Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Мисника Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.
при участии:
- от истца - Поляничко Галина Николаевна по доверенности от 12.01.2016;
- от ответчика - Богданова Ирина Сергеевна по доверенности от 08.04.2016, Тихонович Дмитрий Николаевич от 09.06.2016;
- от третьих лиц - Жученко Елена Александровна по доверенности от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ноктюрн"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2016
по делу N А53-650/2016,
принятое в составе судьи Тютюника П.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Реальный мир-2"
к обществу с ограниченной ответственностью "Ноктюрн"
при участии третьего лица: муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района г. Ростов-на-Дону"
об обязании передать техническую документацию,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Реальный мир-2" (далее - истец, ООО "Реальный мир-2") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ноктюрн" (далее - ответчик, ООО "Ноктюрн") об обязании передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" (далее - третье лицо, МКУ "УЖКХ Октябрьского района").
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции признал установленным факт прекращения договора управления спорным многоквартирным домом, ввиду чего обязал ООО "Ноктюрн" передать ООО "Реальный мир-2" в тридцатидневный срок после вступления решения в законную силу техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 120/1 (далее - спорный многоквартирный дом), а именно:
- - технический паспорт многоквартирного дома;
- - акты формы КС-2, КС-3 о приемке результатов работ по текущему и капитальному ремонту;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, узлов учета тепловой энергии и электроэнергии, электрического оборудования (шкафы), конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям безопасности, показания приборов учета многоквартирного дома;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащую сведения о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме;
- - заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
- - акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
- - акты установки и приемки в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета - УУТЭ и узла учета электроэнергии;
- - паспорта на коллективные узлы и приборы учета тепловой энергии и электроэнергии, электрическое оборудование (шкафы) обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции;
- - письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
- - журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
- - карточки поквартирного учета граждан формы "9" и "10".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ноктюрн" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Собственниками многоквартирного дома N 120/1 по пр. Буденновскому г. Ростова-на-Дону, введенного в эксплуатацию 28.11.2014, реализовано право выбора способа управления, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений от 05.03.2015. ООО "Ноктюрн" заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, осуществляется содержание и текущий ремонт мест общего пользования в многоквартирном доме. Копии протокола общего собрания от 05.03.2015 были размещены на общедоступных сайтах Государственной жилищной инспекции РО во исполнение постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами". 19.08.2015 МКУ "УЖКХ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" без извещения собственников помещений и управляющей организации провело конкурс на право заключения договора управления многоквартирным домом, в котором участвовало только ООО "Реальный мир-2", при этом нарушены сроки, установленные ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. Законные основания для передачи многоквартирного дома и технической документации в управление истца отсутствуют.
ООО "Реальный мир-2" и МКУ "УЖКХ Октябрьского района" в отзывах апелляционную жалобу не признали.
Истец указал, что 18 августа 2015 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: проспект Буденовский, 120/1 в городе Ростов-на-Дону по результатам конкурса в качестве управляющей компании избрано ООО "Реальный мир-2".
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 утверждены Правила проведения открытого конкурса. Согласно пункту 3 указанного постановления, конкурс проводится, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в случаях если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе если большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений от 05.03.2015 года, проведенного в период времени с декабря 2014 по март 2015 года в очно-заочной форме, но без приложений, что не позволяет проверить волеизъявление собственников помещений, и их право на принятие решений по избранию способа управления.
При проверке, проведенной антимонопольным органом по заявлению заинтересованных лиц, доказательств того, что решение об избрании ответчика в качестве управляющей компании ООО "Ноктюрн" принимали собственники помещений, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке, установлено не было, как не было представлено доказательств, что принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в частности, большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ с ООО "Ноктюрн". К апелляционной жалобе апеллянтом также не приложены указанные договоры с собственниками.
Истец указывает, что по смыслу части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 3, 39 Правил N 75 открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не должен проводиться лишь при условии, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали в соответствии с законом свое решение о выборе способа управления этим домом. Реализация принятых собственниками решений осуществляется посредством заключения с управляющими компаниями договоров на управление многоквартирными домами, при этом такие договоры должны быть заключены большинством собственников помещений в многоквартирном доме, что не нашло своего подтверждения. В этой связи, антимонопольный орган в пределах своей компетенции, обязал МКУ "УЖКХ Октябрьского района" города Ростова-на-Дону провести открытый конкурс по отбору управляющей компании, по результатам которого истец ООО "Реальный мир-2" был признан победителем конкурса. Согласно требованиям Постановления Правительства РФ N 75, в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. МКУ "УЖКХ Октябрьского района" уведомило всех лиц, принявших от застройщика помещения. Результаты конкурса оспорены никем не были. Таким образом, истец, правомерно избран в качестве управляющей компании многоквартирным домом, соответственно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о передаче документации, необходимой для управления многоквартирным домом.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо поддержало доводы, приведенные истцом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд полагает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, протоколом N 2 рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 19.08.15 (т. 1, л.д. 16, 148), проведенном по извещению N 160715/2239895/01 от 16.07.2015 (т. 2, л.д. 82) ООО "Реальный мир- 2" признано участником конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, дом 120/1. Комиссией принято решение передать обществу проект договора управления указанным многоквартирным домом. 24.08.15 обществом в адрес ООО "Ноктюрн" направлено письмо с требованием передать техническую документацию в отношении спорного дома. Ответом на письмо от 11.09.15 ООО "Ноктюрн" отказалось передать запрошенную документацию, ссылаясь на то, что собственниками реализовано право по выбору способа управления спорным многоквартирным домом и основания для проведения конкурса отсутствовали. Письмом от 03.12.15 МКУ "УЖКХ Октябрьского района города Ростова-на-Дону" уведомило ответчика о том, что торги по отбору управляющей организации для управления спорным домом проведены во исполнение предписания Управления федеральной антимонопольной службы по Ростовской области о нарушении антимонопольного законодательства. Победителем конкурса определено ООО "Реальный мир-2", результаты конкурса не оспорены. Уклонение ООО "Ноктюрн" от передачи истцу технической и иной документации, связанной с управлением спорным многоквартирным домом и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Из смысла указанной нормы следует, что обязанность управляющей организации по передаче преемнику технической и иной документации на многоквартирный дом обусловлена прекращением прежнего договора управления многоквартирным домом и избранием иной управляющей организации. Иных оснований возникновения указанной обязанности законом не установлено.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытый конкурс. Толкование и применение указанной нормы должно производиться во взаимосвязи с нормой части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которой орган местного самоуправления уполномочен проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации лишь в случае, если собственники помещений самостоятельно не осуществили обязанность по выбору способа управления или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). Систематическое толкование приведенных положений позволяет сделать вывод о приоритетном значении воли собственников помещений в многоквартирном доме перед выбором управляющей организации по результатам проведенного конкурса. Данный вывод подтверждается, в том числе, положением пункта 39 Постановления Правительства от 06.02.2006 N 75, согласно которому в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Таким образом, необходимость проведения конкурса по выбору управляющей организации, а также приведения в действие его результатов предопределена отсутствием избранного способа управления многоквартирным домом или неосуществления последнего.
Из материалов дела следует, что 19.08.2015 МКУ "УЖКХ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" провело конкурс на право заключения договора управления многоквартирным домом, в котором участвовало только ООО "Реальный мир-2", что подтверждается протоколом N 2 рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 160715/2239895/01 (т. 1, л.д. 16, 148). Доказательств извещения собственников помещений и ООО "Ноктюрн" о данном факте в материалы дела не представлено.
Спорный многоквартирный дом введен в эксплуатацию 28.11.2014, о чем свидетельствует разрешение на ввод в эксплуатацию N RU61310000-6924 (т. 1, л.д. 134). Таким образом, с учетом сроков, установленных частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, срок исполнения обязанности по размещению извещения о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" истек 26.12.2014, а срок исполнения обязанности по проведению открытого конкурса - 04.03.2015.
В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме от 05.03.2015 (т. 1, л.д. 130-133), проведенного путем заочного голосования. На повестку дня указанного собрания был вынесен, в том числе, вопрос о способе управления спорным многоквартирным домом. Согласно указанному протоколу собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управления управляющей организацией ООО "Ноктюрн" (т. 1, л.д. 131).
Во исполнение постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" копии протокола общего собрания от 05.03.2015 были размещены на общедоступных сайтах Государственной жилищной инспекции Ростовской области.
Таким образом, в материалах дела имеются доказательства наличия выраженной воли собственников помещений в спорном многоквартирном доме на управление домом ООО "Ноктюрн".
Аргументируя законность и обоснованность решения суда первой инстанции, истец в отзыве на апелляционную жалобу (т. 2, л.д. 59) приводит довод о том, что протокол общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме от 05.03.2015 не позволяет проверить действительную волю собственников.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в предусмотренном законом порядке в пределах установленной компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
В случае если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме нарушены права и законные интересы одного из собственников, он вправе обжаловать в суд такое решение, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса Российской Федерации и он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения.
Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции, на основании которого решение общего собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома о выборе способа управления домом признано недействительным, в материалы дела не представлено, доказательства, свидетельствующие о наличии решения собственников помещений об отмене решения от 05.03.2015 или об изменении способа управления домом, также отсутствуют. Следовательно, довод истца о нелегитимности решения собственников помещений от 05.03.2015 не может быть принят во внимание.
На основании решения о выборе способа управления многоквартирным домом от 05.03.2015 собственниками помещений в спорном многоквартирном доме заключены договоры управления многоквартирным домом с ответчиком, что подтверждается представленными в материалы дела копиями договоров на управление многоквартирным домом (т. 3; т. 4, л.д. 1-97).
Жилищный кодекс Российской Федерации (ч. 2 ст. 162) определяет договор управления многоквартирным домом как договор, в силу которого одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В подтверждение исполнения договора управления спорным многоквартирным домом ООО "Ноктюрн" представило, в том числе, копии договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями, копии квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг (т. 2, л.д. 6-54).
Довод истца о том, что принятое собственниками помещений в спорном многоквартирном доме решение о выборе способа управления данным домом не реализовано, поскольку большинство собственников не заключило договор, предусмотренный статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 59), основан на неверном понимании положений жилищного законодательства. Статья 164 Жилищного кодекса Российской Федерации посвящена непосредственному управлению многоквартирным домом, количество помещений в котором не превышает тридцати, осуществляемому собственниками помещений в таком многоквартирном доме самостоятельно, без посредничества управляющей организации.
В судебном заседании по делу, состоявшемся 14.06.2016, судом апелляционной инстанции был также заслушан один из собственников жилого помещения в спорном многоквартирном доме, который подтвердил наличие и реализацию правоотношений по управлению спорным многоквартирным домом с ООО "Ноктюрн".
Из вышеизложенного следует, что оснований для признания отсутствующими или нереализуемыми правоотношений по управлению спорным многоквартирным домом между собственниками помещений и ООО "Ноктюрн" у суда не имелось.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2016 по делу N А53-650/2016 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Реальный мир-2" (ИНН 6161062249, ОГРН 1116193005060) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ноктюрн" (ИНН 6161056238, ОГРН 1096193004093) 3 000 рублей расходов по государственной пошлине.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2016 N 15АП-4660/2016 ПО ДЕЛУ N А53-650/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2016 г. N 15АП-4660/2016
Дело N А53-650/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Мисника Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.
при участии:
- от истца - Поляничко Галина Николаевна по доверенности от 12.01.2016;
- от ответчика - Богданова Ирина Сергеевна по доверенности от 08.04.2016, Тихонович Дмитрий Николаевич от 09.06.2016;
- от третьих лиц - Жученко Елена Александровна по доверенности от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ноктюрн"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2016
по делу N А53-650/2016,
принятое в составе судьи Тютюника П.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Реальный мир-2"
к обществу с ограниченной ответственностью "Ноктюрн"
при участии третьего лица: муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района г. Ростов-на-Дону"
об обязании передать техническую документацию,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Реальный мир-2" (далее - истец, ООО "Реальный мир-2") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ноктюрн" (далее - ответчик, ООО "Ноктюрн") об обязании передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" (далее - третье лицо, МКУ "УЖКХ Октябрьского района").
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции признал установленным факт прекращения договора управления спорным многоквартирным домом, ввиду чего обязал ООО "Ноктюрн" передать ООО "Реальный мир-2" в тридцатидневный срок после вступления решения в законную силу техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 120/1 (далее - спорный многоквартирный дом), а именно:
- - технический паспорт многоквартирного дома;
- - акты формы КС-2, КС-3 о приемке результатов работ по текущему и капитальному ремонту;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, узлов учета тепловой энергии и электроэнергии, электрического оборудования (шкафы), конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям безопасности, показания приборов учета многоквартирного дома;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащую сведения о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме;
- - заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
- - акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
- - акты установки и приемки в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета - УУТЭ и узла учета электроэнергии;
- - паспорта на коллективные узлы и приборы учета тепловой энергии и электроэнергии, электрическое оборудование (шкафы) обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции;
- - письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
- - журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
- - карточки поквартирного учета граждан формы "9" и "10".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ноктюрн" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Собственниками многоквартирного дома N 120/1 по пр. Буденновскому г. Ростова-на-Дону, введенного в эксплуатацию 28.11.2014, реализовано право выбора способа управления, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений от 05.03.2015. ООО "Ноктюрн" заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, осуществляется содержание и текущий ремонт мест общего пользования в многоквартирном доме. Копии протокола общего собрания от 05.03.2015 были размещены на общедоступных сайтах Государственной жилищной инспекции РО во исполнение постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами". 19.08.2015 МКУ "УЖКХ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" без извещения собственников помещений и управляющей организации провело конкурс на право заключения договора управления многоквартирным домом, в котором участвовало только ООО "Реальный мир-2", при этом нарушены сроки, установленные ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. Законные основания для передачи многоквартирного дома и технической документации в управление истца отсутствуют.
ООО "Реальный мир-2" и МКУ "УЖКХ Октябрьского района" в отзывах апелляционную жалобу не признали.
Истец указал, что 18 августа 2015 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: проспект Буденовский, 120/1 в городе Ростов-на-Дону по результатам конкурса в качестве управляющей компании избрано ООО "Реальный мир-2".
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 утверждены Правила проведения открытого конкурса. Согласно пункту 3 указанного постановления, конкурс проводится, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в случаях если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе если большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений от 05.03.2015 года, проведенного в период времени с декабря 2014 по март 2015 года в очно-заочной форме, но без приложений, что не позволяет проверить волеизъявление собственников помещений, и их право на принятие решений по избранию способа управления.
При проверке, проведенной антимонопольным органом по заявлению заинтересованных лиц, доказательств того, что решение об избрании ответчика в качестве управляющей компании ООО "Ноктюрн" принимали собственники помещений, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке, установлено не было, как не было представлено доказательств, что принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в частности, большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ с ООО "Ноктюрн". К апелляционной жалобе апеллянтом также не приложены указанные договоры с собственниками.
Истец указывает, что по смыслу части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 3, 39 Правил N 75 открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не должен проводиться лишь при условии, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали в соответствии с законом свое решение о выборе способа управления этим домом. Реализация принятых собственниками решений осуществляется посредством заключения с управляющими компаниями договоров на управление многоквартирными домами, при этом такие договоры должны быть заключены большинством собственников помещений в многоквартирном доме, что не нашло своего подтверждения. В этой связи, антимонопольный орган в пределах своей компетенции, обязал МКУ "УЖКХ Октябрьского района" города Ростова-на-Дону провести открытый конкурс по отбору управляющей компании, по результатам которого истец ООО "Реальный мир-2" был признан победителем конкурса. Согласно требованиям Постановления Правительства РФ N 75, в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. МКУ "УЖКХ Октябрьского района" уведомило всех лиц, принявших от застройщика помещения. Результаты конкурса оспорены никем не были. Таким образом, истец, правомерно избран в качестве управляющей компании многоквартирным домом, соответственно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о передаче документации, необходимой для управления многоквартирным домом.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо поддержало доводы, приведенные истцом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд полагает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, протоколом N 2 рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 19.08.15 (т. 1, л.д. 16, 148), проведенном по извещению N 160715/2239895/01 от 16.07.2015 (т. 2, л.д. 82) ООО "Реальный мир- 2" признано участником конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, дом 120/1. Комиссией принято решение передать обществу проект договора управления указанным многоквартирным домом. 24.08.15 обществом в адрес ООО "Ноктюрн" направлено письмо с требованием передать техническую документацию в отношении спорного дома. Ответом на письмо от 11.09.15 ООО "Ноктюрн" отказалось передать запрошенную документацию, ссылаясь на то, что собственниками реализовано право по выбору способа управления спорным многоквартирным домом и основания для проведения конкурса отсутствовали. Письмом от 03.12.15 МКУ "УЖКХ Октябрьского района города Ростова-на-Дону" уведомило ответчика о том, что торги по отбору управляющей организации для управления спорным домом проведены во исполнение предписания Управления федеральной антимонопольной службы по Ростовской области о нарушении антимонопольного законодательства. Победителем конкурса определено ООО "Реальный мир-2", результаты конкурса не оспорены. Уклонение ООО "Ноктюрн" от передачи истцу технической и иной документации, связанной с управлением спорным многоквартирным домом и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Из смысла указанной нормы следует, что обязанность управляющей организации по передаче преемнику технической и иной документации на многоквартирный дом обусловлена прекращением прежнего договора управления многоквартирным домом и избранием иной управляющей организации. Иных оснований возникновения указанной обязанности законом не установлено.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытый конкурс. Толкование и применение указанной нормы должно производиться во взаимосвязи с нормой части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которой орган местного самоуправления уполномочен проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации лишь в случае, если собственники помещений самостоятельно не осуществили обязанность по выбору способа управления или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). Систематическое толкование приведенных положений позволяет сделать вывод о приоритетном значении воли собственников помещений в многоквартирном доме перед выбором управляющей организации по результатам проведенного конкурса. Данный вывод подтверждается, в том числе, положением пункта 39 Постановления Правительства от 06.02.2006 N 75, согласно которому в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Таким образом, необходимость проведения конкурса по выбору управляющей организации, а также приведения в действие его результатов предопределена отсутствием избранного способа управления многоквартирным домом или неосуществления последнего.
Из материалов дела следует, что 19.08.2015 МКУ "УЖКХ Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" провело конкурс на право заключения договора управления многоквартирным домом, в котором участвовало только ООО "Реальный мир-2", что подтверждается протоколом N 2 рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 160715/2239895/01 (т. 1, л.д. 16, 148). Доказательств извещения собственников помещений и ООО "Ноктюрн" о данном факте в материалы дела не представлено.
Спорный многоквартирный дом введен в эксплуатацию 28.11.2014, о чем свидетельствует разрешение на ввод в эксплуатацию N RU61310000-6924 (т. 1, л.д. 134). Таким образом, с учетом сроков, установленных частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, срок исполнения обязанности по размещению извещения о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" истек 26.12.2014, а срок исполнения обязанности по проведению открытого конкурса - 04.03.2015.
В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме от 05.03.2015 (т. 1, л.д. 130-133), проведенного путем заочного голосования. На повестку дня указанного собрания был вынесен, в том числе, вопрос о способе управления спорным многоквартирным домом. Согласно указанному протоколу собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управления управляющей организацией ООО "Ноктюрн" (т. 1, л.д. 131).
Во исполнение постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" копии протокола общего собрания от 05.03.2015 были размещены на общедоступных сайтах Государственной жилищной инспекции Ростовской области.
Таким образом, в материалах дела имеются доказательства наличия выраженной воли собственников помещений в спорном многоквартирном доме на управление домом ООО "Ноктюрн".
Аргументируя законность и обоснованность решения суда первой инстанции, истец в отзыве на апелляционную жалобу (т. 2, л.д. 59) приводит довод о том, что протокол общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме от 05.03.2015 не позволяет проверить действительную волю собственников.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в предусмотренном законом порядке в пределах установленной компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
В случае если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме нарушены права и законные интересы одного из собственников, он вправе обжаловать в суд такое решение, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса Российской Федерации и он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения.
Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции, на основании которого решение общего собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома о выборе способа управления домом признано недействительным, в материалы дела не представлено, доказательства, свидетельствующие о наличии решения собственников помещений об отмене решения от 05.03.2015 или об изменении способа управления домом, также отсутствуют. Следовательно, довод истца о нелегитимности решения собственников помещений от 05.03.2015 не может быть принят во внимание.
На основании решения о выборе способа управления многоквартирным домом от 05.03.2015 собственниками помещений в спорном многоквартирном доме заключены договоры управления многоквартирным домом с ответчиком, что подтверждается представленными в материалы дела копиями договоров на управление многоквартирным домом (т. 3; т. 4, л.д. 1-97).
Жилищный кодекс Российской Федерации (ч. 2 ст. 162) определяет договор управления многоквартирным домом как договор, в силу которого одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В подтверждение исполнения договора управления спорным многоквартирным домом ООО "Ноктюрн" представило, в том числе, копии договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями, копии квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг (т. 2, л.д. 6-54).
Довод истца о том, что принятое собственниками помещений в спорном многоквартирном доме решение о выборе способа управления данным домом не реализовано, поскольку большинство собственников не заключило договор, предусмотренный статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 59), основан на неверном понимании положений жилищного законодательства. Статья 164 Жилищного кодекса Российской Федерации посвящена непосредственному управлению многоквартирным домом, количество помещений в котором не превышает тридцати, осуществляемому собственниками помещений в таком многоквартирном доме самостоятельно, без посредничества управляющей организации.
В судебном заседании по делу, состоявшемся 14.06.2016, судом апелляционной инстанции был также заслушан один из собственников жилого помещения в спорном многоквартирном доме, который подтвердил наличие и реализацию правоотношений по управлению спорным многоквартирным домом с ООО "Ноктюрн".
Из вышеизложенного следует, что оснований для признания отсутствующими или нереализуемыми правоотношений по управлению спорным многоквартирным домом между собственниками помещений и ООО "Ноктюрн" у суда не имелось.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2016 по делу N А53-650/2016 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Реальный мир-2" (ИНН 6161062249, ОГРН 1116193005060) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ноктюрн" (ИНН 6161056238, ОГРН 1096193004093) 3 000 рублей расходов по государственной пошлине.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)