Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Кашапова А.Р.,
судей Ивановой А.Г., Минеевой А.А.,
при участии представителей:
конкурсного управляющего закрытым акционерным обществом "Саратовгесстрой" Маркова Виктора Константиновича - Плуталовой Е.А., доверенность от 26.05.2017,
Романченко Веры Васильевны - Караман Н.Л., доверенность от 13.07.2017 реестровый номер 1-826,
Котякиной Ирины Владимировны - Ковшар И.А., доверенность от 22.10.2015 реестровый номер 2Д-883,
Кирилловой Веры Михайловны - Караман Н.Л., доверенность от 17.07.2017 реестровый номер 1-853,
Белоглазова Алексея Александровича - Шапошникова Д.В., доверенность от 23.03.2016 реестровый номер 1Д-226,
Ошмарина Александра Евгеньевича - Шапошникова Д.В., доверенность от 17.03.2016 реестровый номер 2-445,
Гладниковой Оксаны Алексеевны - Шапошникова Д.В., доверенность от 20.05.2016 реестровый номер 1Д-392,
Дементьевой Марины Евгеньевны - Шапошникова Д.В., доверенность от 16.10.2015 реестровый номер 5Д-647,
жилищно-строительный кооператив "МОНОЛИТ" - Назаровой Т.В., доверенность от 01.08.2017,
общества с ограниченной ответственностью "ТАТ-КРАФТ" - Назаровой Т.В., доверенность от 15.05.2017,
администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - Сударкиной О.Ф., доверенность от 28.09.2017 N 01-20/5284,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Новоселова Игоря Николаевича, Новоселовой Надежды Алексеевны, Анисимовой Раисы Тимофеевны, Смирнова Сергея Фирсовича, Шевцова Петра Ивановича, Кирилловой Веры Михайловны, Романченко Веры Васильевны, Котякиной Ирины Владимировны
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 02.06.2017 (судья Котова Л.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 (председательствующий судья Макаров И.А., судьи Грабко О.В., Луговской Н.В.)
по делу N А57-17969/2014
по ходатайству конкурсного управляющего закрытым акционерным обществом "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства,
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) закрытого акционерного общества "Саратовгесстрой", г. Балаково, Саратовская область (ИНН 6439055222, ОГРН 1036403913369),
установил:
решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.07.2015 закрытое акционерное общество "Саратовгесстрой" (далее - ЗАО "Саратовгесстрой"), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Варыгин А.А.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 117 от 04.07.2015.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20.07.2015 (резолютивная часть от 14.07.2015) арбитражный суд определил при банкротстве должника - ЗАО "Саратовгесстрой" применять правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Сообщение о применении в отношении должника правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 132 от 25.07.2015.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2016 арбитражный суд освободил арбитражного управляющего Варыгина А.А. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника - ЗАО "Саратовгесстрой" с 24.05.2016; конкурсным управляющим должника утвержден Марков Виктор Константинович.
Конкурсный управляющий ЗАО "Саратовгесстрой" обратился в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства, согласно которому просил в соответствии с решением собрания кредиторов удовлетворить ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в отношении: 10-этажного жилого дома N 5 из блок секций повторного применения в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:3546; 19-этажного монолитного жилого дома N 12 в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54; 10-этажного жилого дома N 3 из блок-секций повторного применения в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545 (л.д. 5, 64 том 1, л.д. 40 - 55 том 40).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 22.06.2016 производство по рассмотрению заявления конкурсного управляющего ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства в рамках дела N А57-17969/2014 приостановлено до вступления в законную силу судебных актов Арбитражного суда Саратовской области, вынесенных по результатам рассмотрения обособленных споров по заявлениям Котякиной Ирины Владимировны, Романченко Веры Васильевны, Плужникова Юрия Валерьевича о признании недействительным решения собрания кредиторов должника - ЗАО "Саратовгесстрой" от 31.03.2016.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.11.2016 производство по рассмотрению заявления конкурсного управляющего ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства, возобновлено.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.06.2017 ходатайство собрания участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам, удовлетворено.
Жилищно-строительному кооперативу "Возрождение" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3969, степень готовности объекта 3%, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020301:117, 64:40:020301:3545.
Жилищно-строительному кооперативу "Гарантия" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3970, степень готовности 80% и право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020301:3546.
Жилищно-строительному кооперативу "Монолит" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3971, степень готовности объекта 6% и право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020301:54.
Конкурсному управляющему ЗАО "Саратовгесстрой" Маркову Виктору Константиновичу поручено произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 определение Арбитражного суда Саратовской области оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, участники строительства Кириллова В.М., Романченко В.В., Котякина И.В., Новоселова Н.А., Новоселов И.Н., Анисимова Р.Т. и Смирнов С.Ф. Шевцов П.И. обжаловали их в Арбитражный суд Поволжского округа.
В судебном заседании представители Котякиной Ирины Владимировны, Кирилловой Веры Михайловны доводы кассационных жалоб поддержали.
Остальные участники строительства, явившиеся в судебное заседание, против удовлетворения жалоб возражали, отмечая, что все предусмотренные законом условия для погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства судом установлены.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из требований статьи 286 АПК РФ и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационных жалоб и отмены судебных актов.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как усматривается из положений Закона о банкротстве, банкротство застройщика имеет свои особенности, которые урегулированы параграфом 7 главы 9 названного Закона.
Так, по правилам пункта 1 статьи 201.2 Закона о банкротстве участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 данного Закона.
По смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участников строительства могут быть денежными или натуральными (о передаче жилого помещения). Относительно последних ведется отдельный реестр (реестр требований о передаче жилых помещений) и требования участников строительства, имеющих к должнику требования о передаче жилых помещений, признанных судом обоснованными, подлежат погашению в особом порядке, а именно, путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи им жилых помещений в зависимости от того, имеется у должника объект незавершенного строительства либо многоквартирный дом, строительство которого завершено.
Судебными инстанциями из материалов дела установлено, что у должника, являющегося застройщиком и в отношении которого открыто конкурсное производство, имеются в наличии объекты незавершенного строительства и земельные участки.
Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи объекта незавершенного строительства урегулирован в статье 201.10 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (передача объекта незавершенного строительства).
Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
Если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. В случае, предусмотренном настоящим пунктом, требования участников строительства и (или) третьих лиц учитываются в реестре требований кредиторов в размерах и очередности, как и погашенные участниками строительства и (или) третьими лицами требования кредиторов первой и второй очереди (пункт 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
Согласно пунктам 11 - 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 31.03.2016 и 20.05.2016 состоялись собрания кредиторов - участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой", на которых было принято решение обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам:
1. Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-307/С-14, N Ru 64505000-275/С-14,
2. Объект незавершенного строительства: "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок - секций повторного применения в 3Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546 на основании разрешения на строительство NRu 64505000-184/С-14,
3. Объект незавершенного строительства: "19-этажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54 на основании разрешения на строительство NRu 64505000-238/С-14.
За обращение в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим ходатайством проголосовали участники строительства, обладающие 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.
Участниками строительства в рамках дела о банкротстве застройщика - ЗАО "Саратовгесстрой" созданы следующие жилищно-строительные кооперативы: 06.02.2017 - ЖСК "Гарантия", 10.02.2017 - ЖСК "Возрождение" и 27.02.2017 - ЖСК "Монолит", о чем в материалы дела представлены соответствующие документы (протоколы, бюллетени голосования, уставы, свидетельства о регистрации и иные документы).
Рассматривая вопрос о передаче прав застройщика на объекты незавершенного строительства и прав на земельные участки, судебные инстанции установили следующее.
В материалы дела представлено заключение конкурсного управляющего о возможности/невозможности передачи объектов незавершенного строительства ЗАО "Саратовгесстрой", расположенных по адресу: Саратовская область, город Балаково, 3Г микрорайон, участникам строительства, согласно которому погашение требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства возможно в случае принятия решения о создании жилищно-строительных кооперативов и погашения требований кредиторов по текущим платежам в соответствии с Законом о банкротстве.
Согласно отчетам независимого оценщика ООО "Центр экономики и права" N 31/16 от 11.08.2016, N 38/16 от 09.12.2016, N 29/16 от 11.08.2016 стоимость прав застройщика ЗАО "Саратовгесстрой" на объекты незавершенного строительства, расположенных по адресу: Саратовская область, город Балаково, 3Г микрорайон, дом N 3, N 5, N 12, и права аренды на соответствующие земельные участки, составляет 1 879 613 руб., 40 766 070 руб. и 3 266 813 руб. соответственно.
Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 3 составляет 265 103 949,66 руб.; совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 5 составляет 245 433 978 руб.; совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 12 составляет 45 488 231,53 руб.
Следовательно, стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства: "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3969, на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545; "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3970, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546; "19 - этажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3971 на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54, не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно представленным в материалы дела документам, размер задолженности по текущим платежам ЗАО "Саратовгесстрой" (указанным в подпункте 3 пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве) и требований второй очереди составляет 11 999 933,82 руб., в том числе текущие платежи - 1 674 239,82 руб. (л.д. 123 том 47), требования кредиторов второй очереди - 103 25 694 руб. (л.д. 146 том 45). В подтверждение доводов достаточности имущества конкурсным управляющим представлены перечень имущества должника, сведения о наличии дебиторской задолженности.
Конкурсным управляющим выявлено и в состав конкурсной массы ЗАО "Саратовгесстрой" включено, среди прочего, имущество оценочной стоимостью 3 484 489,83 руб., в подтверждение наличия права собственности ЗАО "Саратовгесстрой" на которое конкурсным управляющим должника представлены сведения регистрирующих органов (л.д. 63 - 79 том 48), а также отчеты об оценке указанного имущества; также, конкурсным управляющим должника проведены мероприятия по реализации имущества должника (не вошедшего в состав имущества оценочной стоимостью 3 484 489,83 руб.), по итогам проведения которых заключены договоры на общую сумму 1 258 777 руб. (л.д. 145 - 158 том 47, л.д. 1 - 17 том 48).
Кроме того, согласно постановлению Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 (резолютивная часть от 15.05.2017) в рамках дела N А57-17969/2014, суд апелляционной инстанции признал сделки должника недействительными и взыскал с ООО "Саратовгесстрой-Балаково" в пользу должника - ЗАО "Саратовгесстрой" денежные средства в сумме 32 683 804 руб.
Из представленного в материалы дела отчета N 54/17 ООО "Центр экономики и права" определения рыночной стоимости (права требования, дебиторской задолженности) от 25.05.2017 (л.д. 80 - 121 том 48) следует, что рыночная стоимость объекта оценки - права требования к ООО "Саратовгесстрой-Балаково" в сумме 32 683 804 руб. составляет 11 428 911 руб.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что имущества, которое остается у должника после передачи объектов незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, а также требований кредиторов первой и второй очереди.
Согласно представленному в материалы дела реестру требований кредиторов должника права застройщика, а именно объекты незавершенного строительства (дома N 3, 5, 12 в микрорайоне 3Г города Балаково) и земельные участки под ними не обременены правами залога лиц, включенных в реестр требований кредиторов и не являющихся участниками строительства.
Согласно заключению конкурсного управляющего после завершения строительства объектов незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 3%, количество квартир - 265. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Возрождение" в отношении объекта незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 164 квартиры.
Таким образом, после завершения строительства дома N 3 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 101.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 80%, количество квартир - 176. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Гарантия" в отношении объекта незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 169 квартир.
Таким образом, после завершения строительства дома N 5 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 7.
Объект незавершенного строительства "19-этажный жилой дом N 12 в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 6%, количество квартир - 270. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Монолит" в отношении объекта незавершенного строительства "19-этажный жилой дом N 12 в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 30 квартир.
Таким образом, после завершения строительства дома N 3 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 240.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3969, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:117, 64:40:020301:3545 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-307/С-14, N Ru 64505000-275/С-14", степень готовности объекта 3%, принадлежит на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 107 - 109 том 41).
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3970, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-184/С-14, степень готовности объекта 80%, принадлежит на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 110 - 112 том 41).
Объект незавершенного строительства: "19-этажного жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне г. Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3971 на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-238/С-14, степень готовности объекта 6%, принадлежит на праве собственности, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 113 - 115 том 41).
20.06.2013 между ЗАО "Саратовгесстрой" (принимающая сторона) и ООО "Управляющая компания "РеалЭстейт" (передающая сторона), заключен договор N 1 замены стороны в обязательстве (л.д. 129 - 131 том 41), в соответствии с условиями которого "передающая сторона" уступает, а "принимающая сторона" принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельных участков находящихся в собственности муниципального образования город Балаково N 1 от 09.01.2013, заключенного на основании постановления Администрации города Балаково от 13.11.2012 N 1127 и протокола приема заявок на участие в аукционе от 20.12.2012 N б/н, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2013 сделана запись регистрации N 64-64-03/025/2013-296, в отношении следующего земельного участка, среди прочего, земельный участок, кадастровый номер: 64:40:020301:117; адрес: Саратовская область, г. Балаково, 3 "В" микрорайон; общая площадь: 3746 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19.11.2014 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ЗАО "Саратовгесстрой" (арендатор) заключен договор аренды земли N 226 (л.д. 124 - 128 том 41), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:02 03 01:3545, расположенный по адресу: г. Балаково, 3 Г микрорайон, с разрешенным использованием - под жилую застройку многоэтажную в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; срок договора с 29.10.2014 по 25.03.2017; в соответствии с пунктом 7.1 указанного договора договор прекращается по истечении указанного срока при наличии возражений со стороны Арендодателя на реализацию преимущественного права Арендатором на заключение договора аренды.
20.06.2013 между ЗАО "Саратовгесстрой" (принимающая сторона) и ООО "Управляющая компания "РеалЭстейт" (передающая сторона), заключен договор N 2 замены стороны в обязательстве (л.д. 132 - 134 том 41), в соответствии с условиями которого "передающая сторона" уступает, а "принимающая сторона" принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельных участков находящихся в собственности муниципального образования город Балаково N 2 от 09.01.2013, заключенного на основании постановления Администрации города Балаково от 13.11.2012 N 1127 и протокола приема заявок на участие в аукционе от 20.12.2012 N б/н, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2013 сделана запись регистрации N 64-64-03/025/2013-297, в отношении следующего земельного участка, среди прочего, земельный участок, кадастровый номер: 64:40:020301:54; адрес: Саратовская область, г. Балаково, ул. Волжская; общая площадь: 15440 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19.11.2014 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ЗАО "Саратовгесстрой" (арендатор) заключен договор аренды земли N 223 (л.д. 119 - 123 том 41), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020301:3546, расположенный по адресу: г. Балаково, 3 Г микрорайон, с разрешенным использованием - под жилую застройку многоэтажную в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; срок договора с 29.10.2014 по 25.03.2017; в соответствии с пунктом 7.1 указанного договора договор прекращается по истечении указанного срока при наличии возражений со стороны арендодателя на реализацию преимущественного права арендатором на заключение договора аренды.
31.03.2016, 20.05.2016 состоялись собрания участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой", на которых участниками строительства приняты решения обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки.
Участниками строительства в рамках дела о банкротстве застройщика - ЗАО "Саратовгесстрой" созданы следующие жилищно-строительные кооперативы: 06.02.2017 - ЖСК "Гарантия", 10.02.2017 - ЖСК "Возрождение" и 27.02.2017 - ЖСК "Монолит", о чем в материалы дела представлены соответствующие документы (протоколы, бюллетени голосования, уставы, свидетельства о регистрации и иные документы).
Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объектов незавершенного строительства участникам строительства, судами установлено.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание особенности банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IХ Закона о банкротстве, и учитывая разную степень готовности объектов незавершенного строительства, принадлежащих должнику - ЗАО "Саратовгесстрой", суды пришли к верному выводу о том, что заявленное конкурсным управляющим ходатайство подлежит удовлетворению.
Таким образом, суды рассматривающие дело, оценив с позиции статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершенного строительства участникам строительства, подтверждено.
С указанными выводами судебных инстанций судебная коллегия кассационного суда соглашается и не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Доводы заявителей кассационных жалоб не свидетельствуют о не правильном применении судами Закона о банкротстве, регламентирующем передачу объектов незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу.
Суждения заявителей кассационных жалоб о возможности произвольного (по желанию участника строительства) участия в том либо ином жилищно-строительном кооперативе независимо от условий заключенного с должником договора долевого участия, не основаны на правильном толковании его норм.
Иные доводы кассационных жалоб направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, с выводами судебных инстанций, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебных актов.
Оспоренные судебные акты приняты при правильном применении норм права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.
Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по содержащимся в ней доводам.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 02.06.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 по делу N А57-17969/2014 оставить без изменений, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 17.10.2017 N Ф06-19979/2013 ПО ДЕЛУ N А57-17969/2014
Требование: О погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2017 г. N Ф06-19979/2013
Дело N А57-17969/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Кашапова А.Р.,
судей Ивановой А.Г., Минеевой А.А.,
при участии представителей:
конкурсного управляющего закрытым акционерным обществом "Саратовгесстрой" Маркова Виктора Константиновича - Плуталовой Е.А., доверенность от 26.05.2017,
Романченко Веры Васильевны - Караман Н.Л., доверенность от 13.07.2017 реестровый номер 1-826,
Котякиной Ирины Владимировны - Ковшар И.А., доверенность от 22.10.2015 реестровый номер 2Д-883,
Кирилловой Веры Михайловны - Караман Н.Л., доверенность от 17.07.2017 реестровый номер 1-853,
Белоглазова Алексея Александровича - Шапошникова Д.В., доверенность от 23.03.2016 реестровый номер 1Д-226,
Ошмарина Александра Евгеньевича - Шапошникова Д.В., доверенность от 17.03.2016 реестровый номер 2-445,
Гладниковой Оксаны Алексеевны - Шапошникова Д.В., доверенность от 20.05.2016 реестровый номер 1Д-392,
Дементьевой Марины Евгеньевны - Шапошникова Д.В., доверенность от 16.10.2015 реестровый номер 5Д-647,
жилищно-строительный кооператив "МОНОЛИТ" - Назаровой Т.В., доверенность от 01.08.2017,
общества с ограниченной ответственностью "ТАТ-КРАФТ" - Назаровой Т.В., доверенность от 15.05.2017,
администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - Сударкиной О.Ф., доверенность от 28.09.2017 N 01-20/5284,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Новоселова Игоря Николаевича, Новоселовой Надежды Алексеевны, Анисимовой Раисы Тимофеевны, Смирнова Сергея Фирсовича, Шевцова Петра Ивановича, Кирилловой Веры Михайловны, Романченко Веры Васильевны, Котякиной Ирины Владимировны
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 02.06.2017 (судья Котова Л.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 (председательствующий судья Макаров И.А., судьи Грабко О.В., Луговской Н.В.)
по делу N А57-17969/2014
по ходатайству конкурсного управляющего закрытым акционерным обществом "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства,
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) закрытого акционерного общества "Саратовгесстрой", г. Балаково, Саратовская область (ИНН 6439055222, ОГРН 1036403913369),
установил:
решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.07.2015 закрытое акционерное общество "Саратовгесстрой" (далее - ЗАО "Саратовгесстрой"), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Варыгин А.А.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 117 от 04.07.2015.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20.07.2015 (резолютивная часть от 14.07.2015) арбитражный суд определил при банкротстве должника - ЗАО "Саратовгесстрой" применять правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Сообщение о применении в отношении должника правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 132 от 25.07.2015.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2016 арбитражный суд освободил арбитражного управляющего Варыгина А.А. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника - ЗАО "Саратовгесстрой" с 24.05.2016; конкурсным управляющим должника утвержден Марков Виктор Константинович.
Конкурсный управляющий ЗАО "Саратовгесстрой" обратился в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства, согласно которому просил в соответствии с решением собрания кредиторов удовлетворить ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в отношении: 10-этажного жилого дома N 5 из блок секций повторного применения в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:3546; 19-этажного монолитного жилого дома N 12 в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54; 10-этажного жилого дома N 3 из блок-секций повторного применения в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545 (л.д. 5, 64 том 1, л.д. 40 - 55 том 40).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 22.06.2016 производство по рассмотрению заявления конкурсного управляющего ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства в рамках дела N А57-17969/2014 приостановлено до вступления в законную силу судебных актов Арбитражного суда Саратовской области, вынесенных по результатам рассмотрения обособленных споров по заявлениям Котякиной Ирины Владимировны, Романченко Веры Васильевны, Плужникова Юрия Валерьевича о признании недействительным решения собрания кредиторов должника - ЗАО "Саратовгесстрой" от 31.03.2016.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.11.2016 производство по рассмотрению заявления конкурсного управляющего ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства, возобновлено.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.06.2017 ходатайство собрания участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам, удовлетворено.
Жилищно-строительному кооперативу "Возрождение" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3969, степень готовности объекта 3%, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020301:117, 64:40:020301:3545.
Жилищно-строительному кооперативу "Гарантия" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3970, степень готовности 80% и право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020301:3546.
Жилищно-строительному кооперативу "Монолит" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3971, степень готовности объекта 6% и право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020301:54.
Конкурсному управляющему ЗАО "Саратовгесстрой" Маркову Виктору Константиновичу поручено произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 определение Арбитражного суда Саратовской области оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, участники строительства Кириллова В.М., Романченко В.В., Котякина И.В., Новоселова Н.А., Новоселов И.Н., Анисимова Р.Т. и Смирнов С.Ф. Шевцов П.И. обжаловали их в Арбитражный суд Поволжского округа.
В судебном заседании представители Котякиной Ирины Владимировны, Кирилловой Веры Михайловны доводы кассационных жалоб поддержали.
Остальные участники строительства, явившиеся в судебное заседание, против удовлетворения жалоб возражали, отмечая, что все предусмотренные законом условия для погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства судом установлены.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из требований статьи 286 АПК РФ и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационных жалоб и отмены судебных актов.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как усматривается из положений Закона о банкротстве, банкротство застройщика имеет свои особенности, которые урегулированы параграфом 7 главы 9 названного Закона.
Так, по правилам пункта 1 статьи 201.2 Закона о банкротстве участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 данного Закона.
По смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участников строительства могут быть денежными или натуральными (о передаче жилого помещения). Относительно последних ведется отдельный реестр (реестр требований о передаче жилых помещений) и требования участников строительства, имеющих к должнику требования о передаче жилых помещений, признанных судом обоснованными, подлежат погашению в особом порядке, а именно, путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи им жилых помещений в зависимости от того, имеется у должника объект незавершенного строительства либо многоквартирный дом, строительство которого завершено.
Судебными инстанциями из материалов дела установлено, что у должника, являющегося застройщиком и в отношении которого открыто конкурсное производство, имеются в наличии объекты незавершенного строительства и земельные участки.
Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи объекта незавершенного строительства урегулирован в статье 201.10 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (передача объекта незавершенного строительства).
Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
Если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. В случае, предусмотренном настоящим пунктом, требования участников строительства и (или) третьих лиц учитываются в реестре требований кредиторов в размерах и очередности, как и погашенные участниками строительства и (или) третьими лицами требования кредиторов первой и второй очереди (пункт 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
Согласно пунктам 11 - 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 31.03.2016 и 20.05.2016 состоялись собрания кредиторов - участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой", на которых было принято решение обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам:
1. Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-307/С-14, N Ru 64505000-275/С-14,
2. Объект незавершенного строительства: "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок - секций повторного применения в 3Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546 на основании разрешения на строительство NRu 64505000-184/С-14,
3. Объект незавершенного строительства: "19-этажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54 на основании разрешения на строительство NRu 64505000-238/С-14.
За обращение в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим ходатайством проголосовали участники строительства, обладающие 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.
Участниками строительства в рамках дела о банкротстве застройщика - ЗАО "Саратовгесстрой" созданы следующие жилищно-строительные кооперативы: 06.02.2017 - ЖСК "Гарантия", 10.02.2017 - ЖСК "Возрождение" и 27.02.2017 - ЖСК "Монолит", о чем в материалы дела представлены соответствующие документы (протоколы, бюллетени голосования, уставы, свидетельства о регистрации и иные документы).
Рассматривая вопрос о передаче прав застройщика на объекты незавершенного строительства и прав на земельные участки, судебные инстанции установили следующее.
В материалы дела представлено заключение конкурсного управляющего о возможности/невозможности передачи объектов незавершенного строительства ЗАО "Саратовгесстрой", расположенных по адресу: Саратовская область, город Балаково, 3Г микрорайон, участникам строительства, согласно которому погашение требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства возможно в случае принятия решения о создании жилищно-строительных кооперативов и погашения требований кредиторов по текущим платежам в соответствии с Законом о банкротстве.
Согласно отчетам независимого оценщика ООО "Центр экономики и права" N 31/16 от 11.08.2016, N 38/16 от 09.12.2016, N 29/16 от 11.08.2016 стоимость прав застройщика ЗАО "Саратовгесстрой" на объекты незавершенного строительства, расположенных по адресу: Саратовская область, город Балаково, 3Г микрорайон, дом N 3, N 5, N 12, и права аренды на соответствующие земельные участки, составляет 1 879 613 руб., 40 766 070 руб. и 3 266 813 руб. соответственно.
Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 3 составляет 265 103 949,66 руб.; совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 5 составляет 245 433 978 руб.; совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 12 составляет 45 488 231,53 руб.
Следовательно, стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства: "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3969, на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545; "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3970, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546; "19 - этажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3971 на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54, не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно представленным в материалы дела документам, размер задолженности по текущим платежам ЗАО "Саратовгесстрой" (указанным в подпункте 3 пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве) и требований второй очереди составляет 11 999 933,82 руб., в том числе текущие платежи - 1 674 239,82 руб. (л.д. 123 том 47), требования кредиторов второй очереди - 103 25 694 руб. (л.д. 146 том 45). В подтверждение доводов достаточности имущества конкурсным управляющим представлены перечень имущества должника, сведения о наличии дебиторской задолженности.
Конкурсным управляющим выявлено и в состав конкурсной массы ЗАО "Саратовгесстрой" включено, среди прочего, имущество оценочной стоимостью 3 484 489,83 руб., в подтверждение наличия права собственности ЗАО "Саратовгесстрой" на которое конкурсным управляющим должника представлены сведения регистрирующих органов (л.д. 63 - 79 том 48), а также отчеты об оценке указанного имущества; также, конкурсным управляющим должника проведены мероприятия по реализации имущества должника (не вошедшего в состав имущества оценочной стоимостью 3 484 489,83 руб.), по итогам проведения которых заключены договоры на общую сумму 1 258 777 руб. (л.д. 145 - 158 том 47, л.д. 1 - 17 том 48).
Кроме того, согласно постановлению Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 (резолютивная часть от 15.05.2017) в рамках дела N А57-17969/2014, суд апелляционной инстанции признал сделки должника недействительными и взыскал с ООО "Саратовгесстрой-Балаково" в пользу должника - ЗАО "Саратовгесстрой" денежные средства в сумме 32 683 804 руб.
Из представленного в материалы дела отчета N 54/17 ООО "Центр экономики и права" определения рыночной стоимости (права требования, дебиторской задолженности) от 25.05.2017 (л.д. 80 - 121 том 48) следует, что рыночная стоимость объекта оценки - права требования к ООО "Саратовгесстрой-Балаково" в сумме 32 683 804 руб. составляет 11 428 911 руб.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что имущества, которое остается у должника после передачи объектов незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, а также требований кредиторов первой и второй очереди.
Согласно представленному в материалы дела реестру требований кредиторов должника права застройщика, а именно объекты незавершенного строительства (дома N 3, 5, 12 в микрорайоне 3Г города Балаково) и земельные участки под ними не обременены правами залога лиц, включенных в реестр требований кредиторов и не являющихся участниками строительства.
Согласно заключению конкурсного управляющего после завершения строительства объектов незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 3%, количество квартир - 265. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Возрождение" в отношении объекта незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 164 квартиры.
Таким образом, после завершения строительства дома N 3 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 101.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 80%, количество квартир - 176. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Гарантия" в отношении объекта незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 169 квартир.
Таким образом, после завершения строительства дома N 5 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 7.
Объект незавершенного строительства "19-этажный жилой дом N 12 в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 6%, количество квартир - 270. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Монолит" в отношении объекта незавершенного строительства "19-этажный жилой дом N 12 в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 30 квартир.
Таким образом, после завершения строительства дома N 3 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 240.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3969, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:117, 64:40:020301:3545 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-307/С-14, N Ru 64505000-275/С-14", степень готовности объекта 3%, принадлежит на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 107 - 109 том 41).
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3970, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-184/С-14, степень готовности объекта 80%, принадлежит на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 110 - 112 том 41).
Объект незавершенного строительства: "19-этажного жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне г. Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3971 на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-238/С-14, степень готовности объекта 6%, принадлежит на праве собственности, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 113 - 115 том 41).
20.06.2013 между ЗАО "Саратовгесстрой" (принимающая сторона) и ООО "Управляющая компания "РеалЭстейт" (передающая сторона), заключен договор N 1 замены стороны в обязательстве (л.д. 129 - 131 том 41), в соответствии с условиями которого "передающая сторона" уступает, а "принимающая сторона" принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельных участков находящихся в собственности муниципального образования город Балаково N 1 от 09.01.2013, заключенного на основании постановления Администрации города Балаково от 13.11.2012 N 1127 и протокола приема заявок на участие в аукционе от 20.12.2012 N б/н, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2013 сделана запись регистрации N 64-64-03/025/2013-296, в отношении следующего земельного участка, среди прочего, земельный участок, кадастровый номер: 64:40:020301:117; адрес: Саратовская область, г. Балаково, 3 "В" микрорайон; общая площадь: 3746 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19.11.2014 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ЗАО "Саратовгесстрой" (арендатор) заключен договор аренды земли N 226 (л.д. 124 - 128 том 41), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:02 03 01:3545, расположенный по адресу: г. Балаково, 3 Г микрорайон, с разрешенным использованием - под жилую застройку многоэтажную в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; срок договора с 29.10.2014 по 25.03.2017; в соответствии с пунктом 7.1 указанного договора договор прекращается по истечении указанного срока при наличии возражений со стороны Арендодателя на реализацию преимущественного права Арендатором на заключение договора аренды.
20.06.2013 между ЗАО "Саратовгесстрой" (принимающая сторона) и ООО "Управляющая компания "РеалЭстейт" (передающая сторона), заключен договор N 2 замены стороны в обязательстве (л.д. 132 - 134 том 41), в соответствии с условиями которого "передающая сторона" уступает, а "принимающая сторона" принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельных участков находящихся в собственности муниципального образования город Балаково N 2 от 09.01.2013, заключенного на основании постановления Администрации города Балаково от 13.11.2012 N 1127 и протокола приема заявок на участие в аукционе от 20.12.2012 N б/н, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2013 сделана запись регистрации N 64-64-03/025/2013-297, в отношении следующего земельного участка, среди прочего, земельный участок, кадастровый номер: 64:40:020301:54; адрес: Саратовская область, г. Балаково, ул. Волжская; общая площадь: 15440 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19.11.2014 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ЗАО "Саратовгесстрой" (арендатор) заключен договор аренды земли N 223 (л.д. 119 - 123 том 41), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020301:3546, расположенный по адресу: г. Балаково, 3 Г микрорайон, с разрешенным использованием - под жилую застройку многоэтажную в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; срок договора с 29.10.2014 по 25.03.2017; в соответствии с пунктом 7.1 указанного договора договор прекращается по истечении указанного срока при наличии возражений со стороны арендодателя на реализацию преимущественного права арендатором на заключение договора аренды.
31.03.2016, 20.05.2016 состоялись собрания участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой", на которых участниками строительства приняты решения обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки.
Участниками строительства в рамках дела о банкротстве застройщика - ЗАО "Саратовгесстрой" созданы следующие жилищно-строительные кооперативы: 06.02.2017 - ЖСК "Гарантия", 10.02.2017 - ЖСК "Возрождение" и 27.02.2017 - ЖСК "Монолит", о чем в материалы дела представлены соответствующие документы (протоколы, бюллетени голосования, уставы, свидетельства о регистрации и иные документы).
Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объектов незавершенного строительства участникам строительства, судами установлено.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание особенности банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IХ Закона о банкротстве, и учитывая разную степень готовности объектов незавершенного строительства, принадлежащих должнику - ЗАО "Саратовгесстрой", суды пришли к верному выводу о том, что заявленное конкурсным управляющим ходатайство подлежит удовлетворению.
Таким образом, суды рассматривающие дело, оценив с позиции статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершенного строительства участникам строительства, подтверждено.
С указанными выводами судебных инстанций судебная коллегия кассационного суда соглашается и не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Доводы заявителей кассационных жалоб не свидетельствуют о не правильном применении судами Закона о банкротстве, регламентирующем передачу объектов незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу.
Суждения заявителей кассационных жалоб о возможности произвольного (по желанию участника строительства) участия в том либо ином жилищно-строительном кооперативе независимо от условий заключенного с должником договора долевого участия, не основаны на правильном толковании его норм.
Иные доводы кассационных жалоб направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, с выводами судебных инстанций, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебных актов.
Оспоренные судебные акты приняты при правильном применении норм права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.
Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по содержащимся в ней доводам.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 02.06.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 по делу N А57-17969/2014 оставить без изменений, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.Р.КАШАПОВ
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
А.А.МИНЕЕВА
А.Р.КАШАПОВ
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
А.А.МИНЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)