Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 08.11.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Афанасьевой Е.И. и Григорьевой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондратеня Е.В., при участии от ответчиков - комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации (ИНН 3250067042) - представителя Кучер Е.А. (доверенность от 18.01.2016), общества с ограниченной ответственностью "КОН" (ИНН 3234009420) - представителя Мелихова В.В. (доверенность от 22.08.2016), в отсутствие представителя истца - общества с ограниченной ответственностью УК "Десна" (ИНН 3257030281), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации и общества с ограниченной ответственностью "КОН" на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.08.2016 по делу N А09-1597/2016 (судья Пейганович В.С.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Десна" (далее - ООО УК "Десна", истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к комитету по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации (далее - комитет по жкх, ответчик) о признании недействительным открытого конкурса N 291215/5483357/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в части лота N 1.
Определением суда от 22.03.2016 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "КОН", с исключением его из числа третьих лиц.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.08.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "КОН" и комитет по жкх обратились в апелляционный суд с жалобами, в которых просили обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов ответчики ссылались на то, что ООО УК "Десна не вправе оспаривать результаты данного конкурса, права истца в данном случае нарушены не были. Указали на то, что комитет по жкх был обязан провести конкурс. Обратили внимание на то, что на момент принятия протокола лица, голосовавшие на общем собрании, не являлись собственниками жилых помещений. Считают, что собрание, проведенное в форме заочного голосования и оформленное протоколом от 29.12.2015, является нелегитимным.
ООО УК "Десна" в отзыве на апелляционные жалобы, считая принятое решение законным и обоснованным, просило оставить его без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец ссылался на то, что оспариваемый судебный акт непосредственно затрагивает его права и обязанности, поскольку выбор иной управляющей организации спорного многоквартирного жилого дома на открытом конкурсе влечет прекращение прав и обязанностей истца по управлению многоквартирным жилым домом. Отметил, что проведение конкурса и определение иной управляющей организации, влечет фактическую отмену решения собственников помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. Считает, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком жилого дома вправе осуществлять правомочия собственников помещений, в том числе выбирать способ управления домом и, следовательно, управляющую организацию, что ими и было реализовано на собрании, проведенном в форме заочного голосования и путем оформления результатов такого собрания протоколом от 29.12.2015.
Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направил.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалобы рассмотрены в отсутствие неявившегося представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 09.12.2015 между ООО "Премиум проект" и ООО УК "Десна" был заключен договор на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3, сроком на три месяца.
Общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3, проведенным в период с 24.12.2015 по 29.12.2015 в форме заочного голосования для управления этим многоквартирным домом выбрана управляющая организация - ООО "УК Десна", утвержден проект договора управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 17-18).
Согласно протокола заочного голосования от 29.12.2015 между ООО УК "Десна" и собственниками помещений 01.01.2016 заключены договоры управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3 (т. 3, л.д. 1-93).
01.02.2016 комитет по жкх был проведен открытый конкурс по извещению N 291215/5483357/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по лоту N 1, победителем которого признано ООО "КОН".
Полагая, что конкурс проведен неправомерно, поскольку истец на момент его проведения был выбран в качестве управляющей компании, последний обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливает Правительство Российской Федерации.
Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс проводится, в частности, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ.
В настоящем случае проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Истец в обоснование настоящего иска ссылается на то, что конкурс был проведен с нарушениями, поскольку на день его проведения собственники дома выбрали способ управления домом и реализовали его.
Нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной Правилами N 75, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что конкурс не проводится, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, отказ от проведения открытого конкурса возможен только в случае, если выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом реализован ими, что в соответствии с пунктом 3 Правил N 75 предполагает заключение договоров управления большинством собственников помещений в доме.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в спорном многоквартирном доме собственниками помещений в нем выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией (ООО УК "Десна") (т. 1, л.д. 17-18), заключены договоры управления со 131 собственником (т. 3, л.д. 1-93). Управляющей компанией заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями (т. 1, л.д. 132-173).
Организаторами конкурса не установлено и не проверено наличие перечисленных выше условий для определения управляющей организации на конкурсной основе.
Проведение конкурса и определение иной управляющей организации, влечет фактическую отмену решения собственников помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства.
Учитывая, что данные нарушения Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирным домом по адресу: г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3, являются существенными, что повлекло нарушение прав истца как управляющей организации, суд первой инстанции обоснованно признал недействительным конкурс на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3 (извещение N 291215/5483357/01), что в свою очередь, влечет восстановление нарушенного права управляющей организации на управление спорным МКД, а также защиту имущественных интересов истца в связи с заключенными с собственниками помещений спорного МКД договоров управления.
Вопрос о действительности собраний собственников на предмет соблюдения порядка их проведения применительно к статье 45 ЖК РФ, не может быть предметом настоящего судебного разбирательства, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Таким образом, законодатель установил императивную норму права о том, что решение общего собрания собственников жилых помещений, а также принятые в его исполнение документы, являются оспоримыми сделками и могут быть признаны недействительными только судом и только по инициативе самих собственников.
С учетом изложенного, доводы ответчиков о неправомерности принятия собственниками помещений в многоквартирном доме д. N 3 по ул. Братьев Ткачевых г. Брянска решения от 29.12.2015 о выборе управляющей организации судом апелляционной инстанции отклоняются.
Статьей 18 ЖК РФ предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
На основании статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
При этом, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014, нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.
С учетом изложенного, участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляли права собственников, поэтому были вправе выбрать способ управления домом. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 29.12.2015, который на момент проведения конкурса не оспорен и недействительным не признан.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в настоящее время судебно-арбитражная практика по рассматриваемому вопросу является единообразной и исходит из того, что участники долевого строительства, получившие от застройщика помещения, вправе до государственной регистрации права собственности на такие помещения проводить общие собрания и выбирать управляющие компании для обслуживания многоквартирных домов. При этом суды указывают на приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом и отсутствие необходимости в таких случаях в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации (определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.03.2015 N 301-КГ15-2083 и от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу N А28-5147/2015, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 по делу N А19-15757/2015, Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 по делу N А73-10737/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2016 по делу N А32-40406/2015, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу N А48-1087/2016, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 по делу N А56-2498/2016).
Ссылка ООО "КОН" на определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2016 N 310-КГ16-6694 по делу N А48-3347/2015, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку названный судебный акт принят исходя из иных обстоятельств дела.
С учетом изложенного, доводы заявителей жалоб не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей (т. 4, л.д. 134) относятся на ООО "КОН".
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем вопрос о возмещении последнему государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей судом апелляционной инстанции не рассматривался.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 16.08.2016 по делу N А09-1597/2016 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2016 N 20АП-6456/2016 ПО ДЕЛУ N А09-1597/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2016 г. по делу N А09-1597/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 08.11.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Афанасьевой Е.И. и Григорьевой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондратеня Е.В., при участии от ответчиков - комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации (ИНН 3250067042) - представителя Кучер Е.А. (доверенность от 18.01.2016), общества с ограниченной ответственностью "КОН" (ИНН 3234009420) - представителя Мелихова В.В. (доверенность от 22.08.2016), в отсутствие представителя истца - общества с ограниченной ответственностью УК "Десна" (ИНН 3257030281), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации и общества с ограниченной ответственностью "КОН" на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.08.2016 по делу N А09-1597/2016 (судья Пейганович В.С.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Десна" (далее - ООО УК "Десна", истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к комитету по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации (далее - комитет по жкх, ответчик) о признании недействительным открытого конкурса N 291215/5483357/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в части лота N 1.
Определением суда от 22.03.2016 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "КОН", с исключением его из числа третьих лиц.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.08.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "КОН" и комитет по жкх обратились в апелляционный суд с жалобами, в которых просили обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов ответчики ссылались на то, что ООО УК "Десна не вправе оспаривать результаты данного конкурса, права истца в данном случае нарушены не были. Указали на то, что комитет по жкх был обязан провести конкурс. Обратили внимание на то, что на момент принятия протокола лица, голосовавшие на общем собрании, не являлись собственниками жилых помещений. Считают, что собрание, проведенное в форме заочного голосования и оформленное протоколом от 29.12.2015, является нелегитимным.
ООО УК "Десна" в отзыве на апелляционные жалобы, считая принятое решение законным и обоснованным, просило оставить его без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец ссылался на то, что оспариваемый судебный акт непосредственно затрагивает его права и обязанности, поскольку выбор иной управляющей организации спорного многоквартирного жилого дома на открытом конкурсе влечет прекращение прав и обязанностей истца по управлению многоквартирным жилым домом. Отметил, что проведение конкурса и определение иной управляющей организации, влечет фактическую отмену решения собственников помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. Считает, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком жилого дома вправе осуществлять правомочия собственников помещений, в том числе выбирать способ управления домом и, следовательно, управляющую организацию, что ими и было реализовано на собрании, проведенном в форме заочного голосования и путем оформления результатов такого собрания протоколом от 29.12.2015.
Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направил.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалобы рассмотрены в отсутствие неявившегося представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 09.12.2015 между ООО "Премиум проект" и ООО УК "Десна" был заключен договор на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3, сроком на три месяца.
Общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3, проведенным в период с 24.12.2015 по 29.12.2015 в форме заочного голосования для управления этим многоквартирным домом выбрана управляющая организация - ООО "УК Десна", утвержден проект договора управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 17-18).
Согласно протокола заочного голосования от 29.12.2015 между ООО УК "Десна" и собственниками помещений 01.01.2016 заключены договоры управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3 (т. 3, л.д. 1-93).
01.02.2016 комитет по жкх был проведен открытый конкурс по извещению N 291215/5483357/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по лоту N 1, победителем которого признано ООО "КОН".
Полагая, что конкурс проведен неправомерно, поскольку истец на момент его проведения был выбран в качестве управляющей компании, последний обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливает Правительство Российской Федерации.
Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс проводится, в частности, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ.
В настоящем случае проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Истец в обоснование настоящего иска ссылается на то, что конкурс был проведен с нарушениями, поскольку на день его проведения собственники дома выбрали способ управления домом и реализовали его.
Нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной Правилами N 75, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что конкурс не проводится, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, отказ от проведения открытого конкурса возможен только в случае, если выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом реализован ими, что в соответствии с пунктом 3 Правил N 75 предполагает заключение договоров управления большинством собственников помещений в доме.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в спорном многоквартирном доме собственниками помещений в нем выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией (ООО УК "Десна") (т. 1, л.д. 17-18), заключены договоры управления со 131 собственником (т. 3, л.д. 1-93). Управляющей компанией заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями (т. 1, л.д. 132-173).
Организаторами конкурса не установлено и не проверено наличие перечисленных выше условий для определения управляющей организации на конкурсной основе.
Проведение конкурса и определение иной управляющей организации, влечет фактическую отмену решения собственников помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства.
Учитывая, что данные нарушения Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирным домом по адресу: г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3, являются существенными, что повлекло нарушение прав истца как управляющей организации, суд первой инстанции обоснованно признал недействительным конкурс на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3 (извещение N 291215/5483357/01), что в свою очередь, влечет восстановление нарушенного права управляющей организации на управление спорным МКД, а также защиту имущественных интересов истца в связи с заключенными с собственниками помещений спорного МКД договоров управления.
Вопрос о действительности собраний собственников на предмет соблюдения порядка их проведения применительно к статье 45 ЖК РФ, не может быть предметом настоящего судебного разбирательства, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Таким образом, законодатель установил императивную норму права о том, что решение общего собрания собственников жилых помещений, а также принятые в его исполнение документы, являются оспоримыми сделками и могут быть признаны недействительными только судом и только по инициативе самих собственников.
С учетом изложенного, доводы ответчиков о неправомерности принятия собственниками помещений в многоквартирном доме д. N 3 по ул. Братьев Ткачевых г. Брянска решения от 29.12.2015 о выборе управляющей организации судом апелляционной инстанции отклоняются.
Статьей 18 ЖК РФ предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
На основании статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
При этом, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014, нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.
С учетом изложенного, участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляли права собственников, поэтому были вправе выбрать способ управления домом. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 29.12.2015, который на момент проведения конкурса не оспорен и недействительным не признан.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в настоящее время судебно-арбитражная практика по рассматриваемому вопросу является единообразной и исходит из того, что участники долевого строительства, получившие от застройщика помещения, вправе до государственной регистрации права собственности на такие помещения проводить общие собрания и выбирать управляющие компании для обслуживания многоквартирных домов. При этом суды указывают на приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом и отсутствие необходимости в таких случаях в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации (определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.03.2015 N 301-КГ15-2083 и от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу N А28-5147/2015, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 по делу N А19-15757/2015, Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 по делу N А73-10737/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2016 по делу N А32-40406/2015, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу N А48-1087/2016, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 по делу N А56-2498/2016).
Ссылка ООО "КОН" на определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2016 N 310-КГ16-6694 по делу N А48-3347/2015, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку названный судебный акт принят исходя из иных обстоятельств дела.
С учетом изложенного, доводы заявителей жалоб не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей (т. 4, л.д. 134) относятся на ООО "КОН".
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем вопрос о возмещении последнему государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей судом апелляционной инстанции не рассматривался.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 16.08.2016 по делу N А09-1597/2016 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
Е.И.АФАНАСЬЕВА
М.А.ГРИГОРЬЕВА
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
Е.И.АФАНАСЬЕВА
М.А.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)