Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.,
судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель Беседин Н.А. по доверенности от 26.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Европа Девелопмент" и
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14 июля 2016 года по делу N А32-25671/2015 (судья Сумин Д.П.)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)
к обществу с ограниченной ответственностью "Европа Девелопмент"
о взыскании задолженности и пени,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Европа Девелопмент" (далее - ответчик, общество) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды от 26.10.2007 N 7700000795 за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 в размере 3 640 744,56 руб., а также задолженности по пени на 02.06.2015 в размере 607 824,70 руб.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которого управление просит взыскать задолженность по договору аренды от 26.10.2007 N 7700000795 за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в размере 4 376 087,04 руб., задолженность по пене по состоянию на 30.11.2015 в размере 808 455,80 руб.
(т. 1, л.д. 269-270, т. 7, л.д. 164).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя договорных обязательств в части внесения арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2016 ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено, производство по делу в части требования ТУ Росимущества в Краснодарском крае по взысканию пени за период с 10.04.2008 по 01.01.2013 в размере 128 517,48 руб. прекращено. С ООО "Европа Девелопмент" в пользу ТУ Росимущества в Краснодарском крае взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в размере 2 113 145,30 руб., а также пеня за период с 02.01.2013 по 30.11.2015 в размере 542 562,20 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные расходы распределены в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 113 145,30 руб. и пени в размере 542 562,20 руб. При этом, судом учтено, что решением суда от 07.11.2013 в рамках N А32-21107/2013 с ООО "Европа Девелопмент" в пользу ТУ Росимущества в Краснодарском крае взыскано 1 458 695,68 руб. долга, 128 517,48 руб. пени по состоянию на 01.01.2013.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Европа Девелопмент" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции в части взыскания пени в размере 542 562, 20 руб. изменить, размер взыскиваемой пени уменьшить на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 388 524, 04 руб. В обоснование жалобы заявитель указывает на несоразмерность взысканной судом пени последствиям нарушенного обязательства. В качестве оснований ненадлежащего исполнения обязательства общество указывает то, что часть территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:0010, занятая многоквартирными домами и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у ответчика.
В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Краснодарском крае просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.20146 в части, отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Из текста жалобы следует, что общество "Европа Девелопмент" не предоставляло сведений о разрешении на ввод объектов многоквартирных жилых домов в эксплуатацию, а также сведений о первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме, не проводило сверку расчетов арендной платы, не предоставляло копии платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы. Кроме того, управление указывает, что изменение размера арендной платы должно вноситься путем подготовки и подписания дополнительного соглашения. При этом, такого дополнительного соглашения сторонами заключено не было.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил жалобу истца оставить без удовлетворения. Общество ссылается на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, указывая, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме администрация утрачивает право распоряжаться соответствующей частью земельного участка, а арендатор - возможность пользоваться данной частью для целей строительства.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителя не обеспечил. В связи с чем, жалобы подлежат рассмотрению в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в части взыскания пени в размере 542 562, 20 руб. изменить, снизить ее размер до 388 524, 04 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 26.10.2007 N 766-р КНИИСХ им. Лукьяненко предоставлен в аренду земельный участок площадью 66383 кв. м с кадастровым номером 23:43:0115033:0010, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Академика Лукьяненко, П.П., 8 (т. 1, л.д. 48-50).
На основании указанного распоряжения 26.10.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и КНИИСХ им. Лукьяненко (арендатор) заключен договор аренды N 7700000795, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0115033:0010 (т. 1, л.д. 42-47). Срок аренды сторонами согласован с 26.10.2007 по 26.10.2056.
В соответствии с пунктами 3.6, 5.2.2 данного договора аренды земельного участка ООО "Европа Девелопмент" обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять арендодателю копию платежного поручения.
Согласно договора переуступки прав от 27.10.2007 КНИИСК им. Лукьяненко переуступает права и обязанности арендатора к ООО "Центр-Актив" по указанному договору аренды, впоследствии 14.09.2010 на основании п. 5.2.22 вышеуказанное юридическое лицо осуществляет переуступку прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 7700000795 ООО "Европа Девелопмент" (т. 1, л.д. 19-20).
Как следует из искового заявления, арендная плата в федеральный бюджет арендатором ООО "Европа Девелопмент" вносилась не регулярно, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 в размере 4 248 569,26 руб. из них: задолженность по арендной плате в размере 3 640 744,56 руб.; задолженность по пене на 02.06.2015 в размере 607 824,70 руб.
В связи с чем, управлением в адрес ООО "ЕвропаДевелопмент" были направлены претензии от 16.07.2014 N 09/7268, от 10.11.2014 N 09/13146, от 27.05.2015 N 09/7178 с требованием погашения задолженности по данному договору (т. 1, л.д. 9-14).
Неисполнение ответчиком указанных требований послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд за защитой нарушенного права.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
- При этом, судом первой инстанции обоснованно учтено, что ООО "Европа Девелопмент" осуществляет на спорном земельном участке строительство многоквартирных жилых домов, в том числе: 14-этажный 3-секционный жилой дом с техподпольем, техническим этажом, трансформаторной подстанцией и зданием пристроенного нотариально-юридического учреждения (строительный литер "1") (первый, второй и третий этапы) (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 8);
- 16-этажный 4-секционный жилой дом с цокольным и техническим этажами (строительный литер "2") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 18); 16-этажный 3-секционный жилой дом с подвалом и техническим этажом (строительный литер "3") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 12); 16-этажный 2-секционный жилой дом с техподпольем и техническим этажом (строительный литер "5") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 16/1); 16-этажный 2-секционный жилой дом с техподпольем и техническим этажом (строительный литер "6") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 16);
- 16-этажный 3-секционный жилой дом (строительный литер "4") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 12/1); 16-этажный 1-секционный жилой дом с техподпольем и техническим чердаком (строительный литер "7/1") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 14).
В материалах дела представлены также разрешения на ввод шести из семи указанных объектов капитального строительства, построенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0115033:0010 а именно: 14-этажный 3-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 8 (строительный литер "1") (первый, второй и третий этапы); 16-этажный 4-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 18 (строительный литер "2"); 16-этажный 3-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 12 (строительный литер "3"); 16-этажный 2-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 16/1 (строительный литер "5"); 16-этажный 2-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 16 (строительный литер "6"); 16-этажный 3-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 12/1 (строительный литер "4") в эксплуатацию (т. 1, л.д. 97-145):
N RU23306000-1729-в от 26.12.2011, N RU23306000-1897-в от 30.05.2012, N RU23306000-1898-в от 30.05.2012, N RU23306000-2112-в от 27.12.2012, N RU23306000-2335-в от 31.07.2013, N RU23306000-2336-в от 31.07.2013, N RU23306000-2754-в от 30.06.2014, N RU23306000-3196-в-2015 от 09.06.2015.
Согласно указанным разрешениям, дом N 8 как единый объект (первый, второй и третий этапы) введен в эксплуатацию 30.05.2012 (разрешение N RU23306000-1898-в от 30.05.2012), дом N 12 введен в эксплуатацию 30.06.2014 (разрешение N RU23306000-2754-в от 30.06.2014), дом N 12/1 введен в эксплуатацию 09.06.2015 (разрешение N RU23306000-3196-в-2015 от 09.06.2015), дом N 16 введен в эксплуатацию 31.07.2013 (разрешение N RU23306000-2336-в от 31.07.2013), дом N 16/1 введен в эксплуатацию 31.07.2013 (разрешение N RU23306000-2335-в от 31.07.2013), дом N 18 введен в эксплуатацию 27.12.2012 (разрешение N RU23306000-2112-в от 27.12.2012).
В материалах дела представлены выписки из ЕГРП в отношении каждого помещения многоквартирных жилых домов N 8, N 12, N 12/1, N 16, N 16/1, N 18 по ул. им. Академика Лукьяненко П.П. в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара с указанием собственника и даты первичной регистрации в ЕГРП (номер и дата записи о первичной регистрации в ЕГРП) права собственности на такое помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) (т. 2, л.д. 2-150, т. 3, л.д. 1-241, т. 4, л.д. 1-172, т. 5, л.д. 1-177, т. 6, л.д. 1-121, т. 7 л.д. 1-127).
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
На основании представленных документальных доказательств судом первой инстанции установлено:
- - в отношении каждого помещения многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 12/1 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 09.12.2015 (выписка из ЕГРП от 27.04.2016 N 23/001/045/2016-1568 т. 7 л.д. 109);
- - в отношении каждого помещения многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 16 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 14.08.2007 (выписка из ЕГРП от 11.02.2016 N 23/001/045/2016-171 т. 6 л.д. 26);
- - в отношении каждого помещения многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 16/1 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 25.11.2013 (выписка из ЕГРП от 11.02.2016 N 23/001/044/2016-083 т. 4 л.д. 1);
- - в отношении каждого помещения многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 18 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 26.10.2012 (выписка из ЕГРП от 11.02.2016 N 23/001/043/2016-026 т. 4 л.д. 50).
- - в отношении каждого помещения многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 8 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 18.04.2012 (выписка из ЕГРП от 10.02.2016 N 23/001/033/2016-088 т. 2 л.д. 8);
- - в отношении многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 12 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 25.12.2013 (выписка из ЕГРП от 11.02.2016 N 23/001/045/2016-155 т. 5 л.д. 84).
Таким образом, часть территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:0010, занятая многоквартирными жилыми домами и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у общества.
Суд первой инстанции с учетом изложенного, а также положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации определил период и сумму взыскания задолженности по арендной плате с 01.01.2013 по 31.12.2015 в размере 2 113 145,30 руб., а также пени за просрочку платежей за период с 02.01.2013 по 30.11.2015 в размере 542 562,20 руб. Указанные периоды и сам факт наличия задолженности ответчиком не оспариваются.
Вместе с тем, по мнению истца, судом необоснованно отказано в удовлетворении части требований о взыскании суммы основного долга в размере 2 262 941,74 руб.
Данный довод истца подлежит отклонению по следующим основаниям. Отказывая в удовлетворении части заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание изменения в размере нормативной площади земельного участка, используемой при расчете задолженности. Так, в материалах дела представлен расчет нормативной площади, подготовленный Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар в письме от 30.11.2015 N 29/13662 (т. 1, л.д. 279).
Согласно представленного расчета нормативной площади, необходимая площадь для эксплуатации 14-этажного многоквартирного дома N 8, составляет 14301 кв. м, необходимая площадь для эксплуатации 16-этажного многоквартирного дома N 12 составляет 7229 кв. м, необходимая площадь для эксплуатации 16-этажного многоквартирного дома N 12/1 составляет 7253 кв. м, необходимая площадь для эксплуатации 16-этажного многоквартирного дома N 16 составляет 5507 кв. м, необходимая площадь для эксплуатации 16-этажного многоквартирного дома N 16/1 составляет 5507 кв. м, необходимая площадь для эксплуатации 16-этажного многоквартирного дома N 18 составляет 9745 кв. м.
Сторонами спора указанный расчет нормативной площади ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не оспорен, стороны в своих расчетах ссылаются на указанный размер нормативной площади.
Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает участвующих в деле лиц представлять доказательства. Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что истцом в материалы дела представлен перерасчет задолженности по арендной плате и пени за спорный период с 01.01.2013 по 31.12.2015 с учетом измененных данных по нормативной площади, согласно которого задолженность по арендной плате составила 2 113 145,30 руб. (т. 7, л.д. 173-174).
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возлагается бремя доказывания наличия задолженности ответчика в заявленном ко взысканию размере.
Однако истцом не представлены и в деле отсутствуют надлежащие допустимые доказательства наличия задолженности ответчика в сумме 4 376 087,04 руб.
Довод заявителя, касающийся не предоставления сведений о разрешении на ввод объектов многоквартирных жилых домов в эксплуатацию, а также сведений о первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме, не может явиться основанием для отмены принятого по делу судебного акта. Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Не предоставление указанных сведений арендодателю само по себе не может изменить данный юридический факт.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым также отметить, что дополнительным соглашением от 05.12.2008 (т. 1, л.д. 22-24) сторонами установлена сумма годовой арендной платы в размере 1 458 695, 70 руб. При определении задолженности за спорный период с учетом изменения нормативной площади спорного участка сам истец в представленном расчете руководствовался размером арендной платы, предусмотренным данным соглашением, с пересчетом за 1 кв. м в день (т. 7, л.д. 173-174). В связи с чем, ссылка управления на необходимость заключения дополнительного соглашения, предусматривающего изменение суммы арендной платы, не может быть принята судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела следует, что истцом также заявлено требование (с учетом уточнения размера исковых требований) о взыскании пени по состоянию на 30.11.2015 в размере 808 455,80 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 6.2 договора аренды за невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок предусмотрена ответственность в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Истцом в материалы дела представлен расчет, в соответствии с которым пеня за период с 11.01.2013 по 31.12.2015 составляет 388 524,04 руб. (т. 7, л.д. 173-174). Как указано судом первой инстанции, позиция истца в отношении данного расчета сводится к тому, что этот расчет не является ходатайством об уменьшении исковых требований, как и не является ходатайством об изменении периода взыскания пени.
Поскольку формирование предмета исковых требований является исключительной прерогативой истца, суд обоснованно рассматривал требование о взыскании задолженности по пене по состоянию на 30.11.2015 в размере 808 455,80 руб.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.
Так, в рамках дела N А32-21107/2013 рассмотрено требование Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае к ООО "Европа Девелопмент" о взыскании пени в размере 128 517,48 руб. по состоянию на 01.01.2013 по договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 7700000795.
Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в рассматриваемом случае есть совпадение предмета, основания и спорящих сторон, вследствие чего производство по настоящему делу в части требования ТУ Росимущества в Краснодарском крае о взыскании пени в размере 128 517,48 руб. по состоянию на 01.01.2013 подлежит прекращению в соответствии с положениями п. 2 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в силу положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки, которое отклонено судом первой инстанции правомерно по следующим основаниям.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Принимая на себя договорные обязательства, ответчик знал обо всех условиях сделки, включая условие о размере договорной ответственности в случае нарушения сроков внесения арендных платежей.
Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Ответчиком не представлены доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие (пункт 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
В абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума N 81 указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
В данном случае основанием для обращения истца с требованием о взыскании с ответчика суммы неустойки послужило ненадлежащее исполнение принятых на себя договорных обязательств по внесению арендной платы.
Размер неустойки определен исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, что не превышает обычно применяемый размер ответственности в гражданском обороте и соответствует рекомендациям Высшего Арбитражного суда, изложенным в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума N 81 от 22.12.2011.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что ответчиком не представлено надлежащих и достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для снижения размера договорной неустойки.
На основании изложенного, ходатайство об уменьшении неустойки отклонено судом первой инстанции обоснованно, а доводы жалобы ООО "Европа Девелопмент" в данной части подлежат отклонению.
Судом первой инстанции установлено, что представленный истцом расчет пени на сумму 388 524, 04 руб. за период с 10.01.2013 по 31.12.2015 является необоснованным, поскольку истцом неверно определены начальные даты периодов начисления пени с 10 числа месяца начала каждого квартала. Кроме того, при расчете неустойки необходимо учитывать решение суда 07.11.2013 в рамках дела N А32-21107/2013. Судом первой инстанции выполнен перерасчет пени. Размер пени за период с 11.01.2013 по 30.11.2015 составил 542 562,20 руб.
Таким образом, требование истца о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению и следует взыскать с ответчика в пользу истца пеню за период с 11.01.2013 по 30.11.2015 размере 542 562,20 руб.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение по данному делу, дана надлежащая правовая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2016 года по делу N А32-25671/2015 оставить без изменений, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.10.2016 N 15АП-13629/2016 ПО ДЕЛУ N А32-25671/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. N 15АП-13629/2016
Дело N А32-25671/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.,
судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель Беседин Н.А. по доверенности от 26.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Европа Девелопмент" и
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14 июля 2016 года по делу N А32-25671/2015 (судья Сумин Д.П.)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)
к обществу с ограниченной ответственностью "Европа Девелопмент"
о взыскании задолженности и пени,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Европа Девелопмент" (далее - ответчик, общество) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды от 26.10.2007 N 7700000795 за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 в размере 3 640 744,56 руб., а также задолженности по пени на 02.06.2015 в размере 607 824,70 руб.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которого управление просит взыскать задолженность по договору аренды от 26.10.2007 N 7700000795 за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в размере 4 376 087,04 руб., задолженность по пене по состоянию на 30.11.2015 в размере 808 455,80 руб.
(т. 1, л.д. 269-270, т. 7, л.д. 164).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя договорных обязательств в части внесения арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2016 ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено, производство по делу в части требования ТУ Росимущества в Краснодарском крае по взысканию пени за период с 10.04.2008 по 01.01.2013 в размере 128 517,48 руб. прекращено. С ООО "Европа Девелопмент" в пользу ТУ Росимущества в Краснодарском крае взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в размере 2 113 145,30 руб., а также пеня за период с 02.01.2013 по 30.11.2015 в размере 542 562,20 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные расходы распределены в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 113 145,30 руб. и пени в размере 542 562,20 руб. При этом, судом учтено, что решением суда от 07.11.2013 в рамках N А32-21107/2013 с ООО "Европа Девелопмент" в пользу ТУ Росимущества в Краснодарском крае взыскано 1 458 695,68 руб. долга, 128 517,48 руб. пени по состоянию на 01.01.2013.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Европа Девелопмент" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции в части взыскания пени в размере 542 562, 20 руб. изменить, размер взыскиваемой пени уменьшить на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 388 524, 04 руб. В обоснование жалобы заявитель указывает на несоразмерность взысканной судом пени последствиям нарушенного обязательства. В качестве оснований ненадлежащего исполнения обязательства общество указывает то, что часть территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:0010, занятая многоквартирными домами и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у ответчика.
В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Краснодарском крае просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.20146 в части, отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Из текста жалобы следует, что общество "Европа Девелопмент" не предоставляло сведений о разрешении на ввод объектов многоквартирных жилых домов в эксплуатацию, а также сведений о первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме, не проводило сверку расчетов арендной платы, не предоставляло копии платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы. Кроме того, управление указывает, что изменение размера арендной платы должно вноситься путем подготовки и подписания дополнительного соглашения. При этом, такого дополнительного соглашения сторонами заключено не было.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил жалобу истца оставить без удовлетворения. Общество ссылается на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, указывая, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме администрация утрачивает право распоряжаться соответствующей частью земельного участка, а арендатор - возможность пользоваться данной частью для целей строительства.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителя не обеспечил. В связи с чем, жалобы подлежат рассмотрению в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в части взыскания пени в размере 542 562, 20 руб. изменить, снизить ее размер до 388 524, 04 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 26.10.2007 N 766-р КНИИСХ им. Лукьяненко предоставлен в аренду земельный участок площадью 66383 кв. м с кадастровым номером 23:43:0115033:0010, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Академика Лукьяненко, П.П., 8 (т. 1, л.д. 48-50).
На основании указанного распоряжения 26.10.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и КНИИСХ им. Лукьяненко (арендатор) заключен договор аренды N 7700000795, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0115033:0010 (т. 1, л.д. 42-47). Срок аренды сторонами согласован с 26.10.2007 по 26.10.2056.
В соответствии с пунктами 3.6, 5.2.2 данного договора аренды земельного участка ООО "Европа Девелопмент" обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять арендодателю копию платежного поручения.
Согласно договора переуступки прав от 27.10.2007 КНИИСК им. Лукьяненко переуступает права и обязанности арендатора к ООО "Центр-Актив" по указанному договору аренды, впоследствии 14.09.2010 на основании п. 5.2.22 вышеуказанное юридическое лицо осуществляет переуступку прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 7700000795 ООО "Европа Девелопмент" (т. 1, л.д. 19-20).
Как следует из искового заявления, арендная плата в федеральный бюджет арендатором ООО "Европа Девелопмент" вносилась не регулярно, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 в размере 4 248 569,26 руб. из них: задолженность по арендной плате в размере 3 640 744,56 руб.; задолженность по пене на 02.06.2015 в размере 607 824,70 руб.
В связи с чем, управлением в адрес ООО "ЕвропаДевелопмент" были направлены претензии от 16.07.2014 N 09/7268, от 10.11.2014 N 09/13146, от 27.05.2015 N 09/7178 с требованием погашения задолженности по данному договору (т. 1, л.д. 9-14).
Неисполнение ответчиком указанных требований послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд за защитой нарушенного права.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
- При этом, судом первой инстанции обоснованно учтено, что ООО "Европа Девелопмент" осуществляет на спорном земельном участке строительство многоквартирных жилых домов, в том числе: 14-этажный 3-секционный жилой дом с техподпольем, техническим этажом, трансформаторной подстанцией и зданием пристроенного нотариально-юридического учреждения (строительный литер "1") (первый, второй и третий этапы) (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 8);
- 16-этажный 4-секционный жилой дом с цокольным и техническим этажами (строительный литер "2") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 18); 16-этажный 3-секционный жилой дом с подвалом и техническим этажом (строительный литер "3") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 12); 16-этажный 2-секционный жилой дом с техподпольем и техническим этажом (строительный литер "5") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 16/1); 16-этажный 2-секционный жилой дом с техподпольем и техническим этажом (строительный литер "6") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 16);
- 16-этажный 3-секционный жилой дом (строительный литер "4") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 12/1); 16-этажный 1-секционный жилой дом с техподпольем и техническим чердаком (строительный литер "7/1") (административный адрес: ул. им. Академика Лукъяненко, 14).
В материалах дела представлены также разрешения на ввод шести из семи указанных объектов капитального строительства, построенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0115033:0010 а именно: 14-этажный 3-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 8 (строительный литер "1") (первый, второй и третий этапы); 16-этажный 4-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 18 (строительный литер "2"); 16-этажный 3-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 12 (строительный литер "3"); 16-этажный 2-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 16/1 (строительный литер "5"); 16-этажный 2-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 16 (строительный литер "6"); 16-этажный 3-секционный жилой дом по адресу ул. им. Академика Лукъяненко 12/1 (строительный литер "4") в эксплуатацию (т. 1, л.д. 97-145):
N RU23306000-1729-в от 26.12.2011, N RU23306000-1897-в от 30.05.2012, N RU23306000-1898-в от 30.05.2012, N RU23306000-2112-в от 27.12.2012, N RU23306000-2335-в от 31.07.2013, N RU23306000-2336-в от 31.07.2013, N RU23306000-2754-в от 30.06.2014, N RU23306000-3196-в-2015 от 09.06.2015.
Согласно указанным разрешениям, дом N 8 как единый объект (первый, второй и третий этапы) введен в эксплуатацию 30.05.2012 (разрешение N RU23306000-1898-в от 30.05.2012), дом N 12 введен в эксплуатацию 30.06.2014 (разрешение N RU23306000-2754-в от 30.06.2014), дом N 12/1 введен в эксплуатацию 09.06.2015 (разрешение N RU23306000-3196-в-2015 от 09.06.2015), дом N 16 введен в эксплуатацию 31.07.2013 (разрешение N RU23306000-2336-в от 31.07.2013), дом N 16/1 введен в эксплуатацию 31.07.2013 (разрешение N RU23306000-2335-в от 31.07.2013), дом N 18 введен в эксплуатацию 27.12.2012 (разрешение N RU23306000-2112-в от 27.12.2012).
В материалах дела представлены выписки из ЕГРП в отношении каждого помещения многоквартирных жилых домов N 8, N 12, N 12/1, N 16, N 16/1, N 18 по ул. им. Академика Лукьяненко П.П. в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара с указанием собственника и даты первичной регистрации в ЕГРП (номер и дата записи о первичной регистрации в ЕГРП) права собственности на такое помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) (т. 2, л.д. 2-150, т. 3, л.д. 1-241, т. 4, л.д. 1-172, т. 5, л.д. 1-177, т. 6, л.д. 1-121, т. 7 л.д. 1-127).
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
На основании представленных документальных доказательств судом первой инстанции установлено:
- - в отношении каждого помещения многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 12/1 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 09.12.2015 (выписка из ЕГРП от 27.04.2016 N 23/001/045/2016-1568 т. 7 л.д. 109);
- - в отношении каждого помещения многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 16 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 14.08.2007 (выписка из ЕГРП от 11.02.2016 N 23/001/045/2016-171 т. 6 л.д. 26);
- - в отношении каждого помещения многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 16/1 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 25.11.2013 (выписка из ЕГРП от 11.02.2016 N 23/001/044/2016-083 т. 4 л.д. 1);
- - в отношении каждого помещения многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 18 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 26.10.2012 (выписка из ЕГРП от 11.02.2016 N 23/001/043/2016-026 т. 4 л.д. 50).
- - в отношении каждого помещения многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 8 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 18.04.2012 (выписка из ЕГРП от 10.02.2016 N 23/001/033/2016-088 т. 2 л.д. 8);
- - в отношении многоквартирного жилого дома по ул. им. Академика Лукъяненко N 12 датой первичной регистрации в ЕГРП права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме является 25.12.2013 (выписка из ЕГРП от 11.02.2016 N 23/001/045/2016-155 т. 5 л.д. 84).
Таким образом, часть территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115033:0010, занятая многоквартирными жилыми домами и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у общества.
Суд первой инстанции с учетом изложенного, а также положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации определил период и сумму взыскания задолженности по арендной плате с 01.01.2013 по 31.12.2015 в размере 2 113 145,30 руб., а также пени за просрочку платежей за период с 02.01.2013 по 30.11.2015 в размере 542 562,20 руб. Указанные периоды и сам факт наличия задолженности ответчиком не оспариваются.
Вместе с тем, по мнению истца, судом необоснованно отказано в удовлетворении части требований о взыскании суммы основного долга в размере 2 262 941,74 руб.
Данный довод истца подлежит отклонению по следующим основаниям. Отказывая в удовлетворении части заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание изменения в размере нормативной площади земельного участка, используемой при расчете задолженности. Так, в материалах дела представлен расчет нормативной площади, подготовленный Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар в письме от 30.11.2015 N 29/13662 (т. 1, л.д. 279).
Согласно представленного расчета нормативной площади, необходимая площадь для эксплуатации 14-этажного многоквартирного дома N 8, составляет 14301 кв. м, необходимая площадь для эксплуатации 16-этажного многоквартирного дома N 12 составляет 7229 кв. м, необходимая площадь для эксплуатации 16-этажного многоквартирного дома N 12/1 составляет 7253 кв. м, необходимая площадь для эксплуатации 16-этажного многоквартирного дома N 16 составляет 5507 кв. м, необходимая площадь для эксплуатации 16-этажного многоквартирного дома N 16/1 составляет 5507 кв. м, необходимая площадь для эксплуатации 16-этажного многоквартирного дома N 18 составляет 9745 кв. м.
Сторонами спора указанный расчет нормативной площади ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не оспорен, стороны в своих расчетах ссылаются на указанный размер нормативной площади.
Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает участвующих в деле лиц представлять доказательства. Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что истцом в материалы дела представлен перерасчет задолженности по арендной плате и пени за спорный период с 01.01.2013 по 31.12.2015 с учетом измененных данных по нормативной площади, согласно которого задолженность по арендной плате составила 2 113 145,30 руб. (т. 7, л.д. 173-174).
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возлагается бремя доказывания наличия задолженности ответчика в заявленном ко взысканию размере.
Однако истцом не представлены и в деле отсутствуют надлежащие допустимые доказательства наличия задолженности ответчика в сумме 4 376 087,04 руб.
Довод заявителя, касающийся не предоставления сведений о разрешении на ввод объектов многоквартирных жилых домов в эксплуатацию, а также сведений о первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме, не может явиться основанием для отмены принятого по делу судебного акта. Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Не предоставление указанных сведений арендодателю само по себе не может изменить данный юридический факт.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым также отметить, что дополнительным соглашением от 05.12.2008 (т. 1, л.д. 22-24) сторонами установлена сумма годовой арендной платы в размере 1 458 695, 70 руб. При определении задолженности за спорный период с учетом изменения нормативной площади спорного участка сам истец в представленном расчете руководствовался размером арендной платы, предусмотренным данным соглашением, с пересчетом за 1 кв. м в день (т. 7, л.д. 173-174). В связи с чем, ссылка управления на необходимость заключения дополнительного соглашения, предусматривающего изменение суммы арендной платы, не может быть принята судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела следует, что истцом также заявлено требование (с учетом уточнения размера исковых требований) о взыскании пени по состоянию на 30.11.2015 в размере 808 455,80 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 6.2 договора аренды за невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок предусмотрена ответственность в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Истцом в материалы дела представлен расчет, в соответствии с которым пеня за период с 11.01.2013 по 31.12.2015 составляет 388 524,04 руб. (т. 7, л.д. 173-174). Как указано судом первой инстанции, позиция истца в отношении данного расчета сводится к тому, что этот расчет не является ходатайством об уменьшении исковых требований, как и не является ходатайством об изменении периода взыскания пени.
Поскольку формирование предмета исковых требований является исключительной прерогативой истца, суд обоснованно рассматривал требование о взыскании задолженности по пене по состоянию на 30.11.2015 в размере 808 455,80 руб.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.
Так, в рамках дела N А32-21107/2013 рассмотрено требование Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае к ООО "Европа Девелопмент" о взыскании пени в размере 128 517,48 руб. по состоянию на 01.01.2013 по договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 7700000795.
Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в рассматриваемом случае есть совпадение предмета, основания и спорящих сторон, вследствие чего производство по настоящему делу в части требования ТУ Росимущества в Краснодарском крае о взыскании пени в размере 128 517,48 руб. по состоянию на 01.01.2013 подлежит прекращению в соответствии с положениями п. 2 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в силу положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки, которое отклонено судом первой инстанции правомерно по следующим основаниям.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Принимая на себя договорные обязательства, ответчик знал обо всех условиях сделки, включая условие о размере договорной ответственности в случае нарушения сроков внесения арендных платежей.
Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Ответчиком не представлены доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие (пункт 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
В абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума N 81 указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
В данном случае основанием для обращения истца с требованием о взыскании с ответчика суммы неустойки послужило ненадлежащее исполнение принятых на себя договорных обязательств по внесению арендной платы.
Размер неустойки определен исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, что не превышает обычно применяемый размер ответственности в гражданском обороте и соответствует рекомендациям Высшего Арбитражного суда, изложенным в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума N 81 от 22.12.2011.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что ответчиком не представлено надлежащих и достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для снижения размера договорной неустойки.
На основании изложенного, ходатайство об уменьшении неустойки отклонено судом первой инстанции обоснованно, а доводы жалобы ООО "Европа Девелопмент" в данной части подлежат отклонению.
Судом первой инстанции установлено, что представленный истцом расчет пени на сумму 388 524, 04 руб. за период с 10.01.2013 по 31.12.2015 является необоснованным, поскольку истцом неверно определены начальные даты периодов начисления пени с 10 числа месяца начала каждого квартала. Кроме того, при расчете неустойки необходимо учитывать решение суда 07.11.2013 в рамках дела N А32-21107/2013. Судом первой инстанции выполнен перерасчет пени. Размер пени за период с 11.01.2013 по 30.11.2015 составил 542 562,20 руб.
Таким образом, требование истца о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению и следует взыскать с ответчика в пользу истца пеню за период с 11.01.2013 по 30.11.2015 размере 542 562,20 руб.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение по данному делу, дана надлежащая правовая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2016 года по делу N А32-25671/2015 оставить без изменений, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
В.В.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)