Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Д.Н. Садиковой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Закрытого акционерного общества "Академзнак"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года
по делу N А40-205972/14, принятое судье Н.Н. Селиверстовой,
по иску Товарищества собственников жилья "Олимп"
к Компании Вернанд Эйч Ди Холдинг ЛТД (VERNAND HD HOLDING LTD.)
третьи лица: Управление Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, ЗАО "Академзнак", ООО "Корона", Департамент городского имущества города Москвы, Департамент градостроительной политики города Москвы, Казарян А.Н., Мосжилинспекция, ФГУП "Ростехинвентаризация-ФБТИ"
о признании права общей долевой собственности и признании зарегистрированного права собственности ответчика на жилое помещение отсутствующим
при участии в судебном заседании:
от истца: Муханова Л.В. (по доверенности от 15.03.2017), Немов С.В. (по доверенности от 27.03.2017)
от ответчика: Полянский И.А. (по доверенности от 17.03.2016)
от третьих лиц: от ЗАО "Академзнак" - Ляховецкий Д.Д. (по доверенности от 06.03.2017), Потеряйко Л.Е. (по доверенности от 06.03.2017); от Департамента городского имущества города Москвы - Немченков Д.А. (по доверенности от 09.01.2017); от Управления Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, ООО "Корона", Департамента градостроительной политики города Москвы, Казаряна А.Н., Мосжилинспекции, ФГУП "Ростехинвентаризация-ФБТИ" - не явились, извещены
установил:
Товарищество собственников жилья "Олимп" (далее - ТСЖ "Олимп", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Компании Вернанд Эйч Ди Холдинг ЛТД (VERNAND HD HOLDING LTD; далее - Компания, ответчик) о признании зарегистрированного за ответчиком права собственности на жилое помещение площадью 624,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2, кв. 109, с регистрационной записью N 77-77-11/021/2011-923 от 20.07.2011 отсутствующим.
Исковые требования заявлены на основании статей 290, 291, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 6, 8, 36, 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление 10/22) и мотивированы тем, что за ответчиком неправомерно зарегистрировано право собственности на помещение, которое по своим характеристикам относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома (далее - МКД). Спорные помещения являются нежилыми, так как расположены на технических этажах в многоквартирном доме (этаж 21-22) и состоят из технического помещения, чердака и крыши дома. На указанных этажах расположено внутридомовое оборудование.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, ООО "Корона", Департамент городского имущества города Москвы, Департамент градостроительной политики города Москвы, Казарян А.Н., Мосжилинспекция, ФГУП "Ростехинвентаризация-ФБТИ".
Определением Арбитражного суда от 31.03.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Академзнак".
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил требования и просил признать право общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 на нежилые помещения общей площадью 105,8 кв. м (литера А, этаж Технический, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9) и площадью 167,5 кв. м (литера А, этаж Надстроенный, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7) и признать зарегистрированное права собственности на вышеуказанные помещения отсутствующим.
В суде первой инстанции поступило заявление за подписью представителя ТСЖ "Олимп" С.В. Немова об отказе от исковых требований в части признания права общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 на нежилые помещения общей площадью 105,8 кв. м (литера А, этаж Технический, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9) и площадью 167,5 кв. м (литера А, этаж Надстроенный, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2017 принят частичный отказ от исковых требований в части признания права общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2, на нежилые помещения общей площадью 105,8 кв. м (литера А, этаж Технический, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9); на нежилые помещения общей площадью 167,5 кв. м (литера А, этаж Надстроенный, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7). Производство по делу в этой части исковых требований прекращено.
Признано зарегистрированное Компанией Вернанд Эйч Ди Холдинг ЛТД право собственности на помещение общей площадью 624,7 кв. м (квартира 109), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 отсутствующим.
Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО "Академзнак" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение от 07.07.2017 отменить полностью, отказать истцу в удовлетворении требований.
Заявитель полагает, что спорное помещение было зарегистрировано на законных основаниях и имеются основания для отказа в иске, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права, пропущен срок исковой давности для обращения в суд с исковым заявлением, не оспорены договоры купли-продажи спорного помещения.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 18.09.2017.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 18 по 25 сентября 2017 года.
В заседании суда апелляционной инстанции представители третьего лица - ЗАО "Академзнак" доводы жалобы поддержали.
Представители истца, ответчика, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, представили отзывы.
Мосжилинспекция ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам отзыва.
Иные участники процесса, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в разбирательстве не направили. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей названных лиц.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей ЗАО "Академзнак", истца и ответчика, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2017 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ТСЖ "Олимп" создано в 2009 году для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: г. Москва, улица Коштоянца, дом 20, корп. 1, 2, 3, 4.
Согласно статье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников недвижимого имущества в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В обязанности товарищества собственников входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 ЖК РФ).
Пунктом 2.1 Устава ТСЖ "Олимп" предусмотрено, что товарищество создано, в том числе в целях защиты прав и интересов собственников помещений в комплексе, связанных с управлением общим имуществом в комплексе, в том числе в суде, в отношениях с третьими лицами.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что между Правительством Москвы, государственным предприятием Спорткомплекс "Олимпийской деревни" и ЗАО "Кондоспорт" заключен инвестиционный контракт от 04.04.1996 N 563 регистрационный номер N 13-001164-5701-0081-00001-96) (далее - контракт).
Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по осуществлению проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ в отношении объектов: многофункциональный спортивно-ориентированный кондоминиум "Спорт" с жилым блоком на 400 квартир, подземный гараж кондоминиума "Спорт" на 800 легковых автомашин, магазин, объекты придомового обслуживания, хозблок, крытый теннис-холл, детский спортивный городок, трибуны стадиона, центр спортивного моржевания и русских бань, открытые спортсооружения, реконструкция существующих объектов (корпусов Спорткомплекса Олимпийской деревни).
Кроме того, на основании постановления Правительства Москвы от 09.11.1999 N 1032 "О строительстве многофункционального спортивно-ориентированного жилого комплекса по адресу: Мичуринский проспект, Олимпийская деревня, вл. 2" между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (далее - ДИПС), Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (в настоящее время правопреемник Департамент городского имущества города Москвы) и ООО Финансово-строительная группа "Кондоспорт" заключен договор от 20.06.2003, предметом которого является определение порядка раздела площадей "объекта" по окончании реализации инвестиционного проекта.
Согласно условиям договора (пункт 2.1), по результатам реализации инвестиционного проекта ООО ФСГ "Кондоспорт" передается 30% жилой площади объекта, 30% нежилой площади объекта, 30% машино-мест; ДИПС - 60% жилой площади, 70% нежилой площади, 70% машино-мест; Департаменту - 5% жилой площади целевым назначением для очередников Западного административного округа города Москвы, 5% жилой площади по инвестиционной себестоимости.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам, определялось предварительными протоколами распределения общей жилой площади объекта, общей нежилой площади объекта, общей площади машино-мест, которые являются приложениями к указанному договору (пункт 2.3 договора).
Сторонами договора подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта от 15.12.2005, предусматривающий распределение распределение общей жилой площади домов по адресу: Мичуринский проспект, Олимпийская деревня, вл. 2, корп. А-Г (почтовый адрес: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 1-4).
По условиям акта о результатах реализации инвестиционного проекта установлено следующее распределение общей жилой площади построенных объектов:
- - ДИПС - 297 квартир, в том числе: ул. Коштоянца, д. 20, корп. 1 - квартиры N 1-132; ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 - квартиры N 1-108;
- ул. Коштоянца, д. 20, корп. 4 - квартиры N 1, 2, 3, 6, 13, 19, 25, 31, 33, 43, 52, 55, 57, 59, 88, 91, 132.
- - ДЖПиЖФ - 43 квартиры, в том числе: ул. Коштоянца, д. 20, корп. 4 - квартиры N 35-39, 41, 42, 44-51, 53, 54, 56 (безвозмездно целевым назначением для очередников Западного административного округа города Москвы);
- ул. Коштоянца, д. 20, корп. 4 - квартиры N 4, 7-12, 14-18, 20-24, 26-30, 32, 34, 40 (по инвестиционной себестоимости).
- ООО ФСГ "Кондоспорт" - 140 квартир, в том числе:
- ул. Коштоянца, д. 20, корп. 3 - квартиры N 1-108;
- ул. Коштоянца, д. 20, корп. 4 - квартиры N 5, 58, 60-87, 89, 90.
Из указанного распределения площадей следует, что спорный объект недвижимости в рамках реализации инвестиционного проекта в виде жилого помещения не создавался.
В то же время, 23.09.2004 между ООО ФСГ "Кондоспорт" и ООО "Потенциал действия" был заключен договор уступки прав требования N 0Д-4-КС от 23.09.2004, согласно которому ООО "Потенциал действия" принимал права требования по оформлению в собственность четырех квартир в жилом комплексе по адресу г. Москва. Мичуринский проспект, Олимпийская деревня, вл. 2, корпус А, Б, В, Г.
Между ООО ФСГ "Кондоспорт" и ООО "Потенциал действия" 20.07.2006 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору уступки, которым уточнялись адрес домов и номера передаваемых квартир - в том числе ООО "Потенциал действия" принимало права на квартиру N 109 площадью 243 кв. м по адресу г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 1.
Между ООО ФСГ "Кондоспорт" и ООО "Потенциал действия" 05.09.2006 подписан акт об исполнении обязательств по договору уступки.
ООО "Потенциал действия" 20.12.2007 продало квартиру N 109 площадью 243 кв. м Казаряну Артуру Нориковичу на основании договора купли-продажи.
Казарян А.Н. продал квартиру N 109 ЗАО "Академзнак" на основании договора купли-продажи от 17.06.2009. На момент сделки квартира N 109 уже была зарегистрирована общей площадью 624,7 кв. м.
Компания Вернанд Эйч Ди Холдинг ЛТД на момент рассмотрения дела является собственником жилых помещений общей площадью 624,7 кв. м (квартира 109, состоящая из 7 комнат) в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.08.2013 (запись регистрации N 77-77-11/021/2011-923 от 20.07.2011). Основанием государственной регистрации права собственности является договор купли-продажи квартиры от 04.07.2011, заключенный между ЗАО "Академзнак" и Компанией Вернанд Эйч Ди Холдинг ЛТД.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно разъяснениям пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для установления характеристик спорных помещений, определением арбитражного суда города Москвы от 30.06.2015 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО "Стройэкспертиза".
Согласно экспертному заключению в спорном помещении имеются следующие коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения: - вентиляционный короб, огороженный гипсокартонными листами, вентиляционные вытяжные шахты, расположенные в помещении второго света антресоли, участок мусоропровода, силовой кабель, проходящий через помещения исследуемой квартиры в технические помещения.
Согласно требованиям пункта 10.6 СП 54.13330.2011 и Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" в помещение квартиры N 109 необходим постоянный доступ.
Квартира состоит целиком из помещений мест общего пользования, по назначению является нежилым помещением и использоваться как самостоятельный, обособленный объект недвижимости не может, представляет собой вспомогательные помещения многоквартирного жилого дома.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2016 назначено проведение дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Независимая оценка строительных экспертиз" ООО "Стройэкспертиза".
1. Предусмотрено ли утвержденной проектной и рабочей документацией на строительство жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20. корп. 2 размещение квартиры N 109 на техническом этаже и крыше вышеуказанного дома?
2. Какие помещения (технические этажи, крыши либо иные) расположены на 21-22 этажа жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20. корп. 2. согласно проекта и плана БТИ на момент ввода объекта в эксплуатацию и на момент проведения экспертизы?
3. Соответствуют ли помещения расположенные на техническом, надстроенном этажах и крыше плану БТИ от 30 июня 2005 года на момент проведения экспертизы?
4. Соответствуют ли помещения расположенные на техническом, надстроенном этажах и крыше плану БТИ от 15 мая 2009 года на момент проведения экспертизы?
5. Нарушаются ли права собственников, нарушаются ли условия эксплуатации технических помещений и эксплуатация многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 в связи с устройством квартиры N 109 на техническом этаже и крыше?
6. Создается ли угроза жизни и здоровью собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 в связи с устройством квартиры N 109 и перекрытием доступа к выходу на вертолетную площадку в случае экстренной эвакуации жителей многоквартирного дома?
Согласно экспертному заключению проектной документацией не предусмотрено размещение квартиры N 109 на техническом этаже и крыше дома.
При ответе на второй вопрос эксперты указывают, что на 21 этаже (техническом) расположены помещения несущие функции по обслуживанию жилого дома: машинное отделение лифтов с оборудованием; венткамеры дымоудаления и подпора воздуха с вентиляторами и воздуховодами; вентиляционные воздухозаборные шахты с вентиляторами и воздуховодами; помещение обслуживания мусорокамер с оборудованием; лоджия незадымляемой лестницы; технические помещения с магистральными и обслуживающими инженерными сетями; узел пожарного водопровода; лестницы эвакуации при аварийных ситуациях; участки кровли в осях Жб-Нб, 96-126.
На 22 этаже (надстройка) расположены помещения и оборудование несущие функции по обслуживанию жилого дома и обеспечению безопасности жителей: зимний сад - зал психологической разгрузки и тренажеров; эвакуационная лестница с коридором; вертолетная площадка; дефлектора; фановые стояки: вентиляционные вытяжки т.д.
При ответе на третий вопрос эксперты указали, что помещения, расположенные на техническом, надстроенном этажах и крыше на момент проведения экспертизы соответствуют плану БТИ от 30 июня 2005 года.
В ответ на четвертый вопрос эксперты указали, что помещения, расположенные на техническом, надстроенном этажах и крыше на момент проведения экспертизы не соответствуют плану БТИ от 15 мая 2009 года.
В связи с устройством квартиры N 109 на техническом этаже и крыше нарушаются права собственников, а также грубо нарушаются условия эксплуатации технических помещений и эксплуатация многоквартирного жилого дома.
В связи с устройством квартиры N 109 и перекрытием доступа к выходу на вертолетную площадку в случае экстренной эвакуации жителей многоквартирного дома создается угроза жизни и здоровью собственникам многоквартирного дома.
Оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорные помещения созданы без правовых оснований с нарушением норм действующего законодательства и условий эксплуатации технических помещений многоквартирного жилого дома. Самостоятельное использование спорных помещений, невозможно без нарушения права общей долевой собственности. Спорные помещения являются общей долевой собственностью и не могут принадлежат какому-либо лицу на праве индивидуальной собственности.
Довод заявителя жалобы о ненадлежащем способе защиты прав, избранных истцом, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Признание права отсутствующим является особым способом защиты гражданских прав, подлежащим применению лишь в случае, если использование иных способов защиты нарушенного права (признание права, истребование имущества из чужого незаконного владения) невозможно.
Одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРП.
При этом, отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, а также признание в судебном порядке права общей собственности при сохранении в ЕГРП записи об индивидуальном праве собственности ответчика не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2015 N 91-КГ14-5.
В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. В силу части 1 статьи 44 АПК РФ сторонами арбитражного процесса являются истец и ответчик.
В абзаце пятом пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", разъяснено, что поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.
В настоящем случае суд апелляционной инстанции полагает, что ЗАО "Академзнак" вправе заявить ходатайство об истечении срока исковой давности. Однако суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод третьего лица, исходя из следующего.
В силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Статья 208 ГК РФ, содержит открытый перечень требований, на которые не распространяется установленный статьей 196 ГК РФ общий трехлетний срок исковой давности, во взаимосвязи с положениями статей 304 и 305 ГК РФ направлена на устранение длящихся нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения, вне зависимости от истечения сроков исковой давности.
С учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 3039/07 от 04.09.2007, вопрос о праве собственности на спорное имущество истца, не обладающего на момент рассмотрения спора зарегистрированным правом на спорное имущество и фактически им не владеющего, мог быть разрешен только при рассмотрении виндикационного требования с соблюдением правил, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации для такого требования.
Поскольку судом установлено, что спорные помещения являются нежилыми и относятся к общей долевой собственности собственников помещений МКД, учитывая фактическое нахождение указанных помещений во владении истца, как управляющей компании и представителя собственников в связи с чем, срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ, в данном случае не применяется.
При этом суд отмечает, что спорные помещения, зарегистрированные за ответчиком, не утратили статус общедолевых.
Также, суд отмечает, товарищество не является публичным образованием, для которого обязательно знание сведений из ЕГРП.
Довод заявителя жалобы о том, что истцом не оспаривались договоры купли-продажи спорного помещения, не имеет правового значения, поскольку право собственности лица, обладающего таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРП права собственности ответчика на указанный объект, а не основанием для такой регистрации.
Довод о законной регистрации права на спорные помещения опровергается материалами дела и наличием уголовных разбирательств по данному факту.
Как следует из письменных пояснений Департамента, спорный объект недвижимости - квартира N 109, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 в рамках реализации инвестиционного проекта в виде жилого помещения не создавался.
В письменных пояснениях Жилищной инспекции по ЗАО г. Москвы указано на то, что спорные помещения являются местами общего пользования и не могут принадлежать какому-либо лицу, кроме как собственникам квартир многоквартирного дома.
В пояснениях также указывается на то, что инспекция своего согласия на перевод спорных помещений из нежилых в жилые не давала и информацией о квартире N 109 не располагает, в связи с чем считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что отказ ТСЖ "Олимп" от исковых требований о признании права общей долевой собственности не лишает права собственников помещений МКД обратиться с аналогичными требованиями в суд, поскольку отказ от права общей долевой собственности законом не предусмотрен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Учитывая то обстоятельство, что факт переоборудования и перепланировки помещений общего имущества, право общей долевой собственности на которые возникло в силу закона, и неправомерная регистрация собственности ответчика на фактически несуществующий объект, состоящий из помещений технического этажа (многоквартирного дома, установлены в ходе судебного разбирательства, не заявление истцом ранее требований о признании права отсутствующим нельзя считать злоупотреблением правом. Истец действует в интересах собственников помещений данного жилого дома и наделен полномочиями обращения в суд с настоящим иском.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены судебного акта не имеется. Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года по делу N А40-205972/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2017 N 09АП-41249/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-205972/14
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2017 г. N 09АП-41249/2017-ГК
Дело N А40-205972/14
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Д.Н. Садиковой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Закрытого акционерного общества "Академзнак"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года
по делу N А40-205972/14, принятое судье Н.Н. Селиверстовой,
по иску Товарищества собственников жилья "Олимп"
к Компании Вернанд Эйч Ди Холдинг ЛТД (VERNAND HD HOLDING LTD.)
третьи лица: Управление Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, ЗАО "Академзнак", ООО "Корона", Департамент городского имущества города Москвы, Департамент градостроительной политики города Москвы, Казарян А.Н., Мосжилинспекция, ФГУП "Ростехинвентаризация-ФБТИ"
о признании права общей долевой собственности и признании зарегистрированного права собственности ответчика на жилое помещение отсутствующим
при участии в судебном заседании:
от истца: Муханова Л.В. (по доверенности от 15.03.2017), Немов С.В. (по доверенности от 27.03.2017)
от ответчика: Полянский И.А. (по доверенности от 17.03.2016)
от третьих лиц: от ЗАО "Академзнак" - Ляховецкий Д.Д. (по доверенности от 06.03.2017), Потеряйко Л.Е. (по доверенности от 06.03.2017); от Департамента городского имущества города Москвы - Немченков Д.А. (по доверенности от 09.01.2017); от Управления Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, ООО "Корона", Департамента градостроительной политики города Москвы, Казаряна А.Н., Мосжилинспекции, ФГУП "Ростехинвентаризация-ФБТИ" - не явились, извещены
установил:
Товарищество собственников жилья "Олимп" (далее - ТСЖ "Олимп", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Компании Вернанд Эйч Ди Холдинг ЛТД (VERNAND HD HOLDING LTD; далее - Компания, ответчик) о признании зарегистрированного за ответчиком права собственности на жилое помещение площадью 624,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2, кв. 109, с регистрационной записью N 77-77-11/021/2011-923 от 20.07.2011 отсутствующим.
Исковые требования заявлены на основании статей 290, 291, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 6, 8, 36, 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление 10/22) и мотивированы тем, что за ответчиком неправомерно зарегистрировано право собственности на помещение, которое по своим характеристикам относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома (далее - МКД). Спорные помещения являются нежилыми, так как расположены на технических этажах в многоквартирном доме (этаж 21-22) и состоят из технического помещения, чердака и крыши дома. На указанных этажах расположено внутридомовое оборудование.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, ООО "Корона", Департамент городского имущества города Москвы, Департамент градостроительной политики города Москвы, Казарян А.Н., Мосжилинспекция, ФГУП "Ростехинвентаризация-ФБТИ".
Определением Арбитражного суда от 31.03.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Академзнак".
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил требования и просил признать право общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 на нежилые помещения общей площадью 105,8 кв. м (литера А, этаж Технический, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9) и площадью 167,5 кв. м (литера А, этаж Надстроенный, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7) и признать зарегистрированное права собственности на вышеуказанные помещения отсутствующим.
В суде первой инстанции поступило заявление за подписью представителя ТСЖ "Олимп" С.В. Немова об отказе от исковых требований в части признания права общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 на нежилые помещения общей площадью 105,8 кв. м (литера А, этаж Технический, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9) и площадью 167,5 кв. м (литера А, этаж Надстроенный, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2017 принят частичный отказ от исковых требований в части признания права общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2, на нежилые помещения общей площадью 105,8 кв. м (литера А, этаж Технический, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9); на нежилые помещения общей площадью 167,5 кв. м (литера А, этаж Надстроенный, помещение 109, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7). Производство по делу в этой части исковых требований прекращено.
Признано зарегистрированное Компанией Вернанд Эйч Ди Холдинг ЛТД право собственности на помещение общей площадью 624,7 кв. м (квартира 109), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 отсутствующим.
Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО "Академзнак" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение от 07.07.2017 отменить полностью, отказать истцу в удовлетворении требований.
Заявитель полагает, что спорное помещение было зарегистрировано на законных основаниях и имеются основания для отказа в иске, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права, пропущен срок исковой давности для обращения в суд с исковым заявлением, не оспорены договоры купли-продажи спорного помещения.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 18.09.2017.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 18 по 25 сентября 2017 года.
В заседании суда апелляционной инстанции представители третьего лица - ЗАО "Академзнак" доводы жалобы поддержали.
Представители истца, ответчика, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, представили отзывы.
Мосжилинспекция ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам отзыва.
Иные участники процесса, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в разбирательстве не направили. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей названных лиц.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей ЗАО "Академзнак", истца и ответчика, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2017 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ТСЖ "Олимп" создано в 2009 году для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: г. Москва, улица Коштоянца, дом 20, корп. 1, 2, 3, 4.
Согласно статье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников недвижимого имущества в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В обязанности товарищества собственников входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 ЖК РФ).
Пунктом 2.1 Устава ТСЖ "Олимп" предусмотрено, что товарищество создано, в том числе в целях защиты прав и интересов собственников помещений в комплексе, связанных с управлением общим имуществом в комплексе, в том числе в суде, в отношениях с третьими лицами.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что между Правительством Москвы, государственным предприятием Спорткомплекс "Олимпийской деревни" и ЗАО "Кондоспорт" заключен инвестиционный контракт от 04.04.1996 N 563 регистрационный номер N 13-001164-5701-0081-00001-96) (далее - контракт).
Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по осуществлению проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ в отношении объектов: многофункциональный спортивно-ориентированный кондоминиум "Спорт" с жилым блоком на 400 квартир, подземный гараж кондоминиума "Спорт" на 800 легковых автомашин, магазин, объекты придомового обслуживания, хозблок, крытый теннис-холл, детский спортивный городок, трибуны стадиона, центр спортивного моржевания и русских бань, открытые спортсооружения, реконструкция существующих объектов (корпусов Спорткомплекса Олимпийской деревни).
Кроме того, на основании постановления Правительства Москвы от 09.11.1999 N 1032 "О строительстве многофункционального спортивно-ориентированного жилого комплекса по адресу: Мичуринский проспект, Олимпийская деревня, вл. 2" между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (далее - ДИПС), Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (в настоящее время правопреемник Департамент городского имущества города Москвы) и ООО Финансово-строительная группа "Кондоспорт" заключен договор от 20.06.2003, предметом которого является определение порядка раздела площадей "объекта" по окончании реализации инвестиционного проекта.
Согласно условиям договора (пункт 2.1), по результатам реализации инвестиционного проекта ООО ФСГ "Кондоспорт" передается 30% жилой площади объекта, 30% нежилой площади объекта, 30% машино-мест; ДИПС - 60% жилой площади, 70% нежилой площади, 70% машино-мест; Департаменту - 5% жилой площади целевым назначением для очередников Западного административного округа города Москвы, 5% жилой площади по инвестиционной себестоимости.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам, определялось предварительными протоколами распределения общей жилой площади объекта, общей нежилой площади объекта, общей площади машино-мест, которые являются приложениями к указанному договору (пункт 2.3 договора).
Сторонами договора подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта от 15.12.2005, предусматривающий распределение распределение общей жилой площади домов по адресу: Мичуринский проспект, Олимпийская деревня, вл. 2, корп. А-Г (почтовый адрес: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 1-4).
По условиям акта о результатах реализации инвестиционного проекта установлено следующее распределение общей жилой площади построенных объектов:
- - ДИПС - 297 квартир, в том числе: ул. Коштоянца, д. 20, корп. 1 - квартиры N 1-132; ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 - квартиры N 1-108;
- ул. Коштоянца, д. 20, корп. 4 - квартиры N 1, 2, 3, 6, 13, 19, 25, 31, 33, 43, 52, 55, 57, 59, 88, 91, 132.
- - ДЖПиЖФ - 43 квартиры, в том числе: ул. Коштоянца, д. 20, корп. 4 - квартиры N 35-39, 41, 42, 44-51, 53, 54, 56 (безвозмездно целевым назначением для очередников Западного административного округа города Москвы);
- ул. Коштоянца, д. 20, корп. 4 - квартиры N 4, 7-12, 14-18, 20-24, 26-30, 32, 34, 40 (по инвестиционной себестоимости).
- ООО ФСГ "Кондоспорт" - 140 квартир, в том числе:
- ул. Коштоянца, д. 20, корп. 3 - квартиры N 1-108;
- ул. Коштоянца, д. 20, корп. 4 - квартиры N 5, 58, 60-87, 89, 90.
Из указанного распределения площадей следует, что спорный объект недвижимости в рамках реализации инвестиционного проекта в виде жилого помещения не создавался.
В то же время, 23.09.2004 между ООО ФСГ "Кондоспорт" и ООО "Потенциал действия" был заключен договор уступки прав требования N 0Д-4-КС от 23.09.2004, согласно которому ООО "Потенциал действия" принимал права требования по оформлению в собственность четырех квартир в жилом комплексе по адресу г. Москва. Мичуринский проспект, Олимпийская деревня, вл. 2, корпус А, Б, В, Г.
Между ООО ФСГ "Кондоспорт" и ООО "Потенциал действия" 20.07.2006 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору уступки, которым уточнялись адрес домов и номера передаваемых квартир - в том числе ООО "Потенциал действия" принимало права на квартиру N 109 площадью 243 кв. м по адресу г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 1.
Между ООО ФСГ "Кондоспорт" и ООО "Потенциал действия" 05.09.2006 подписан акт об исполнении обязательств по договору уступки.
ООО "Потенциал действия" 20.12.2007 продало квартиру N 109 площадью 243 кв. м Казаряну Артуру Нориковичу на основании договора купли-продажи.
Казарян А.Н. продал квартиру N 109 ЗАО "Академзнак" на основании договора купли-продажи от 17.06.2009. На момент сделки квартира N 109 уже была зарегистрирована общей площадью 624,7 кв. м.
Компания Вернанд Эйч Ди Холдинг ЛТД на момент рассмотрения дела является собственником жилых помещений общей площадью 624,7 кв. м (квартира 109, состоящая из 7 комнат) в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.08.2013 (запись регистрации N 77-77-11/021/2011-923 от 20.07.2011). Основанием государственной регистрации права собственности является договор купли-продажи квартиры от 04.07.2011, заключенный между ЗАО "Академзнак" и Компанией Вернанд Эйч Ди Холдинг ЛТД.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно разъяснениям пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для установления характеристик спорных помещений, определением арбитражного суда города Москвы от 30.06.2015 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО "Стройэкспертиза".
Согласно экспертному заключению в спорном помещении имеются следующие коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения: - вентиляционный короб, огороженный гипсокартонными листами, вентиляционные вытяжные шахты, расположенные в помещении второго света антресоли, участок мусоропровода, силовой кабель, проходящий через помещения исследуемой квартиры в технические помещения.
Согласно требованиям пункта 10.6 СП 54.13330.2011 и Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" в помещение квартиры N 109 необходим постоянный доступ.
Квартира состоит целиком из помещений мест общего пользования, по назначению является нежилым помещением и использоваться как самостоятельный, обособленный объект недвижимости не может, представляет собой вспомогательные помещения многоквартирного жилого дома.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2016 назначено проведение дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Независимая оценка строительных экспертиз" ООО "Стройэкспертиза".
1. Предусмотрено ли утвержденной проектной и рабочей документацией на строительство жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20. корп. 2 размещение квартиры N 109 на техническом этаже и крыше вышеуказанного дома?
2. Какие помещения (технические этажи, крыши либо иные) расположены на 21-22 этажа жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20. корп. 2. согласно проекта и плана БТИ на момент ввода объекта в эксплуатацию и на момент проведения экспертизы?
3. Соответствуют ли помещения расположенные на техническом, надстроенном этажах и крыше плану БТИ от 30 июня 2005 года на момент проведения экспертизы?
4. Соответствуют ли помещения расположенные на техническом, надстроенном этажах и крыше плану БТИ от 15 мая 2009 года на момент проведения экспертизы?
5. Нарушаются ли права собственников, нарушаются ли условия эксплуатации технических помещений и эксплуатация многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 в связи с устройством квартиры N 109 на техническом этаже и крыше?
6. Создается ли угроза жизни и здоровью собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 в связи с устройством квартиры N 109 и перекрытием доступа к выходу на вертолетную площадку в случае экстренной эвакуации жителей многоквартирного дома?
Согласно экспертному заключению проектной документацией не предусмотрено размещение квартиры N 109 на техническом этаже и крыше дома.
При ответе на второй вопрос эксперты указывают, что на 21 этаже (техническом) расположены помещения несущие функции по обслуживанию жилого дома: машинное отделение лифтов с оборудованием; венткамеры дымоудаления и подпора воздуха с вентиляторами и воздуховодами; вентиляционные воздухозаборные шахты с вентиляторами и воздуховодами; помещение обслуживания мусорокамер с оборудованием; лоджия незадымляемой лестницы; технические помещения с магистральными и обслуживающими инженерными сетями; узел пожарного водопровода; лестницы эвакуации при аварийных ситуациях; участки кровли в осях Жб-Нб, 96-126.
На 22 этаже (надстройка) расположены помещения и оборудование несущие функции по обслуживанию жилого дома и обеспечению безопасности жителей: зимний сад - зал психологической разгрузки и тренажеров; эвакуационная лестница с коридором; вертолетная площадка; дефлектора; фановые стояки: вентиляционные вытяжки т.д.
При ответе на третий вопрос эксперты указали, что помещения, расположенные на техническом, надстроенном этажах и крыше на момент проведения экспертизы соответствуют плану БТИ от 30 июня 2005 года.
В ответ на четвертый вопрос эксперты указали, что помещения, расположенные на техническом, надстроенном этажах и крыше на момент проведения экспертизы не соответствуют плану БТИ от 15 мая 2009 года.
В связи с устройством квартиры N 109 на техническом этаже и крыше нарушаются права собственников, а также грубо нарушаются условия эксплуатации технических помещений и эксплуатация многоквартирного жилого дома.
В связи с устройством квартиры N 109 и перекрытием доступа к выходу на вертолетную площадку в случае экстренной эвакуации жителей многоквартирного дома создается угроза жизни и здоровью собственникам многоквартирного дома.
Оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорные помещения созданы без правовых оснований с нарушением норм действующего законодательства и условий эксплуатации технических помещений многоквартирного жилого дома. Самостоятельное использование спорных помещений, невозможно без нарушения права общей долевой собственности. Спорные помещения являются общей долевой собственностью и не могут принадлежат какому-либо лицу на праве индивидуальной собственности.
Довод заявителя жалобы о ненадлежащем способе защиты прав, избранных истцом, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Признание права отсутствующим является особым способом защиты гражданских прав, подлежащим применению лишь в случае, если использование иных способов защиты нарушенного права (признание права, истребование имущества из чужого незаконного владения) невозможно.
Одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРП.
При этом, отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, а также признание в судебном порядке права общей собственности при сохранении в ЕГРП записи об индивидуальном праве собственности ответчика не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2015 N 91-КГ14-5.
В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. В силу части 1 статьи 44 АПК РФ сторонами арбитражного процесса являются истец и ответчик.
В абзаце пятом пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", разъяснено, что поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.
В настоящем случае суд апелляционной инстанции полагает, что ЗАО "Академзнак" вправе заявить ходатайство об истечении срока исковой давности. Однако суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод третьего лица, исходя из следующего.
В силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Статья 208 ГК РФ, содержит открытый перечень требований, на которые не распространяется установленный статьей 196 ГК РФ общий трехлетний срок исковой давности, во взаимосвязи с положениями статей 304 и 305 ГК РФ направлена на устранение длящихся нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения, вне зависимости от истечения сроков исковой давности.
С учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 3039/07 от 04.09.2007, вопрос о праве собственности на спорное имущество истца, не обладающего на момент рассмотрения спора зарегистрированным правом на спорное имущество и фактически им не владеющего, мог быть разрешен только при рассмотрении виндикационного требования с соблюдением правил, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации для такого требования.
Поскольку судом установлено, что спорные помещения являются нежилыми и относятся к общей долевой собственности собственников помещений МКД, учитывая фактическое нахождение указанных помещений во владении истца, как управляющей компании и представителя собственников в связи с чем, срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ, в данном случае не применяется.
При этом суд отмечает, что спорные помещения, зарегистрированные за ответчиком, не утратили статус общедолевых.
Также, суд отмечает, товарищество не является публичным образованием, для которого обязательно знание сведений из ЕГРП.
Довод заявителя жалобы о том, что истцом не оспаривались договоры купли-продажи спорного помещения, не имеет правового значения, поскольку право собственности лица, обладающего таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРП права собственности ответчика на указанный объект, а не основанием для такой регистрации.
Довод о законной регистрации права на спорные помещения опровергается материалами дела и наличием уголовных разбирательств по данному факту.
Как следует из письменных пояснений Департамента, спорный объект недвижимости - квартира N 109, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 20, корп. 2 в рамках реализации инвестиционного проекта в виде жилого помещения не создавался.
В письменных пояснениях Жилищной инспекции по ЗАО г. Москвы указано на то, что спорные помещения являются местами общего пользования и не могут принадлежать какому-либо лицу, кроме как собственникам квартир многоквартирного дома.
В пояснениях также указывается на то, что инспекция своего согласия на перевод спорных помещений из нежилых в жилые не давала и информацией о квартире N 109 не располагает, в связи с чем считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что отказ ТСЖ "Олимп" от исковых требований о признании права общей долевой собственности не лишает права собственников помещений МКД обратиться с аналогичными требованиями в суд, поскольку отказ от права общей долевой собственности законом не предусмотрен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Учитывая то обстоятельство, что факт переоборудования и перепланировки помещений общего имущества, право общей долевой собственности на которые возникло в силу закона, и неправомерная регистрация собственности ответчика на фактически несуществующий объект, состоящий из помещений технического этажа (многоквартирного дома, установлены в ходе судебного разбирательства, не заявление истцом ранее требований о признании права отсутствующим нельзя считать злоупотреблением правом. Истец действует в интересах собственников помещений данного жилого дома и наделен полномочиями обращения в суд с настоящим иском.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены судебного акта не имеется. Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года по делу N А40-205972/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Д.Н.САДИКОВА
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)