Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи С.Б. Култышева,
рассмотрев апелляционную жалобу
акционерного общества "Военторг-Восток",
апелляционное производство N 05АП-5658/2016
на решение от 22.06.2016 судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-8898/2016 Арбитражного суда Приморского края,
принятое в порядке упрощенного производства,
по иску (заявлению) акционерное общество "Военторг-Восток"
к публичному акционерному обществу Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк"
о взыскании 16 808 рублей 64 копейки,
без вызова сторон,
Акционерное общество "Военторг-Восток" (далее по тексту - истец, АО "Военторг-Восток") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к публичному акционерному обществу Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" (далее по тексту - ответчик, ПАО "Примсоцбанк") о взыскании 16 808 рублей 64 копеек задолженности за коммунальные услуги по договору от 10.04.2015 N 47/2015.
В соответствии с правилами главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в Постановлении от 08.10.2012 N 62 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства", дело рассмотрено в порядке упрощенного судопроизводства.
Решением от 22.06.2016 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение и удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что из буквального толкования пункта 5.27 договора аренды N 47/2015 на арендатора возложена обязанность о ремонте общего имущества, а не конкретно о капитальном ремонте, поскольку в пп. 2 статьи 11 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в котором указано, что содержание общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества. Ссылаясь на постановление Арбитражного суда Московской области от 02.07.2015 по делу N А41-49986/1, указывает, что с момента заключения договора аренды N 47/2015 от 10.04.2015 ПАО СКБ Приморье "Примсоцбанк" становится титульным владельцем и пользователем помещений и у него возникает право пользования объектами недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставляемых собственнику. Также считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истец обязан предоставить решения собственников о проведении капитального ремонта, поскольку в соответствии с условиями договора аренды, арендатор возмещает арендодателю понесенные расходы на содержание и ремонт общего имущества.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 272.1 АПК РФ, рассмотрела апелляционную жалобу без вызова сторон.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 10.04.2015 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор N 47/2015 аренды недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенное по адресу: Приморский край, г. Фокино, ул. Мищенко 1, общей площадью 213,2 кв. м, входящего в состав многоквартирного жилого дома по упомянутому адресу.
Имущество передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 10.04.2015, подписанному сторонами без замечаний.
В соответствии с пунктом 3.2 договора, арендатор оплачивает счета за коммунальные услуги в течение 5 банковских дней с момента получения указанных счетов.
Пунктом 5.27 договора предусмотрено возмещение арендатором арендодателю расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
В период с апреля 2015 года по март 2016 год истцом были выставлены следующие счета на оплату капитального ремонта: N 54807 от 30.11.2015 на сумму 7 003 рублей 60 копеек; N 57894 от 31.01.2016 на сумму 7 003 рублей 60 копеек; N 61927 от 01.03.2016 на сумму 1 400 рублей 72 копеек; N 61942 от 31.03.2016 на сумму 1 400 рублей 72 копеек.
Указанные счета составлены на основании аналогичных документов, выставленных истцу Фондом Приморского края "Фонд капитально ремонта многоквартирных домов Приморского края" и оплаченных истцом.
Поскольку ответчик, в свою очередь, выставленные ему истцом указанные выше счета за капитальный ремонт не оплатил, первый обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статье 39 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункта 1 статьи 154 ЖК РФ в состав платы за жилое помещение входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 39 ЖК РФ отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
Согласно пункту 10 названных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ.
В силу пункта 29 Правил N 491 расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
В пункте 11 Правил N 491 указано, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, помимо прочего, текущий и капитальный ремонт (подпункт З).
Таким образом, плата за текущий и капитальный ремонт являются составными частями платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Непосредственно на арендатора нежилого помещения в силу положений статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.
Данная позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 16646/10 от 12.04.2011, в котором прямо закреплено, что содержащееся в названном Постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Статьей 158 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг предусмотрено, что потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме (за исключением коммунальной услуги по отоплению) вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.
В связи с принятием Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" (вступил в силу с 26.12.2012) порядок организации проведения капитального ремонта полностью изменен. Обязанность собственников помещений многоквартирных домов по внесению платы на капитальный ремонт общего имущества заменена на обязанность по внесению соответствующих взносов, которые обособлены от платы за содержание и ремонт жилого помещения. Положениями раздела IX ЖК РФ установлен особый порядок и условия внесения взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
В силу части 3 статьи 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех (в настоящее время - восьми) календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен соответствующий многоквартирный дом.
Часть 3 статьи 166 ЖК РФ допускает принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт. В этом случае часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Такие взносы формируют фонд капитального ремонта (часть 1 статьи 170 ЖК РФ); собственники помещений дома вправе выбрать один из способов формирования данного фонда, предложенных в части 3 статьи 170 ЖК РФ. При этом участие управляющей организации в формировании фонда капитального ремонта законом не предусмотрено.
В соответствии с частями 2, 5 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не ограничены в праве принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе, определив источники его финансирования. Однако в этом случае соблюдение требований статьи 170 ЖК РФ об определении способа формирования фонда капитального ремонта не исключается и управляющая организация правом на получение денежных средств не наделяется.
Из совокупности положений приведенных норм права следует, что собственники жилых помещений многоквартирных домов утратили обязанность по внесению управляющей организации платы за капитальный ремонт общего имущества домов и приобрели обязанность по внесению соответствующих взносов, но не ранее сроков, определенных в части 3 статьи 169 ЖК РФ.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Из материалов дела следует, что истцом не представлено решений собственников о проведении капитального ремонта в период с апреля 2015 года по март 2016 год, доказательств проведения капитального ремонта в многоквартирных домах в данный период, а также возложения бремени по несению затрат на капитальный ремонт на ответчика, в связи с чем суд первой инстанции признал требования истца не подлежащими удовлетворению как необоснованные и незаконные.
Апелляционный суд отмечает, что суд первой инстанции обоснованно не принял по внимание ссылку истца на пункт 5.27 договора аренды в качестве обоснования исковых требований, поскольку исходя из его буквального толкования, речь идет о ремонте общего имущества в целом применительно к правовому смыслу статьи 616 ГК РФ, а не конкретно о капитальном ремонте в значении жилищного законодательства, что в силу приведенных норм права имеет определяющее значение.
Из положений пункта 431 ГК РФ, в соответствии с которыми при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения, данные Пленумом ВАС РФ в пункте 11 Постановления N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах", согласно которым в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
В данном случае таким контрагентом (более сильной стороной договора) являлось ООО "Военторг-Восток", в связи с чем доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании условий договора аренды.
Ссылка истца на постановление Арбитражного суда Московской области от 02.07.2015 по делу N А41-49986/1, апелляционной коллегией не принимается во внимание, поскольку обстоятельства дела N А41-49986/1 не имеют отношения к рассматриваемому спору.
Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.06.2016 по делу N А51-8898/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.09.2016 N 05АП-5658/2016 ПО ДЕЛУ N А51-8898/2016
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2016 г. по делу N А51-8898/2016
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи С.Б. Култышева,
рассмотрев апелляционную жалобу
акционерного общества "Военторг-Восток",
апелляционное производство N 05АП-5658/2016
на решение от 22.06.2016 судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-8898/2016 Арбитражного суда Приморского края,
принятое в порядке упрощенного производства,
по иску (заявлению) акционерное общество "Военторг-Восток"
к публичному акционерному обществу Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк"
о взыскании 16 808 рублей 64 копейки,
без вызова сторон,
установил:
Акционерное общество "Военторг-Восток" (далее по тексту - истец, АО "Военторг-Восток") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к публичному акционерному обществу Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" (далее по тексту - ответчик, ПАО "Примсоцбанк") о взыскании 16 808 рублей 64 копеек задолженности за коммунальные услуги по договору от 10.04.2015 N 47/2015.
В соответствии с правилами главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в Постановлении от 08.10.2012 N 62 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства", дело рассмотрено в порядке упрощенного судопроизводства.
Решением от 22.06.2016 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение и удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что из буквального толкования пункта 5.27 договора аренды N 47/2015 на арендатора возложена обязанность о ремонте общего имущества, а не конкретно о капитальном ремонте, поскольку в пп. 2 статьи 11 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в котором указано, что содержание общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества. Ссылаясь на постановление Арбитражного суда Московской области от 02.07.2015 по делу N А41-49986/1, указывает, что с момента заключения договора аренды N 47/2015 от 10.04.2015 ПАО СКБ Приморье "Примсоцбанк" становится титульным владельцем и пользователем помещений и у него возникает право пользования объектами недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставляемых собственнику. Также считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истец обязан предоставить решения собственников о проведении капитального ремонта, поскольку в соответствии с условиями договора аренды, арендатор возмещает арендодателю понесенные расходы на содержание и ремонт общего имущества.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 272.1 АПК РФ, рассмотрела апелляционную жалобу без вызова сторон.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 10.04.2015 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор N 47/2015 аренды недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенное по адресу: Приморский край, г. Фокино, ул. Мищенко 1, общей площадью 213,2 кв. м, входящего в состав многоквартирного жилого дома по упомянутому адресу.
Имущество передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 10.04.2015, подписанному сторонами без замечаний.
В соответствии с пунктом 3.2 договора, арендатор оплачивает счета за коммунальные услуги в течение 5 банковских дней с момента получения указанных счетов.
Пунктом 5.27 договора предусмотрено возмещение арендатором арендодателю расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
В период с апреля 2015 года по март 2016 год истцом были выставлены следующие счета на оплату капитального ремонта: N 54807 от 30.11.2015 на сумму 7 003 рублей 60 копеек; N 57894 от 31.01.2016 на сумму 7 003 рублей 60 копеек; N 61927 от 01.03.2016 на сумму 1 400 рублей 72 копеек; N 61942 от 31.03.2016 на сумму 1 400 рублей 72 копеек.
Указанные счета составлены на основании аналогичных документов, выставленных истцу Фондом Приморского края "Фонд капитально ремонта многоквартирных домов Приморского края" и оплаченных истцом.
Поскольку ответчик, в свою очередь, выставленные ему истцом указанные выше счета за капитальный ремонт не оплатил, первый обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статье 39 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункта 1 статьи 154 ЖК РФ в состав платы за жилое помещение входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 39 ЖК РФ отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
Согласно пункту 10 названных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ.
В силу пункта 29 Правил N 491 расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
В пункте 11 Правил N 491 указано, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, помимо прочего, текущий и капитальный ремонт (подпункт З).
Таким образом, плата за текущий и капитальный ремонт являются составными частями платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Непосредственно на арендатора нежилого помещения в силу положений статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.
Данная позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 16646/10 от 12.04.2011, в котором прямо закреплено, что содержащееся в названном Постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Статьей 158 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг предусмотрено, что потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме (за исключением коммунальной услуги по отоплению) вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.
В связи с принятием Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" (вступил в силу с 26.12.2012) порядок организации проведения капитального ремонта полностью изменен. Обязанность собственников помещений многоквартирных домов по внесению платы на капитальный ремонт общего имущества заменена на обязанность по внесению соответствующих взносов, которые обособлены от платы за содержание и ремонт жилого помещения. Положениями раздела IX ЖК РФ установлен особый порядок и условия внесения взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
В силу части 3 статьи 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех (в настоящее время - восьми) календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен соответствующий многоквартирный дом.
Часть 3 статьи 166 ЖК РФ допускает принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт. В этом случае часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Такие взносы формируют фонд капитального ремонта (часть 1 статьи 170 ЖК РФ); собственники помещений дома вправе выбрать один из способов формирования данного фонда, предложенных в части 3 статьи 170 ЖК РФ. При этом участие управляющей организации в формировании фонда капитального ремонта законом не предусмотрено.
В соответствии с частями 2, 5 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не ограничены в праве принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе, определив источники его финансирования. Однако в этом случае соблюдение требований статьи 170 ЖК РФ об определении способа формирования фонда капитального ремонта не исключается и управляющая организация правом на получение денежных средств не наделяется.
Из совокупности положений приведенных норм права следует, что собственники жилых помещений многоквартирных домов утратили обязанность по внесению управляющей организации платы за капитальный ремонт общего имущества домов и приобрели обязанность по внесению соответствующих взносов, но не ранее сроков, определенных в части 3 статьи 169 ЖК РФ.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Из материалов дела следует, что истцом не представлено решений собственников о проведении капитального ремонта в период с апреля 2015 года по март 2016 год, доказательств проведения капитального ремонта в многоквартирных домах в данный период, а также возложения бремени по несению затрат на капитальный ремонт на ответчика, в связи с чем суд первой инстанции признал требования истца не подлежащими удовлетворению как необоснованные и незаконные.
Апелляционный суд отмечает, что суд первой инстанции обоснованно не принял по внимание ссылку истца на пункт 5.27 договора аренды в качестве обоснования исковых требований, поскольку исходя из его буквального толкования, речь идет о ремонте общего имущества в целом применительно к правовому смыслу статьи 616 ГК РФ, а не конкретно о капитальном ремонте в значении жилищного законодательства, что в силу приведенных норм права имеет определяющее значение.
Из положений пункта 431 ГК РФ, в соответствии с которыми при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения, данные Пленумом ВАС РФ в пункте 11 Постановления N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах", согласно которым в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
В данном случае таким контрагентом (более сильной стороной договора) являлось ООО "Военторг-Восток", в связи с чем доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании условий договора аренды.
Ссылка истца на постановление Арбитражного суда Московской области от 02.07.2015 по делу N А41-49986/1, апелляционной коллегией не принимается во внимание, поскольку обстоятельства дела N А41-49986/1 не имеют отношения к рассматриваемому спору.
Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.06.2016 по делу N А51-8898/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)