Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что передача прав владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием, была осуществлена с нарушением установленного законом порядка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,
при участии представителей:
заявителя - Кудиновой О.Н. (доверенность от 01.02.2017 N 352),
заинтересованного лица - Ряховой Л.В. (доверенность от 30.12.2016 N 12-6075),
в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки
на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2017 (судья Лихачев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 (председательствующий судья Семушкин В.С., судьи Попова Е.Г., Драгоценнова И.С.)
по делу N А55-23460/2015
по заявлению Самарского областного Фонда жилья и ипотеки, г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц: Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, Министерства строительства Самарской области, г. Самара, муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара, г. Самара, администрации городского округа Самара, г. Самара, Департамента градостроительства городского округа Самара (ранее - Департамент строительства и архитектуры городского округа Самары), г. Самара, Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, Правительства Самарской области, г. Самара, о признании незаконными решений и обязании,
установил:
Самарский областной фонд жилья и ипотеки обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными выраженных в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 04.09.2015 N 63/001/704/2015-9129 и N 63/001/704/2615-9123 следующих решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области): об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Фонда на объект недвижимого имущества - комнату, назначение: жилое помещение, общей площадью 7,2 кв.м, этаж - 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, д. 60, комната б/н, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0811002:775, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности муниципального образования городской округ Самара и права хозяйственного ведения муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара (далее - МП ЭСО г.о. Самара, МП ЭСО) на объект недвижимого имущества - квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 29,0 кв.м, этаж - 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Севастопольская, д. 39, кв. 6, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0241001:949, а также об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности Фонда и государственную регистрацию прекращения права хозяйственного ведения МП ЭСО г.о. Самара на объект недвижимого имущества - комнату, назначение: жилое помещение, общей площадью 7,2 кв.м, этаж - 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, д. 60, комната б/н, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0811002:775, об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности муниципального образования городской округ Самара и право хозяйственного ведения МП ЭСО г.о. Самара на объект недвижимого имущества - квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 29,0 кв.м, этаж - 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Севастопольская, д. 39, кв. 6, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0241001:949.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Департамент управления имуществом городского округа Самара, Министерство строительства Самарской области, муниципальное предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара, администрация городского округа Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.05.2016 по делу N А55-23460/2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2016, заявленные Самарским областным фондом жилья и ипотеки требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2017 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Самарский областной фонд жилья и ипотеки (далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель заявителя поддержала позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель заинтересованного лица, считая доводы жалобы несостоятельными, просила обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Фондом и МП ЭСО 24.07.2015 был заключен договор мены жилых помещений, согласно которому МП ЭСО обязалось передать находящееся в муниципальной собственности и принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения жилое помещение - комнату общей площадью 7,2 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, д. 60, комната б/н, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0811002:775, в собственность Фонда, а Фонд, в свою очередь, обязался передать МП ЭСО жилое помещение - квартиру, общей площадью 29,0 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Севастопольская, д. 39, кв. 6, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0241001:949.
Указанным договором мены жилых помещений предусмотрено возникновение у Фонда права собственности на комнату, полученную от МП ЭСО, а в отношении квартиры, переданной Фондом, - возникновение права муниципальной собственности городского округа Самара и права хозяйственного ведения у МП ЭСО.
Договор мены жилых помещений заключен МП ЭСО с согласия Департамента управления имуществом городского округа Самара, выраженного в письме от 23.07.2015 N 15-07-18/33244.
27 июля 2015 г. Фонд, МП ЭСО и муниципальное образование городского округа Самара обратились в Управление Росреестра по Самарской области за государственной регистрацией перехода права собственности и права собственности на указанные жилые помещения.
При проведении правовой экспертизы представленных документов Управление Росреестра по Самарской области установило наличие недостатков, препятствующих государственной регистрации, и сообщениями от 04.09.2015 N 63/001/704/2015-9123 и N 63/001/704/2015-9129 отказало в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на обмениваемые жилые помещения. Отказ в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на комнату по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, д. 60, комната б/н, мотивирован тем, что передача прав владения, пользования и распоряжения в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями, должна осуществляться либо с использованием публичных процедур, обеспечивающих равный доступ к данному ресурсу для хозяйствующих субъектов, - торгов (конкурсов, аукционов), либо с предварительного письменного согласия Федеральной антимонопольной службы на предоставление преференции. Такие документы на государственную регистрацию представлены не были. Управление Росреестра по Самарской области исходило также из того, что жилой дом, в котором находится муниципальное жилое помещение, признан аварийным на основании распоряжения администрации городского округа Самара от 11.11.2014 N 6061, в связи с чем использование аварийного дома, как и помещений в нем, должно осуществляться только в указанных целях, то есть в целях сноса или реконструкции. По тому же мотиву Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на комнату по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Севастопольская, д. 39, кв. 6.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Фонда в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.
В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо или не представлены документы, необходимые в соответствии с этим законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
В силу пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными данным законом, и в числе таких способов не указана возможность мены муниципального имущества на имущество, находящееся в частной собственности.
В пункте 2 статьи 34 Закона N 178-ФЗ содержится прямой запрет на обмен государственного или муниципального имущества на находящееся в частной собственности имущество (за исключением случаев, установленных этим законом, которые не имеют отношения к рассматриваемой по настоящему делу ситуации).
Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
В пункте 73 Постановления N 25 разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относятся, в частности, мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).
Из положений статьи 113 ГК РФ, статьи 2 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" следует, что собственник на основании соответствующего решения вправе передать муниципальное имущество унитарному предприятию как в хозяйственное ведение, так и на праве временного владения, например, на праве аренды или на праве безвозмездного владения, а также передать имущество на хранение.
Очевидно, что передача унитарному предприятию муниципального имущества по любым законным основаниям должна быть связана с уставной деятельностью такого предприятия, иное бы противоречило интересам самого собственника.
В рассматриваемом случае, как установлено судами, стороны, передавая спорное помещение на праве хозяйственного ведения, а впоследствии в собственность Фонда по договору мены, формально соответствующего требованиям гражданского законодательства (закрепление имущества на праве хозяйственного ведения за МП ЭСО, согласие собственника на совершение сделки), изначально имели намерение приватизировать это имущество способом, не предусмотренным Законом N 178-ФЗ.
Кроме того, как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением первого заместителя главы городского округа Самара от 11.11.2014 N 6061 дом N 60 по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, признан аварийным и подлежащим сносу.
Доказательства, подтверждающие признание нежилым жилого помещения комнаты общей площадью 7,2 кв.м на 1 этаже по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский района, ул. Максима Горького, д. 60, Фондом и иными лицами, участвующими в деле, не представлены.
Таким образом, предметом мены выступает жилое помещение в признанном аварийном и подлежащем сносу многоквартирном жилом доме, которое было передано Департаментом управления имуществом городского округа Самара в хозяйственное ведение МП ЭСО, а впоследствии - в собственность Фонда по договору мены.
Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 03.11.1998 N 25-П, определение от 05.11.2003 N 350-О), определение круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность.
Запрет на приватизацию аварийного жилья содержится в статье 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Во исполнение данной нормы постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).
Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Следовательно, по общему правилу жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, приватизации не подлежат.
Таким образом, в силу приведенных норм законов и установленных обстоятельств возникшего спора, суды пришли к правильному выводу о том, что договор мены объектов недвижимости от 24.07.2015 прямо противоречит положениям действующего законодательства, является ничтожной сделкой.
В соответствии со статьей 20 Закона о регистрации указанное нарушение является основанием для отказа в государственной регистрации прав.
Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2016 N 306-КГ16-16114 по делу N А55-20957/2015.
Довод Фонда о том, что закрепление указанного жилого помещения на праве хозяйственного ведения муниципального предприятия и последующая передача этого помещения в собственность Фонда имело своей конечной целью решение задач, предусмотренных Условиями государственной программы Самарской области "Развитие жилищного строительства в Самарской области" до 2020 года, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2013 N 684, и областной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Самарской области", а также иных нормативных актов субъекта Российской Федерации обоснованно отклонены судами ввиду его несоответствия вышеприведенным нормам, определяющим последовательность действий органа местного самоуправления в результате признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу и не предусматривающим возможность совершения каких-либо сделок с помещениями, признанными аварийными.
Изложенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм действующего законодательства при вынесении судебных актов, а по существу касаются установленных обстоятельств дела и направлены на иную их оценку, что в силу статьи 286 АПК РФ не допускается в суде кассационной инстанции.
С учетом изложенного, кассационная жалоба подлежит отклонению, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК ПФ, не выявлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 по делу N А55-23460/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 19.10.2017 N Ф06-16476/2016 ПО ДЕЛУ N А55-23460/2015
Требование: О признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объекты недвижимого имущества, обязании устранить допущенные нарушения.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что передача прав владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием, была осуществлена с нарушением установленного законом порядка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2017 г. N Ф06-16476/2016
Дело N А55-23460/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,
при участии представителей:
заявителя - Кудиновой О.Н. (доверенность от 01.02.2017 N 352),
заинтересованного лица - Ряховой Л.В. (доверенность от 30.12.2016 N 12-6075),
в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки
на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2017 (судья Лихачев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 (председательствующий судья Семушкин В.С., судьи Попова Е.Г., Драгоценнова И.С.)
по делу N А55-23460/2015
по заявлению Самарского областного Фонда жилья и ипотеки, г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц: Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, Министерства строительства Самарской области, г. Самара, муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара, г. Самара, администрации городского округа Самара, г. Самара, Департамента градостроительства городского округа Самара (ранее - Департамент строительства и архитектуры городского округа Самары), г. Самара, Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, Правительства Самарской области, г. Самара, о признании незаконными решений и обязании,
установил:
Самарский областной фонд жилья и ипотеки обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными выраженных в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 04.09.2015 N 63/001/704/2015-9129 и N 63/001/704/2615-9123 следующих решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области): об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Фонда на объект недвижимого имущества - комнату, назначение: жилое помещение, общей площадью 7,2 кв.м, этаж - 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, д. 60, комната б/н, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0811002:775, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности муниципального образования городской округ Самара и права хозяйственного ведения муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара (далее - МП ЭСО г.о. Самара, МП ЭСО) на объект недвижимого имущества - квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 29,0 кв.м, этаж - 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Севастопольская, д. 39, кв. 6, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0241001:949, а также об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности Фонда и государственную регистрацию прекращения права хозяйственного ведения МП ЭСО г.о. Самара на объект недвижимого имущества - комнату, назначение: жилое помещение, общей площадью 7,2 кв.м, этаж - 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, д. 60, комната б/н, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0811002:775, об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности муниципального образования городской округ Самара и право хозяйственного ведения МП ЭСО г.о. Самара на объект недвижимого имущества - квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 29,0 кв.м, этаж - 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Севастопольская, д. 39, кв. 6, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0241001:949.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Департамент управления имуществом городского округа Самара, Министерство строительства Самарской области, муниципальное предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара, администрация городского округа Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.05.2016 по делу N А55-23460/2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2016, заявленные Самарским областным фондом жилья и ипотеки требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2017 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Самарский областной фонд жилья и ипотеки (далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель заявителя поддержала позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель заинтересованного лица, считая доводы жалобы несостоятельными, просила обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Фондом и МП ЭСО 24.07.2015 был заключен договор мены жилых помещений, согласно которому МП ЭСО обязалось передать находящееся в муниципальной собственности и принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения жилое помещение - комнату общей площадью 7,2 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, д. 60, комната б/н, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0811002:775, в собственность Фонда, а Фонд, в свою очередь, обязался передать МП ЭСО жилое помещение - квартиру, общей площадью 29,0 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Севастопольская, д. 39, кв. 6, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0241001:949.
Указанным договором мены жилых помещений предусмотрено возникновение у Фонда права собственности на комнату, полученную от МП ЭСО, а в отношении квартиры, переданной Фондом, - возникновение права муниципальной собственности городского округа Самара и права хозяйственного ведения у МП ЭСО.
Договор мены жилых помещений заключен МП ЭСО с согласия Департамента управления имуществом городского округа Самара, выраженного в письме от 23.07.2015 N 15-07-18/33244.
27 июля 2015 г. Фонд, МП ЭСО и муниципальное образование городского округа Самара обратились в Управление Росреестра по Самарской области за государственной регистрацией перехода права собственности и права собственности на указанные жилые помещения.
При проведении правовой экспертизы представленных документов Управление Росреестра по Самарской области установило наличие недостатков, препятствующих государственной регистрации, и сообщениями от 04.09.2015 N 63/001/704/2015-9123 и N 63/001/704/2015-9129 отказало в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на обмениваемые жилые помещения. Отказ в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на комнату по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, д. 60, комната б/н, мотивирован тем, что передача прав владения, пользования и распоряжения в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями, должна осуществляться либо с использованием публичных процедур, обеспечивающих равный доступ к данному ресурсу для хозяйствующих субъектов, - торгов (конкурсов, аукционов), либо с предварительного письменного согласия Федеральной антимонопольной службы на предоставление преференции. Такие документы на государственную регистрацию представлены не были. Управление Росреестра по Самарской области исходило также из того, что жилой дом, в котором находится муниципальное жилое помещение, признан аварийным на основании распоряжения администрации городского округа Самара от 11.11.2014 N 6061, в связи с чем использование аварийного дома, как и помещений в нем, должно осуществляться только в указанных целях, то есть в целях сноса или реконструкции. По тому же мотиву Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на комнату по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Севастопольская, д. 39, кв. 6.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Фонда в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.
В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо или не представлены документы, необходимые в соответствии с этим законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
В силу пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными данным законом, и в числе таких способов не указана возможность мены муниципального имущества на имущество, находящееся в частной собственности.
В пункте 2 статьи 34 Закона N 178-ФЗ содержится прямой запрет на обмен государственного или муниципального имущества на находящееся в частной собственности имущество (за исключением случаев, установленных этим законом, которые не имеют отношения к рассматриваемой по настоящему делу ситуации).
Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
В пункте 73 Постановления N 25 разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относятся, в частности, мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).
Из положений статьи 113 ГК РФ, статьи 2 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" следует, что собственник на основании соответствующего решения вправе передать муниципальное имущество унитарному предприятию как в хозяйственное ведение, так и на праве временного владения, например, на праве аренды или на праве безвозмездного владения, а также передать имущество на хранение.
Очевидно, что передача унитарному предприятию муниципального имущества по любым законным основаниям должна быть связана с уставной деятельностью такого предприятия, иное бы противоречило интересам самого собственника.
В рассматриваемом случае, как установлено судами, стороны, передавая спорное помещение на праве хозяйственного ведения, а впоследствии в собственность Фонда по договору мены, формально соответствующего требованиям гражданского законодательства (закрепление имущества на праве хозяйственного ведения за МП ЭСО, согласие собственника на совершение сделки), изначально имели намерение приватизировать это имущество способом, не предусмотренным Законом N 178-ФЗ.
Кроме того, как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением первого заместителя главы городского округа Самара от 11.11.2014 N 6061 дом N 60 по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, признан аварийным и подлежащим сносу.
Доказательства, подтверждающие признание нежилым жилого помещения комнаты общей площадью 7,2 кв.м на 1 этаже по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский района, ул. Максима Горького, д. 60, Фондом и иными лицами, участвующими в деле, не представлены.
Таким образом, предметом мены выступает жилое помещение в признанном аварийном и подлежащем сносу многоквартирном жилом доме, которое было передано Департаментом управления имуществом городского округа Самара в хозяйственное ведение МП ЭСО, а впоследствии - в собственность Фонда по договору мены.
Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 03.11.1998 N 25-П, определение от 05.11.2003 N 350-О), определение круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность.
Запрет на приватизацию аварийного жилья содержится в статье 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Во исполнение данной нормы постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).
Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Следовательно, по общему правилу жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, приватизации не подлежат.
Таким образом, в силу приведенных норм законов и установленных обстоятельств возникшего спора, суды пришли к правильному выводу о том, что договор мены объектов недвижимости от 24.07.2015 прямо противоречит положениям действующего законодательства, является ничтожной сделкой.
В соответствии со статьей 20 Закона о регистрации указанное нарушение является основанием для отказа в государственной регистрации прав.
Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2016 N 306-КГ16-16114 по делу N А55-20957/2015.
Довод Фонда о том, что закрепление указанного жилого помещения на праве хозяйственного ведения муниципального предприятия и последующая передача этого помещения в собственность Фонда имело своей конечной целью решение задач, предусмотренных Условиями государственной программы Самарской области "Развитие жилищного строительства в Самарской области" до 2020 года, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2013 N 684, и областной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Самарской области", а также иных нормативных актов субъекта Российской Федерации обоснованно отклонены судами ввиду его несоответствия вышеприведенным нормам, определяющим последовательность действий органа местного самоуправления в результате признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу и не предусматривающим возможность совершения каких-либо сделок с помещениями, признанными аварийными.
Изложенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм действующего законодательства при вынесении судебных актов, а по существу касаются установленных обстоятельств дела и направлены на иную их оценку, что в силу статьи 286 АПК РФ не допускается в суде кассационной инстанции.
С учетом изложенного, кассационная жалоба подлежит отклонению, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК ПФ, не выявлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 по делу N А55-23460/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
В.А.КАРПОВА
С.Ю.МУРАВЬЕВ
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
В.А.КАРПОВА
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)