Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области
на решение от 27 апреля 2017 г.
по делу N А37-2216/2016
Арбитражного суда Магаданской области,
принятое судьей Макаревич Е.М.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания ремонт, эксплуатация, управление - 7" (ОГРН 1084910002121, ИНН 4909099273, место нахождения: 685000, г. Магадан, ул. Попова, д. 7, корпус 4)
к областному государственному бюджетному дорожному эксплуатационному учреждению "Магаданское" (ОГРН 1144910001147, ИНН 4909119297, место нахождения: 685000, г. Магадан, ул. Арманская, д. 42 Б)
третьи лица: Магаданская область в лице Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области (ОГРН 1024900963405, ИНН 4900000554, место нахождения: 685000, г. Магадан, ул. Пролетарская, д. 14); Магаданская областная общественная организация "Армянская диаспора" (ОГРН 1114900000159, ИНН 4909997076, место нахождения: 685000, г. Магадан, ул. Кожзаводская, д. 1, корпус 22)
о взыскании 81 483, 80 руб., судебных расходов в размере 10 772, 78 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания ремонт, эксплуатация, управление - 7" (ООО "ГУК РЭУ-7", управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к областному государственному бюджетному дорожному эксплуатационному учреждению "Магаданское" (ОГБДЭУ "Магаданское") о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома N 29 по ул. Берзина в г. Магадане за период с 24.07.2015 по 30.11.2016 в размере 78 926,24 руб., неустойки за период с 06.09.2016 по 26.12.2016 в размере 2 557,56 руб., всего - 81 483,80 руб.
Истец также просил взыскать с ответчика судебные расходы в размере 10 772,78 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен собственник спорного имущества - Магаданская область в лице Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области.
По ходатайству истца определением суда от 21 марта 2017 г. изменено процессуальное положение МООО "Армянская диаспора" с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истцом заявлены ходатайства о привлечении соответчиком по делу Магаданской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области; об уточнении исковых требований, согласно указанным уточнениям истец просил взыскать с Департамента 81 483,80 руб., в том числе: 78 926,24 руб. - задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 24.07.2015 по 30.11.2016; 2 557,56 руб. - неустойка за период с 06.09.2016 по 26.12.2016; 10 772,78 руб. - судебные расходы.
Арбитражный суд, руководствуясь статьями 46, 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные ходатайства.
Решением суда от 27 апреля 2017 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе департамент просит решение суда от 27.04.2017 отменить, в иске отказать.
В обоснование жалобы ссылается на распоряжение департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области от 24.09.2014 N 780, согласно которому спорный объект недвижимости закреплен на праве оперативного управления за ОГБДЭУ "Магаданское", в связи с чем, считает себя ненадлежащим ответчиком по делу.
В отзыве на жалобу управляющая компания просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Магаданской области на праве собственности с 28.01.2015 принадлежит нежилое помещение, площадью 225,9 кв. м, расположенное в по адресу: г. Магадан, ул. Берзина, д. 29, кадастровый (или условный) номер объекта: 49:09:031012:427, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 20.10.2016 N 90-26893015, от 06.02.2017 N 49/001/003/2017-3002, от 22.02.2017 N 49/023/003/2017-2088, а также свидетельством о государственной регистрации права от 28.01.2015 N 49-АА 146616.
Указанное нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, управление которым осуществляет ООО "ГУК РЭУ-7" (истец) на основании решения, принятого собственниками помещений указанного многоквартирного дома и оформленного протоколом общего собрания собственников помещений от 29.10.2008.
Факт нахождения указанного МКД в управлении ООО "ГУК РЭУ-7" с 31.10.2008 подтверждаются также сведениями с сайта - www.reformagkh.ru.
Собственниками помещений МКД N 29 по ул. Берзина в г. Магадане и ООО "ГУК РЭУ-7" 29.10.2008 заключен договор управления многоквартирным жилым домом, в соответствии с которым управляющая организация приняла обязательства оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги.
Протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 01.02.2014 утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 21,49 руб. за 1 кв. м общей площади жилого помещения.
Решения общих собраний собственников помещений в МКД, оформленные протоколами от 29.10.2008, от 01.02.2014, в порядке, установленном частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, не оспорены, недействительными не признаны. Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области от 24.09.2014 N 780 нежилое помещение площадью 225,9 кв. м закреплено за ОГБДЭУ "Магаданское" на праве оперативного управления.
Право оперативного управления ОГБДЭУ "Магаданское" на указанное недвижимое имущество в установленном законом порядке не зарегистрировано.
24.07.2015 ОГБДЭУ "Магаданское" передало нежилое помещение площадью 225,9 кв. м в аренду МООО "Армянская диаспора" по передаточному акту в соответствии с заключенным между указанными сторонами договором аренды нежилого помещения (государственная собственность Магаданской области) от 24.07.2015 N 55.
Договор на управление многоквартирным жилым домом ни собственником помещения (Департамент), ни владельцем на праве оперативного управления (ОГБДЭУ "Магаданское"), ни пользователем помещения по договору аренды (МООО "Армянская диаспора") с управляющей компанией в спорный период не заключался.
В спорный период с 24.07.2015 по 30.11.2016 управляющая компания оказывала услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Берзина, д. 29.
Ссылаясь на то, что Департамент за период с 24.07.2015 по 30.11.2016 не оплатил расходы по содержанию общего имущества МКД, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых судом уточнений исковых требований, привлечения соответчика).
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Исходя из содержания статей 37 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом, отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника от участия в таких расходах.
Таким образом, собственник помещения в жилом доме обязан участвовать в издержках по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Данная обязанность прямо предусмотрена законом.
Арбитражным судом установлено, что истец управлял в спорный период многоквартирным домом N 29 по ул. Берзина в г. Магадане.
Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
Таким образом, департамент, являясь в спорный период собственником нежилого помещения в вышеназванном доме, обязан был ежемесячно нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества, исходя из установленных расценок.
Довод департамента о том, что в спорный период расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД должны были нести ОГБДЭУ "Магаданское" - как балансодержатель спорного помещения и МООО "Армянская диаспора" - как его арендатор на основании статьи 6 Закона Магаданской области от 14.02.2002 N 232-ОЗ "О порядке управления государственной собственностью Магаданской области", отклонены судом на основании следующего.
В соответствии с подпунктами "а", "б" пункта 1 статьи 6 Закона Магаданской области N 232-ОЗ бремя содержания областного имущества, находящегося: в оперативном управлении областных государственных учреждений и в хозяйственном ведении областных государственных предприятий, несут балансодержатели этого имущества; во временном возмездном и безвозмездном пользовании, несут пользователи (арендаторы, ссудополучатели) имущества, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце втором пункта 5 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.
В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Установлено, что распоряжением департамента от 24.09.2014 N 780 нежилое помещение площадью 225,9 кв. м закреплено за ОГБДЭУ "Магаданское" на праве оперативного управления.
Между тем, из материалов дела не усматривается, что право оперативного управления на нежилое помещение площадью 225,9 кв. м в установленном законом порядке зарегистрировано за ОГБДЭУ "Магаданское", следовательно юридически право оперативного управления на указанное нежилое помещение не возникло.
При таких обстоятельствах правомерен вывод суда о том, что ОГБДЭУ "Магаданское" нельзя признать надлежащим ответчиком по предъявленным требованиям.
24.07.2015 ОГБДЭУ "Магаданское" передало нежилое помещение площадью 225,9 кв. м в аренду МООО "Армянская диаспора" по передаточному акту в соответствии с заключенным между указанными сторонами договором аренды нежилого помещения (государственная собственность Магаданской области) от 24.07.2015 N 55.
Пунктами 5.2.2, 6.5 договора аренды от 24.07.2015 N 55 на арендатора была возложена обязанность нести бремя расходов, связанных с содержанием объекта аренды, заключать и оплачивать договоры на оказание коммунальных и иных услуг (выполнение работ), необходимые для содержания объекта аренды. Обязанность арендатора по содержанию общего имущества многоквартирного дома в договоре аренды отсутствует.
Не предусмотрена такая обязанность и в пункте 1 статьи 6 Закона Магаданской области N 232-ОЗ, как в отношении балансодержателей, так и в отношении арендаторов.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, обязанность по заключению договора управления домом с управляющей организацией, несение расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в силу закона возложена на собственника помещения.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.
В договоре аренды от 24.07.2015 N 55 также не содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов по содержанию общего имущества.
Кроме того, договор относительно содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома МООО "Армянская диаспора" с управляющей организацией не заключался.
В связи с отсутствием договорных отношений между управляющей компанией и МООО "Армянская диаспора", правовых оснований для взыскания расходов по содержанию имущества многоквартирного дома с МООО "Армянская диаспора" как арендатора помещения не имеется.
Факт оказания услуг по содержанию общего имущества МКД N 29 по ул. Берзина в г. Магадане подтвержден представленными в материалы дела: договорами между истцом и ОАО "Магаданэлектросеть", ООО "Чистый город", ООО "Полигон твердых бытовых отходов "Магаданский", ОАО "Магаданэнерго", актом приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 14.10.2016 по форме, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 26.10.2015 N 761.
Доказательств того, что в спорный период истцом услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества не оказывались или оказывались некачественно, Департаментом не представлено.
Акты нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, составление которых предусмотрено Правилами N 491, отсутствуют.
Стоимость оказанных услуг определена истцом, исходя из площади спорного помещения, принадлежащего Магаданской области, утвержденных тарифов, и Департаментом не оспорена.
Размер платы был утвержден собственниками МКД на общем собрании 01.02.2014-21,49 руб. за 1 кв. м общей площади жилого помещения.
Расчет произведен истцом по нежилому помещению площадью 225,9 кв. м за период с 24.07.2015 по 30.11.2016 на сумму 78 926,24 руб.
Таким образом, требования истца о взыскании с Департамента суммы задолженности по оплате содержания и ремонта общего имущества МКД N 29 по ул. Берзина в г. Магадане в размере 78 926,24 руб. правомерно признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Рассматривая требование истца о взыскании с Департамента неустойки (пени) за период с 06.09.2016 по 26.12.2016 в размере 2 557,56 руб. установлено следующее.
соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Начальный период начисления неустойки определен истцом с 06.09.2016 - после истечения срока, указанного в претензии от 25.08.2016 N 295 и до которого первоначальному ответчику (МООО "Армянская диаспора") предлагалось исполнить обязательство в добровольном порядке - 05.09.2016.
При этом, как указано судом, начисление неустойки с 06.09.2016 не ухудшает положение привлеченного ответчика - Департамента, поскольку самому собственнику спорного нежилого помещения предлагалось погасить задолженность до 01.08.2016, что при расчете количества дней просрочки с 02.08.2016 увеличило бы период начисления неустойки и ее размер.
Расчет неустойки, произведенный истцом за период с 06.09.2016 по 26.12.2016, судом проверен и признается арифметически верным.
Доказательств несоразмерности заявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Истцом также заявлено требование о взыскании с Департамента судебных расходов в размере 10 772,78 руб., из них: 10 500,00 руб. - расходы, понесенные на оплату услуг представителя; 272,78 руб. - почтовые расходы.
Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу части 1 которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
В части 2 статьи 110 Кодекса предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Проанализировав представленные в материалы дела документы о стоимости представительских услуг, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание пункт 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", арбитражный суд, учитывая категорию сложности данного дела, продолжительность его рассмотрения, и проделанную в рамках рассмотрения дела представителем работу, размер суммы удовлетворенных требований, а также учитывая, что почтовые расходы понесены в рамках данного дела, удовлетворил требование заявителя о взыскании судебных издержек, связанных с рассмотрением настоящего дела в заявленном размере 10 772, 78 руб.
Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на всесторонней и полной оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте нарушений норм материального и (или) процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Магаданской области от 27 апреля 2017 г. по делу N А37-2216/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2017 N 06АП-3222/2017 ПО ДЕЛУ N А37-2216/2016
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. N 06АП-3222/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области
на решение от 27 апреля 2017 г.
по делу N А37-2216/2016
Арбитражного суда Магаданской области,
принятое судьей Макаревич Е.М.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания ремонт, эксплуатация, управление - 7" (ОГРН 1084910002121, ИНН 4909099273, место нахождения: 685000, г. Магадан, ул. Попова, д. 7, корпус 4)
к областному государственному бюджетному дорожному эксплуатационному учреждению "Магаданское" (ОГРН 1144910001147, ИНН 4909119297, место нахождения: 685000, г. Магадан, ул. Арманская, д. 42 Б)
третьи лица: Магаданская область в лице Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области (ОГРН 1024900963405, ИНН 4900000554, место нахождения: 685000, г. Магадан, ул. Пролетарская, д. 14); Магаданская областная общественная организация "Армянская диаспора" (ОГРН 1114900000159, ИНН 4909997076, место нахождения: 685000, г. Магадан, ул. Кожзаводская, д. 1, корпус 22)
о взыскании 81 483, 80 руб., судебных расходов в размере 10 772, 78 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания ремонт, эксплуатация, управление - 7" (ООО "ГУК РЭУ-7", управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к областному государственному бюджетному дорожному эксплуатационному учреждению "Магаданское" (ОГБДЭУ "Магаданское") о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома N 29 по ул. Берзина в г. Магадане за период с 24.07.2015 по 30.11.2016 в размере 78 926,24 руб., неустойки за период с 06.09.2016 по 26.12.2016 в размере 2 557,56 руб., всего - 81 483,80 руб.
Истец также просил взыскать с ответчика судебные расходы в размере 10 772,78 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен собственник спорного имущества - Магаданская область в лице Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области.
По ходатайству истца определением суда от 21 марта 2017 г. изменено процессуальное положение МООО "Армянская диаспора" с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истцом заявлены ходатайства о привлечении соответчиком по делу Магаданской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области; об уточнении исковых требований, согласно указанным уточнениям истец просил взыскать с Департамента 81 483,80 руб., в том числе: 78 926,24 руб. - задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 24.07.2015 по 30.11.2016; 2 557,56 руб. - неустойка за период с 06.09.2016 по 26.12.2016; 10 772,78 руб. - судебные расходы.
Арбитражный суд, руководствуясь статьями 46, 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные ходатайства.
Решением суда от 27 апреля 2017 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе департамент просит решение суда от 27.04.2017 отменить, в иске отказать.
В обоснование жалобы ссылается на распоряжение департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области от 24.09.2014 N 780, согласно которому спорный объект недвижимости закреплен на праве оперативного управления за ОГБДЭУ "Магаданское", в связи с чем, считает себя ненадлежащим ответчиком по делу.
В отзыве на жалобу управляющая компания просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Магаданской области на праве собственности с 28.01.2015 принадлежит нежилое помещение, площадью 225,9 кв. м, расположенное в по адресу: г. Магадан, ул. Берзина, д. 29, кадастровый (или условный) номер объекта: 49:09:031012:427, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 20.10.2016 N 90-26893015, от 06.02.2017 N 49/001/003/2017-3002, от 22.02.2017 N 49/023/003/2017-2088, а также свидетельством о государственной регистрации права от 28.01.2015 N 49-АА 146616.
Указанное нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, управление которым осуществляет ООО "ГУК РЭУ-7" (истец) на основании решения, принятого собственниками помещений указанного многоквартирного дома и оформленного протоколом общего собрания собственников помещений от 29.10.2008.
Факт нахождения указанного МКД в управлении ООО "ГУК РЭУ-7" с 31.10.2008 подтверждаются также сведениями с сайта - www.reformagkh.ru.
Собственниками помещений МКД N 29 по ул. Берзина в г. Магадане и ООО "ГУК РЭУ-7" 29.10.2008 заключен договор управления многоквартирным жилым домом, в соответствии с которым управляющая организация приняла обязательства оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги.
Протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 01.02.2014 утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 21,49 руб. за 1 кв. м общей площади жилого помещения.
Решения общих собраний собственников помещений в МКД, оформленные протоколами от 29.10.2008, от 01.02.2014, в порядке, установленном частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, не оспорены, недействительными не признаны. Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области от 24.09.2014 N 780 нежилое помещение площадью 225,9 кв. м закреплено за ОГБДЭУ "Магаданское" на праве оперативного управления.
Право оперативного управления ОГБДЭУ "Магаданское" на указанное недвижимое имущество в установленном законом порядке не зарегистрировано.
24.07.2015 ОГБДЭУ "Магаданское" передало нежилое помещение площадью 225,9 кв. м в аренду МООО "Армянская диаспора" по передаточному акту в соответствии с заключенным между указанными сторонами договором аренды нежилого помещения (государственная собственность Магаданской области) от 24.07.2015 N 55.
Договор на управление многоквартирным жилым домом ни собственником помещения (Департамент), ни владельцем на праве оперативного управления (ОГБДЭУ "Магаданское"), ни пользователем помещения по договору аренды (МООО "Армянская диаспора") с управляющей компанией в спорный период не заключался.
В спорный период с 24.07.2015 по 30.11.2016 управляющая компания оказывала услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Берзина, д. 29.
Ссылаясь на то, что Департамент за период с 24.07.2015 по 30.11.2016 не оплатил расходы по содержанию общего имущества МКД, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых судом уточнений исковых требований, привлечения соответчика).
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Исходя из содержания статей 37 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом, отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника от участия в таких расходах.
Таким образом, собственник помещения в жилом доме обязан участвовать в издержках по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Данная обязанность прямо предусмотрена законом.
Арбитражным судом установлено, что истец управлял в спорный период многоквартирным домом N 29 по ул. Берзина в г. Магадане.
Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
Таким образом, департамент, являясь в спорный период собственником нежилого помещения в вышеназванном доме, обязан был ежемесячно нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества, исходя из установленных расценок.
Довод департамента о том, что в спорный период расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД должны были нести ОГБДЭУ "Магаданское" - как балансодержатель спорного помещения и МООО "Армянская диаспора" - как его арендатор на основании статьи 6 Закона Магаданской области от 14.02.2002 N 232-ОЗ "О порядке управления государственной собственностью Магаданской области", отклонены судом на основании следующего.
В соответствии с подпунктами "а", "б" пункта 1 статьи 6 Закона Магаданской области N 232-ОЗ бремя содержания областного имущества, находящегося: в оперативном управлении областных государственных учреждений и в хозяйственном ведении областных государственных предприятий, несут балансодержатели этого имущества; во временном возмездном и безвозмездном пользовании, несут пользователи (арендаторы, ссудополучатели) имущества, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце втором пункта 5 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.
В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Установлено, что распоряжением департамента от 24.09.2014 N 780 нежилое помещение площадью 225,9 кв. м закреплено за ОГБДЭУ "Магаданское" на праве оперативного управления.
Между тем, из материалов дела не усматривается, что право оперативного управления на нежилое помещение площадью 225,9 кв. м в установленном законом порядке зарегистрировано за ОГБДЭУ "Магаданское", следовательно юридически право оперативного управления на указанное нежилое помещение не возникло.
При таких обстоятельствах правомерен вывод суда о том, что ОГБДЭУ "Магаданское" нельзя признать надлежащим ответчиком по предъявленным требованиям.
24.07.2015 ОГБДЭУ "Магаданское" передало нежилое помещение площадью 225,9 кв. м в аренду МООО "Армянская диаспора" по передаточному акту в соответствии с заключенным между указанными сторонами договором аренды нежилого помещения (государственная собственность Магаданской области) от 24.07.2015 N 55.
Пунктами 5.2.2, 6.5 договора аренды от 24.07.2015 N 55 на арендатора была возложена обязанность нести бремя расходов, связанных с содержанием объекта аренды, заключать и оплачивать договоры на оказание коммунальных и иных услуг (выполнение работ), необходимые для содержания объекта аренды. Обязанность арендатора по содержанию общего имущества многоквартирного дома в договоре аренды отсутствует.
Не предусмотрена такая обязанность и в пункте 1 статьи 6 Закона Магаданской области N 232-ОЗ, как в отношении балансодержателей, так и в отношении арендаторов.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, обязанность по заключению договора управления домом с управляющей организацией, несение расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в силу закона возложена на собственника помещения.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.
В договоре аренды от 24.07.2015 N 55 также не содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов по содержанию общего имущества.
Кроме того, договор относительно содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома МООО "Армянская диаспора" с управляющей организацией не заключался.
В связи с отсутствием договорных отношений между управляющей компанией и МООО "Армянская диаспора", правовых оснований для взыскания расходов по содержанию имущества многоквартирного дома с МООО "Армянская диаспора" как арендатора помещения не имеется.
Факт оказания услуг по содержанию общего имущества МКД N 29 по ул. Берзина в г. Магадане подтвержден представленными в материалы дела: договорами между истцом и ОАО "Магаданэлектросеть", ООО "Чистый город", ООО "Полигон твердых бытовых отходов "Магаданский", ОАО "Магаданэнерго", актом приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 14.10.2016 по форме, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 26.10.2015 N 761.
Доказательств того, что в спорный период истцом услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества не оказывались или оказывались некачественно, Департаментом не представлено.
Акты нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, составление которых предусмотрено Правилами N 491, отсутствуют.
Стоимость оказанных услуг определена истцом, исходя из площади спорного помещения, принадлежащего Магаданской области, утвержденных тарифов, и Департаментом не оспорена.
Размер платы был утвержден собственниками МКД на общем собрании 01.02.2014-21,49 руб. за 1 кв. м общей площади жилого помещения.
Расчет произведен истцом по нежилому помещению площадью 225,9 кв. м за период с 24.07.2015 по 30.11.2016 на сумму 78 926,24 руб.
Таким образом, требования истца о взыскании с Департамента суммы задолженности по оплате содержания и ремонта общего имущества МКД N 29 по ул. Берзина в г. Магадане в размере 78 926,24 руб. правомерно признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Рассматривая требование истца о взыскании с Департамента неустойки (пени) за период с 06.09.2016 по 26.12.2016 в размере 2 557,56 руб. установлено следующее.
соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Начальный период начисления неустойки определен истцом с 06.09.2016 - после истечения срока, указанного в претензии от 25.08.2016 N 295 и до которого первоначальному ответчику (МООО "Армянская диаспора") предлагалось исполнить обязательство в добровольном порядке - 05.09.2016.
При этом, как указано судом, начисление неустойки с 06.09.2016 не ухудшает положение привлеченного ответчика - Департамента, поскольку самому собственнику спорного нежилого помещения предлагалось погасить задолженность до 01.08.2016, что при расчете количества дней просрочки с 02.08.2016 увеличило бы период начисления неустойки и ее размер.
Расчет неустойки, произведенный истцом за период с 06.09.2016 по 26.12.2016, судом проверен и признается арифметически верным.
Доказательств несоразмерности заявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Истцом также заявлено требование о взыскании с Департамента судебных расходов в размере 10 772,78 руб., из них: 10 500,00 руб. - расходы, понесенные на оплату услуг представителя; 272,78 руб. - почтовые расходы.
Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу части 1 которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
В части 2 статьи 110 Кодекса предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Проанализировав представленные в материалы дела документы о стоимости представительских услуг, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание пункт 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", арбитражный суд, учитывая категорию сложности данного дела, продолжительность его рассмотрения, и проделанную в рамках рассмотрения дела представителем работу, размер суммы удовлетворенных требований, а также учитывая, что почтовые расходы понесены в рамках данного дела, удовлетворил требование заявителя о взыскании судебных издержек, связанных с рассмотрением настоящего дела в заявленном размере 10 772, 78 руб.
Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на всесторонней и полной оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте нарушений норм материального и (или) процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Магаданской области от 27 апреля 2017 г. по делу N А37-2216/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)