Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 13 июля 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Киселева Ю.К. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Качуриной А.С. рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Родной поселок" (ИНН 6680001190, ОГРН 1126680001007, далее - общество) к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - департамент) о признании недействительным предписания.
В судебном заседании приняла участие представитель общества Чулкова М.С. по доверенности от 10.05.2017.
Департамент в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Общество 22.05.2017 обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным предписания департамента от 10.04.2017 N 29-23-04-87.
Мотивируя заявленное требование, общество ссылалось на то, что Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя заявление собственника многоквартирного дома, принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов. Следовательно, по мнению общества, поскольку управляющая компания собственником многоквартирного дома не является, собственником на подачу заявления в межведомственную комиссию не уполномочена соответственно и не может за собственника обратиться с заявлением в межведомственную комиссию с целью привлечения специализированной организации. Также управляющая компания не вправе инициировать собрание собственников, а тем более голосовать на указанном собрании, поскольку собственником помещений в многоквартирном доме не является, следовательно, и доводы о необходимости и возможности у управляющей компании "созыва" внеочередного общего собрания по вопросу восстановления конструкций балконных плит на фасаде дома и по вопросу восстановления отмостки, являются несостоятельными.
15.06.2017 департамент представил отзыв и копии материалов проверки, требования не признал, считал вынесенное предписание законным и обоснованным; ходатайствовал о рассмотрении заявления в отсутствие представителя.
05.07.2017 департамент представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Иных заявлений, ходатайств не поступило.
Суд
установил:
департаментом на основании поступивших в департамент обращений (N 29-01-80-8521/1 от 29.03.2017 и N 11084 от 28.03.2017) принято решение о проведении внеплановой выездной проверки общества. По приказу от 29.03.2017 N 29-23-02-87 должностными лицами департамент в период с 30.03.2017 по 10.04.2017 проведена проверка общества. Результаты проверки отражены в акте от 10.04.2017 N 29-23-03-87.
В тот же день департамент выдал обществу предписание N 29-23-04-87.
Полагая, что указанное предписание является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд считает, что в удовлетворении требования общества следует отказать по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Департамент в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 28.03.2012 N 322-ПП является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, осуществляющим государственный жилищный надзор на территории Свердловской области.
В рамках своей компетенции департамент осуществляет контроль (надзор) в том числе за соблюдением порядка предоставления коммунальных услуг на территории Свердловской области. Департаменту для осуществления возложенных на него полномочий и функций предоставлено право выдавать обязательные для исполнения предписания об устранении выявленных нарушений обязательных требований при предоставлении коммунальных услуг. Таким образом, оспариваемое предписание вынесено департаментом в соответствии с его полномочиями.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила), утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
В соответствии с п. 3.2.9 Правил, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Согласно п. 4.1.7 Правил, просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.
Пунктом 4.2.1.3 Правил, не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей. Причины и методы ремонта устанавливает специализированная организация. Допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 мм, в стыках - 1 мм.
Организации по обслуживанию жилищного фонда при обнаружении трещин, вызвавших повреждение кирпичных стен, панелей (блоков), отклонения стен от вертикали, их выпучивание и просадку на отдельных участках, а также в местах заделки перекрытий, должны организовывать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков или др. способом. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Стабилизирующиеся трещины следует заделывать (п. 4.2.1.14).
При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.
С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой.
Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стен здания с организацией отвода воды металлическим фартуком или зажелезненной плитой с капельником с выносом не менее 3 - 5 см, в торце слив должен быть заделан в тело панели.
В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту (п. 4.2.4.2.).
Согласно п. 4.6.1.1 Правил, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств; чистоту чердачных помещений и освещенность; достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.
Уплотнение неисправных лежачих и стоячих фальцев кровель из листовой стали следует производить с промазкой суриком или герметиком, заделку мелких отверстий и свищей (до 5 мм) - суриковой замазкой или герметиком с армированием стеклосеткой, стеклотканью или мешковиной, а также постановкой заплат из листовой стали.
Неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении N 2 (п. 4.6.1.10).
В соответствии с п. 4.10.2.1 Правил, организации по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций (поддержание надлежащего температурно-влажностного режима и воздухообмена в жилых и вспомогательных помещениях, включая чердаки и подполья; содержание в исправном состоянии санитарно-технических систем, кровли и внутренних водостоков, гидро- и пароизоляционных слоев стен, перекрытий, покрытий и пола, герметизации стыков и швов полносборных зданий, утепление дефектных ограждающих конструкций, тепло- и пароизоляции трубопроводов, на поверхности которых образуется конденсат, обеспечение бесперебойной работы дренажей, просушивание увлажненных мест, содержание в исправном состоянии отмосток и водоотводящих устройств и др.).
Как следует из материалов дела, общество осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом N 9 по ул. Садовая в п. Привокзальный Верхотурского р-на.
Пунктами 1, 2 и 3 предписания департамент обязал общество в срок до 01.06.2017: 1) с целью определения состояния стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность) и определения технического состояния кровли провести обследование специализированной организацией. По результатам экспертного заключения принять меры по устранению выявленных в ходе проверки нарушений; 2) созвать внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома для принятия решения по вопросу восстановления конструкций балконных плит на фасаде дома; 3) созвать внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома для принятия решения по вопросу восстановления отмостки.
В обоснование указанного требования департамент ссылался на то, что в ходе проверки было выявлено:
1) расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисание и выпадение кирпичей, а именно: при визуальном осмотре с земли по периметру дома наблюдается значительное разрушение кирпичной кладки наружных стен дома с выпадением кирпичей, выкрашивание кирпичей и раствора из кладки наружных стен, намокание наружных стен, частичное разрушение кирпичной кладки карниза, частичное разрушение кирпичной кладки парапета, изменение проектного положения железобетонных перемычек над двумя оконными проемами квартиры N 10; в квартирах NN 10, 11, 12, 20, 26, 28 многочисленные следы протечек (частичное разрушение и отслоение штукатурного слоя стен и потолков, отслоение обоев, желтые разводы, темные пятна); следы протечек на стенах и потолках лестничных клеток третьего этажа подъезда NN 1, 2, 3;
2) повреждение, разрушение балконов, лоджий, козырьков, а именно: на фасаде дома наблюдается частичное разрушение бетонной стяжки нижней поверхности балконных плит (местами до оголения арматуры);
3) неисправность отмостки, асфальта, тротуара (трещины, провалы, полное разрушение, наличие растущих деревьев и кустарников), а именно: частичное разрушение отмостки дома (местами разрушена полностью)
Указанные департаментом обстоятельства подтверждаются материалами дела, в частности актом проверки от 10.04.2017 N 29-23-03-87, который составлен в присутствии заместителя директора общества Чулкова М.С. и подписан представителем общества без замечаний. Доказательств, опровергающих указанные департаментом фактические обстоятельства, общество не представило.
При таких обстоятельствах суд считает, что департамент пришел к правомерному выводу о наличии нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда в управляемом обществом доме и обоснованно выдал обществу предписания об устранении выявленных нарушений.
Довод общества об отсутствии у него полномочий по подаче заявления в межведомственную комиссию с целью привлечения специализированной организации, а также по инициированию собрания собственников, отклоняется судом на основании следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), определено, что надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома может обеспечиваться собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
- В силу подп. "а", "з" п. 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- В соответствии с пунктом 42 Правил N 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Таким образом, обязанность по соблюдению требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом, возложена на общество (управляющую компанию) в силу положений жилищного законодательства, Правил N 491, договора управления многоквартирным домом.
Исходя из анализа указанных норм права все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Учитывая взятые на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, общество обязано принять меры по восстановлению кладки наружных стен дома, лоджий, балконов, козырьков, которые относятся к неотложным обязательным работам и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления, поскольку невыполнение указанных отделением работ создает реальную угрозу жизни и здоровью жителей многоквартирных домов.
Довод общества об отсутствии у него права по инициированию общего собрания собственников помещений, отклоняется судом, как противоречащий положениям жилищного законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
В силу части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
На основании ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из п. 4 ст. 45 ЖК РФ, собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.08.2015 N 27535-ОЛ/04 содержатся следующие разъяснения: из взаимосвязанных положений части 4 и части 7 статьи 45 ЖК РФ следует, что инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут являться собственник (и) либо управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на указанных лиц, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность по осуществлению всех необходимых процедур.
Принимая во внимание установленные проверкой обстоятельства, а также тот факт, что общество осуществляет функции управляющей организации спорного многоквартирного жилого дома, суд приходит к выводу, что предписание является законным.
Поскольку предписание является законным, оно не может быть признано недействительным.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Родной поселок" отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 13.07.2017 ПО ДЕЛУ N А60-24914/2017
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 13 июля 2017 г. по делу N А60-24914/2017
Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 13 июля 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Киселева Ю.К. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Качуриной А.С. рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Родной поселок" (ИНН 6680001190, ОГРН 1126680001007, далее - общество) к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - департамент) о признании недействительным предписания.
В судебном заседании приняла участие представитель общества Чулкова М.С. по доверенности от 10.05.2017.
Департамент в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Общество 22.05.2017 обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным предписания департамента от 10.04.2017 N 29-23-04-87.
Мотивируя заявленное требование, общество ссылалось на то, что Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя заявление собственника многоквартирного дома, принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов. Следовательно, по мнению общества, поскольку управляющая компания собственником многоквартирного дома не является, собственником на подачу заявления в межведомственную комиссию не уполномочена соответственно и не может за собственника обратиться с заявлением в межведомственную комиссию с целью привлечения специализированной организации. Также управляющая компания не вправе инициировать собрание собственников, а тем более голосовать на указанном собрании, поскольку собственником помещений в многоквартирном доме не является, следовательно, и доводы о необходимости и возможности у управляющей компании "созыва" внеочередного общего собрания по вопросу восстановления конструкций балконных плит на фасаде дома и по вопросу восстановления отмостки, являются несостоятельными.
15.06.2017 департамент представил отзыв и копии материалов проверки, требования не признал, считал вынесенное предписание законным и обоснованным; ходатайствовал о рассмотрении заявления в отсутствие представителя.
05.07.2017 департамент представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Иных заявлений, ходатайств не поступило.
Суд
установил:
департаментом на основании поступивших в департамент обращений (N 29-01-80-8521/1 от 29.03.2017 и N 11084 от 28.03.2017) принято решение о проведении внеплановой выездной проверки общества. По приказу от 29.03.2017 N 29-23-02-87 должностными лицами департамент в период с 30.03.2017 по 10.04.2017 проведена проверка общества. Результаты проверки отражены в акте от 10.04.2017 N 29-23-03-87.
В тот же день департамент выдал обществу предписание N 29-23-04-87.
Полагая, что указанное предписание является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд считает, что в удовлетворении требования общества следует отказать по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Департамент в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 28.03.2012 N 322-ПП является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, осуществляющим государственный жилищный надзор на территории Свердловской области.
В рамках своей компетенции департамент осуществляет контроль (надзор) в том числе за соблюдением порядка предоставления коммунальных услуг на территории Свердловской области. Департаменту для осуществления возложенных на него полномочий и функций предоставлено право выдавать обязательные для исполнения предписания об устранении выявленных нарушений обязательных требований при предоставлении коммунальных услуг. Таким образом, оспариваемое предписание вынесено департаментом в соответствии с его полномочиями.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила), утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
В соответствии с п. 3.2.9 Правил, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Согласно п. 4.1.7 Правил, просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.
Пунктом 4.2.1.3 Правил, не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей. Причины и методы ремонта устанавливает специализированная организация. Допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 мм, в стыках - 1 мм.
Организации по обслуживанию жилищного фонда при обнаружении трещин, вызвавших повреждение кирпичных стен, панелей (блоков), отклонения стен от вертикали, их выпучивание и просадку на отдельных участках, а также в местах заделки перекрытий, должны организовывать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков или др. способом. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Стабилизирующиеся трещины следует заделывать (п. 4.2.1.14).
При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.
С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой.
Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стен здания с организацией отвода воды металлическим фартуком или зажелезненной плитой с капельником с выносом не менее 3 - 5 см, в торце слив должен быть заделан в тело панели.
В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту (п. 4.2.4.2.).
Согласно п. 4.6.1.1 Правил, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств; чистоту чердачных помещений и освещенность; достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.
Уплотнение неисправных лежачих и стоячих фальцев кровель из листовой стали следует производить с промазкой суриком или герметиком, заделку мелких отверстий и свищей (до 5 мм) - суриковой замазкой или герметиком с армированием стеклосеткой, стеклотканью или мешковиной, а также постановкой заплат из листовой стали.
Неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении N 2 (п. 4.6.1.10).
В соответствии с п. 4.10.2.1 Правил, организации по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций (поддержание надлежащего температурно-влажностного режима и воздухообмена в жилых и вспомогательных помещениях, включая чердаки и подполья; содержание в исправном состоянии санитарно-технических систем, кровли и внутренних водостоков, гидро- и пароизоляционных слоев стен, перекрытий, покрытий и пола, герметизации стыков и швов полносборных зданий, утепление дефектных ограждающих конструкций, тепло- и пароизоляции трубопроводов, на поверхности которых образуется конденсат, обеспечение бесперебойной работы дренажей, просушивание увлажненных мест, содержание в исправном состоянии отмосток и водоотводящих устройств и др.).
Как следует из материалов дела, общество осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом N 9 по ул. Садовая в п. Привокзальный Верхотурского р-на.
Пунктами 1, 2 и 3 предписания департамент обязал общество в срок до 01.06.2017: 1) с целью определения состояния стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность) и определения технического состояния кровли провести обследование специализированной организацией. По результатам экспертного заключения принять меры по устранению выявленных в ходе проверки нарушений; 2) созвать внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома для принятия решения по вопросу восстановления конструкций балконных плит на фасаде дома; 3) созвать внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома для принятия решения по вопросу восстановления отмостки.
В обоснование указанного требования департамент ссылался на то, что в ходе проверки было выявлено:
1) расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисание и выпадение кирпичей, а именно: при визуальном осмотре с земли по периметру дома наблюдается значительное разрушение кирпичной кладки наружных стен дома с выпадением кирпичей, выкрашивание кирпичей и раствора из кладки наружных стен, намокание наружных стен, частичное разрушение кирпичной кладки карниза, частичное разрушение кирпичной кладки парапета, изменение проектного положения железобетонных перемычек над двумя оконными проемами квартиры N 10; в квартирах NN 10, 11, 12, 20, 26, 28 многочисленные следы протечек (частичное разрушение и отслоение штукатурного слоя стен и потолков, отслоение обоев, желтые разводы, темные пятна); следы протечек на стенах и потолках лестничных клеток третьего этажа подъезда NN 1, 2, 3;
2) повреждение, разрушение балконов, лоджий, козырьков, а именно: на фасаде дома наблюдается частичное разрушение бетонной стяжки нижней поверхности балконных плит (местами до оголения арматуры);
3) неисправность отмостки, асфальта, тротуара (трещины, провалы, полное разрушение, наличие растущих деревьев и кустарников), а именно: частичное разрушение отмостки дома (местами разрушена полностью)
Указанные департаментом обстоятельства подтверждаются материалами дела, в частности актом проверки от 10.04.2017 N 29-23-03-87, который составлен в присутствии заместителя директора общества Чулкова М.С. и подписан представителем общества без замечаний. Доказательств, опровергающих указанные департаментом фактические обстоятельства, общество не представило.
При таких обстоятельствах суд считает, что департамент пришел к правомерному выводу о наличии нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда в управляемом обществом доме и обоснованно выдал обществу предписания об устранении выявленных нарушений.
Довод общества об отсутствии у него полномочий по подаче заявления в межведомственную комиссию с целью привлечения специализированной организации, а также по инициированию собрания собственников, отклоняется судом на основании следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), определено, что надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома может обеспечиваться собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
- В силу подп. "а", "з" п. 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- В соответствии с пунктом 42 Правил N 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Таким образом, обязанность по соблюдению требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом, возложена на общество (управляющую компанию) в силу положений жилищного законодательства, Правил N 491, договора управления многоквартирным домом.
Исходя из анализа указанных норм права все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Учитывая взятые на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, общество обязано принять меры по восстановлению кладки наружных стен дома, лоджий, балконов, козырьков, которые относятся к неотложным обязательным работам и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления, поскольку невыполнение указанных отделением работ создает реальную угрозу жизни и здоровью жителей многоквартирных домов.
Довод общества об отсутствии у него права по инициированию общего собрания собственников помещений, отклоняется судом, как противоречащий положениям жилищного законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
В силу части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
На основании ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из п. 4 ст. 45 ЖК РФ, собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.08.2015 N 27535-ОЛ/04 содержатся следующие разъяснения: из взаимосвязанных положений части 4 и части 7 статьи 45 ЖК РФ следует, что инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут являться собственник (и) либо управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на указанных лиц, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность по осуществлению всех необходимых процедур.
Принимая во внимание установленные проверкой обстоятельства, а также тот факт, что общество осуществляет функции управляющей организации спорного многоквартирного жилого дома, суд приходит к выводу, что предписание является законным.
Поскольку предписание является законным, оно не может быть признано недействительным.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Родной поселок" отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Ю.К.КИСЕЛЕВ
Ю.К.КИСЕЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)