Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собственник квартиры полагает, что нежилое помещение, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, неправомерно передано в собственность третьему лицу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хмелева Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Петровой Ю.Ю. и Подгорной Е.П.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 апреля 2017 года гражданское дело N... по апелляционной жалобе К.А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску К.А. к Р., ООО "СИСЗ" о признании отсутствующим права личной собственности на нежилое помещение, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя К.А. - К.В. по доверенности N... от <дата>, представителя Р. - С. по ордеру N... от <дата>, представителя ТСЖ "Дом на Руднева" С. по доверенности от <дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
К.А. обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Р. и ООО "СИСЗ" о признании отсутствующим права личной собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, пом. <адрес>, признании права общей долевой собственности на данное нежилое помещение и истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, указывая, что является собственником квартиры <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес> <адрес>. Домом управляет ТСЖ "Дом на Руднева", в доме расположено нежилое помещение <адрес>, в котором находится оборудование, обслуживающее весь дом: серверное оборудование, через которое обеспечивается предоставление доступа к сети Интернет; телефонный общедомовой узел и иное оборудование. Данное помещение соседствует с электрощитовыми комнатами дома, через которые осуществляется электроснабжение дома, данное помещение находится во владении жильцов, ключи от помещения находятся в диспетчерской. Истец считал, что, поскольку в помещении находятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие весь дом, то оно относится к общедомовому имуществу, которое находится в общей долевой собственности всех собственников помещений дома в силу закона. Между тем, согласно выписке из ЕГРП от <дата> N... право собственности на помещение зарегистрировано за одним человеком - Р., само помещение и все указанное оборудование как общедомовое имущество имеет исключительное значение для жильцов дома, при этом истец ссылался на п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N...
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований К.А. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе К.А. поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и вынесении по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Материалами дела подтверждено, что перед началом строительства жилого дома <адрес> расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, был разработан проект жилого дома со встроенными помещениями и рабочий проект сети связи.
К.А. является собственником квартиры <адрес> расположенной в многоквартирном доме <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, домом управляет ТСЖ "Дом на Руднева".
Из материалов дела усматривается, что в доме расположено нежилое помещение N..., общей площадью 11,9 кв. м, в котором находится оборудование, обслуживающее весь дом и другие дома: серверное оборудование, через которое обеспечивается предоставление доступа к сети Интернет; телефонный, общедомовой узел и иное оборудование, данное помещение соседствует с электрощитовыми комнатами дома, через которые осуществляется электроснабжение дома, помещение расположено на 1 этаже.
Согласно договору N... о долевом участии в строительстве жилого дома от <дата>, заключенному между ООО "СМУ-630" и ООО "Невская Ипотечная Компания", у последнего в свою очередь после надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору возникает право собственности на встроенное нежилое помещение N... общей площадью 11,9 кв. м, на 1 этаже.
Соглашением от <дата> об уступке права требования по вышеуказанному договору дольщик ООО "Невская Ипотечная Компания" передал новому дольщику Р. права и обязанности по договору N... от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома, включая право на получение в собственность встроенного нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>) и имеющего следующие характеристики помещение N <адрес> общей площадью 11,9 кв. м, на 1 этаже, что подтверждается актом приема-передачи от <дата>
Таким образом, спорным является принадлежащее в настоящее время ответчику Р. нежилое помещение площадью 11,9 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, оценив представленные сторонами доказательства по делу, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение по своим характеристикам не относится к общему имуществу жилого дома и является самостоятельным объектом гражданских прав, фактически используется в качестве самостоятельного объекта и для нужд владельцев жилых помещений многоквартирного дома спорное помещение не использовалось.
В соответствии с положением статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Исходя из буквального толкования приведенных выше правовых норм (ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от <дата> N 491), возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В силу разъяснений данных Конституционным Судом Российской Федерации в Определении N... от <дата>, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях (в т.ч., ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> N..., использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Состав общего имущества определен в п. 2 указанных Правил, согласно которому, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения: (квартиры).
Таким образом, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть, не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым при разрешении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу дома. Существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.
Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания, зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом, или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.
Истец, обосновывая свои требования, ссылался на положения ст. 301 и 302 ГК РФ, просив истребовать из незаконного владения спорное помещение, признав за собой право общедолевой собственности на данное помещение (л.д. 58-60 том 2).
Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности, со ссылкой на то, что истец с <дата> года знал о том, что Р. является собственником спорного помещения, однако в суд с вышеназванным иском обратился через 7 лет, пропустив 3-годичный срок исковой давности. (л.д. 74-75 том 2).
В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Судебная коллегия соглашается с доводом ответчика о том, что срок исковой давности истцом пропущен, поскольку о нарушении своего права истец мог узнать с момента регистрации своего права собственности, то есть не позднее <дата> (л.д. 9 том 1). Право собственности Р. на спорное помещение зарегистрировано <дата> (л.д. 68 том 1).
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования.
При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец пропустил без уважительных причин срок исковой давности, что является основанием для отказа в иске.
Судом первой инстанции также установлено, что спорное помещение арендует ООО "СИСЗ".
Согласно техническому паспорту на вторичный объект недвижимости спорное помещение имеет назначение как нежилое учрежденческое, указанный объект введен в эксплуатацию актом приемки объекта, капитального строительства, утвержденным приказом Комитета по строительству N... от <дата>, вид использования помещения не определен (л.д. 54-58 том 1).
Согласно акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии спорное помещение числится как N... офис.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки заключению судебной экспертизы о том, что спорное нежилое помещение имеет общественное назначение для осуществления в нем деятельности по обеспечению жильцов дома телефонной связью, судебная коллегия находит несостоятельными.
Оценивая заключение судебной строительно-технической экспертизы N... от <дата> ООО "Центра независимой экспертизы "Петроградский Эксперт", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что выводы эксперта о том, что в спорном нежилом помещении расположено телекоммуникационное оборудование, обслуживающие всех жильцов дома, не могут быть положены в основу удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку при разрешении данного спора следует также учитывать и иные обстоятельства по делу, имеющие юридическое значение, а именно, целевое назначение данного нежилого помещения, указанное в технической документации, как учрежденческое, возникновение у ответчика права собственности на данное нежилое помещение в установленном законом порядке и принадлежность оборудования арендатору - ООО "СИСЗ", обеспечивающего за счет данного оборудования телефонной связью не только <адрес>, где оно расположено, но и соседние дома, как заявлено представителем ООО "СИСЗ" в ходе судебного разбирательства и не оспорено участниками процесса.
Судом первой инстанции правомерно не приняты во внимание доводы истца о том, что в акте приема-передачи от <дата> комиссией учитывался жилой дом, в котором расположено спорное помещение, как единый объект, в связи с чем спорное помещение не является самостоятельным объектом учета, поскольку истцом не представлены доказательства того, что нежилое помещение обладает признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении требований о признании отсутствующим права личной собственности на нежилое помещение и признании права общей долевой собственности собственников жилых помещений на нежилое помещение многоквартирного дома, суд первой инстанции правильно исходил из того, что для нужд владельцев жилых помещений многоквартирного дома спорное помещение не использовалось.
Так, судом первой инстанции установлено, что спорное помещение, по своим характеристикам не относится к общему имуществу жилого дома и является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, и фактически использовалось в качестве самостоятельного объекта, нежилое помещение первого этажа жилого дома было встроенным нежилым помещением с обособленным функциональным назначением и обозначено как самостоятельное помещение (не связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома), в связи с чем не является общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме и не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, расположенное в нем серверное оборудование эксплуатируемое ООО "СИСЗ", обслуживает не только дом, в котором находится спорное помещение, но и иные дома.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорное помещение относится к общему имуществу дома, поскольку в нем было установлено названное серверное оборудование, подлежит отклонению, поскольку спорное нежилое помещение имеет свой индивидуальный кадастровый номер, присвоение которого свидетельствует о самостоятельном назначении данного помещения.
Кроме того, нахождение в спорном помещении технических коммуникаций не позволяет его отнести к числу общего имущества собственников дома, поскольку юридическим значением для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях, а, поскольку установлено, что спорное помещение фактически не используется в качестве общего имущества домовладельцами, т.к. в нем отсутствуют технические коммуникации, то право общей долевой собственности домовладельцев на указанное помещение не возникло.
Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.04.2017 N 33-6566/2017
Требование: О признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение и признании права общей долевой собственности, истребовании помещения из чужого незаконного владения.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собственник квартиры полагает, что нежилое помещение, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, неправомерно передано в собственность третьему лицу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 апреля 2017 г. N 33-6566
Судья: Хмелева Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Петровой Ю.Ю. и Подгорной Е.П.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 апреля 2017 года гражданское дело N... по апелляционной жалобе К.А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску К.А. к Р., ООО "СИСЗ" о признании отсутствующим права личной собственности на нежилое помещение, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя К.А. - К.В. по доверенности N... от <дата>, представителя Р. - С. по ордеру N... от <дата>, представителя ТСЖ "Дом на Руднева" С. по доверенности от <дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
К.А. обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Р. и ООО "СИСЗ" о признании отсутствующим права личной собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, пом. <адрес>, признании права общей долевой собственности на данное нежилое помещение и истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, указывая, что является собственником квартиры <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес> <адрес>. Домом управляет ТСЖ "Дом на Руднева", в доме расположено нежилое помещение <адрес>, в котором находится оборудование, обслуживающее весь дом: серверное оборудование, через которое обеспечивается предоставление доступа к сети Интернет; телефонный общедомовой узел и иное оборудование. Данное помещение соседствует с электрощитовыми комнатами дома, через которые осуществляется электроснабжение дома, данное помещение находится во владении жильцов, ключи от помещения находятся в диспетчерской. Истец считал, что, поскольку в помещении находятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие весь дом, то оно относится к общедомовому имуществу, которое находится в общей долевой собственности всех собственников помещений дома в силу закона. Между тем, согласно выписке из ЕГРП от <дата> N... право собственности на помещение зарегистрировано за одним человеком - Р., само помещение и все указанное оборудование как общедомовое имущество имеет исключительное значение для жильцов дома, при этом истец ссылался на п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N...
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований К.А. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе К.А. поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и вынесении по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Материалами дела подтверждено, что перед началом строительства жилого дома <адрес> расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, был разработан проект жилого дома со встроенными помещениями и рабочий проект сети связи.
К.А. является собственником квартиры <адрес> расположенной в многоквартирном доме <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, домом управляет ТСЖ "Дом на Руднева".
Из материалов дела усматривается, что в доме расположено нежилое помещение N..., общей площадью 11,9 кв. м, в котором находится оборудование, обслуживающее весь дом и другие дома: серверное оборудование, через которое обеспечивается предоставление доступа к сети Интернет; телефонный, общедомовой узел и иное оборудование, данное помещение соседствует с электрощитовыми комнатами дома, через которые осуществляется электроснабжение дома, помещение расположено на 1 этаже.
Согласно договору N... о долевом участии в строительстве жилого дома от <дата>, заключенному между ООО "СМУ-630" и ООО "Невская Ипотечная Компания", у последнего в свою очередь после надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору возникает право собственности на встроенное нежилое помещение N... общей площадью 11,9 кв. м, на 1 этаже.
Соглашением от <дата> об уступке права требования по вышеуказанному договору дольщик ООО "Невская Ипотечная Компания" передал новому дольщику Р. права и обязанности по договору N... от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома, включая право на получение в собственность встроенного нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>) и имеющего следующие характеристики помещение N <адрес> общей площадью 11,9 кв. м, на 1 этаже, что подтверждается актом приема-передачи от <дата>
Таким образом, спорным является принадлежащее в настоящее время ответчику Р. нежилое помещение площадью 11,9 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, оценив представленные сторонами доказательства по делу, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение по своим характеристикам не относится к общему имуществу жилого дома и является самостоятельным объектом гражданских прав, фактически используется в качестве самостоятельного объекта и для нужд владельцев жилых помещений многоквартирного дома спорное помещение не использовалось.
В соответствии с положением статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Исходя из буквального толкования приведенных выше правовых норм (ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от <дата> N 491), возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В силу разъяснений данных Конституционным Судом Российской Федерации в Определении N... от <дата>, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях (в т.ч., ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> N..., использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Состав общего имущества определен в п. 2 указанных Правил, согласно которому, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения: (квартиры).
Таким образом, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть, не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым при разрешении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу дома. Существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.
Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания, зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом, или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.
Истец, обосновывая свои требования, ссылался на положения ст. 301 и 302 ГК РФ, просив истребовать из незаконного владения спорное помещение, признав за собой право общедолевой собственности на данное помещение (л.д. 58-60 том 2).
Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности, со ссылкой на то, что истец с <дата> года знал о том, что Р. является собственником спорного помещения, однако в суд с вышеназванным иском обратился через 7 лет, пропустив 3-годичный срок исковой давности. (л.д. 74-75 том 2).
В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Судебная коллегия соглашается с доводом ответчика о том, что срок исковой давности истцом пропущен, поскольку о нарушении своего права истец мог узнать с момента регистрации своего права собственности, то есть не позднее <дата> (л.д. 9 том 1). Право собственности Р. на спорное помещение зарегистрировано <дата> (л.д. 68 том 1).
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования.
При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец пропустил без уважительных причин срок исковой давности, что является основанием для отказа в иске.
Судом первой инстанции также установлено, что спорное помещение арендует ООО "СИСЗ".
Согласно техническому паспорту на вторичный объект недвижимости спорное помещение имеет назначение как нежилое учрежденческое, указанный объект введен в эксплуатацию актом приемки объекта, капитального строительства, утвержденным приказом Комитета по строительству N... от <дата>, вид использования помещения не определен (л.д. 54-58 том 1).
Согласно акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии спорное помещение числится как N... офис.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки заключению судебной экспертизы о том, что спорное нежилое помещение имеет общественное назначение для осуществления в нем деятельности по обеспечению жильцов дома телефонной связью, судебная коллегия находит несостоятельными.
Оценивая заключение судебной строительно-технической экспертизы N... от <дата> ООО "Центра независимой экспертизы "Петроградский Эксперт", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что выводы эксперта о том, что в спорном нежилом помещении расположено телекоммуникационное оборудование, обслуживающие всех жильцов дома, не могут быть положены в основу удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку при разрешении данного спора следует также учитывать и иные обстоятельства по делу, имеющие юридическое значение, а именно, целевое назначение данного нежилого помещения, указанное в технической документации, как учрежденческое, возникновение у ответчика права собственности на данное нежилое помещение в установленном законом порядке и принадлежность оборудования арендатору - ООО "СИСЗ", обеспечивающего за счет данного оборудования телефонной связью не только <адрес>, где оно расположено, но и соседние дома, как заявлено представителем ООО "СИСЗ" в ходе судебного разбирательства и не оспорено участниками процесса.
Судом первой инстанции правомерно не приняты во внимание доводы истца о том, что в акте приема-передачи от <дата> комиссией учитывался жилой дом, в котором расположено спорное помещение, как единый объект, в связи с чем спорное помещение не является самостоятельным объектом учета, поскольку истцом не представлены доказательства того, что нежилое помещение обладает признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении требований о признании отсутствующим права личной собственности на нежилое помещение и признании права общей долевой собственности собственников жилых помещений на нежилое помещение многоквартирного дома, суд первой инстанции правильно исходил из того, что для нужд владельцев жилых помещений многоквартирного дома спорное помещение не использовалось.
Так, судом первой инстанции установлено, что спорное помещение, по своим характеристикам не относится к общему имуществу жилого дома и является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, и фактически использовалось в качестве самостоятельного объекта, нежилое помещение первого этажа жилого дома было встроенным нежилым помещением с обособленным функциональным назначением и обозначено как самостоятельное помещение (не связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома), в связи с чем не является общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме и не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, расположенное в нем серверное оборудование эксплуатируемое ООО "СИСЗ", обслуживает не только дом, в котором находится спорное помещение, но и иные дома.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорное помещение относится к общему имуществу дома, поскольку в нем было установлено названное серверное оборудование, подлежит отклонению, поскольку спорное нежилое помещение имеет свой индивидуальный кадастровый номер, присвоение которого свидетельствует о самостоятельном назначении данного помещения.
Кроме того, нахождение в спорном помещении технических коммуникаций не позволяет его отнести к числу общего имущества собственников дома, поскольку юридическим значением для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях, а, поскольку установлено, что спорное помещение фактически не используется в качестве общего имущества домовладельцами, т.к. в нем отсутствуют технические коммуникации, то право общей долевой собственности домовладельцев на указанное помещение не возникло.
Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)