Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчики, являясь собственниками квартиры в доме, управление которым производит истец, обязательства по оплате коммунальных услуг, содержания и ремонта общего имущества не исполняют.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Орельская О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Ковалева А.М.
судей Вялых О.Г., Минасян О.К.
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Комфортсервис" к Б.Ю., Б.С. о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги, за содержание и ремонт общего имущества по апелляционной жалобе Б.Ю., Б.С. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 14 июля 2016 года.
Заслушав доклад судьи Вялых О.Г., судебная коллегия
установила:
ООО "Комфортсервис" обратилось в суд с иском к Б.Ю., Б.С. о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги, содержания и ремонта дома и иных обязательных взносов, мотивировав его тем, что истец на основании решения общего собрания собственников от 21.01.2013 выбран в качестве управляющей организации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ответчикам на праве совместной собственности в данном доме принадлежит квартира N 76 площадью 58,9 кв. м, при этом, оплату за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества в доме они не производят. За период с 01.06.2013 года по 29.02.2016 года у них образовалась задолженность в размере 118395 руб. 01 коп. В связи с этим, истец просил суд взыскать с ответчиков в равных долях вышеуказанную задолженность, а также расходы по оплате госпошлины в размере 3568 руб., расходы за получение выписки из ЕГРП 200 руб.
В последующем истец уточнил исковые требования и просил взыскать с Б.Ю. и Б.С. задолженность в размере 115227 руб. 56 коп.
Решением Батайского городского суда Ростовской области от 14 июля 2016 года исковые требования ООО "Комфортсервис" к Б.Ю., Б.С. удовлетворены.
Не согласившись с решением, Б.Ю. и Б.С. подали апелляционную жалобу, в которой просят решение изменить и взыскать с них задолженность за период с 19.06.2013 по 29.02.2016 в размере 67510 руб. 24 коп., гос. пошлину в размере 2225 руб. 31 коп.
Апеллянты не соглашаются со взысканием с них платы за техническое обслуживание крышной котельной, поскольку в нарушение ч. 7 ст. 156 ЖК РФ отсутствует протокол общего собрания об утверждении размера платы за техническое обслуживание крышной котельной в размере 8 руб. 73 коп. за 1 кв. м, а также не представлен договор с ФИО13 от 27.05.2013 года на обслуживание котельной, на который ссылается истец в обоснование таких требований. В связи с этим, ответчики просят исключить из размера долга эту плату в сумме 16454 руб. 30 коп.
Апеллянты обращают внимание на то, что в этот же день суд рассматривал гражданское дело по иску ООО "Комфортсервис" к К. о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги, по аналогичным основаниям, при этом, во взыскании с данного собственника платы за техническое обслуживание котельной было отказано.
По мнению апеллянтов, судом неверно определен период взыскания задолженности, поскольку право собственности на квартиру у них возникло с 19.06.2013 года, а не с 01.06.2013 года.
Апеллянты утверждают, что со стороны ООО "Комфортсервис" имело место неоднократное нарушение порядка расчета платежей за коммунальные услуги, установленные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. Обращают внимание на то, что по результатам проверки деятельности ООО "Комфортсервис" Госжилинспекцией Ростовской области было вынесено предписание о приведении расчета платы за коммунальные услуги по отоплению и горячему водоснабжению в соответствие с п. 54 Правил. ООО "Комфортсервис" предписания исполнены не были, перерасчет произведен не был.
Апеллянты указывают, что в результате отказа истца представить документы, подтверждающие обоснованность расчета платы за коммунальные услуги по отоплению и горячему водоснабжению, а также основания для выставления счетов по обслуживанию лифта, общедомовой крышкой котельной, сбора и вызова ТБО, у них отсутствовала возможность составления контррасчета относительно заявленных требований о взыскании задолженности.
Апеллянты представили свой вариант расчета задолженности по коммунальным платежам, согласно которому задолженность по оплате ЖКУ, содержание и ремонт дома и иных взносов за период с 19.06.2013 по 29.02.2016 составила 67510 руб. 24 коп.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Б.С. не явился, надлежаще уведомлен о времени и месте судебного заседания, не представил доказательств уважительности причин неявки, в связи с этим, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав Б.Ю., представителя ООО "Комфортсервис" - Л., пришла к следующим выводам.
Принимая решение по делу, суд руководствовался положениями статей 210, 309, 310 ГК РФ, статей 30, 153, 154, 155, 161 ЖК РФ и исходил из неисполнения ответчиками обязательств по оплате платежей за коммунальные услуги, на содержание и ремонт дома в отношении квартиры N 76 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей им на праве совместной собственности.
Судом установлено, что ООО "Комфортсервис" на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по вышеуказанному адресу от 21.01.2013 было выбрано в качестве управляющей организации данного дома.
Б.Ю. и Б.С. фактически пользовались предоставляемыми ООО "Комфортсервис" услугами, однако, оплату данных услуг ответчики не производили.
Учитывая, что оплата коммунальных услуг является обязанностью, а не правом ответчиков, суд пришел к выводу, что исковое требование о взыскании с них задолженности по оплате коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества подлежит удовлетворению.
Определяя размер задолженности, суд принял во внимание лицевые счета за период с 01.06.2013 по 29.02.2016, согласно которым она составила 115277 руб. 56 коп., признал эти суммы арифметически верными, начисление платы за отопление производилось ответчикам с учетом показаний общедомового и индивидуальных приборов учета (по горячей воде), приборов учета потребления коммунальных ресурсов - газа и холодной воды, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года N 354.
Требования в части взыскания оплаты за техобслуживание котельной суд признал подлежащими удовлетворению, поскольку размер платы за техническое обслуживание котельной утвержден на основании заключенного с ФИО17. договора, в котором имеется экономическое обоснование данной статьи расходов.
Суд установил, что расчет платы за содержание и текущий ремонт лифтов производился ООО "Комфортсервис" в соответствии с тарифом, утвержденным постановлением Администрации г. Батайска от 17.01.2014 года N 22 в размере 5.20 рублей за 1 кв. м, а с 1 июля 2015 года размер платы за содержание и текущий ремонт лифтов увеличился в соответствии с постановлением Администрации г. Батайска от 10.07.2015 года N 1390 и составляет 6.30 рублей за 1 кв. м, поскольку общее собрание собственников не приняло решение об ином размере этой платы.
При этом суд отклонил довод ответчиков о том, что с управляющей компанией ООО "Комфортсервис" не был заключен договор управления, поскольку отсутствие такого договора не освобождает ответчиков от обязанности, как собственников жилого помещения, нести расходы по оплате и содержанию имущества общего пользования, расходы по оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии с ч. 3 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Согласно ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН выбран способ управления домом - управление управляющей организацией ООО "Комфортсервис".
Б.Ю. и Б.С. являются собственниками квартиры N 76 в данном жилом доме, однако, оплату коммунальных услуг и за содержание и ремонт жилого помещения они не производили.
Судом установлено, что задолженность по коммунальным платежам за период с 01.06.2013 по 29.02.2016 года составила 115227 руб. 56 коп., в том числе плата за техническое обслуживание котельной в размере 16454 руб. 30 коп. (по тарифу 8 руб. 73 коп. за 1 кв. м общей площади помещения).
Взыскивая с ответчиков плату за техническое обслуживание котельной, суд первой инстанции не проанализировал и не применил вышеприведенные положения действующего законодательства, хотя и привел их в мотивировочной части решения.
Между тем, из ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, и п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354, следует, что автономные котельные входят в состав общего имущества многоквартирного дома, расходы на их содержание и ремонт включаются в плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Собственник жилого помещения в структуре платы за жилищные и коммунальные услуги должен оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Структура платежей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома включает в себя не только работы по содержанию и ремонту квартиры истца, но и иного общего имущества многоквартирного дома.
Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Таким образом, все составные части размера платы за содержание жилого помещения устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или в случае, указанном в ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Поскольку собственники помещений многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не приняли решение об установлении отдельной платы за содержание котельной, то включение в квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг строки "содержание котельной", начисление и взимание платы за содержание котельной сверх установленной платы на содержание дома противоречит требованиям вышеприведенных нормативных актов, и 16454 руб. 30 коп. подлежат исключению из размера задолженности ответчиков.
В апелляционной жалобе ответчики оспаривают произведенный истцом расчет задолженности по отоплению и горячему водоснабжению, указывая на неверность определения заявленных к взысканию сумм.
Судебная коллегия полагает данный довод несостоятельным, поскольку в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Между тем, представленный ответчиками расчет платы не может быть принят во внимание судебной коллегией, так как основан на мнении ответчиков и не соответствует "Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".
Доводы апелляционной жалобы о необходимости расчета задолженности с 19.06.2013 года, когда за ответчиками зарегистрировано право собственности на квартиру, отклоняются судебной коллегией за необоснованностью.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества является исполненным с момента передачи продавцом объекта недвижимости по акту приема-передачи, а покупателем уплаты цены установленной договором.
Исходя из содержания данной нормы передача объекта недвижимости по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования объектом недвижимого имущества. С указанного момента такое лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на данный объект, а с момента государственной регистрации лицо приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Соответственно, Жилищный кодекс РФ связывает возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг и платы за жилое помещение с моментом получения лицом квартиры, законодательно возлагая на покупателя недвижимости бремя содержания имущества, как если бы он был собственником жилого помещения, что согласуется с нормой ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Тот факт, что право собственности было зарегистрировано ответчиками 19.06.2013 года, при отсутствии доказательств пользования жилым помещением и коммунальными услугами именно с этой даты, не является основанием для освобождения их от содержания жилого помещения и уплаты коммунальных платежей.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым решение суда изменить, исключив из размера задолженности плату за техническое обслуживание котельной в размере 16454 руб. 30 коп., соответственно изменив и распределение судебных расходов (ч. 3 ст. 98 ГПК РФ).
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Батайского городского суда Ростовской области от 14 июля 2016 года изменить.
Взыскать с Багровой.Ю.В., Б.С. в пользу ООО "КОМФОРТСЕРВИС" в равных долях задолженность по оплате ЖКУ, содержание и ремонт дома и иных обязательных взносов с 01.06.2013 по 29.02.2016 года в размере 98773 руб. 26 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 1613 руб. 91 коп., расходы на получение выписки из ЕГРП в сумме 200 руб.
Полный текст изготовлен 31 октября 2016 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.10.2016 ПО ДЕЛУ N 33-17715/2016
Требование: О взыскании задолженности.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчики, являясь собственниками квартиры в доме, управление которым производит истец, обязательства по оплате коммунальных услуг, содержания и ремонта общего имущества не исполняют.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. по делу N 33-17715/2016
Судья Орельская О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Ковалева А.М.
судей Вялых О.Г., Минасян О.К.
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Комфортсервис" к Б.Ю., Б.С. о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги, за содержание и ремонт общего имущества по апелляционной жалобе Б.Ю., Б.С. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 14 июля 2016 года.
Заслушав доклад судьи Вялых О.Г., судебная коллегия
установила:
ООО "Комфортсервис" обратилось в суд с иском к Б.Ю., Б.С. о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги, содержания и ремонта дома и иных обязательных взносов, мотивировав его тем, что истец на основании решения общего собрания собственников от 21.01.2013 выбран в качестве управляющей организации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ответчикам на праве совместной собственности в данном доме принадлежит квартира N 76 площадью 58,9 кв. м, при этом, оплату за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества в доме они не производят. За период с 01.06.2013 года по 29.02.2016 года у них образовалась задолженность в размере 118395 руб. 01 коп. В связи с этим, истец просил суд взыскать с ответчиков в равных долях вышеуказанную задолженность, а также расходы по оплате госпошлины в размере 3568 руб., расходы за получение выписки из ЕГРП 200 руб.
В последующем истец уточнил исковые требования и просил взыскать с Б.Ю. и Б.С. задолженность в размере 115227 руб. 56 коп.
Решением Батайского городского суда Ростовской области от 14 июля 2016 года исковые требования ООО "Комфортсервис" к Б.Ю., Б.С. удовлетворены.
Не согласившись с решением, Б.Ю. и Б.С. подали апелляционную жалобу, в которой просят решение изменить и взыскать с них задолженность за период с 19.06.2013 по 29.02.2016 в размере 67510 руб. 24 коп., гос. пошлину в размере 2225 руб. 31 коп.
Апеллянты не соглашаются со взысканием с них платы за техническое обслуживание крышной котельной, поскольку в нарушение ч. 7 ст. 156 ЖК РФ отсутствует протокол общего собрания об утверждении размера платы за техническое обслуживание крышной котельной в размере 8 руб. 73 коп. за 1 кв. м, а также не представлен договор с ФИО13 от 27.05.2013 года на обслуживание котельной, на который ссылается истец в обоснование таких требований. В связи с этим, ответчики просят исключить из размера долга эту плату в сумме 16454 руб. 30 коп.
Апеллянты обращают внимание на то, что в этот же день суд рассматривал гражданское дело по иску ООО "Комфортсервис" к К. о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги, по аналогичным основаниям, при этом, во взыскании с данного собственника платы за техническое обслуживание котельной было отказано.
По мнению апеллянтов, судом неверно определен период взыскания задолженности, поскольку право собственности на квартиру у них возникло с 19.06.2013 года, а не с 01.06.2013 года.
Апеллянты утверждают, что со стороны ООО "Комфортсервис" имело место неоднократное нарушение порядка расчета платежей за коммунальные услуги, установленные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. Обращают внимание на то, что по результатам проверки деятельности ООО "Комфортсервис" Госжилинспекцией Ростовской области было вынесено предписание о приведении расчета платы за коммунальные услуги по отоплению и горячему водоснабжению в соответствие с п. 54 Правил. ООО "Комфортсервис" предписания исполнены не были, перерасчет произведен не был.
Апеллянты указывают, что в результате отказа истца представить документы, подтверждающие обоснованность расчета платы за коммунальные услуги по отоплению и горячему водоснабжению, а также основания для выставления счетов по обслуживанию лифта, общедомовой крышкой котельной, сбора и вызова ТБО, у них отсутствовала возможность составления контррасчета относительно заявленных требований о взыскании задолженности.
Апеллянты представили свой вариант расчета задолженности по коммунальным платежам, согласно которому задолженность по оплате ЖКУ, содержание и ремонт дома и иных взносов за период с 19.06.2013 по 29.02.2016 составила 67510 руб. 24 коп.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Б.С. не явился, надлежаще уведомлен о времени и месте судебного заседания, не представил доказательств уважительности причин неявки, в связи с этим, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав Б.Ю., представителя ООО "Комфортсервис" - Л., пришла к следующим выводам.
Принимая решение по делу, суд руководствовался положениями статей 210, 309, 310 ГК РФ, статей 30, 153, 154, 155, 161 ЖК РФ и исходил из неисполнения ответчиками обязательств по оплате платежей за коммунальные услуги, на содержание и ремонт дома в отношении квартиры N 76 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей им на праве совместной собственности.
Судом установлено, что ООО "Комфортсервис" на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по вышеуказанному адресу от 21.01.2013 было выбрано в качестве управляющей организации данного дома.
Б.Ю. и Б.С. фактически пользовались предоставляемыми ООО "Комфортсервис" услугами, однако, оплату данных услуг ответчики не производили.
Учитывая, что оплата коммунальных услуг является обязанностью, а не правом ответчиков, суд пришел к выводу, что исковое требование о взыскании с них задолженности по оплате коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества подлежит удовлетворению.
Определяя размер задолженности, суд принял во внимание лицевые счета за период с 01.06.2013 по 29.02.2016, согласно которым она составила 115277 руб. 56 коп., признал эти суммы арифметически верными, начисление платы за отопление производилось ответчикам с учетом показаний общедомового и индивидуальных приборов учета (по горячей воде), приборов учета потребления коммунальных ресурсов - газа и холодной воды, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года N 354.
Требования в части взыскания оплаты за техобслуживание котельной суд признал подлежащими удовлетворению, поскольку размер платы за техническое обслуживание котельной утвержден на основании заключенного с ФИО17. договора, в котором имеется экономическое обоснование данной статьи расходов.
Суд установил, что расчет платы за содержание и текущий ремонт лифтов производился ООО "Комфортсервис" в соответствии с тарифом, утвержденным постановлением Администрации г. Батайска от 17.01.2014 года N 22 в размере 5.20 рублей за 1 кв. м, а с 1 июля 2015 года размер платы за содержание и текущий ремонт лифтов увеличился в соответствии с постановлением Администрации г. Батайска от 10.07.2015 года N 1390 и составляет 6.30 рублей за 1 кв. м, поскольку общее собрание собственников не приняло решение об ином размере этой платы.
При этом суд отклонил довод ответчиков о том, что с управляющей компанией ООО "Комфортсервис" не был заключен договор управления, поскольку отсутствие такого договора не освобождает ответчиков от обязанности, как собственников жилого помещения, нести расходы по оплате и содержанию имущества общего пользования, расходы по оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии с ч. 3 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Согласно ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН выбран способ управления домом - управление управляющей организацией ООО "Комфортсервис".
Б.Ю. и Б.С. являются собственниками квартиры N 76 в данном жилом доме, однако, оплату коммунальных услуг и за содержание и ремонт жилого помещения они не производили.
Судом установлено, что задолженность по коммунальным платежам за период с 01.06.2013 по 29.02.2016 года составила 115227 руб. 56 коп., в том числе плата за техническое обслуживание котельной в размере 16454 руб. 30 коп. (по тарифу 8 руб. 73 коп. за 1 кв. м общей площади помещения).
Взыскивая с ответчиков плату за техническое обслуживание котельной, суд первой инстанции не проанализировал и не применил вышеприведенные положения действующего законодательства, хотя и привел их в мотивировочной части решения.
Между тем, из ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, и п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354, следует, что автономные котельные входят в состав общего имущества многоквартирного дома, расходы на их содержание и ремонт включаются в плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Собственник жилого помещения в структуре платы за жилищные и коммунальные услуги должен оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Структура платежей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома включает в себя не только работы по содержанию и ремонту квартиры истца, но и иного общего имущества многоквартирного дома.
Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Таким образом, все составные части размера платы за содержание жилого помещения устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или в случае, указанном в ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Поскольку собственники помещений многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не приняли решение об установлении отдельной платы за содержание котельной, то включение в квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг строки "содержание котельной", начисление и взимание платы за содержание котельной сверх установленной платы на содержание дома противоречит требованиям вышеприведенных нормативных актов, и 16454 руб. 30 коп. подлежат исключению из размера задолженности ответчиков.
В апелляционной жалобе ответчики оспаривают произведенный истцом расчет задолженности по отоплению и горячему водоснабжению, указывая на неверность определения заявленных к взысканию сумм.
Судебная коллегия полагает данный довод несостоятельным, поскольку в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Между тем, представленный ответчиками расчет платы не может быть принят во внимание судебной коллегией, так как основан на мнении ответчиков и не соответствует "Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".
Доводы апелляционной жалобы о необходимости расчета задолженности с 19.06.2013 года, когда за ответчиками зарегистрировано право собственности на квартиру, отклоняются судебной коллегией за необоснованностью.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества является исполненным с момента передачи продавцом объекта недвижимости по акту приема-передачи, а покупателем уплаты цены установленной договором.
Исходя из содержания данной нормы передача объекта недвижимости по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования объектом недвижимого имущества. С указанного момента такое лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на данный объект, а с момента государственной регистрации лицо приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Соответственно, Жилищный кодекс РФ связывает возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг и платы за жилое помещение с моментом получения лицом квартиры, законодательно возлагая на покупателя недвижимости бремя содержания имущества, как если бы он был собственником жилого помещения, что согласуется с нормой ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Тот факт, что право собственности было зарегистрировано ответчиками 19.06.2013 года, при отсутствии доказательств пользования жилым помещением и коммунальными услугами именно с этой даты, не является основанием для освобождения их от содержания жилого помещения и уплаты коммунальных платежей.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым решение суда изменить, исключив из размера задолженности плату за техническое обслуживание котельной в размере 16454 руб. 30 коп., соответственно изменив и распределение судебных расходов (ч. 3 ст. 98 ГПК РФ).
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Батайского городского суда Ростовской области от 14 июля 2016 года изменить.
Взыскать с Багровой.Ю.В., Б.С. в пользу ООО "КОМФОРТСЕРВИС" в равных долях задолженность по оплате ЖКУ, содержание и ремонт дома и иных обязательных взносов с 01.06.2013 по 29.02.2016 года в размере 98773 руб. 26 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 1613 руб. 91 коп., расходы на получение выписки из ЕГРП в сумме 200 руб.
Полный текст изготовлен 31 октября 2016 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)