Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 3 ноября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Мурахиной Н.В. и Осокиной Н.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
при участии от общества Олейникова Я.И. по доверенности от 04.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "94 Квартал" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 августа 2016 года по делу N А05-5637/2016 (судья Шишова Л.В.),
общество с ограниченной ответственностью "94 Квартал" (место нахождения: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Бойчука, дом 3; ОГРН 1082902000488, ИНН 2902058235; далее - ООО "94 Квартал", общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к государственной жилищной инспекции Архангельской области (место нахождения: 163072, город Архангельск, улица Комсомольская, дом 38, корпус 1; ОГРН 1022900533050, ИНН 2926000555; далее - инспекция) о признании недействительным предписания об устранении выявленных нарушений от 16.02.2016 N ОК-07/07-06/13, вынесенного по результатам внеплановой документарной проверки заявителя.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 8 августа 2016 года в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.
Заявитель не согласился с решением суда и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что предусмотренное в пункте 4.1.1 договора управления многоквартирным домом N 17 по бульвару Строителей в городе Северодвинске от 31.03.2008 (далее - Договор) одностороннее изменение цены обусловлено причинами экономического характера: ростом стоимости энергоресурсов, стоимости применяемых при выполнении работ (услуг) материалов, увеличением налогооблагаемой базы, необходимостью индексации заработной платы. Общество указало, что Договор заключается на длительный срок, в течение которого рост цент (тарифов) неизбежен, а жилищное законодательство не предусматривает обязанность выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких работ (услуг). Собственники жилых помещений и общество, будучи свободными в заключении договора, по собственному усмотрению определили предмет и условия договора, права и обязанности сторон, порядок расчетов. Кроме того, на момент проведения проверки обществом правомерно производилось начисление платы за содержание, управление и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме на основании постановления администрации муниципального образования "Северодвинск" от 27.02.2015 N 99-па. Фактов несоответствия начисленной платы ее размеру, определенному названным постановлением, инспекцией не установлено.
Инспекция в отзыве опровергла доводы жалобы, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменений, жалобу общества - без удовлетворения. Полагает, что включение в пункте 4.1.1 Договора условия о самовольном одностороннем регулировании стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества с учетом тарифа, измененного органом местного самоуправления, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме, не допускается.
Инспекция надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направила, в связи с этим разбирательство по делу произведено в ее отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Заслушав пояснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 22.01.2016 N ОК-07/01-15/132 должностными лицами инспекции проведена внеплановая документарная проверка ООО "94 Квартал" с целью осуществления проверки обращения гражданина, проживающего в доме N 17 по бульвару Строителей в городе Северодвинске Архангельской области.
Результаты проверки отражены в акте проверки соблюдения жилищного законодательства от 16.02.2016 N ОК-07/07-01/121.
В ходе проверки инспекцией установлено, что 31.03.2008 между обществом, администрацией муниципального образования "Северодвинск" и уполномоченным представителем от лица собственников жилого дома N 17 по бульвару Строителей в городе Северодвинске Архангельской области, действующим на основании протокола общего собрания собственников от 31.03.2008, в интересах собственников жилых помещений многоквартирного дома заключен Договор.
В соответствии с пунктом 4.1.1 Договора цена договора определяется на общем собрании собственников помещений, устанавливается в размере стоимости услуг, работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (кроме капитального) общего имущества, перечень и объем которых определяется в соответствии с договором и действует на период выполнения управляющей организацией установленного договором объема и перечня работ и услуг. В случае изменения органами местного самоуправления платы за жилое помещение (для нанимателей муниципальных жилых помещений) управляющая организация имеет право в одностороннем порядке изменять цену договора пропорционально состоявшемуся изменению цен (тарифов) соответственно для собственников жилых (нежилых) помещений.
В ходе проверки инспекция пришла к выводу о том, что положение данного Договора, касающееся порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги не соответствуют требованиям жилищного законодательства.
Как указано в акте проверки от 16.02.2016 N ОК-07/07-01/121, самовольное увеличение управляющей организацией размера платы за содержание жилищного фонда многоквартирного дома без решения общего собрания собственников помещений в таком доме, равно как и введение в действие в одностороннем порядке обоснованного тарифа, отличного от размера, установленного органом местного самоуправления в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, является незаконным. Включение в договор таких условий противоречит статье 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1), частям 1, 4 статьи 421, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В связи с выявленным нарушением инспекция выдала заявителю предписание от 16.02.2016 N ОК-07/07-06/13, в котором обществу предписано в срок до 27.06.2016 привести условия Договора в соответствие с требованиями жилищного законодательства с целью исполнения возложенной законодательством Российской Федерации обязанности совершения такого рода юридически значимых действий и выполнения условий договора управления многоквартирным домом.
Не согласившись с вынесенным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований обществу отказал.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции ввиду следующего.
Из содержания части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как установлено статьей 154 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на дату вынесения оспариваемого предписания), плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения и собственника помещения в многоквартирном доме содержит в себе, в том числе, плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 названного Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается не менее чем на год.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить годовое общее собрание ежегодно (часть 1 статьи 45 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Из содержания части 4 статьи 158 ЖК РФ следует, что, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Исходя из смысла и содержания названных правовых норм, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается либо на общем собрании собственников на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации, если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, либо решением органа местного самоуправления, в том случае, если собственники не приняли соответствующее решение.
Следовательно, не допускается самовольное увеличение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт многоквартирных домов, в том числе на уровень инфляции или на индекс потребительских цен, без соответствующего решения общего собрании собственников помещений в таком доме, так же как и введение в действие в одностороннем порядке тарифа, отличного от размера, установленного органом местного самоуправления, в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В данном случае требования инспекции, изложенные в оспариваемом предписании, касаются именно условия договора, позволяющего управляющей компании производить одностороннее изменение размера платы.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом N 17 по бульвару Строителей в городе Северодвинске Архангельской области на основании Договора.
При этом согласно абзацу второму пункта 4.1.1 Договора стороны предусмотрели, что в случае изменения органами местного самоуправления платы за жилое помещение (для нанимателей муниципальных жилых помещений) управляющая организация имеет право в одностороннем порядке изменить цену договора пропорционально состоявшемуся изменению цен (тарифов) соответственно для собственников жилых (нежилых) помещений.
Из буквального толкования указанного положения договора управления следует, что общество по своему усмотрению, без согласия собственников помещений многоквартирных домов может в одностороннем порядке изменять плату за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов. При этом такое полномочие не обусловлено отсутствием решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в течение одного года, предшествующего изменению размера платы.
Таким образом, условие об одностороннем увеличении размера платы, предусмотренное пунктом 4.1.1 договора управления противоречит действующему жилищному законодательству, ущемляет права потребителей, а в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, являются недействительными.
Ссылки в апелляционной жалобе на свободу определения условий договора управления в части определения размера платы подлежат отклонению.
Как правильно указал суд первой инстанции, процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
Названные нормы призваны в первую очередь гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.
ЖК РФ и иные подзаконные акты не предусматривают каких-либо изъятий в части, касающейся одностороннего изменения управляющей организацией указанной платы.
При этом в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом ВС РФ 04.06.2014, разъяснено, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Согласно пункту 1 статьи 16 данного Закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
При изложенных обстоятельствах правомерен вывод суда первой инстанции о том, что условие договора управления многоквартирным домом об односторонней индексации платы является недействительным и не влекущим правовых последствий.
Ссылки на судебную практику не принимаются апелляционным судом, поскольку споры по ним разрешены по иным обстоятельствам дела, отличным от рассмотренного спора в данном деле.
Таким образом, оспариваемое предписание является законным и обоснованным, вынесено ответчиком в пределах полномочий, предусмотренных статьей 20 ЖК РФ, статьей 17 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля". Кроме того, оспариваемое предписание не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку возлагает на него исключительно предусмотренные законом обязанности и не создает препятствия для осуществления деятельности.
Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.
Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 августа 2016 года по делу N А05-5637/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "94 Квартал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.11.2016 ПО ДЕЛУ N А05-5637/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2016 г. по делу N А05-5637/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 3 ноября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Мурахиной Н.В. и Осокиной Н.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
при участии от общества Олейникова Я.И. по доверенности от 04.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "94 Квартал" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 августа 2016 года по делу N А05-5637/2016 (судья Шишова Л.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "94 Квартал" (место нахождения: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Бойчука, дом 3; ОГРН 1082902000488, ИНН 2902058235; далее - ООО "94 Квартал", общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к государственной жилищной инспекции Архангельской области (место нахождения: 163072, город Архангельск, улица Комсомольская, дом 38, корпус 1; ОГРН 1022900533050, ИНН 2926000555; далее - инспекция) о признании недействительным предписания об устранении выявленных нарушений от 16.02.2016 N ОК-07/07-06/13, вынесенного по результатам внеплановой документарной проверки заявителя.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 8 августа 2016 года в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.
Заявитель не согласился с решением суда и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что предусмотренное в пункте 4.1.1 договора управления многоквартирным домом N 17 по бульвару Строителей в городе Северодвинске от 31.03.2008 (далее - Договор) одностороннее изменение цены обусловлено причинами экономического характера: ростом стоимости энергоресурсов, стоимости применяемых при выполнении работ (услуг) материалов, увеличением налогооблагаемой базы, необходимостью индексации заработной платы. Общество указало, что Договор заключается на длительный срок, в течение которого рост цент (тарифов) неизбежен, а жилищное законодательство не предусматривает обязанность выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких работ (услуг). Собственники жилых помещений и общество, будучи свободными в заключении договора, по собственному усмотрению определили предмет и условия договора, права и обязанности сторон, порядок расчетов. Кроме того, на момент проведения проверки обществом правомерно производилось начисление платы за содержание, управление и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме на основании постановления администрации муниципального образования "Северодвинск" от 27.02.2015 N 99-па. Фактов несоответствия начисленной платы ее размеру, определенному названным постановлением, инспекцией не установлено.
Инспекция в отзыве опровергла доводы жалобы, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменений, жалобу общества - без удовлетворения. Полагает, что включение в пункте 4.1.1 Договора условия о самовольном одностороннем регулировании стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества с учетом тарифа, измененного органом местного самоуправления, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме, не допускается.
Инспекция надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направила, в связи с этим разбирательство по делу произведено в ее отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Заслушав пояснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 22.01.2016 N ОК-07/01-15/132 должностными лицами инспекции проведена внеплановая документарная проверка ООО "94 Квартал" с целью осуществления проверки обращения гражданина, проживающего в доме N 17 по бульвару Строителей в городе Северодвинске Архангельской области.
Результаты проверки отражены в акте проверки соблюдения жилищного законодательства от 16.02.2016 N ОК-07/07-01/121.
В ходе проверки инспекцией установлено, что 31.03.2008 между обществом, администрацией муниципального образования "Северодвинск" и уполномоченным представителем от лица собственников жилого дома N 17 по бульвару Строителей в городе Северодвинске Архангельской области, действующим на основании протокола общего собрания собственников от 31.03.2008, в интересах собственников жилых помещений многоквартирного дома заключен Договор.
В соответствии с пунктом 4.1.1 Договора цена договора определяется на общем собрании собственников помещений, устанавливается в размере стоимости услуг, работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (кроме капитального) общего имущества, перечень и объем которых определяется в соответствии с договором и действует на период выполнения управляющей организацией установленного договором объема и перечня работ и услуг. В случае изменения органами местного самоуправления платы за жилое помещение (для нанимателей муниципальных жилых помещений) управляющая организация имеет право в одностороннем порядке изменять цену договора пропорционально состоявшемуся изменению цен (тарифов) соответственно для собственников жилых (нежилых) помещений.
В ходе проверки инспекция пришла к выводу о том, что положение данного Договора, касающееся порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги не соответствуют требованиям жилищного законодательства.
Как указано в акте проверки от 16.02.2016 N ОК-07/07-01/121, самовольное увеличение управляющей организацией размера платы за содержание жилищного фонда многоквартирного дома без решения общего собрания собственников помещений в таком доме, равно как и введение в действие в одностороннем порядке обоснованного тарифа, отличного от размера, установленного органом местного самоуправления в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, является незаконным. Включение в договор таких условий противоречит статье 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1), частям 1, 4 статьи 421, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В связи с выявленным нарушением инспекция выдала заявителю предписание от 16.02.2016 N ОК-07/07-06/13, в котором обществу предписано в срок до 27.06.2016 привести условия Договора в соответствие с требованиями жилищного законодательства с целью исполнения возложенной законодательством Российской Федерации обязанности совершения такого рода юридически значимых действий и выполнения условий договора управления многоквартирным домом.
Не согласившись с вынесенным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований обществу отказал.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции ввиду следующего.
Из содержания части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как установлено статьей 154 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на дату вынесения оспариваемого предписания), плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения и собственника помещения в многоквартирном доме содержит в себе, в том числе, плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 названного Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается не менее чем на год.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить годовое общее собрание ежегодно (часть 1 статьи 45 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Из содержания части 4 статьи 158 ЖК РФ следует, что, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Исходя из смысла и содержания названных правовых норм, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается либо на общем собрании собственников на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации, если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, либо решением органа местного самоуправления, в том случае, если собственники не приняли соответствующее решение.
Следовательно, не допускается самовольное увеличение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт многоквартирных домов, в том числе на уровень инфляции или на индекс потребительских цен, без соответствующего решения общего собрании собственников помещений в таком доме, так же как и введение в действие в одностороннем порядке тарифа, отличного от размера, установленного органом местного самоуправления, в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В данном случае требования инспекции, изложенные в оспариваемом предписании, касаются именно условия договора, позволяющего управляющей компании производить одностороннее изменение размера платы.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом N 17 по бульвару Строителей в городе Северодвинске Архангельской области на основании Договора.
При этом согласно абзацу второму пункта 4.1.1 Договора стороны предусмотрели, что в случае изменения органами местного самоуправления платы за жилое помещение (для нанимателей муниципальных жилых помещений) управляющая организация имеет право в одностороннем порядке изменить цену договора пропорционально состоявшемуся изменению цен (тарифов) соответственно для собственников жилых (нежилых) помещений.
Из буквального толкования указанного положения договора управления следует, что общество по своему усмотрению, без согласия собственников помещений многоквартирных домов может в одностороннем порядке изменять плату за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов. При этом такое полномочие не обусловлено отсутствием решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в течение одного года, предшествующего изменению размера платы.
Таким образом, условие об одностороннем увеличении размера платы, предусмотренное пунктом 4.1.1 договора управления противоречит действующему жилищному законодательству, ущемляет права потребителей, а в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, являются недействительными.
Ссылки в апелляционной жалобе на свободу определения условий договора управления в части определения размера платы подлежат отклонению.
Как правильно указал суд первой инстанции, процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
Названные нормы призваны в первую очередь гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.
ЖК РФ и иные подзаконные акты не предусматривают каких-либо изъятий в части, касающейся одностороннего изменения управляющей организацией указанной платы.
При этом в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом ВС РФ 04.06.2014, разъяснено, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Согласно пункту 1 статьи 16 данного Закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
При изложенных обстоятельствах правомерен вывод суда первой инстанции о том, что условие договора управления многоквартирным домом об односторонней индексации платы является недействительным и не влекущим правовых последствий.
Ссылки на судебную практику не принимаются апелляционным судом, поскольку споры по ним разрешены по иным обстоятельствам дела, отличным от рассмотренного спора в данном деле.
Таким образом, оспариваемое предписание является законным и обоснованным, вынесено ответчиком в пределах полномочий, предусмотренных статьей 20 ЖК РФ, статьей 17 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля". Кроме того, оспариваемое предписание не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку возлагает на него исключительно предусмотренные законом обязанности и не создает препятствия для осуществления деятельности.
Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.
Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 августа 2016 года по делу N А05-5637/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "94 Квартал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.СМИРНОВ
В.И.СМИРНОВ
Судьи
Н.В.МУРАХИНА
Н.Н.ОСОКИНА
Н.В.МУРАХИНА
Н.Н.ОСОКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)