Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.03.2017 по делу N А32-23409/2016
по иску Администрации города Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский"
о взыскании задолженности,
и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский"
к Администрации города Сочи
о признании прекращенным договора аренды,
принятое в составе судьи Боровика А.М.
установил:
администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Черноморский" (далее - ООО "Торговый Дом Черноморский", общество) задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87, за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 в размере 696 554,63 руб. - задолженность по арендной плате; а также задолженности по пени в размере 36 175,35 руб.
ООО "Торговый Дом Черноморский" обратилось в суд со встречным исковым заявлением о признании прекращенным с 01 октября 2015 договора аренды от 14.08.2003 N 4900002953 земельного участка с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2017 по делу N А32-23409/2016 в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просила решение в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации отменить и принять новый судебный акт. В апелляционной жалобе администрация настаивает на необходимости взыскания задолженности по договору аренды.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017 произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Ковалеву Н.В.
Стороны извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией города Сочи и Скоробогатовым Александром Александровичем на основании постановления Главы города Сочи от 14.08.2003 заключен договор от 24.11.2003 N 4900002953 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87, предоставленного для "строительства 16-ти этажного жилого дома сроком до 27.05.2009" (с учетом дополнительного соглашения от 13.03.2007 (т. 1, л.д. 23-24, 36-41, 42-43)).
В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей от 22.03.2010 права по договору аренды от 24.11.2003 N 4900002953 перешли к ООО "Торговый Дом Черноморский" (т. 1, л.д. 33-35).
Как указано в исковом заявлении обществом оплата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87, за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 не производилась, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 696 554,63 руб., задолженность по пени составила 36 175,35 руб.
В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 обладает администрация города Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 20.04.2016 N 90-17707306.
Невыполнение обществом обязательств по оплате арендных платежей за использование земельного участка, явилось основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности и неустойки.
Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Судом установлено, что на момент подписания договора аренды земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью. Полномочиями по распоряжению земельным участком администрация не обладала (пункт 6 статьи 2, пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи").
Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, ничтожность договора аренды не освобождает общество от оплаты землепользования. Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
С учетом ничтожности договора аренды иск носит кондикционный характер и рассматривается по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовая квалификация заявленных требований является прерогативой суда. Ошибочная правовая квалификация требования администрации о взыскании задолженности по оплате за землепользование не является основанием к отказу в иске.
Согласно правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Если имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, то на спорный земельный участок возникает общая долевая собственность. (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11).
В соответствии с положениями статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться эти участком прекращается.
После ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.
ООО "Торговый Дом Черноморский", исполнив надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 14.04.2015 (т. 1, л.д. 136-137), первая регистрация права собственности на квартиру произведена в августе 2015 года (т. 1, л.д. 111-132)), перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома.
Таким образом, прекращена обязанность общества по оплате за пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в каждом из домов.
Доказательств, опровергающий указанный довод администрация суду не представила, и материалы дела не содержат.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела, суд считает, что у ООО "Торговый Дом Черноморский" отсутствует обязанность оплачивать пользование земельным участком за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 в той его части, на которой расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме.
Регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир, и право администрации распоряжаться этим участком прекращается.
Определение от 12.05.2017 суд апелляционной инстанции предложил истцу представить доказательства нахождения на спорном земельном участке объектов, принадлежащих обществу на праве собственности.
Вместе с тем, администрация в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила суду доказательств нахождения на спорном земельном участке иных объектов, принадлежащих обществу на праве собственности.
С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии основании в удовлетворении требований в части взыскания задолженности за период с 01.10.2015 по 31.03.2016.
Кроме того, судом первой инстанции в рамках настоящего дела рассматривалось встречное исковое заявление общества о признании прекращенным с 01 октября 2015 года договора аренды от 14.08.2003 N 4900002953 земельного участка с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87.
В обоснование заявленного требования указано, что на спорном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, разрешение на строительство которого выдано администрацией г. Сочи. Шестнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом г. Сочи по ул. Одоевского, 87 сдан на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309-1176 от 14.04.2015, выданного администрацией г. Сочи. Регистрация права собственности на квартиры участников долевого строительства началась с июля 2015 года. С момента ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на объекты долевого строительства договор аренды является прекращенным.
ООО "Торговый дом "Черноморский" письмом N 203 от 06.10.2015 уведомило департамент имущественных отношений администрации г. Сочи о необходимости расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87.
В части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ООО "Торговый Дом Черноморский" решение суда не оспаривается и не является предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.
Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.
Оснований для переоценки выводов суда у судебной коллегии не имеется.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, приведенные в суде первой инстанции, и свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают их.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений. Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2017 по делу N А32-23409/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2017 N 15АП-6025/2017 ПО ДЕЛУ N А32-23409/2016
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени.Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2017 г. N 15АП-6025/2017
Дело N А32-23409/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.03.2017 по делу N А32-23409/2016
по иску Администрации города Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский"
о взыскании задолженности,
и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский"
к Администрации города Сочи
о признании прекращенным договора аренды,
принятое в составе судьи Боровика А.М.
установил:
администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Черноморский" (далее - ООО "Торговый Дом Черноморский", общество) задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87, за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 в размере 696 554,63 руб. - задолженность по арендной плате; а также задолженности по пени в размере 36 175,35 руб.
ООО "Торговый Дом Черноморский" обратилось в суд со встречным исковым заявлением о признании прекращенным с 01 октября 2015 договора аренды от 14.08.2003 N 4900002953 земельного участка с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2017 по делу N А32-23409/2016 в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просила решение в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации отменить и принять новый судебный акт. В апелляционной жалобе администрация настаивает на необходимости взыскания задолженности по договору аренды.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017 произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Ковалеву Н.В.
Стороны извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией города Сочи и Скоробогатовым Александром Александровичем на основании постановления Главы города Сочи от 14.08.2003 заключен договор от 24.11.2003 N 4900002953 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87, предоставленного для "строительства 16-ти этажного жилого дома сроком до 27.05.2009" (с учетом дополнительного соглашения от 13.03.2007 (т. 1, л.д. 23-24, 36-41, 42-43)).
В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей от 22.03.2010 права по договору аренды от 24.11.2003 N 4900002953 перешли к ООО "Торговый Дом Черноморский" (т. 1, л.д. 33-35).
Как указано в исковом заявлении обществом оплата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87, за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 не производилась, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 696 554,63 руб., задолженность по пени составила 36 175,35 руб.
В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 обладает администрация города Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 20.04.2016 N 90-17707306.
Невыполнение обществом обязательств по оплате арендных платежей за использование земельного участка, явилось основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности и неустойки.
Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Судом установлено, что на момент подписания договора аренды земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью. Полномочиями по распоряжению земельным участком администрация не обладала (пункт 6 статьи 2, пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи").
Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, ничтожность договора аренды не освобождает общество от оплаты землепользования. Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
С учетом ничтожности договора аренды иск носит кондикционный характер и рассматривается по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовая квалификация заявленных требований является прерогативой суда. Ошибочная правовая квалификация требования администрации о взыскании задолженности по оплате за землепользование не является основанием к отказу в иске.
Согласно правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Если имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, то на спорный земельный участок возникает общая долевая собственность. (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11).
В соответствии с положениями статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться эти участком прекращается.
После ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.
ООО "Торговый Дом Черноморский", исполнив надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 14.04.2015 (т. 1, л.д. 136-137), первая регистрация права собственности на квартиру произведена в августе 2015 года (т. 1, л.д. 111-132)), перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома.
Таким образом, прекращена обязанность общества по оплате за пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в каждом из домов.
Доказательств, опровергающий указанный довод администрация суду не представила, и материалы дела не содержат.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела, суд считает, что у ООО "Торговый Дом Черноморский" отсутствует обязанность оплачивать пользование земельным участком за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 в той его части, на которой расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме.
Регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир, и право администрации распоряжаться этим участком прекращается.
Определение от 12.05.2017 суд апелляционной инстанции предложил истцу представить доказательства нахождения на спорном земельном участке объектов, принадлежащих обществу на праве собственности.
Вместе с тем, администрация в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила суду доказательств нахождения на спорном земельном участке иных объектов, принадлежащих обществу на праве собственности.
С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии основании в удовлетворении требований в части взыскания задолженности за период с 01.10.2015 по 31.03.2016.
Кроме того, судом первой инстанции в рамках настоящего дела рассматривалось встречное исковое заявление общества о признании прекращенным с 01 октября 2015 года договора аренды от 14.08.2003 N 4900002953 земельного участка с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87.
В обоснование заявленного требования указано, что на спорном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, разрешение на строительство которого выдано администрацией г. Сочи. Шестнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом г. Сочи по ул. Одоевского, 87 сдан на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309-1176 от 14.04.2015, выданного администрацией г. Сочи. Регистрация права собственности на квартиры участников долевого строительства началась с июля 2015 года. С момента ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на объекты долевого строительства договор аренды является прекращенным.
ООО "Торговый дом "Черноморский" письмом N 203 от 06.10.2015 уведомило департамент имущественных отношений администрации г. Сочи о необходимости расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 общей площадью 8051 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87.
В части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ООО "Торговый Дом Черноморский" решение суда не оспаривается и не является предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.
Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.
Оснований для переоценки выводов суда у судебной коллегии не имеется.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, приведенные в суде первой инстанции, и свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают их.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений. Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2017 по делу N А32-23409/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.НАРЫШКИНА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.КОВАЛЕВА
Н.В.НАРЫШКИНА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)