Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 августа 2016 года
по делу N А40-221576/2015, принятое судьей Е.Н. Яниной,
по иску Товарищества собственников жилья "Каширка 16"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "Витамин +"
о признании права общей долевой собственности помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 16 на нежилые комнаты N 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19 общей площадью 97,3 кв. м подвального помещения N XVII
при участии в судебном заседании:
от истца: Леонтьев Б.П. (по доверенности от 31.01.2015)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 07.12.2015)
от третьих лиц: не явились, извещены.
установил:
Товарищество собственников жилья "Каширка 16" (далее - ТСЖ "Каширка 16", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: 115201, г. Москва, Каширское шоссе, д. 16 на нежилые комнаты 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, общей площадью 97,3 кв. м, подвального помещения N XVII.
Исковые требования заявлены на основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главы 6, статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, разъяснений Постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и мотивированы тем, что ответчиком незаконно оформлено право собственности на имущество, относящееся к общей долевой собственности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и ООО "Витамин+".
Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.08.2016 иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение от 15.08.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств того, что спорные помещения обладают признаками технических, а выводы эксперта не подтверждают указанные обстоятельства.
По мнению ответчика, ТСЖ "Каширка 16" пропущен срок исковой давности.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2016 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 18.10.2016.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
В заседании суда апелляционной инстанции 18.10.2016 представитель Департамента доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве.
Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в разбирательстве не направили.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2016 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, спорные помещения находятся в подвале и подъезде первого этажа жилого дома по адресу: 115201, г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, построенного в 1954 году по индивидуальному проекту.
В указанном доме создано товарищество собственников жилья "Каширка 16". Решением собственников выбран способ управления жилым домом - управление товариществом собственников жилья - ТСЖ "Каширка 16".
Право истца на обращение в суд подтверждается решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол общего собрания от 25.03.2011) в соответствии с пунктами 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ и Уставом ТСЖ "Каширка 16".
Истец обоснованно ссылается на выводы, изложенные в Постановлении ВАС РФ от 20.05.2014 N ВАС-19488/13 и Определении ВАС РФ от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 о том, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Первая приватизация квартиры в данном доме состоялась 05.03.1992.
Согласно выписке из ЕГРП от 17.04.2014 N 05/2014/2014-1438 нежилые помещения общей площадью 97,3 кв. м, подвал помещение 17 - комнаты с 10 по 12 с 15 по 19 по адресу г. Москва, Каширское ш., д. 16, находятся в собственности г. Москвы N 77-01-35-1205/2004-556 от 20.01.2005, спорное помещение подвал, пом. XVII комн. 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19 на основании договора аренды N 06-00305/08 от 24.03.2008 передано ООО "Витамин+", договор не прошел государственную регистрацию.
Уведомлением в адрес Департамента имущества г. Москвы исх. N 03 от 13.04.2016 ООО "Витамин+" было заявлено об одностороннем отказе от договора аренды от 24.03.2008 N 06-00305/08 на нежилые помещения общей площадью 97,3 кв. м, расположенные по адресу: Москва, Каширское шоссе, д. 16, на основании статьи 610 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в этом доме, а именно: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В качестве основания для государственной регистрации права собственности г. Москвы в отношении нежилого подвального помещения общей площадью 97,3 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, в материалы регистрационного дела представлена выписка из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы от 20.09.2004 N 06-003017.
В соответствии с данной выпиской основанием возникновения права собственности города Москвы в отношении данного помещения указано постановление МосгорДумы от 25.06.1997 N 42, принятое в рамках Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1.
В соответствии с пунктом 5 статьи 214 ГК РФ отнесение государственного имущества к государственной собственности и собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.
Согласно Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 к собственности субъектов РФ относятся объекты недвижимости, принадлежащие перечисленным в соответствующем приложении правообладателям.
Однако указанные Приложения к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 не содержат сведений о конкретных объектах недвижимого имущества, а лишь устанавливают критерии отнесения имущества к той или иной форме собственности.
Кроме того, приложение к постановлению Мосгордумы от 25.06.1997 N 42 также не содержит конкретных сведений и описания спорного нежилого подвального помещения общей площадью 97,3 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 16.
Согласно разъяснениям пункта 36 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения, как и документы БТИ также не являются правоустанавливающими, что неоднократно разъяснялось арбитражными судами всех инстанций.
Более того, как неоднократно разъяснялось арбитражными судами всех инстанций, пунктом 16 указанного Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 установлено, что установленный порядок разграничения государственной собственности не распространяется на объекты, ранее отчужденные в законном порядке в собственность граждан (то есть, в порядке приватизации).
В Определении Верховного Суда РФ от 26.01.2016 указано, что для правильного разрешения спора судам необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное помещение предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования, а пункт 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 2712.1991 N 3020-1 и Постановление МосгорДумы N 15 от 15.02.1995 судам надлежит применять с учетом положений части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда.
Документы, подтверждающие правомерное приобретение или фактическую принадлежность на законных основаниях спорного помещения городу Москве (в связи с чем помещение отнесено к собственности города Москвы), в материалах регистрационного дела отсутствуют.
Разъясняя соответствующие положения ЖК РФ, Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 23.07.2009 N 64 указал, что по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания (пункты 6, 7).
Департаментом в материалы дела не представлены доказательства принятия решения собственниками помещений данного дома, в порядке ст. 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование общего имущества либо его части для доступа третьих лиц в спорные помещения.
Департаментом в материалы дела также не представлено доказательств принятия решения собственниками помещений данного дома в порядке, установленном пунктом 3 статьи 36, пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ, об уменьшении общего имущества дома путем его реконструкции или об отчуждении ответчику общего имущества либо его части, в том числе, спорных помещений.
Таким образом, на основании представленных доказательств по делу установлено, что на дату первой приватизации квартиры в данном доме 05.03.1992 вышеуказанные нежилые комнаты не были предназначены, сформированы и учтены с присвоением кадастрового (условного) номера, как самостоятельный(ные) объект(ы) недвижимости площадью 97,3 кв. м, выделенные для использования в целях не связанных с обслуживанием иных помещений данного жилого дома, и не состояли в Реестре объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы.
В силу положений статьи 12 Федерального закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, индивидуализация недвижимого имущества как объекта прав для целей государственной регистрации осуществляется в процессе технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При осуществлении государственного учета, в целях идентификации объекта недвижимого имущества, ему присваивается кадастровый (учетный) номер, не повторяющийся во времени и на территории РФ, и производится государственная регистрация права, о чем выдается соответствующее Свидетельство, подтверждающее лишь факт государственной регистрации права, но не влияющее на факт его существования.
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорные нежилые комнаты общей площадью 97,3 кв. м зарегистрированы в собственность г. Москвы лишь 20.01.2005 (запись регистрации в ЕГРП N 77-01-35-1205/2004-556), то есть спустя 13 лет после даты приватизации первой квартиры в данном доме 05.03.1992.
Сведения о помещении с кадастровым N 77:05:0004015:2385 общей площадью 97,3 кв. м внесены в Кадастр объектов недвижимости только 17.02.2014.
Довод ответчика о пропуске срока исковой давности судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку иск заявлен владеющим собственником.
Передача ответчиком комнат ООО "Витамин+" не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку факт распоряжения имуществом г. Москвой в указанный период не изменяет правового режима спорных помещений, относящихся к общей долевой собственности многоквартирного дома с даты первой приватизации квартиры.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.03.2013 N 14828/12 разъяснено, что отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает права собственности на это имущество.
Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 08.08.2016 по делу N А40-133879/2014 со схожими фактическими обстоятельствами, предоставление помещения либо его части в пользование третьим лицам, не влияет на правовой режим спорного имущества, в силу закона относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.
Арендатор фактически подстраивается под технический характер спорных помещений, на свой страх и риск, игнорируя физические неудобства и правила безопасности, изыскивает и использует свободное пространство, не занятое общедомовыми инженерными коммуникациями.
Указанная позиция изложена Арбитражным судом Московского округа в постановлении по делу N А40-133879/2014.
Кроме того, по данным ЕГРП, договор аренды от 24.03.2008 N 06-00305/08, на который ссылается ответчик, никогда в ЕГРП не регистрировался и был расторгнут в одностороннем порядке на основании уведомления ООО "Витамин+" от 13.04.2016 N 03 (вх. N ДТП-1-37478/16 от 05.05.2016).
Согласно разъяснениям пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2016 N 09АП-47370/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-221576/15
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2016 г. N 09АП-47370/2016-ГК
Дело N А40-221576/15
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 августа 2016 года
по делу N А40-221576/2015, принятое судьей Е.Н. Яниной,
по иску Товарищества собственников жилья "Каширка 16"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "Витамин +"
о признании права общей долевой собственности помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 16 на нежилые комнаты N 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19 общей площадью 97,3 кв. м подвального помещения N XVII
при участии в судебном заседании:
от истца: Леонтьев Б.П. (по доверенности от 31.01.2015)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 07.12.2015)
от третьих лиц: не явились, извещены.
установил:
Товарищество собственников жилья "Каширка 16" (далее - ТСЖ "Каширка 16", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: 115201, г. Москва, Каширское шоссе, д. 16 на нежилые комнаты 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, общей площадью 97,3 кв. м, подвального помещения N XVII.
Исковые требования заявлены на основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главы 6, статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, разъяснений Постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и мотивированы тем, что ответчиком незаконно оформлено право собственности на имущество, относящееся к общей долевой собственности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и ООО "Витамин+".
Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.08.2016 иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение от 15.08.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств того, что спорные помещения обладают признаками технических, а выводы эксперта не подтверждают указанные обстоятельства.
По мнению ответчика, ТСЖ "Каширка 16" пропущен срок исковой давности.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2016 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 18.10.2016.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
В заседании суда апелляционной инстанции 18.10.2016 представитель Департамента доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве.
Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в разбирательстве не направили.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2016 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, спорные помещения находятся в подвале и подъезде первого этажа жилого дома по адресу: 115201, г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, построенного в 1954 году по индивидуальному проекту.
В указанном доме создано товарищество собственников жилья "Каширка 16". Решением собственников выбран способ управления жилым домом - управление товариществом собственников жилья - ТСЖ "Каширка 16".
Право истца на обращение в суд подтверждается решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол общего собрания от 25.03.2011) в соответствии с пунктами 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ и Уставом ТСЖ "Каширка 16".
Истец обоснованно ссылается на выводы, изложенные в Постановлении ВАС РФ от 20.05.2014 N ВАС-19488/13 и Определении ВАС РФ от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 о том, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Первая приватизация квартиры в данном доме состоялась 05.03.1992.
Согласно выписке из ЕГРП от 17.04.2014 N 05/2014/2014-1438 нежилые помещения общей площадью 97,3 кв. м, подвал помещение 17 - комнаты с 10 по 12 с 15 по 19 по адресу г. Москва, Каширское ш., д. 16, находятся в собственности г. Москвы N 77-01-35-1205/2004-556 от 20.01.2005, спорное помещение подвал, пом. XVII комн. 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19 на основании договора аренды N 06-00305/08 от 24.03.2008 передано ООО "Витамин+", договор не прошел государственную регистрацию.
Уведомлением в адрес Департамента имущества г. Москвы исх. N 03 от 13.04.2016 ООО "Витамин+" было заявлено об одностороннем отказе от договора аренды от 24.03.2008 N 06-00305/08 на нежилые помещения общей площадью 97,3 кв. м, расположенные по адресу: Москва, Каширское шоссе, д. 16, на основании статьи 610 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в этом доме, а именно: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В качестве основания для государственной регистрации права собственности г. Москвы в отношении нежилого подвального помещения общей площадью 97,3 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, в материалы регистрационного дела представлена выписка из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы от 20.09.2004 N 06-003017.
В соответствии с данной выпиской основанием возникновения права собственности города Москвы в отношении данного помещения указано постановление МосгорДумы от 25.06.1997 N 42, принятое в рамках Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1.
В соответствии с пунктом 5 статьи 214 ГК РФ отнесение государственного имущества к государственной собственности и собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.
Согласно Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 к собственности субъектов РФ относятся объекты недвижимости, принадлежащие перечисленным в соответствующем приложении правообладателям.
Однако указанные Приложения к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 не содержат сведений о конкретных объектах недвижимого имущества, а лишь устанавливают критерии отнесения имущества к той или иной форме собственности.
Кроме того, приложение к постановлению Мосгордумы от 25.06.1997 N 42 также не содержит конкретных сведений и описания спорного нежилого подвального помещения общей площадью 97,3 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 16.
Согласно разъяснениям пункта 36 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения, как и документы БТИ также не являются правоустанавливающими, что неоднократно разъяснялось арбитражными судами всех инстанций.
Более того, как неоднократно разъяснялось арбитражными судами всех инстанций, пунктом 16 указанного Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 установлено, что установленный порядок разграничения государственной собственности не распространяется на объекты, ранее отчужденные в законном порядке в собственность граждан (то есть, в порядке приватизации).
В Определении Верховного Суда РФ от 26.01.2016 указано, что для правильного разрешения спора судам необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное помещение предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования, а пункт 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 2712.1991 N 3020-1 и Постановление МосгорДумы N 15 от 15.02.1995 судам надлежит применять с учетом положений части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда.
Документы, подтверждающие правомерное приобретение или фактическую принадлежность на законных основаниях спорного помещения городу Москве (в связи с чем помещение отнесено к собственности города Москвы), в материалах регистрационного дела отсутствуют.
Разъясняя соответствующие положения ЖК РФ, Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 23.07.2009 N 64 указал, что по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания (пункты 6, 7).
Департаментом в материалы дела не представлены доказательства принятия решения собственниками помещений данного дома, в порядке ст. 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование общего имущества либо его части для доступа третьих лиц в спорные помещения.
Департаментом в материалы дела также не представлено доказательств принятия решения собственниками помещений данного дома в порядке, установленном пунктом 3 статьи 36, пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ, об уменьшении общего имущества дома путем его реконструкции или об отчуждении ответчику общего имущества либо его части, в том числе, спорных помещений.
Таким образом, на основании представленных доказательств по делу установлено, что на дату первой приватизации квартиры в данном доме 05.03.1992 вышеуказанные нежилые комнаты не были предназначены, сформированы и учтены с присвоением кадастрового (условного) номера, как самостоятельный(ные) объект(ы) недвижимости площадью 97,3 кв. м, выделенные для использования в целях не связанных с обслуживанием иных помещений данного жилого дома, и не состояли в Реестре объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы.
В силу положений статьи 12 Федерального закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, индивидуализация недвижимого имущества как объекта прав для целей государственной регистрации осуществляется в процессе технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При осуществлении государственного учета, в целях идентификации объекта недвижимого имущества, ему присваивается кадастровый (учетный) номер, не повторяющийся во времени и на территории РФ, и производится государственная регистрация права, о чем выдается соответствующее Свидетельство, подтверждающее лишь факт государственной регистрации права, но не влияющее на факт его существования.
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорные нежилые комнаты общей площадью 97,3 кв. м зарегистрированы в собственность г. Москвы лишь 20.01.2005 (запись регистрации в ЕГРП N 77-01-35-1205/2004-556), то есть спустя 13 лет после даты приватизации первой квартиры в данном доме 05.03.1992.
Сведения о помещении с кадастровым N 77:05:0004015:2385 общей площадью 97,3 кв. м внесены в Кадастр объектов недвижимости только 17.02.2014.
Довод ответчика о пропуске срока исковой давности судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку иск заявлен владеющим собственником.
Передача ответчиком комнат ООО "Витамин+" не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку факт распоряжения имуществом г. Москвой в указанный период не изменяет правового режима спорных помещений, относящихся к общей долевой собственности многоквартирного дома с даты первой приватизации квартиры.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.03.2013 N 14828/12 разъяснено, что отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает права собственности на это имущество.
Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 08.08.2016 по делу N А40-133879/2014 со схожими фактическими обстоятельствами, предоставление помещения либо его части в пользование третьим лицам, не влияет на правовой режим спорного имущества, в силу закона относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.
Арендатор фактически подстраивается под технический характер спорных помещений, на свой страх и риск, игнорируя физические неудобства и правила безопасности, изыскивает и использует свободное пространство, не занятое общедомовыми инженерными коммуникациями.
Указанная позиция изложена Арбитражным судом Московского округа в постановлении по делу N А40-133879/2014.
Кроме того, по данным ЕГРП, договор аренды от 24.03.2008 N 06-00305/08, на который ссылается ответчик, никогда в ЕГРП не регистрировался и был расторгнут в одностороннем порядке на основании уведомления ООО "Витамин+" от 13.04.2016 N 03 (вх. N ДТП-1-37478/16 от 05.05.2016).
Согласно разъяснениям пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)