Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылались на то, что управляющей организацией жилого дома является ответчик. Управляющая компания представила собственникам помещений многоквартирного дома типовой договор управления дома без возможности внесения в него изменений. В связи с тем что часть условий договора не соответствует жилищному законодательству, собственники многоквартирного дома разработали протокол разногласий к договору и представили его ответчику. Ответ от управляющей компании не поступил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шевьева Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Зельхарняевой А.И., Мошечкова А.И.,
при секретаре Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И.,
гражданское дело по апелляционной жалобе Ш., Ф. на решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 сентября 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Ш., Ф. к ООО "УК Комфорт Сити" об определении условий договора - отказать,
установила:
Ш., Ф. обратились в суд с иском об определении условий договора управления многоквартирным домом в редакции протокола разногласий. Мотивировали тем, что на основании результатов открытого конкурса, проведенного префектурой Троицкого и Новомосковского административных округов *** управляющей организацией жилого дома по адресу: ***, является ООО "УК Комфорт Сити". Управляющая компания представила собственникам помещений многоквартирного дома типовой договор управления дома без возможности внесения в него изменений. В связи с тем, что часть условий договора не соответствует жилищному законодательству, собственники многоквартирного дома разработали протокол разногласий к договору и представили его ответчику. Ответ от управляющей компании не поступил.
Окончательно просили суд считать договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ***, от 22 сентября 2014 г. заключенным на следующих условиях: пункты 1.2, подпункты л, м, н пункта 2.4, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.32, 3.1.34, 3.1.35, 3.1.36, 3.1.46, 3.2.3, 3.4.7, 4.9, 4.12, 4.15, 4.16 - исключить из текста договора; пункты 2.2, 2.4, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.13, 3.1.14, 3.1.15, 3.1.18, 3.1.19, 3.1.23, 3.1.24, 3.1.25, 3.1.27, 3.1.30, 3.1.33, 3.1.37, 3.1.40, 4.1, 4.2, 9.1 - принять в редакции истцов; остальную часть договора оставить в редакции управляющей организации.
В судебном заседании представитель истцов уточненные требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционной жалобы просят Ш., Ф.
Проверив материалы дела, выслушав истца Ш., представителя истцов С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Х., судебная коллегия не находит оснований для отмены, изменения судебного постановления.
В силу ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи (в порядке, установленном Правительством Российской Федерации) открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Согласно ст. 162 ЖК РФ, в случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа (п. 1.1).
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (п. 3).
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4).
Как усматривается из материалов дела, в многоквартирном доме по адресу: *** Ш. на праве собственности принадлежит квартира N ***, Ф. квартира N ***.
Разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию было выдано 28.02.2014 г.
Префектурой Троицкого и Новомосковского административных округов *** 10.04.2014 г. был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации, по результатам которого управляющей организацией жилого дома по адресу: *** стало ООО "УК Комфорт Сити".
ООО "УК Комфорт Сити" предложило истцам для подписания типовой договор управления многоквартирным домом, проект которого утвержден организатором конкурса - префектурой Троицкого и Новомосковского административных округов *** 10.09.2014 г.
Как указали истцы, договор управления многоквартирным домом от 22.09.2014 года поступил к ним 7.11.2014 года.
Из письма ООО "УК Комфорт Сити" от 23.12.2014 года в адрес Ф. на ее письмо от 10.12.2014 года по вопросу рассмотрения протокола разногласий следует, что договор является публичным и утвержден органом местного самоуправления.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что представленный ответчиком договор управления многоквартирным домом не противоречит рекомендованным примерным условиям договора, утвержденным Приказом Минстроя России от 31.07.2014 г. N ***, истцы не доказали, что в установленный ч. 13 ст. 161 ЖК РФ двухмесячный срок направляли в адрес ООО "УК Комфорт Сити" подписанный именно ими протокол разногласий, следовательно, договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом, то есть в редакции, согласованной организатором конкурса.
Судебная коллегия с выводами районного суда соглашается, поскольку представленный в дело проект договора управления многоквартирным домом от 22.09.2014 года соответствует положениям ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и примерным условиям договора, утвержденным Приказом Минстроя России от 31.07.2014 г. N ***, в нем отсутствуют положения ущемляющие права собственников помещений в указанном доме.
Из содержания ч. 13 ст. 161 ЖК РФ следует, что если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Поскольку истцы по делу, являясь собственниками жилых помещений, в указанный срок не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении норм материального права, основанием для отмены решения суда не являются, поскольку апелляторы ошибочно считают, что в данном случае при заключении договора подлежат применению положения ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, которая предусматривает заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ, в частности путем согласования его условий направлением протокола разногласий к проекту договора.
Однако, такой порядок применяется только в предусмотренных ч. 4 ст. 161 ЖК РФ случаях проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании, когда в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Тогда как открытый конкурс по правилам ч. 13 ст. 161 ЖК РФ проводится после ввода дома в эксплуатацию и положения ч. 4 той же статьи применяются только в части организации самого конкурса, но не порядка заключения договора управления многоквартирным домом после его проведения.
Поэтому положения ст. 445 ГК РФ к возникшим правоотношениям не применимы.
Судебная коллегия отмечает, что при заключении договора по правилам ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, права собственников не нарушаются, так как они не лишены возможности в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом путем проведения общего собрания собственников об изменении способа управления этим домом.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что исковые требования Ш., Ф. удовлетворению не подлежат.
Доводы жалобы ответчиков повторяют их позицию в суде первой инстанции, в решении им дана оценка, оснований для вмешательство в судебное постановление судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.03.2016 ПО ДЕЛУ N 33-10759/2016
Требование: Об определении условий договора управления многоквартирным домом в редакции протокола разногласий.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылались на то, что управляющей организацией жилого дома является ответчик. Управляющая компания представила собственникам помещений многоквартирного дома типовой договор управления дома без возможности внесения в него изменений. В связи с тем что часть условий договора не соответствует жилищному законодательству, собственники многоквартирного дома разработали протокол разногласий к договору и представили его ответчику. Ответ от управляющей компании не поступил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 марта 2016 г. по делу N 33-10759
Судья: Шевьева Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Зельхарняевой А.И., Мошечкова А.И.,
при секретаре Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И.,
гражданское дело по апелляционной жалобе Ш., Ф. на решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 сентября 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Ш., Ф. к ООО "УК Комфорт Сити" об определении условий договора - отказать,
установила:
Ш., Ф. обратились в суд с иском об определении условий договора управления многоквартирным домом в редакции протокола разногласий. Мотивировали тем, что на основании результатов открытого конкурса, проведенного префектурой Троицкого и Новомосковского административных округов *** управляющей организацией жилого дома по адресу: ***, является ООО "УК Комфорт Сити". Управляющая компания представила собственникам помещений многоквартирного дома типовой договор управления дома без возможности внесения в него изменений. В связи с тем, что часть условий договора не соответствует жилищному законодательству, собственники многоквартирного дома разработали протокол разногласий к договору и представили его ответчику. Ответ от управляющей компании не поступил.
Окончательно просили суд считать договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ***, от 22 сентября 2014 г. заключенным на следующих условиях: пункты 1.2, подпункты л, м, н пункта 2.4, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.32, 3.1.34, 3.1.35, 3.1.36, 3.1.46, 3.2.3, 3.4.7, 4.9, 4.12, 4.15, 4.16 - исключить из текста договора; пункты 2.2, 2.4, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.13, 3.1.14, 3.1.15, 3.1.18, 3.1.19, 3.1.23, 3.1.24, 3.1.25, 3.1.27, 3.1.30, 3.1.33, 3.1.37, 3.1.40, 4.1, 4.2, 9.1 - принять в редакции истцов; остальную часть договора оставить в редакции управляющей организации.
В судебном заседании представитель истцов уточненные требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционной жалобы просят Ш., Ф.
Проверив материалы дела, выслушав истца Ш., представителя истцов С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Х., судебная коллегия не находит оснований для отмены, изменения судебного постановления.
В силу ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи (в порядке, установленном Правительством Российской Федерации) открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Согласно ст. 162 ЖК РФ, в случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа (п. 1.1).
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (п. 3).
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4).
Как усматривается из материалов дела, в многоквартирном доме по адресу: *** Ш. на праве собственности принадлежит квартира N ***, Ф. квартира N ***.
Разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию было выдано 28.02.2014 г.
Префектурой Троицкого и Новомосковского административных округов *** 10.04.2014 г. был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации, по результатам которого управляющей организацией жилого дома по адресу: *** стало ООО "УК Комфорт Сити".
ООО "УК Комфорт Сити" предложило истцам для подписания типовой договор управления многоквартирным домом, проект которого утвержден организатором конкурса - префектурой Троицкого и Новомосковского административных округов *** 10.09.2014 г.
Как указали истцы, договор управления многоквартирным домом от 22.09.2014 года поступил к ним 7.11.2014 года.
Из письма ООО "УК Комфорт Сити" от 23.12.2014 года в адрес Ф. на ее письмо от 10.12.2014 года по вопросу рассмотрения протокола разногласий следует, что договор является публичным и утвержден органом местного самоуправления.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что представленный ответчиком договор управления многоквартирным домом не противоречит рекомендованным примерным условиям договора, утвержденным Приказом Минстроя России от 31.07.2014 г. N ***, истцы не доказали, что в установленный ч. 13 ст. 161 ЖК РФ двухмесячный срок направляли в адрес ООО "УК Комфорт Сити" подписанный именно ими протокол разногласий, следовательно, договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом, то есть в редакции, согласованной организатором конкурса.
Судебная коллегия с выводами районного суда соглашается, поскольку представленный в дело проект договора управления многоквартирным домом от 22.09.2014 года соответствует положениям ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и примерным условиям договора, утвержденным Приказом Минстроя России от 31.07.2014 г. N ***, в нем отсутствуют положения ущемляющие права собственников помещений в указанном доме.
Из содержания ч. 13 ст. 161 ЖК РФ следует, что если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Поскольку истцы по делу, являясь собственниками жилых помещений, в указанный срок не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении норм материального права, основанием для отмены решения суда не являются, поскольку апелляторы ошибочно считают, что в данном случае при заключении договора подлежат применению положения ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, которая предусматривает заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ, в частности путем согласования его условий направлением протокола разногласий к проекту договора.
Однако, такой порядок применяется только в предусмотренных ч. 4 ст. 161 ЖК РФ случаях проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании, когда в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Тогда как открытый конкурс по правилам ч. 13 ст. 161 ЖК РФ проводится после ввода дома в эксплуатацию и положения ч. 4 той же статьи применяются только в части организации самого конкурса, но не порядка заключения договора управления многоквартирным домом после его проведения.
Поэтому положения ст. 445 ГК РФ к возникшим правоотношениям не применимы.
Судебная коллегия отмечает, что при заключении договора по правилам ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, права собственников не нарушаются, так как они не лишены возможности в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом путем проведения общего собрания собственников об изменении способа управления этим домом.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что исковые требования Ш., Ф. удовлетворению не подлежат.
Доводы жалобы ответчиков повторяют их позицию в суде первой инстанции, в решении им дана оценка, оснований для вмешательство в судебное постановление судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)