Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Закутской С.А., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Ревазовой А.Ч.,
при участии в заседании:
от Коломейцевой Елены Викторовны: Алиуллова Р.Ш. по нотариально удостоверенной доверенности от 27.06.16, зарегистрированной в реестре за N 2-2141,
от общества с ограниченной ответственностью "Эскиз Строй Проект": Обывко А.С. по доверенности от 14.07.16,
от общества с ограниченной ответственностью "МастерОК": Обрывко А.С. по доверенности от 16.01.17,
рассмотрев в судебном заседании заявление администрации Люберецкого муниципального района Московской области, общества с ограниченной ответственностью "Эскиз Строй Проект" о признании недействительными заключенных между Коломейцевой Еленой Викторовной и обществом с ограниченной ответственностью "Риндайл" предварительных договоров N 02/08/19/3 от 28.03.11 и N 02/08/18/4 от 28.03.11 по делу А41-32673/14 о признании общества с ограниченной ответственностью "Риндайл" несостоятельным (банкротом),
установил:
Администрация Люберецкого муниципального района Московской области и общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Эскиз Строй Проект" обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительными заключенных между Коломейцевой Еленой Викторовной и ООО "Риндайл" предварительных договоров N 02/08/19/3 от 28.03.11 и N 02/08/18/4 от 28.03.11 (т. 1, л.д. 3 - 5).
Заявление подано на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 29 июля 2016 года заключенные между Коломейцевой Е.В. и ООО "Риндайл" предварительные договоры N 02/08/19/3 от 28.03.11 и N 02/08/18/4 от 28.03.11 были признаны недействительными (т. 1, л.д. 83 - 85).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Коломейцева Е.В. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 1, л.д. 87 - 92).
Определением от 24 октября 2017 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего спора по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции дело было рассмотрено в отсутствие надлежащего извещения Коломейцевой Е.В. (т. 1, л.д. 136 - 137).
В силу пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Таким образом, определение Арбитражного суда Московской области от 29 июля 2016 года подлежит отмене на основании пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ООО "МастерОК".
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "ЭскизСтройПроект" и ООО "МастерОК" поддержал доводы, изложенные в заявлении, просил заявленные требования удовлетворить.
Представитель Коломейцевой Е.В. возражал против заявленных требований.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрации Люберецкого муниципального района Московской области, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, в соответствии с инвестиционным контрактом N 109/22-02 от 19.11.01 на строительство комплекса объектов недвижимости жилищного назначения и инженерных сетей и сооружений на территории городского поселка Октябрьский Люберецкого муниципального района (в редакции дополнительного соглашения N 6 от 16.12.08) ООО "Риндайл" обязалось осуществить строительство многоквартирного жилого дома корпуса 2 в жилом комплексе "Сосновый бор" по адресу: Московская область, Люберецкий район, улица Текстильщиков, между домом 7 и Томилинским лесопарком, с целью решения проблемы граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства указанного многоквартирного дома и чьи права нарушены прежним застройщиком КТ "Социальная инициатива и К" (т. 1, л.д. 31 - 42).
19.12.06 администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района было выдано разрешение на строительство N RU 50513104-13 РС, в соответствии с которым ООО "Риндайл" было разрешено осуществлять строительство трех 17-этажных монолитных железобетонных корпуса с различным количеством секции (т. 1, л.д. 50 - 51).
Поскольку ООО "Риндайл" принятые на себя обязательства не исполнило, на основании дополнительного соглашения N 8 от 30.07.14, заключенного между администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области, администрацией Люберецкого района Московской области, ООО "Риндайл" и ООО "ЭскизСтройПроект", права и обязанности ООО "Риндайл" по строительству жилого дома корпус N 2А и 2Б по инвестиционному контракту от 19.11.01, были переуступлены ООО "ЭскизСтройПроект" (т. 1, л.д. 43 - 48).
В соответствии с пунктами 1, 1.4, 1.4.2, 1.4.3 дополнительного соглашения N 8 от 30.07.14 на ООО "ЭскизСтройПроект" возложена обязанность завершить строительство объекта с учетом увеличения ее этажности до 19 этажей и заключить договоры долевого участия в строительстве на 54 квартиры, спроектированные на 18 и 19 этажах объекта с лицами, пострадавшими от застройщика ООО "Социальная инициатива и К".
В процессе строительства объекта ООО "ЭскизСтройПроект" узнало, что 28.03.11 между ООО "Риндайл" и Коломейцевой Е.В. были заключены:
- - предварительный договор N 02/08/19/3, в соответствии с которым стороны обязуются до 01.06.12 подписать договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры, расположенной в корпусе 2, в секции 8 на 19 этаже, номер на площадке 3, общей площадью ориентировочно 36,99 кв. м по проектной документации без учета неотапливаемых помещений (т. 1, л.д. 17 - 22);
- - предварительный договор N 02/08/19/4, в соответствии с которым стороны обязуются до 01.06.12 подписать договор участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры, расположенной в корпусе 2, в секции 8 на 19 этаже, номер на площадке 4, общей площадью ориентировочно 55,52 кв. м по проектной документации без учета неотапливаемых помещений (т. 1, л.д. 23 - 28).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 предварительного договора N 02/08/19/3 от 28.03.11 цена основного договора - договора участия в долевом строительстве, то есть общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, в случае заключения основного договора составит 1 849 500 рублей.
Уплата указанной суммы осуществляется в течение 30 дней с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 предварительного договора N 02/08/19/4 от 28.03.11 цена основного договора - договора участия в долевом строительстве, то есть общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, в случае заключения основного договора составит 2 776 000 рублей.
Уплата указанной суммы осуществляется в течение 30 дней с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Согласно пунктам 1.4 предварительных договоров N 02/08/19/3 и N 02/08/19/4 от 28.03.11 ООО "Риндайл" обязалось ввести в эксплуатацию объект в срок до 31.12.12 и передать объект долевого строительства - квартиру участнику долевого строительства по передаточному акту в течение 120 дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 15 октября 2012 года по гражданскому делу N 2-7111/12 ООО "Риндайл" было обязано заключить с Коломейцевой Е.В. договоры участия в долевом строительстве на условиях предварительных договоров от 28.03.11 (т. 1, л.д. 29 - 30).
Определением Арбитражного суда Московской области от 04 декабря 2014 года в отношении ООО "Риндайл" была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Глебов В.В.
Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ООО "Эскиз Строй Проект" и администрация Люберецкого муниципального района Московской области указали, что сделка между Коломейцевой Е.В. и ООО "Риндайл" недействительна, поскольку заключена в отсутствие у ООО "Риндайл" права на будущее имущество, являющееся предметом сделки, и при наличии в будущем права на это имущество у третьего лица ООО "ЭскизСтройПроект".
Апелляционный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.15 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Как указывалось выше, 28.03.11 между ООО "Риндайл" и Коломейцевой Е.В. были заключены:
- - предварительный договор N 02/08/19/3, в соответствии с которым стороны обязуются до 01.06.12 подписать договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры, расположенной в корпусе 2, в секции 8 на 19 этаже, номер на площадке 3, общей площадью ориентировочно 36,99 кв. м по проектной документации без учета неотапливаемых помещений (т. 1, л.д. 17 - 22);
- - предварительный договор N 02/08/19/4, в соответствии с которым стороны обязуются до 01.06.12 подписать договор участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры, расположенной в корпусе 2, в секции 8 на 19 этаже, номер на площадке 4, общей площадью ориентировочно 55,52 кв. м по проектной документации без учета неотапливаемых помещений (т. 1, л.д. 23 - 28).
Согласно пунктам 1.4 предварительных договоров ООО "Риндайл" обязалось ввести в эксплуатацию объект в срок до 31.12.12 и передать объект долевого строительства - квартиру участнику долевого строительства по передаточному акту в течение 120 дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 3 которого застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.
В силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как указывалось выше, 19.12.06 администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района было выдано разрешение на строительство N RU 50513104-13 РС, в соответствии с которым ООО "Риндайл" было разрешено осуществлять строительство трех 17-этажных монолитных железобетонных корпуса с различным количеством секции.
Также, на основании положительного заключения N 50-1-4-0935-09 от 28.10.09, выданного Государственным учреждением Московской области "Мособлэкспертиза", государственная экспертиза проводилась ООО "Риндайл" в отношении проекта строительства жилого комплекса, состоящего из трех 17-этажных домов, трансформаторной подстанции и центрального теплового пункта, расположенных по адресу: Московская область. Люберецкий район, пос. Октябрьский ул. Текстильщиков, между домом N 7 и Томилинским лесопарком.
Между тем, предварительные договоры между ООО "Риндайл" и Коломейцевой Е.В. были заключены в отношении квартир, расположенных на 19 этаже секции 8 корпуса 2 многоквартирного жилого дома.
Таким образом, ООО "Риндайл" привлекло денежные средства Коломейцевой Е.В. с целью передачи ей объектов, на строительство которых у общества не имелось разрешения.
С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка совершена с нарушением требований действующего законодательства.
Кроме того, требование Коломейцевой Е.В. о передаче жилых помещений нарушает права ООО "ЭскизСтройПроект", а также неопределенного круга лиц - "пострадавших вкладчиков", которые подлежат обеспечению жилыми помещениями, поскольку в соответствии с пунктами 1, 1.4. 1.4.2, 1.4.3 дополнительного соглашения N 8 от 30.07.14 на ООО "ЭскизСтройПроект" возложена обязанность завершить строительство объекта с учетом увеличения ее этажности до 19 этажей и заключить договоры долевого участия в строительстве на 54 квартиры, спроектированные на 18 и 19 этажах объекта с лицами, пострадавшими от застройщика ООО "Социальная инициатива и К".
Данный вывод соответствует позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлении от 06 апреля 2017 года по настоящему делу.
При таких обстоятельствах оспариваемые сделки подлежат признанию недействительными, поскольку совершены с нарушением требований действующего законодательства.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 29 июля 2016 года по делу N А41-32673/14 отменить.
Признать недействительными заключенные между Коломейцевой Еленой Валентиновной и ООО "Риндайл" предварительные договоры N 02/08/19/3 от 28.03.11 и N 02/08/18/4 от 28.03.11.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.05.2017 N 10АП-13621/2016 ПО ДЕЛУ N А41-32673/14
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2017 г. по делу N А41-32673/14
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Закутской С.А., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Ревазовой А.Ч.,
при участии в заседании:
от Коломейцевой Елены Викторовны: Алиуллова Р.Ш. по нотариально удостоверенной доверенности от 27.06.16, зарегистрированной в реестре за N 2-2141,
от общества с ограниченной ответственностью "Эскиз Строй Проект": Обывко А.С. по доверенности от 14.07.16,
от общества с ограниченной ответственностью "МастерОК": Обрывко А.С. по доверенности от 16.01.17,
рассмотрев в судебном заседании заявление администрации Люберецкого муниципального района Московской области, общества с ограниченной ответственностью "Эскиз Строй Проект" о признании недействительными заключенных между Коломейцевой Еленой Викторовной и обществом с ограниченной ответственностью "Риндайл" предварительных договоров N 02/08/19/3 от 28.03.11 и N 02/08/18/4 от 28.03.11 по делу А41-32673/14 о признании общества с ограниченной ответственностью "Риндайл" несостоятельным (банкротом),
установил:
Администрация Люберецкого муниципального района Московской области и общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Эскиз Строй Проект" обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительными заключенных между Коломейцевой Еленой Викторовной и ООО "Риндайл" предварительных договоров N 02/08/19/3 от 28.03.11 и N 02/08/18/4 от 28.03.11 (т. 1, л.д. 3 - 5).
Заявление подано на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 29 июля 2016 года заключенные между Коломейцевой Е.В. и ООО "Риндайл" предварительные договоры N 02/08/19/3 от 28.03.11 и N 02/08/18/4 от 28.03.11 были признаны недействительными (т. 1, л.д. 83 - 85).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Коломейцева Е.В. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 1, л.д. 87 - 92).
Определением от 24 октября 2017 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего спора по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции дело было рассмотрено в отсутствие надлежащего извещения Коломейцевой Е.В. (т. 1, л.д. 136 - 137).
В силу пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Таким образом, определение Арбитражного суда Московской области от 29 июля 2016 года подлежит отмене на основании пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ООО "МастерОК".
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "ЭскизСтройПроект" и ООО "МастерОК" поддержал доводы, изложенные в заявлении, просил заявленные требования удовлетворить.
Представитель Коломейцевой Е.В. возражал против заявленных требований.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрации Люберецкого муниципального района Московской области, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, в соответствии с инвестиционным контрактом N 109/22-02 от 19.11.01 на строительство комплекса объектов недвижимости жилищного назначения и инженерных сетей и сооружений на территории городского поселка Октябрьский Люберецкого муниципального района (в редакции дополнительного соглашения N 6 от 16.12.08) ООО "Риндайл" обязалось осуществить строительство многоквартирного жилого дома корпуса 2 в жилом комплексе "Сосновый бор" по адресу: Московская область, Люберецкий район, улица Текстильщиков, между домом 7 и Томилинским лесопарком, с целью решения проблемы граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства указанного многоквартирного дома и чьи права нарушены прежним застройщиком КТ "Социальная инициатива и К" (т. 1, л.д. 31 - 42).
19.12.06 администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района было выдано разрешение на строительство N RU 50513104-13 РС, в соответствии с которым ООО "Риндайл" было разрешено осуществлять строительство трех 17-этажных монолитных железобетонных корпуса с различным количеством секции (т. 1, л.д. 50 - 51).
Поскольку ООО "Риндайл" принятые на себя обязательства не исполнило, на основании дополнительного соглашения N 8 от 30.07.14, заключенного между администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области, администрацией Люберецкого района Московской области, ООО "Риндайл" и ООО "ЭскизСтройПроект", права и обязанности ООО "Риндайл" по строительству жилого дома корпус N 2А и 2Б по инвестиционному контракту от 19.11.01, были переуступлены ООО "ЭскизСтройПроект" (т. 1, л.д. 43 - 48).
В соответствии с пунктами 1, 1.4, 1.4.2, 1.4.3 дополнительного соглашения N 8 от 30.07.14 на ООО "ЭскизСтройПроект" возложена обязанность завершить строительство объекта с учетом увеличения ее этажности до 19 этажей и заключить договоры долевого участия в строительстве на 54 квартиры, спроектированные на 18 и 19 этажах объекта с лицами, пострадавшими от застройщика ООО "Социальная инициатива и К".
В процессе строительства объекта ООО "ЭскизСтройПроект" узнало, что 28.03.11 между ООО "Риндайл" и Коломейцевой Е.В. были заключены:
- - предварительный договор N 02/08/19/3, в соответствии с которым стороны обязуются до 01.06.12 подписать договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры, расположенной в корпусе 2, в секции 8 на 19 этаже, номер на площадке 3, общей площадью ориентировочно 36,99 кв. м по проектной документации без учета неотапливаемых помещений (т. 1, л.д. 17 - 22);
- - предварительный договор N 02/08/19/4, в соответствии с которым стороны обязуются до 01.06.12 подписать договор участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры, расположенной в корпусе 2, в секции 8 на 19 этаже, номер на площадке 4, общей площадью ориентировочно 55,52 кв. м по проектной документации без учета неотапливаемых помещений (т. 1, л.д. 23 - 28).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 предварительного договора N 02/08/19/3 от 28.03.11 цена основного договора - договора участия в долевом строительстве, то есть общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, в случае заключения основного договора составит 1 849 500 рублей.
Уплата указанной суммы осуществляется в течение 30 дней с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 предварительного договора N 02/08/19/4 от 28.03.11 цена основного договора - договора участия в долевом строительстве, то есть общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, в случае заключения основного договора составит 2 776 000 рублей.
Уплата указанной суммы осуществляется в течение 30 дней с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Согласно пунктам 1.4 предварительных договоров N 02/08/19/3 и N 02/08/19/4 от 28.03.11 ООО "Риндайл" обязалось ввести в эксплуатацию объект в срок до 31.12.12 и передать объект долевого строительства - квартиру участнику долевого строительства по передаточному акту в течение 120 дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 15 октября 2012 года по гражданскому делу N 2-7111/12 ООО "Риндайл" было обязано заключить с Коломейцевой Е.В. договоры участия в долевом строительстве на условиях предварительных договоров от 28.03.11 (т. 1, л.д. 29 - 30).
Определением Арбитражного суда Московской области от 04 декабря 2014 года в отношении ООО "Риндайл" была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Глебов В.В.
Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ООО "Эскиз Строй Проект" и администрация Люберецкого муниципального района Московской области указали, что сделка между Коломейцевой Е.В. и ООО "Риндайл" недействительна, поскольку заключена в отсутствие у ООО "Риндайл" права на будущее имущество, являющееся предметом сделки, и при наличии в будущем права на это имущество у третьего лица ООО "ЭскизСтройПроект".
Апелляционный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.15 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Как указывалось выше, 28.03.11 между ООО "Риндайл" и Коломейцевой Е.В. были заключены:
- - предварительный договор N 02/08/19/3, в соответствии с которым стороны обязуются до 01.06.12 подписать договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры, расположенной в корпусе 2, в секции 8 на 19 этаже, номер на площадке 3, общей площадью ориентировочно 36,99 кв. м по проектной документации без учета неотапливаемых помещений (т. 1, л.д. 17 - 22);
- - предварительный договор N 02/08/19/4, в соответствии с которым стороны обязуются до 01.06.12 подписать договор участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры, расположенной в корпусе 2, в секции 8 на 19 этаже, номер на площадке 4, общей площадью ориентировочно 55,52 кв. м по проектной документации без учета неотапливаемых помещений (т. 1, л.д. 23 - 28).
Согласно пунктам 1.4 предварительных договоров ООО "Риндайл" обязалось ввести в эксплуатацию объект в срок до 31.12.12 и передать объект долевого строительства - квартиру участнику долевого строительства по передаточному акту в течение 120 дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 3 которого застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.
В силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как указывалось выше, 19.12.06 администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района было выдано разрешение на строительство N RU 50513104-13 РС, в соответствии с которым ООО "Риндайл" было разрешено осуществлять строительство трех 17-этажных монолитных железобетонных корпуса с различным количеством секции.
Также, на основании положительного заключения N 50-1-4-0935-09 от 28.10.09, выданного Государственным учреждением Московской области "Мособлэкспертиза", государственная экспертиза проводилась ООО "Риндайл" в отношении проекта строительства жилого комплекса, состоящего из трех 17-этажных домов, трансформаторной подстанции и центрального теплового пункта, расположенных по адресу: Московская область. Люберецкий район, пос. Октябрьский ул. Текстильщиков, между домом N 7 и Томилинским лесопарком.
Между тем, предварительные договоры между ООО "Риндайл" и Коломейцевой Е.В. были заключены в отношении квартир, расположенных на 19 этаже секции 8 корпуса 2 многоквартирного жилого дома.
Таким образом, ООО "Риндайл" привлекло денежные средства Коломейцевой Е.В. с целью передачи ей объектов, на строительство которых у общества не имелось разрешения.
С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка совершена с нарушением требований действующего законодательства.
Кроме того, требование Коломейцевой Е.В. о передаче жилых помещений нарушает права ООО "ЭскизСтройПроект", а также неопределенного круга лиц - "пострадавших вкладчиков", которые подлежат обеспечению жилыми помещениями, поскольку в соответствии с пунктами 1, 1.4. 1.4.2, 1.4.3 дополнительного соглашения N 8 от 30.07.14 на ООО "ЭскизСтройПроект" возложена обязанность завершить строительство объекта с учетом увеличения ее этажности до 19 этажей и заключить договоры долевого участия в строительстве на 54 квартиры, спроектированные на 18 и 19 этажах объекта с лицами, пострадавшими от застройщика ООО "Социальная инициатива и К".
Данный вывод соответствует позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлении от 06 апреля 2017 года по настоящему делу.
При таких обстоятельствах оспариваемые сделки подлежат признанию недействительными, поскольку совершены с нарушением требований действующего законодательства.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 29 июля 2016 года по делу N А41-32673/14 отменить.
Признать недействительными заключенные между Коломейцевой Еленой Валентиновной и ООО "Риндайл" предварительные договоры N 02/08/19/3 от 28.03.11 и N 02/08/18/4 от 28.03.11.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.ЗАКУТСКАЯ
Е.Н.КОРОТКОВА
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.ЗАКУТСКАЯ
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)