Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что обязанность по перечислению арендной платы арендатором не выполняется, в связи с чем образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Стародубцева Л.И.
Судья Смаева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего Нестеровой А.А.,
судей Стародубцевой Л.И., Филимоновой И.В.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску председателя совета многоквартирного жилого дома N... по ул.... г. Новочебоксарск К. к индивидуальному предпринимателю П.С. о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое помещение, взыскании задолженности по договору аренды, поступившее по апелляционной жалобе К. на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 01 июня 2017 года.
Заслушав доклад судьи Стародубцевой Л.И., выслушав объяснения представителя истца В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы на решение суда, ответчика П.С., его представителя П.А., возражавших против доводов жалобы истца, судебная коллегия
Председатель совета многоквартирного жилого дома N... по ул.... г. Новочебоксарск К. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю П.С. о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое помещение, взыскании задолженности по договору аренды.
Обосновывая свои исковые требования, К. указала, что 17 апреля 2015 г. между нею и ИП П.С. был заключен договор аренды N 16-УК, в соответствии с которым арендодатель, руководствуясь решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома N... по ул.... г. Новочебоксарск, общей площадью... кв. м, для осуществления предпринимательской деятельности на срок с 17 апреля 2015 г. по 15 апреля 2016 г. Согласно условиям договора перечисление арендной платы производится ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца. Однако указанная обязанность арендатором не выполняется, в связи с чем образовалась задолженность.
Указывая, что ответчик нарушил условия договора аренды и ссылаясь на ст. ст. 309, 310, 330, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации К. (с учетом уточненного заявления) просила расторгнуть договор аренды от 17 апреля 2015 г. N 16-УК нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома N 62 по ул. 10 Пятилетки г. Новочебоксарск, заключенный между советом многоквартирного дома и ИП П.С., обязать ИП П.С. освободить нежилое помещение, взыскать с ответчика в пользу ООО "УК ЖКХ" арендную плату в сумме 52002 руб. 06 коп., расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца К. и третьего лица ООО "УК ЖКХ" - В. исковые требования поддержала.
Ответчик ИП П.С. и его представитель П.А. исковые требования не признали.
Решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 01 июня 2017 года постановлено:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя П.С. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства" (ООО "УК ЖКХ") задолженность по арендной плате по договору аренды N 16-УК от 17.04.2015 в отношении нежилого помещения, являющегося общим имуществом в многоквартирном доме N... по ул.... г. Новочебоксарск Чувашской Республики, в размере 52 002 руб. 06 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 1668 руб.
В удовлетворении исковых требований председателя совета многоквартирного дома о расторжении договора аренды N 16-УК от 17.04.2015 нежилого помещения, являющегося общим имуществом в многоквартирном доме N... по ул.... г. Новочебоксарск Чувашской Республики, обязании индивидуального предпринимателя П.С. освободить указанное нежилое помещение отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя П.С. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 92 руб. 06 коп.".
Указанное решение обжаловано К. в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, со ссылкой на незаконность и необоснованность решения в названной части.
В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с выводом суда о том, что расторжение договора аренды возможно только при наличии решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Считает, что проведение собрания собственников требуется лишь при решении вопроса о передаче в пользование общего имущества иным лицам путем заключения договора, в котором определяются права и обязанности. Стороной договора аренды от имени собственников выступает председатель дома, который и наделен полномочиями по расторжению данного договора.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17 апреля 2015 г. между советом многоквартирного дома N... по ул.... г. Новочебоксарск в лице председателя совета многоквартирного дома К. (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем П.С. (арендатором) был заключен договор аренды N 16-УК, согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме N... по ул.... г. Новочебоксарск, общей площадью... кв. м, для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию бытовых услуг.
Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен с 17 апреля 2015 г. по 15 апреля 2016 г.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что, в случае, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
В соответствии с пунктом 2.2. договора перечисление арендной платы в виде арендного дохода за пользование объектом в многоквартирном доме в размере 4300 рублей в месяц с учетом НДС производится арендатором ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца на расчетный счет управляющей организации - ООО "УК ЖКХ" с учетом НДС с последующим зачислением на лицевой счет многоквартирного дома по адресу: г. Новочебоксарск ул...., д.....
Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, предусмотренная договором аренды от 17" апреля 2015 г. N 16-УК.
Определяя размер задолженности, подлежащий взысканию, судом первой инстанции были приняты расчеты истца, доказательств необоснованности произведенного расчета в суд первой инстанции представлено не было. Произведенный истцом расчет задолженности ответчиком не оспаривается.
Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора аренды, истец ссылалась на положения ч. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, при рассмотрении дела судом установлено, что решение о передаче права аренды нежилого помещения принято общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, а общее собрание по вопросу расторжения договора аренды не проводилось.
Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома.
Из протокола внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома N... по ул.... г. Новочебоксарск от 11 декабря 2013 г. следует, что председатель дома К. и члены совета дома наделены полномочиями по передаче в аренду нежилых помещений дома третьим лицам.
Исходя из изложенной правовой нормы, председатель дома и члены совета дома не вправе расторгнуть договор аренды без принятия решения собранием собственников помещений многоквартирного дома, то есть в отсутствие волеизъявления собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Кроме того из протокола внеочередного собрания собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома от 16 апреля 2015 г. следует, что поставленный на повестке дня общего собрания собственников помещений вопрос о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с неуплатой арендной платы не был решен.
При таких обстоятельствах, довод апелляционной жалобы о том, что проведение собрания собственников помещений для расторжения договора аренды не требуется, судебной коллегий отклоняется, как необоснованный и недоказанный в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованности отказа суда в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме основаны на неправильном толковании норм жилищного и гражданского законодательства, в связи с чем являются несостоятельными.
Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального - кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является правильным, оснований к его отмене не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Апелляционную жалобу К. на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 01 июня 2017 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 21.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-4288/2017
Требование: О расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое помещение, взыскании задолженности по договору аренды.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что обязанность по перечислению арендной платы арендатором не выполняется, в связи с чем образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 августа 2017 г. по делу N 33-4288/2017
Докладчик Стародубцева Л.И.
Судья Смаева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего Нестеровой А.А.,
судей Стародубцевой Л.И., Филимоновой И.В.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску председателя совета многоквартирного жилого дома N... по ул.... г. Новочебоксарск К. к индивидуальному предпринимателю П.С. о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое помещение, взыскании задолженности по договору аренды, поступившее по апелляционной жалобе К. на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 01 июня 2017 года.
Заслушав доклад судьи Стародубцевой Л.И., выслушав объяснения представителя истца В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы на решение суда, ответчика П.С., его представителя П.А., возражавших против доводов жалобы истца, судебная коллегия
установила:
Председатель совета многоквартирного жилого дома N... по ул.... г. Новочебоксарск К. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю П.С. о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое помещение, взыскании задолженности по договору аренды.
Обосновывая свои исковые требования, К. указала, что 17 апреля 2015 г. между нею и ИП П.С. был заключен договор аренды N 16-УК, в соответствии с которым арендодатель, руководствуясь решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома N... по ул.... г. Новочебоксарск, общей площадью... кв. м, для осуществления предпринимательской деятельности на срок с 17 апреля 2015 г. по 15 апреля 2016 г. Согласно условиям договора перечисление арендной платы производится ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца. Однако указанная обязанность арендатором не выполняется, в связи с чем образовалась задолженность.
Указывая, что ответчик нарушил условия договора аренды и ссылаясь на ст. ст. 309, 310, 330, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации К. (с учетом уточненного заявления) просила расторгнуть договор аренды от 17 апреля 2015 г. N 16-УК нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома N 62 по ул. 10 Пятилетки г. Новочебоксарск, заключенный между советом многоквартирного дома и ИП П.С., обязать ИП П.С. освободить нежилое помещение, взыскать с ответчика в пользу ООО "УК ЖКХ" арендную плату в сумме 52002 руб. 06 коп., расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца К. и третьего лица ООО "УК ЖКХ" - В. исковые требования поддержала.
Ответчик ИП П.С. и его представитель П.А. исковые требования не признали.
Решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 01 июня 2017 года постановлено:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя П.С. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства" (ООО "УК ЖКХ") задолженность по арендной плате по договору аренды N 16-УК от 17.04.2015 в отношении нежилого помещения, являющегося общим имуществом в многоквартирном доме N... по ул.... г. Новочебоксарск Чувашской Республики, в размере 52 002 руб. 06 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 1668 руб.
В удовлетворении исковых требований председателя совета многоквартирного дома о расторжении договора аренды N 16-УК от 17.04.2015 нежилого помещения, являющегося общим имуществом в многоквартирном доме N... по ул.... г. Новочебоксарск Чувашской Республики, обязании индивидуального предпринимателя П.С. освободить указанное нежилое помещение отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя П.С. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 92 руб. 06 коп.".
Указанное решение обжаловано К. в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, со ссылкой на незаконность и необоснованность решения в названной части.
В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с выводом суда о том, что расторжение договора аренды возможно только при наличии решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Считает, что проведение собрания собственников требуется лишь при решении вопроса о передаче в пользование общего имущества иным лицам путем заключения договора, в котором определяются права и обязанности. Стороной договора аренды от имени собственников выступает председатель дома, который и наделен полномочиями по расторжению данного договора.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17 апреля 2015 г. между советом многоквартирного дома N... по ул.... г. Новочебоксарск в лице председателя совета многоквартирного дома К. (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем П.С. (арендатором) был заключен договор аренды N 16-УК, согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме N... по ул.... г. Новочебоксарск, общей площадью... кв. м, для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию бытовых услуг.
Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен с 17 апреля 2015 г. по 15 апреля 2016 г.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что, в случае, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
В соответствии с пунктом 2.2. договора перечисление арендной платы в виде арендного дохода за пользование объектом в многоквартирном доме в размере 4300 рублей в месяц с учетом НДС производится арендатором ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца на расчетный счет управляющей организации - ООО "УК ЖКХ" с учетом НДС с последующим зачислением на лицевой счет многоквартирного дома по адресу: г. Новочебоксарск ул...., д.....
Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, предусмотренная договором аренды от 17" апреля 2015 г. N 16-УК.
Определяя размер задолженности, подлежащий взысканию, судом первой инстанции были приняты расчеты истца, доказательств необоснованности произведенного расчета в суд первой инстанции представлено не было. Произведенный истцом расчет задолженности ответчиком не оспаривается.
Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора аренды, истец ссылалась на положения ч. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, при рассмотрении дела судом установлено, что решение о передаче права аренды нежилого помещения принято общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, а общее собрание по вопросу расторжения договора аренды не проводилось.
Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома.
Из протокола внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома N... по ул.... г. Новочебоксарск от 11 декабря 2013 г. следует, что председатель дома К. и члены совета дома наделены полномочиями по передаче в аренду нежилых помещений дома третьим лицам.
Исходя из изложенной правовой нормы, председатель дома и члены совета дома не вправе расторгнуть договор аренды без принятия решения собранием собственников помещений многоквартирного дома, то есть в отсутствие волеизъявления собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Кроме того из протокола внеочередного собрания собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома от 16 апреля 2015 г. следует, что поставленный на повестке дня общего собрания собственников помещений вопрос о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с неуплатой арендной платы не был решен.
При таких обстоятельствах, довод апелляционной жалобы о том, что проведение собрания собственников помещений для расторжения договора аренды не требуется, судебной коллегий отклоняется, как необоснованный и недоказанный в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованности отказа суда в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме основаны на неправильном толковании норм жилищного и гражданского законодательства, в связи с чем являются несостоятельными.
Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального - кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является правильным, оснований к его отмене не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу К. на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 01 июня 2017 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.НЕСТЕРОВА
А.А.НЕСТЕРОВА
Судьи
Л.И.СТАРОДУБЦЕВА
И.В.ФИЛИМОНОВА
Л.И.СТАРОДУБЦЕВА
И.В.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)