Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Грязниковой А.С., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Матвеевой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5540/2016) общества с ограниченной ответственностью "СеверПродСервис" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 марта 2016 года по делу N А75-12970/2015 (судья Сердюков П.А.), принятое по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Семерочка" (ОГРН 1148619000023, ИНН 8604056716) к обществу с ограниченной ответственностью "СеверПродСервис" (ОГРН 1068604020770, ИНН 8604037897) об обязании освободить имущество,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СеверПродСервис" к товариществу собственников жилья "Семерочка" об обязании заключить дополнительное соглашение,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: товарищество собственников жилья "СИБИРЬ" (ОГРН 1068604024060), индивидуальный предприниматель Шарурамазанова Асият Юсуповна (ОГРНИП 314861902700053),
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "СеверПродСервис" - Шмидта С.В. (паспорт, директор, выписка из ЕГРЮЛ (том 1 л.д. 96));
- от товарищества собственников жилья "Семерочка" - Костеницкого Р.В. (паспорт, доверенность);
- от товарищества собственников жилья "СИБИРЬ" - представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от индивидуального предпринимателя Шарурамазановой Асият Юсуповны - представитель не явился, извещено надлежащим образом;
товарищество собственников жилья "Семерочка" (далее - истец, ТСЖ "Семерочка") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СеверПродСервис" (далее - ответчик, общество, ООО "СеверПродСервис") об обязании освободить занимаемое подвальное помещение, общей площадью 223,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Нефтеюганск, 9 мкр., д. 7, с вывозом своего имущества и передачей ключей от своего помещения.
Исковые требования со ссылкой на статьи 307, 309, 310, 395, 425, 539, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по возврату подвального помещения после прекращения договора аренды.
Определением суда от 30.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "СИБИРЬ" (далее - ТСЖ "СИБИРЬ", третье лицо).
ООО "СеверПродСервис", воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 АПК РФ, обратилось со встречными исковыми требованиями к ТСЖ "Семерочка" об обязании истца заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 15.07.2010 N 2 с указанием арендодателя - товарищество собственников жилья "Семерочка", а также реквизитов арендодателя для внесения арендной платы.
Решением от 10.03.2016 по делу N А75-12970/2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования ТСЖ "Семерочка" удовлетворил, обязав ООО "СеверПродСервис" в течение 20 рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи ТСЖ "Семерочка" часть нежилого помещения (подвальное помещение) общей площадью 223,7 кв. м, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 9 микрорайон, дом 7.
С ООО "СеверПродСервис" в пользу ТСЖ "Семерочка" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.
Заявление ТСЖ "Семерочка" о взыскании судебных издержек судом удовлетворено частично. С ООО "СеверПродСервис" в пользу ТСЖ "Семерочка" взысканы судебные издержки в размере 40 000 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части заявления судом отказано.
В удовлетворении встречного иска ООО "СеверПродСервис" суд отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СеверПродСервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска, встречный иск - удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "СеверПродСервис" приводит следующие доводы: уведомление от 10.12.2015 N 44 о расторжении договора со подписано неуполномоченным лицом, поскольку по состоянию на 10.12.2015 председателем ТСЖ "Семерочка" являлась Камалтдинова; ссылаясь на пункт 6 дополнительного соглашения от 01.01.2011, согласно которому в случае изменения способа управления многоквартирным домом надлежит заключить дополнительное соглашение о замене стороны арендодателя с сохранением условий данного договора аренды, настаивает на обязании истца заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 15.07.2010 N 2.
В порядке статьи 262 АПК РФ истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит суд апелляционной инстанции оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ "СИБИРЬ", индивидуальный предприниматель Шарурамазанова Асият Юсуповна, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, отзыв на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя общества на основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "СеверПродСервис" поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.
Представитель ТСЖ "Семерочка" высказался согласно отзыву на жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения по настоящему делу.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Семерочка" создано решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 7 в микрорайоне 9 города Нефтеюганска (протокол от 19.12.2013 N 2).
В ходе проведения 18.06.2015 осмотра подвального помещения, находящегося по адресу: г. Нефтеюганск, 9 мкр., д. 7, занимаемого обществом "СеверПродТорг", комиссией истца установлено, что часть подвала через которую проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления, обслуживающие весь дом, не доступна (том 1 л.д. 13).
ТСЖ "Семерочка" 18.02.2015 в адрес ответчика направило предписание с требованием в срок до 28.02.2015 освободить нежилое помещение (том 1 л.д. 17).
В связи с неисполнением предписания, истец направил в адрес ответчика претензионное письмо от 10.06.2015 N 14 (том 1 л.д. 19).
Поскольку в добровольном порядке ответчик требования истца не исполнил, ТСЖ "Семерочка" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиком был представлен договор аренды от 15.07.2010 N 2.
В частности, ТСЖ "СИБИРЬ" (арендодатель) и обществом "СеверПродТорг" (арендатор) подписан договор аренды от 15.07.2010 N 2 (далее - договор, том 1 л.д. 126), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату часть нежилого помещения общей площадью 223,7 кв. м для организации розничной торговли. Помещение расположено по адресу: г. Нефтеюганск, 9 мкр., д. 7 (подвальное помещение).
Согласно пункту 1.2. договора срок действия аренды устанавливается с 20.06.2010 по 31.12.2010. В случае одностороннего отказа от исполнения обязательств заинтересованная сторона обязана письменно уведомить другую сторону не менее чем в 30-дневный срок. В случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении действия договора за 30-ть дней до окончания срока, договор считается пролонгированным на следующий год.
Дополнительным соглашением от 01.01.2011 стороны договора предусмотрели, что в случае изменения способа управления многоквартирным домом N 7 в 9 микрорайоне заключить дополнительное соглашение о замене стороны (арендодателя) с сохранением условий (текущего) данного договора аренды (том 1 л.д. 126-128).
По акту приема-передачи от 15.07.2010 ответчик принял имущество в аренду.
Уведомлением от 10.12.2015 N 44 (том 1 л.д. 150) истец уведомил ответчика о расторжении договора, предложив освободить помещение.
С учетом данных обстоятельств, истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ.
Сопроводительным письмом от 28.05.2014 (том 2 л.д. 26) ответчик направил в адрес истца дополнительное соглашение к договору, уточняющего арендодателя, устанавливающего размер арендной платы и т.д. (том 2 л.д. 27).
Поскольку истец уклоняется от заключения дополнительного соглашения, ответчик обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры со встречным иском.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно статье 289, пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 8 части 1 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, ТСЖ "СИБИРЬ" имело право сдавать помещения в аренду, выступая от имени собственников помещений многоквартирного дома.
Правоотношения сторон регулируются нормами раздела 3 части 1 (общие положения об обязательствах) и параграфов 1, 4 главы 34 (общие положения об аренде, аренда зданий, сооружений) Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
15.07.2010 ответчик принял помещение в аренду по акту (том 1 л.д. 129).
В соответствии с пунктом 1.2. договора срок аренды установлен по 31.12.2010.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В отсутствие возражений арендодателя относительно использования ответчиком имущества по окончании срока аренды, договор возобновил свое действия не неопределенный срок.
19.12.2013 создано ТСЖ "Семерочка".
Как разъяснено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Фактически арендодателем по договору являются собственники помещений многоквартирного дома.
Произошла лишь смена товариществ собственников жилья, то есть органов управления, уполномоченных представлять интересы собственников и выступать от их имени в различных отношениях, в том числе в гражданско-правовых.
С учетом Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" этого, суд считает возможным применить вышеуказанные положения пункта 23.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, при заключении договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Как уже указывалось, согласно пункту 1.2. в случае одностороннего отказа от исполнения обязательств заинтересованная сторона обязана письменно уведомить другую сторону не менее чем в 30-дневный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором.
В силу пункта 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как отмечено выше, уведомлением от 10.12.2015 N 44 (том 1 л.д. 150) истец уведомил ответчика о расторжении договора, предложив освободить помещение.
Уведомление получено ответчиком в тот же день.
Отклоняя довод ответчика о том, что уведомление подписано неуполномоченным лицом суд первой инстанции обоснованно учел, что, во-первых, данный документ исполнен на официальном бланке ТСЖ "Семерочка" и подписан Гайнулиной О.В., во-вторых, в соответствии с протоколом от 16.02.2015 N 3 собственники наделили Гайнулину О.В. представлять их интересы в государственных, судебных, исполнительных и иных органах, а также во всех учреждениях, связанных с выселением общества "СеверПродСервис" (том 1 л.д. 88).
При таких обстоятельствах, обоснованным является вывод суда о том, что воля собственников на расторжение с ответчиком договора выражена надлежащим образом.
Недобросовестности в действиях истца судом не усмотрено, поскольку заявляя отказ от договора он выражал волеизъявление собственников помещений многоквартирного дома.
На основании положений пункта 1.2. договора он является расторгнутым с 10.01.2016.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 2.9. договора ответчик обязался по окончании срока действия договора передать помещения арендодателю по акту приема-передачи, в освобожденном виде и в полной сохранности, не позднее 10 дней с момента расторжения договора.
Доказательств возврата помещения по окончании срока действия договора ответчик не представил.
Учитывая, что суд первой инстанции пришел к выводу о расторжении договора, то спорный объект подлежит возврату, а первоначальные исковые требования удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении встречных требований ответчика об обязании истца заключить дополнительное соглашение удовлетворению суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Доказательств существенного нарушения договора истцом ответчик не представил.
Действительно, в пункте 6 дополнительного соглашения от 01.01.2011 ответчик указал, что в случае изменения способа управления многоквартирным домом надлежит заключить дополнительное соглашение о замене стороны арендодателя с сохранением условий данного договора аренды.
Вместе с тем ТСЖ "Семерочка" данные обязательства на себя не принимало, так как в тот момент не являлось стороной договора.
Кроме того, по верному замечанию суда, способ управления многоквартирным домом изменен не был, сменилось лишь товарищество собственников жилья.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.
Таким образом, оснований для обязания истца заключить дополнительное соглашение не имеется, в связи с чем в удовлетворении встречного иска правомерно отказано.
Кроме того, ответчик не смог обосновать судам первой и апелляционной инстанций, каким образом удовлетворение встречного иска приведет к восстановлению его нарушенных прав. Не представляется возможным установить, как обжалуемое решение нарушает права подателя жалобы, учитывая, что договор в настоящее время расторгнут.
Вывод суда первой инстанции при решении вопроса о распределении судебных расходов, понесенных истцом и предъявленных ответчику к возмещению не является предметом апелляционного обжалования, поэтому в силу части 5 статьи 268 АПК РФ не подлежит переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
В целом доводы апелляционной жалобы заявлены без учета выводов суда первой инстанции по делу и направлены на их переоценку, оснований для которой, суд апелляционной инстанции в силу статей 268, 270 АПК РФ не имеет.
С учетом изложенного, исходя из предусмотренных статьей 2 АПК РФ задач судопроизводства, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 марта 2016 года по делу N А75-12970/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2016 N 08АП-5540/2016 ПО ДЕЛУ N А75-12970/2015
Требование: Об обязании освободить занимаемое подвальное помещение, с вывозом своего имущества и передачей ключей от своего помещения.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2016 г. N 08АП-5540/2016
Дело N А75-12970/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Грязниковой А.С., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Матвеевой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5540/2016) общества с ограниченной ответственностью "СеверПродСервис" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 марта 2016 года по делу N А75-12970/2015 (судья Сердюков П.А.), принятое по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Семерочка" (ОГРН 1148619000023, ИНН 8604056716) к обществу с ограниченной ответственностью "СеверПродСервис" (ОГРН 1068604020770, ИНН 8604037897) об обязании освободить имущество,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СеверПродСервис" к товариществу собственников жилья "Семерочка" об обязании заключить дополнительное соглашение,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: товарищество собственников жилья "СИБИРЬ" (ОГРН 1068604024060), индивидуальный предприниматель Шарурамазанова Асият Юсуповна (ОГРНИП 314861902700053),
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "СеверПродСервис" - Шмидта С.В. (паспорт, директор, выписка из ЕГРЮЛ (том 1 л.д. 96));
- от товарищества собственников жилья "Семерочка" - Костеницкого Р.В. (паспорт, доверенность);
- от товарищества собственников жилья "СИБИРЬ" - представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от индивидуального предпринимателя Шарурамазановой Асият Юсуповны - представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- установил:
товарищество собственников жилья "Семерочка" (далее - истец, ТСЖ "Семерочка") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СеверПродСервис" (далее - ответчик, общество, ООО "СеверПродСервис") об обязании освободить занимаемое подвальное помещение, общей площадью 223,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Нефтеюганск, 9 мкр., д. 7, с вывозом своего имущества и передачей ключей от своего помещения.
Исковые требования со ссылкой на статьи 307, 309, 310, 395, 425, 539, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по возврату подвального помещения после прекращения договора аренды.
Определением суда от 30.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "СИБИРЬ" (далее - ТСЖ "СИБИРЬ", третье лицо).
ООО "СеверПродСервис", воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 АПК РФ, обратилось со встречными исковыми требованиями к ТСЖ "Семерочка" об обязании истца заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 15.07.2010 N 2 с указанием арендодателя - товарищество собственников жилья "Семерочка", а также реквизитов арендодателя для внесения арендной платы.
Решением от 10.03.2016 по делу N А75-12970/2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования ТСЖ "Семерочка" удовлетворил, обязав ООО "СеверПродСервис" в течение 20 рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи ТСЖ "Семерочка" часть нежилого помещения (подвальное помещение) общей площадью 223,7 кв. м, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 9 микрорайон, дом 7.
С ООО "СеверПродСервис" в пользу ТСЖ "Семерочка" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.
Заявление ТСЖ "Семерочка" о взыскании судебных издержек судом удовлетворено частично. С ООО "СеверПродСервис" в пользу ТСЖ "Семерочка" взысканы судебные издержки в размере 40 000 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части заявления судом отказано.
В удовлетворении встречного иска ООО "СеверПродСервис" суд отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СеверПродСервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска, встречный иск - удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "СеверПродСервис" приводит следующие доводы: уведомление от 10.12.2015 N 44 о расторжении договора со подписано неуполномоченным лицом, поскольку по состоянию на 10.12.2015 председателем ТСЖ "Семерочка" являлась Камалтдинова; ссылаясь на пункт 6 дополнительного соглашения от 01.01.2011, согласно которому в случае изменения способа управления многоквартирным домом надлежит заключить дополнительное соглашение о замене стороны арендодателя с сохранением условий данного договора аренды, настаивает на обязании истца заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 15.07.2010 N 2.
В порядке статьи 262 АПК РФ истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит суд апелляционной инстанции оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ "СИБИРЬ", индивидуальный предприниматель Шарурамазанова Асият Юсуповна, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, отзыв на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя общества на основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "СеверПродСервис" поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.
Представитель ТСЖ "Семерочка" высказался согласно отзыву на жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения по настоящему делу.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Семерочка" создано решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 7 в микрорайоне 9 города Нефтеюганска (протокол от 19.12.2013 N 2).
В ходе проведения 18.06.2015 осмотра подвального помещения, находящегося по адресу: г. Нефтеюганск, 9 мкр., д. 7, занимаемого обществом "СеверПродТорг", комиссией истца установлено, что часть подвала через которую проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления, обслуживающие весь дом, не доступна (том 1 л.д. 13).
ТСЖ "Семерочка" 18.02.2015 в адрес ответчика направило предписание с требованием в срок до 28.02.2015 освободить нежилое помещение (том 1 л.д. 17).
В связи с неисполнением предписания, истец направил в адрес ответчика претензионное письмо от 10.06.2015 N 14 (том 1 л.д. 19).
Поскольку в добровольном порядке ответчик требования истца не исполнил, ТСЖ "Семерочка" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиком был представлен договор аренды от 15.07.2010 N 2.
В частности, ТСЖ "СИБИРЬ" (арендодатель) и обществом "СеверПродТорг" (арендатор) подписан договор аренды от 15.07.2010 N 2 (далее - договор, том 1 л.д. 126), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату часть нежилого помещения общей площадью 223,7 кв. м для организации розничной торговли. Помещение расположено по адресу: г. Нефтеюганск, 9 мкр., д. 7 (подвальное помещение).
Согласно пункту 1.2. договора срок действия аренды устанавливается с 20.06.2010 по 31.12.2010. В случае одностороннего отказа от исполнения обязательств заинтересованная сторона обязана письменно уведомить другую сторону не менее чем в 30-дневный срок. В случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении действия договора за 30-ть дней до окончания срока, договор считается пролонгированным на следующий год.
Дополнительным соглашением от 01.01.2011 стороны договора предусмотрели, что в случае изменения способа управления многоквартирным домом N 7 в 9 микрорайоне заключить дополнительное соглашение о замене стороны (арендодателя) с сохранением условий (текущего) данного договора аренды (том 1 л.д. 126-128).
По акту приема-передачи от 15.07.2010 ответчик принял имущество в аренду.
Уведомлением от 10.12.2015 N 44 (том 1 л.д. 150) истец уведомил ответчика о расторжении договора, предложив освободить помещение.
С учетом данных обстоятельств, истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ.
Сопроводительным письмом от 28.05.2014 (том 2 л.д. 26) ответчик направил в адрес истца дополнительное соглашение к договору, уточняющего арендодателя, устанавливающего размер арендной платы и т.д. (том 2 л.д. 27).
Поскольку истец уклоняется от заключения дополнительного соглашения, ответчик обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры со встречным иском.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно статье 289, пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 8 части 1 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, ТСЖ "СИБИРЬ" имело право сдавать помещения в аренду, выступая от имени собственников помещений многоквартирного дома.
Правоотношения сторон регулируются нормами раздела 3 части 1 (общие положения об обязательствах) и параграфов 1, 4 главы 34 (общие положения об аренде, аренда зданий, сооружений) Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
15.07.2010 ответчик принял помещение в аренду по акту (том 1 л.д. 129).
В соответствии с пунктом 1.2. договора срок аренды установлен по 31.12.2010.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В отсутствие возражений арендодателя относительно использования ответчиком имущества по окончании срока аренды, договор возобновил свое действия не неопределенный срок.
19.12.2013 создано ТСЖ "Семерочка".
Как разъяснено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Фактически арендодателем по договору являются собственники помещений многоквартирного дома.
Произошла лишь смена товариществ собственников жилья, то есть органов управления, уполномоченных представлять интересы собственников и выступать от их имени в различных отношениях, в том числе в гражданско-правовых.
С учетом Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" этого, суд считает возможным применить вышеуказанные положения пункта 23.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, при заключении договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Как уже указывалось, согласно пункту 1.2. в случае одностороннего отказа от исполнения обязательств заинтересованная сторона обязана письменно уведомить другую сторону не менее чем в 30-дневный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором.
В силу пункта 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как отмечено выше, уведомлением от 10.12.2015 N 44 (том 1 л.д. 150) истец уведомил ответчика о расторжении договора, предложив освободить помещение.
Уведомление получено ответчиком в тот же день.
Отклоняя довод ответчика о том, что уведомление подписано неуполномоченным лицом суд первой инстанции обоснованно учел, что, во-первых, данный документ исполнен на официальном бланке ТСЖ "Семерочка" и подписан Гайнулиной О.В., во-вторых, в соответствии с протоколом от 16.02.2015 N 3 собственники наделили Гайнулину О.В. представлять их интересы в государственных, судебных, исполнительных и иных органах, а также во всех учреждениях, связанных с выселением общества "СеверПродСервис" (том 1 л.д. 88).
При таких обстоятельствах, обоснованным является вывод суда о том, что воля собственников на расторжение с ответчиком договора выражена надлежащим образом.
Недобросовестности в действиях истца судом не усмотрено, поскольку заявляя отказ от договора он выражал волеизъявление собственников помещений многоквартирного дома.
На основании положений пункта 1.2. договора он является расторгнутым с 10.01.2016.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 2.9. договора ответчик обязался по окончании срока действия договора передать помещения арендодателю по акту приема-передачи, в освобожденном виде и в полной сохранности, не позднее 10 дней с момента расторжения договора.
Доказательств возврата помещения по окончании срока действия договора ответчик не представил.
Учитывая, что суд первой инстанции пришел к выводу о расторжении договора, то спорный объект подлежит возврату, а первоначальные исковые требования удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении встречных требований ответчика об обязании истца заключить дополнительное соглашение удовлетворению суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Доказательств существенного нарушения договора истцом ответчик не представил.
Действительно, в пункте 6 дополнительного соглашения от 01.01.2011 ответчик указал, что в случае изменения способа управления многоквартирным домом надлежит заключить дополнительное соглашение о замене стороны арендодателя с сохранением условий данного договора аренды.
Вместе с тем ТСЖ "Семерочка" данные обязательства на себя не принимало, так как в тот момент не являлось стороной договора.
Кроме того, по верному замечанию суда, способ управления многоквартирным домом изменен не был, сменилось лишь товарищество собственников жилья.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.
Таким образом, оснований для обязания истца заключить дополнительное соглашение не имеется, в связи с чем в удовлетворении встречного иска правомерно отказано.
Кроме того, ответчик не смог обосновать судам первой и апелляционной инстанций, каким образом удовлетворение встречного иска приведет к восстановлению его нарушенных прав. Не представляется возможным установить, как обжалуемое решение нарушает права подателя жалобы, учитывая, что договор в настоящее время расторгнут.
Вывод суда первой инстанции при решении вопроса о распределении судебных расходов, понесенных истцом и предъявленных ответчику к возмещению не является предметом апелляционного обжалования, поэтому в силу части 5 статьи 268 АПК РФ не подлежит переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
В целом доводы апелляционной жалобы заявлены без учета выводов суда первой инстанции по делу и направлены на их переоценку, оснований для которой, суд апелляционной инстанции в силу статей 268, 270 АПК РФ не имеет.
С учетом изложенного, исходя из предусмотренных статьей 2 АПК РФ задач судопроизводства, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 марта 2016 года по делу N А75-12970/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Д.Г.РОЖКОВ
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)