Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Власовой О.Г.,
судей Масальской Н.Г., Назаровой В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой С.Н.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Свердловское экспертное конструкторское бюро",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 июля 2017 года,
принятое судьей Пшеничниковой И.В.
по делу N А60-19656/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью "Свердловское экспертное конструкторское бюро" (ОГРН 1169658001040, ИНН 6678067691)
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройконтинент" (ОГРН 1086658031734, ИНН 6658328987)
об истребовании оборудования, документации и ключей от мест общего пользования,
общество с ограниченной ответственностью "Свердловское экспертное конструкторское бюро" (далее - истец, ООО "СЭКБ") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройконтинент" (далее - ответчик, ООО "Стройконтинент") о признании незаконным бездействия ответчика, выразившегося в неисполнении требования истца о передаче оборудования и документации, необходимых для обслуживания и эксплуатации здания, ключей от мест общего пользования; об обязании ответчика передать истцу в срок не позднее 25.07.2017:
- - ключи от мест общего пользования и от подвальных помещений здания;
- - оборудование и всю техническую документацию, необходимую для обслуживания и эксплуатации здания, в том числе:
- технический паспорт здания,
- паспорта всех общедомовых приборов Узла контроля учета тепла (УКУТ),
- паспорта всех общедомовых приборов учета холодного водоснабжения (ХВС) и горячего водоснабжения (ГВС),
- акт разграничения балансовой принадлежности общедомовых сетей и эксплуатационной ответственности сторон ХВС, ГВС и водоотведения,
- - акт ввода (повторного ввода) в эксплуатацию УКУТ в отопительный период на 2016-2017 годы;
- - акт разграничения балансовой принадлежности общедомовых электрических сетей и эксплуатационной ответственности сторон,
- технические условия (электроснабжение),
- схему вводного устройства (электроснабжение),
- протокол лабораторных испытаний общедомовых энергопринимающих устройств,
- проект, паспорта и другую документацию на систему очистки воздуха вентиляции и кондиционирования здания,
- кадастровый паспорт земельного участка здания,
- акты проведения регламентных работ по планово-предупредительному ремонту (ППР) и ПРР на инженерных коммуникациях ХВС, ГВС, водоотведения (канализации), включая коллекторы,
- акты проведения регламентных работ по ППР и ПРР энергопринимающих устройств здания,
- все акты надзорных органов, регулирующих деятельность по эксплуатации и управлению здания,
- проект, паспорта и другую документацию на систему пожарной сигнализации и пожаротушения здания.
Кроме того, истец просил взыскать с ответчика неустойку на основании статей 308.3, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в размере 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта до момента его фактического исполнения.
В судебном заседании 17 июля 2017 года истец изменил предмет исковых требований, просил установить срок для исполнения обязанности ответчиком - 30 календарных дней. Изменение предмета иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2017 (резолютивная часть решения объявлена 17.07.2017, судья Пшеничникова И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, полагая, что судом неверно применены нормы материального права и неправильно установлены фактические обстоятельства дела, обратился с апелляционной жалобой.
ООО "СЭКБ" со ссылкой на пункт 1 статьи 6 ГК РФ, позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), указывает на то, что собственники помещений здания, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 120 "Б", приняли решение о прекращении договора управления с ответчиком, в связи с чем с 01.01.2017 управляющей компанией в отношении данного здания является истец. Вывод суда об отсутствии у ООО "СЭКБ" статуса управляющей компании не соответствует вышеизложенным нормам права.
Истец полагает, что обжалуемое решение лишает юридической силы законное и никем не оспоренное решение собственников помещений об избрании ООО "СЭКБ" в качестве управляющей компании, чем нарушает право собственников на выбор управляющей компании.
По мнению апеллянта, для того, чтобы определить действительную волю собственников помещений спорного здания на избрание управляющей организации, их следует привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Истец указывает на то, что отсутствие у него технической документации на здание и инженерное оборудование, ключей от мест общего пользования, лишает его возможности приступить к управлению зданием и оказывать коммунальные и эксплуатационные услуги.
Апеллянт считает, что судом первой инстанции нарушены принципы равноправия и состязательности сторон, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчик наличие у него ключей от мест общего пользования не отрицал, право истца на управление зданием не оспаривал, просил лишь снизить размер неустойки, однако суд отказал в удовлетворении исковых требований полностью.
Также ООО "СЭКБ" ссылается на недобросовестное поведение ООО "Стройконтинент", которое выступая в качестве управляющей компании, выставляло счета на оплату, содержащие завышенные суммы на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг. Также счета были оформлены с грубим арифметическими и техническими ошибками. Кроме того, ответчик незаконно отключил электроэнергию в ряде помещений. В настоящий момент ООО "Стройконтинент" препятствует истцу в заключении договоров с ресурсоснабжающей организациями.
По мнению истца, обжалуемое решение нарушает права собственников и противоречит сложившейся судебной практике.
Истец просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2017 отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.
Ответчик направил в суд письменный отзыв, в котором выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что собственники помещений, расположенных в спорном нежилом здании, свое право на расторжение договора управления с ООО "Стройконтинент" не реализовали, поскольку такого решения общее собрание собственников не принимало, о расторжении договора управления ответчика не уведомляло.
Ответчик решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ. В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей участников процесса.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений офисного здания по адресу г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 120 "Б" от 25.06.2016 N 1/25-03-16 собственниками помещений в качестве управляющей организации выбрано ООО "Стройконтинент" (л.д. 19).
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 120 "Б" (протокол от 06.12.2016 N 1/06-12-16) собственники помещения выбрали в качестве управляющей организации ООО "СЭКБ". Также данным решением общего собрания утвержден текст договора с вновь избранной управляющей организацией, цены на техническое обслуживание, уборку прилегающей территории, уборку и обслуживание мест общего пользования здания. Кроме того, протокол содержит решение собственников здания поручить ООО "СЭКБ" перезаключить договоры на коммунально-эксплуатационные услуги с собственниками помещений, а также истребовать у ООО "Стройконтинент" и третьих лиц оборудование, техническую документацию, ключи от мест общего пользования, связанные с эксплуатацией здания.
Истец для выполнения обязанностей управляющей организации обратился к поставщикам коммунальных ресурсов ПАО "Т Плюс", МУП "Водоканал", АО "Екатеринбургэнергосбыт" с предложением о заключении договоров поставки коммунальных ресурсов в здание.
Поставщики коммунальных ресурсов со ссылкой на отсутствие у истца необходимых документов, предусмотренных правилами поставки соответствующих видов коммунальных ресурсов, а также на то, что договоры поставки коммунальных ресурсов с ответчиком не расторгнуты, отказались заключить с ООО "СЭКБ" договоры.
В связи с указанными обстоятельствами часть собственников помещений в здании, а также ООО "СЭКБ", обратились в Свердловское УФАС заявлением о возбуждении дела о нарушении АО "Екатеринбургэнергосбыт" антимонопольного законодательства и о выдаче ему предписания о заключении договора с ООО "СЭКБ".
Свердловское УФАС в удовлетворении требований отказало, сославшись, в том числе, на наличие между истцом и ответчиком спора о праве на управление зданием.
До настоящего времени оборудование и документация, необходимые для обслуживания и эксплуатации здания, ключи от мест общего пользования ответчиком истцу не переданы. Истец полагает, что данные действия не позволяют ему исполнять возложенные на него общим собранием обязанности управляющей организации, что нарушает его права, и права собственников помещений в здании.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на недоказанность истцом как факта расторжения договора управления с ООО "Стройконтинент", так и факта заключения договора управления с ООО "СЭКБ". Кроме того, суд пришел к выводу о том, что истцом избран неверный способ защиты, поскольку при рассматриваемых обстоятельствах удовлетворение судом заявленных требований и обязание ответчика передать спорную документацию не приведет к восстановлению прав истца, не приступившего к управлению зданием.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которым отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в связи с чем к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям, связанным с управлением недвижимым имуществом, подлежат применению нормы ЖК РФ (в том числе статей 161, 162 ЖК РФ).
Применение к спорным правоотношениям жилищного законодательства не противоречит закону и возможно в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ, что также нашло свое отражение в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Статьей 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом управляющей организацией.
В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников (статьи 209, 291 ГК РФ, часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Часть 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
В рассматриваемом случае доказательств реализации собственниками помещений спорного здания своих полномочий по расторжению договора с ООО "Стройконтинент" не представлено. Каких-либо документов, свидетельствующих о принятии общим собранием собственников помещений решения о расторжении договора управления с ответчиком, доказательств направления ответчику собственниками помещений уведомления о расторжении договора управления в материалах дела не имеется.
Кроме того, отсутствуют доказательства того, что собственники помещений реализовали свое право на выбор управляющей организации путем заключения договора управления с ООО "СЭКБ".
Как верно указал суд первой инстанции, предусмотренный ЖК РФ договор, подлежащий заключению между собственниками жилых помещений и управляющей организацией, не влечет возникновения права управления многоквартирным домом вне соответствующих договорных отношений. Иными словами, договорные отношения между собственниками и управляющей компанией не могут возникнуть иначе, как из договора управления многоквартирным домом, или в данном случае - административно-торговым зданием.
Именно отсутствие перечисленных доказательств и послужило основанием для отказа истцу со стороны ресурсоснабжающих организаций (МУП "Водоканал", АО "Екатеринбургэнергосбыт") в заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами (л.д. 31, 33).
Суд первой инстанции в ходе судебного разбирательства установил, что фактическая смена организации, управляющей административно-торговым зданием с кадастровым номером 66:41:0505001:283, расположенным по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 120 "Б", не произведена, до настоящего времени управление спорным зданием осуществляет ответчик. Указанное обстоятельство истцом не оспаривается.
Ссылка апеллянта на недобросовестное поведение ответчика, при отсутствии доказательств реализации собственниками помещений прав на прекращение договора управления, заключенного с ответчиком, и на заключение договора с истцом, апелляционной коллегией признается недоказанной.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
Довод заявителя жалобы о том, что для установления действительной воли собственников помещений здания на смену управляющей компании, данных собственников следовало привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не может быть принят, поскольку воля собственников помещений на смену управляющей компании может быть реализована в установленном действующим гражданским и жилищным законодательством порядке. Высказывание собственниками помещений мнения по названному вопросу не может заменить установленный порядок.
В рассматриваемом случае, собственники фактически не реализовали право на смену управляющей организации в установленном порядке, следовательно, оснований для утверждения о том, что обжалуемое решение затрагивает их права и обязанности по отношению к одной из сторон спора (часть 1 статьи 51 АПК РФ), не имеется.
Поскольку требования истца об обязании ответчика передать ключи от мест общего пользования и от подвальных помещений здания, оборудование и всю техническую документацию, необходимую для обслуживания и эксплуатации здания, признаны судом необоснованными, оснований для удовлетворения требования о взыскании денежной суммы на случай неисполнения судебного акта, определяемой статей 308.3, 333 ГК РФ, расходов на оплату услуг представителя, также не имеется.
Все доводы истца были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, решение суда от 24.07.2017 является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба истца ООО "СЭКБ" удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя в силу статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 июля 2017 года по делу N А60-19656/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2017 N 17АП-13629/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-19656/2017
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2017 г. N 17АП-13629/2017-ГК
Дело N А60-19656/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Власовой О.Г.,
судей Масальской Н.Г., Назаровой В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой С.Н.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Свердловское экспертное конструкторское бюро",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 июля 2017 года,
принятое судьей Пшеничниковой И.В.
по делу N А60-19656/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью "Свердловское экспертное конструкторское бюро" (ОГРН 1169658001040, ИНН 6678067691)
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройконтинент" (ОГРН 1086658031734, ИНН 6658328987)
об истребовании оборудования, документации и ключей от мест общего пользования,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Свердловское экспертное конструкторское бюро" (далее - истец, ООО "СЭКБ") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройконтинент" (далее - ответчик, ООО "Стройконтинент") о признании незаконным бездействия ответчика, выразившегося в неисполнении требования истца о передаче оборудования и документации, необходимых для обслуживания и эксплуатации здания, ключей от мест общего пользования; об обязании ответчика передать истцу в срок не позднее 25.07.2017:
- - ключи от мест общего пользования и от подвальных помещений здания;
- - оборудование и всю техническую документацию, необходимую для обслуживания и эксплуатации здания, в том числе:
- технический паспорт здания,
- паспорта всех общедомовых приборов Узла контроля учета тепла (УКУТ),
- паспорта всех общедомовых приборов учета холодного водоснабжения (ХВС) и горячего водоснабжения (ГВС),
- акт разграничения балансовой принадлежности общедомовых сетей и эксплуатационной ответственности сторон ХВС, ГВС и водоотведения,
- - акт ввода (повторного ввода) в эксплуатацию УКУТ в отопительный период на 2016-2017 годы;
- - акт разграничения балансовой принадлежности общедомовых электрических сетей и эксплуатационной ответственности сторон,
- технические условия (электроснабжение),
- схему вводного устройства (электроснабжение),
- протокол лабораторных испытаний общедомовых энергопринимающих устройств,
- проект, паспорта и другую документацию на систему очистки воздуха вентиляции и кондиционирования здания,
- кадастровый паспорт земельного участка здания,
- акты проведения регламентных работ по планово-предупредительному ремонту (ППР) и ПРР на инженерных коммуникациях ХВС, ГВС, водоотведения (канализации), включая коллекторы,
- акты проведения регламентных работ по ППР и ПРР энергопринимающих устройств здания,
- все акты надзорных органов, регулирующих деятельность по эксплуатации и управлению здания,
- проект, паспорта и другую документацию на систему пожарной сигнализации и пожаротушения здания.
Кроме того, истец просил взыскать с ответчика неустойку на основании статей 308.3, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в размере 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта до момента его фактического исполнения.
В судебном заседании 17 июля 2017 года истец изменил предмет исковых требований, просил установить срок для исполнения обязанности ответчиком - 30 календарных дней. Изменение предмета иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2017 (резолютивная часть решения объявлена 17.07.2017, судья Пшеничникова И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, полагая, что судом неверно применены нормы материального права и неправильно установлены фактические обстоятельства дела, обратился с апелляционной жалобой.
ООО "СЭКБ" со ссылкой на пункт 1 статьи 6 ГК РФ, позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), указывает на то, что собственники помещений здания, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 120 "Б", приняли решение о прекращении договора управления с ответчиком, в связи с чем с 01.01.2017 управляющей компанией в отношении данного здания является истец. Вывод суда об отсутствии у ООО "СЭКБ" статуса управляющей компании не соответствует вышеизложенным нормам права.
Истец полагает, что обжалуемое решение лишает юридической силы законное и никем не оспоренное решение собственников помещений об избрании ООО "СЭКБ" в качестве управляющей компании, чем нарушает право собственников на выбор управляющей компании.
По мнению апеллянта, для того, чтобы определить действительную волю собственников помещений спорного здания на избрание управляющей организации, их следует привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Истец указывает на то, что отсутствие у него технической документации на здание и инженерное оборудование, ключей от мест общего пользования, лишает его возможности приступить к управлению зданием и оказывать коммунальные и эксплуатационные услуги.
Апеллянт считает, что судом первой инстанции нарушены принципы равноправия и состязательности сторон, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчик наличие у него ключей от мест общего пользования не отрицал, право истца на управление зданием не оспаривал, просил лишь снизить размер неустойки, однако суд отказал в удовлетворении исковых требований полностью.
Также ООО "СЭКБ" ссылается на недобросовестное поведение ООО "Стройконтинент", которое выступая в качестве управляющей компании, выставляло счета на оплату, содержащие завышенные суммы на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг. Также счета были оформлены с грубим арифметическими и техническими ошибками. Кроме того, ответчик незаконно отключил электроэнергию в ряде помещений. В настоящий момент ООО "Стройконтинент" препятствует истцу в заключении договоров с ресурсоснабжающей организациями.
По мнению истца, обжалуемое решение нарушает права собственников и противоречит сложившейся судебной практике.
Истец просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2017 отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.
Ответчик направил в суд письменный отзыв, в котором выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что собственники помещений, расположенных в спорном нежилом здании, свое право на расторжение договора управления с ООО "Стройконтинент" не реализовали, поскольку такого решения общее собрание собственников не принимало, о расторжении договора управления ответчика не уведомляло.
Ответчик решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ. В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей участников процесса.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений офисного здания по адресу г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 120 "Б" от 25.06.2016 N 1/25-03-16 собственниками помещений в качестве управляющей организации выбрано ООО "Стройконтинент" (л.д. 19).
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 120 "Б" (протокол от 06.12.2016 N 1/06-12-16) собственники помещения выбрали в качестве управляющей организации ООО "СЭКБ". Также данным решением общего собрания утвержден текст договора с вновь избранной управляющей организацией, цены на техническое обслуживание, уборку прилегающей территории, уборку и обслуживание мест общего пользования здания. Кроме того, протокол содержит решение собственников здания поручить ООО "СЭКБ" перезаключить договоры на коммунально-эксплуатационные услуги с собственниками помещений, а также истребовать у ООО "Стройконтинент" и третьих лиц оборудование, техническую документацию, ключи от мест общего пользования, связанные с эксплуатацией здания.
Истец для выполнения обязанностей управляющей организации обратился к поставщикам коммунальных ресурсов ПАО "Т Плюс", МУП "Водоканал", АО "Екатеринбургэнергосбыт" с предложением о заключении договоров поставки коммунальных ресурсов в здание.
Поставщики коммунальных ресурсов со ссылкой на отсутствие у истца необходимых документов, предусмотренных правилами поставки соответствующих видов коммунальных ресурсов, а также на то, что договоры поставки коммунальных ресурсов с ответчиком не расторгнуты, отказались заключить с ООО "СЭКБ" договоры.
В связи с указанными обстоятельствами часть собственников помещений в здании, а также ООО "СЭКБ", обратились в Свердловское УФАС заявлением о возбуждении дела о нарушении АО "Екатеринбургэнергосбыт" антимонопольного законодательства и о выдаче ему предписания о заключении договора с ООО "СЭКБ".
Свердловское УФАС в удовлетворении требований отказало, сославшись, в том числе, на наличие между истцом и ответчиком спора о праве на управление зданием.
До настоящего времени оборудование и документация, необходимые для обслуживания и эксплуатации здания, ключи от мест общего пользования ответчиком истцу не переданы. Истец полагает, что данные действия не позволяют ему исполнять возложенные на него общим собранием обязанности управляющей организации, что нарушает его права, и права собственников помещений в здании.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на недоказанность истцом как факта расторжения договора управления с ООО "Стройконтинент", так и факта заключения договора управления с ООО "СЭКБ". Кроме того, суд пришел к выводу о том, что истцом избран неверный способ защиты, поскольку при рассматриваемых обстоятельствах удовлетворение судом заявленных требований и обязание ответчика передать спорную документацию не приведет к восстановлению прав истца, не приступившего к управлению зданием.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которым отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в связи с чем к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям, связанным с управлением недвижимым имуществом, подлежат применению нормы ЖК РФ (в том числе статей 161, 162 ЖК РФ).
Применение к спорным правоотношениям жилищного законодательства не противоречит закону и возможно в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ, что также нашло свое отражение в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Статьей 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом управляющей организацией.
В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников (статьи 209, 291 ГК РФ, часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Часть 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
В рассматриваемом случае доказательств реализации собственниками помещений спорного здания своих полномочий по расторжению договора с ООО "Стройконтинент" не представлено. Каких-либо документов, свидетельствующих о принятии общим собранием собственников помещений решения о расторжении договора управления с ответчиком, доказательств направления ответчику собственниками помещений уведомления о расторжении договора управления в материалах дела не имеется.
Кроме того, отсутствуют доказательства того, что собственники помещений реализовали свое право на выбор управляющей организации путем заключения договора управления с ООО "СЭКБ".
Как верно указал суд первой инстанции, предусмотренный ЖК РФ договор, подлежащий заключению между собственниками жилых помещений и управляющей организацией, не влечет возникновения права управления многоквартирным домом вне соответствующих договорных отношений. Иными словами, договорные отношения между собственниками и управляющей компанией не могут возникнуть иначе, как из договора управления многоквартирным домом, или в данном случае - административно-торговым зданием.
Именно отсутствие перечисленных доказательств и послужило основанием для отказа истцу со стороны ресурсоснабжающих организаций (МУП "Водоканал", АО "Екатеринбургэнергосбыт") в заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами (л.д. 31, 33).
Суд первой инстанции в ходе судебного разбирательства установил, что фактическая смена организации, управляющей административно-торговым зданием с кадастровым номером 66:41:0505001:283, расположенным по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 120 "Б", не произведена, до настоящего времени управление спорным зданием осуществляет ответчик. Указанное обстоятельство истцом не оспаривается.
Ссылка апеллянта на недобросовестное поведение ответчика, при отсутствии доказательств реализации собственниками помещений прав на прекращение договора управления, заключенного с ответчиком, и на заключение договора с истцом, апелляционной коллегией признается недоказанной.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
Довод заявителя жалобы о том, что для установления действительной воли собственников помещений здания на смену управляющей компании, данных собственников следовало привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не может быть принят, поскольку воля собственников помещений на смену управляющей компании может быть реализована в установленном действующим гражданским и жилищным законодательством порядке. Высказывание собственниками помещений мнения по названному вопросу не может заменить установленный порядок.
В рассматриваемом случае, собственники фактически не реализовали право на смену управляющей организации в установленном порядке, следовательно, оснований для утверждения о том, что обжалуемое решение затрагивает их права и обязанности по отношению к одной из сторон спора (часть 1 статьи 51 АПК РФ), не имеется.
Поскольку требования истца об обязании ответчика передать ключи от мест общего пользования и от подвальных помещений здания, оборудование и всю техническую документацию, необходимую для обслуживания и эксплуатации здания, признаны судом необоснованными, оснований для удовлетворения требования о взыскании денежной суммы на случай неисполнения судебного акта, определяемой статей 308.3, 333 ГК РФ, расходов на оплату услуг представителя, также не имеется.
Все доводы истца были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, решение суда от 24.07.2017 является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба истца ООО "СЭКБ" удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя в силу статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 июля 2017 года по делу N А60-19656/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Г.ВЛАСОВА
О.Г.ВЛАСОВА
Судьи
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
В.Ю.НАЗАРОВА
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
В.Ю.НАЗАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)