Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Лукьяновой М.В., судей Деевой Г.А., Ширяевой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Спириной О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление коммунального хозяйства районная эксплуатационная служба N 3" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.05.2017 по делу N А47-9418/2016 (судья Евдокимова Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Администрации. муниципального образования город Новотроицк - Дустаев Б.М. (доверенность от 28.12.2016, паспорт);
- Администрация муниципального образования город Новотроицк (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управление коммунального хозяйства районная эксплуатационная служба N 3" (далее - ответчик, ООО УКХ РЭУ N 3N, податель жалобы) о понуждении устранить недостатки по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области, Общество с ограниченной ответственностью "Городское коммунальное хозяйство-1".
Решением суда первой инстанции от 19.05.2017 (резолютивная часть от 02.05.2017) исковые требования удовлетворены,
Решением от 28.12.2016 (резолютивная часть оглашена 22.12.2016) суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, обязав Общество с ограниченной ответственностью "Управление коммунального хозяйства районная эксплуатационная служба N 3" в течение 30 календарных дней с даты вступления решения в законную силу устранить недостатки по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 14А по ул. Губина г. Новотроицк, а именно:
- -устранить неисправность окон лестничных клеток - отслоение и разрушение окраски оконных коробок (неисправность окрасочного слоя оконных рам с внешней стороны: подъезд N 1 (4, 5 этажи), подъезд N 2 (3, 4, 5 этажи), подъезд N 5 (2, 3, 4 этажи), подъезд N 6 (2, 3, 4, 5 этажи), местами зазоры повышенной ширины в притворах оконных переплетов (подъезды N 1, 2, 5, 6);
- -устранить неисправность ступеней лестниц в подъездах N. 1, 2, 4, 6 (местами отслоение бетонного слоя);
- - устранить неисправность почтовых шкафов (местами деформация металлических конструкций) - подъезды N 1, 5;
- - устранить неисправность сетей электроснабжения - местами отсутствие крепления электропроводов (подъезд N 3 (1, 2 этажи), подъезд N 4 (1, 5 этажи), подъезд N 5 (1, 2 этажи), подъезд N 6 (1-5 этажи);
- - устранить неисправность кровельного покрытия - местами вздутия, трещины (кв. 54, 87, 88, 108);
- - устранить неисправность системы водоотвода - местами повреждение свесов, отсутствие (л/клетка подъезд N 5 со стороны дворового фасада, подъезд N 1 со стороны главного фасада);
- - устранить неисправность сопряжения кровельного покрытия с выступающими над крышами устройствами - вентиляционными шахтами (кв. 19,107,108);
- - устранить неисправность асфальтового покрытия проезда со стороны дворового фасада (местами просадки, выбоины).
Ответчик с решением не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к следующему.
По мнению апеллянта, при вынесении оспариваемого решения судом первой инстанции не приняты во внимание условия заключенного договора управления от 01.05.2015, согласно условиям которого услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, не предусмотренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме" и настоящим договором, не являются предметом договора.
Спорные работы, выходят за пределы согласованных сторонами в договоре управления, в связи с чем оснований для обязания ответчика к их выполнению не имеется.
Проверив законность и обоснованность решения в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, между собственниками жилых помещений дома N 14 А по ул. Губина г. Новотроицка и ООО "УКХ РЭС N 3" был заключен договор управления многоквартирным домом от 05.05.2015 г. (т. 1, л.д. 8-16).
Администрация муниципального образования город Новотроицк является собственником квартир N 8 и N 88 вышеуказанного многоквартирного дома, что подтверждается Выписками из реестра муниципального имущества (т. 1, л.д. 28, оборотная сторона).
Согласно условиям названного договора ООО "УКХ РЭС N 3" обязано оказывать услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства РФ.
Согласно п. 8.1 договор заключен на 1 (один) год, в связи с чем срок действия договора истек 05.05.2016.
В нарушение условий договора управления многоквартирным домом ответчик ненадлежащим образом исполнял возложенные обязательства, что подтверждается проверкой Государственной жилищной инспекцией Оренбургской области, которая выявила следующие нарушения:
- - неисправность окон лестничных клеток и дверей (в тамбуре) в подъездах N 1,2,3,4,5,6 - отслоение и разрушение окраски оконных коробок, зазоры повышенной ширины в притворах оконных переплетов (подъезды N 1,2,5,6), повреждение полов лестничных клеток в подъездах N 1,2,3,4,5,6 (местами повреждение защитного бетонного слоя), неисправность ступеней лестниц в подъездах N 1,2,3,4,5,6 (местами отслоение бетонного слоя), неисправность почтовых шкафов (местами деформация металлических конструкций и отсутствие дверок), что подтверждается актом проверки Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 06.07.2016 N А -2603 исполнения предписания от 27.11.2015 N ПР - 4316/2;
- -неисправность сетей электроснабжения, освещения в подъездах (N 1,2,3,4,5,6) - местами наличие скруток, отсутствуют крепления электропроводов, что подтверждается актом проверки Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 06.07.2016 N А -2604 исполнения предписания от 15.12.2015 N ПР - 4543;
- -не обеспечено предотвращение сырости и замачивания грунтов подвалов, не осушили подвальное помещение подъезда N 6, что подтверждается актом проверки Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 06.06.2016 N А - 2605 исполнения предписания от 05.05.2016 N ПР- 1640;
- -неисправность кровельного покрытия - местами вздутия, трещины (кв. 54,87,88,108), что подтверждается предписанием Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 05.05.2016 N ПР - 1640/1;
- -неисправность асфальтового покрытия проезда со стороны дворового фасада (местами просадки, выбоины) и тепловой изоляции трубопроводов системы горячего водоснабжения в подвальном помещении, что подтверждается предписанием Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 05.05.2016 N ПР - 1640/2.
Истцом в адрес ответчика была направлена заказным письмом с уведомлением претензия от 29.07.2016 N 01-01-09-3707 (т. 1, л.д. 25) о добровольном исполнении условий договора управления в течение 30-ти календарных дней с момента получения претензии. Претензия получена ответчиком 11.08.2016 г., что подтверждается почтовым уведомлением (т. 1, л.д. 26).
Претензию Ответчик оставил без удовлетворения, указав в ответе N 01/04-03/693 от 05.09.2016 г., что обязательства по договору прекращены в связи с истечением срока действия договора в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ.
Отсутствие добровольного исполнения обязательств послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком недостатки свидетельствуют о нарушении прав собственников на благоприятные условия проживания, которые должны были быть обеспечены ответчиком в рамках договора управления.
Выводы суда первой инстанции являются правильными.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
На основании ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 названного Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 данного Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, утвердившим Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491),а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству, жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - правила N 170).
В соответствии с подп. "б" п. 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются крыши. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подп. "а", "б", "г" п. 10 Правил N 491). Пунктом 11 Правил N 491 содержание общего имущества включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 данных Правил N 491 ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (подп. "а"); текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подп. "а" - "д" п. 2 данных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подп. "з").
Согласно п. 3.2.1 Правил N 170 содержание лестничных клеток может включать в себя: техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования); капитальный ремонт в составе капитального или выборочного ремонта зданий и другое.
Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9 Правил N 170).
В силу п. 4.6.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда обязана обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; проектную высоту вентиляционных устройств; чистоту чердачных помещений и освещенность; достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна, в том числе, обеспечить исправное состояние оголовков дымовых и вентиляционных каналов и отсутствие деревьев, создающих зону ветрового подпора. Работы по устранению дефектов строительного характера, а также нарушений тяги каналов, выявленных при профилактических осмотрах (ревизиях), а также отделочные работы после монтажа или ремонта внутренних устройств газоснабжения должны выполняться организацией по обслуживанию жилищного фонда (п. 5.5.6 Правил N 170).
Ссылки ответчика на ограничение объема его ответственности условием договора управления, предусматривающим применение Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 не могут быть признаны обоснованными.
Правительство Российской Федерации в постановлении от 03.04.2013 N 290 утвердило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В то же время, ограничение объема обязательств управляющей организации только теми видами работ, которые указаны в Постановлении N 290 от 03.04.2013, не освобождает ответчика от осуществления всего комплекса услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Доводы относительно того, что спорные работы относятся к капитальному ремонту, документально не обоснованы, в связи с чем подлежат отклонению.
Доводы об окончании срока действия договора управления не могут быть положены в основу отмены оспариваемого решения.
Согласно ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Судом первой инстанции верно установлено, что в договоре управления многоквартирным домом от 05.05.2015 указанное условие отсутствует.
В силу п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В этой связи истечение срока действия договора не является фактором, освобождающим ответчика от устранения допущенных им нарушений.
Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего выполнения ответчиком работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, у ответчика отсутствуют правовые основания для уклонения от устранения допущенных им недостатков..
При указанных обстоятельствах, оспариваемое решение принято судом первой инстанции в соответствии с нормами действующего законодательства.
Доводы подателя жалобы не опровергают выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм права и подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в настоящем постановлении.
С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на его счет.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19 мая 2017 г. по делу N А47-9418/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление коммунального хозяйства районная эксплуатационная служба N 3" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.08.2017 N 18АП-8079/2017 ПО ДЕЛУ N А47-9418/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2017 г. N 18АП-8079/2017
Дело N А47-9418/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Лукьяновой М.В., судей Деевой Г.А., Ширяевой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Спириной О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление коммунального хозяйства районная эксплуатационная служба N 3" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.05.2017 по делу N А47-9418/2016 (судья Евдокимова Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Администрации. муниципального образования город Новотроицк - Дустаев Б.М. (доверенность от 28.12.2016, паспорт);
- Администрация муниципального образования город Новотроицк (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управление коммунального хозяйства районная эксплуатационная служба N 3" (далее - ответчик, ООО УКХ РЭУ N 3N, податель жалобы) о понуждении устранить недостатки по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области, Общество с ограниченной ответственностью "Городское коммунальное хозяйство-1".
Решением суда первой инстанции от 19.05.2017 (резолютивная часть от 02.05.2017) исковые требования удовлетворены,
Решением от 28.12.2016 (резолютивная часть оглашена 22.12.2016) суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, обязав Общество с ограниченной ответственностью "Управление коммунального хозяйства районная эксплуатационная служба N 3" в течение 30 календарных дней с даты вступления решения в законную силу устранить недостатки по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 14А по ул. Губина г. Новотроицк, а именно:
- -устранить неисправность окон лестничных клеток - отслоение и разрушение окраски оконных коробок (неисправность окрасочного слоя оконных рам с внешней стороны: подъезд N 1 (4, 5 этажи), подъезд N 2 (3, 4, 5 этажи), подъезд N 5 (2, 3, 4 этажи), подъезд N 6 (2, 3, 4, 5 этажи), местами зазоры повышенной ширины в притворах оконных переплетов (подъезды N 1, 2, 5, 6);
- -устранить неисправность ступеней лестниц в подъездах N. 1, 2, 4, 6 (местами отслоение бетонного слоя);
- - устранить неисправность почтовых шкафов (местами деформация металлических конструкций) - подъезды N 1, 5;
- - устранить неисправность сетей электроснабжения - местами отсутствие крепления электропроводов (подъезд N 3 (1, 2 этажи), подъезд N 4 (1, 5 этажи), подъезд N 5 (1, 2 этажи), подъезд N 6 (1-5 этажи);
- - устранить неисправность кровельного покрытия - местами вздутия, трещины (кв. 54, 87, 88, 108);
- - устранить неисправность системы водоотвода - местами повреждение свесов, отсутствие (л/клетка подъезд N 5 со стороны дворового фасада, подъезд N 1 со стороны главного фасада);
- - устранить неисправность сопряжения кровельного покрытия с выступающими над крышами устройствами - вентиляционными шахтами (кв. 19,107,108);
- - устранить неисправность асфальтового покрытия проезда со стороны дворового фасада (местами просадки, выбоины).
Ответчик с решением не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к следующему.
По мнению апеллянта, при вынесении оспариваемого решения судом первой инстанции не приняты во внимание условия заключенного договора управления от 01.05.2015, согласно условиям которого услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, не предусмотренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме" и настоящим договором, не являются предметом договора.
Спорные работы, выходят за пределы согласованных сторонами в договоре управления, в связи с чем оснований для обязания ответчика к их выполнению не имеется.
Проверив законность и обоснованность решения в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, между собственниками жилых помещений дома N 14 А по ул. Губина г. Новотроицка и ООО "УКХ РЭС N 3" был заключен договор управления многоквартирным домом от 05.05.2015 г. (т. 1, л.д. 8-16).
Администрация муниципального образования город Новотроицк является собственником квартир N 8 и N 88 вышеуказанного многоквартирного дома, что подтверждается Выписками из реестра муниципального имущества (т. 1, л.д. 28, оборотная сторона).
Согласно условиям названного договора ООО "УКХ РЭС N 3" обязано оказывать услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства РФ.
Согласно п. 8.1 договор заключен на 1 (один) год, в связи с чем срок действия договора истек 05.05.2016.
В нарушение условий договора управления многоквартирным домом ответчик ненадлежащим образом исполнял возложенные обязательства, что подтверждается проверкой Государственной жилищной инспекцией Оренбургской области, которая выявила следующие нарушения:
- - неисправность окон лестничных клеток и дверей (в тамбуре) в подъездах N 1,2,3,4,5,6 - отслоение и разрушение окраски оконных коробок, зазоры повышенной ширины в притворах оконных переплетов (подъезды N 1,2,5,6), повреждение полов лестничных клеток в подъездах N 1,2,3,4,5,6 (местами повреждение защитного бетонного слоя), неисправность ступеней лестниц в подъездах N 1,2,3,4,5,6 (местами отслоение бетонного слоя), неисправность почтовых шкафов (местами деформация металлических конструкций и отсутствие дверок), что подтверждается актом проверки Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 06.07.2016 N А -2603 исполнения предписания от 27.11.2015 N ПР - 4316/2;
- -неисправность сетей электроснабжения, освещения в подъездах (N 1,2,3,4,5,6) - местами наличие скруток, отсутствуют крепления электропроводов, что подтверждается актом проверки Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 06.07.2016 N А -2604 исполнения предписания от 15.12.2015 N ПР - 4543;
- -не обеспечено предотвращение сырости и замачивания грунтов подвалов, не осушили подвальное помещение подъезда N 6, что подтверждается актом проверки Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 06.06.2016 N А - 2605 исполнения предписания от 05.05.2016 N ПР- 1640;
- -неисправность кровельного покрытия - местами вздутия, трещины (кв. 54,87,88,108), что подтверждается предписанием Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 05.05.2016 N ПР - 1640/1;
- -неисправность асфальтового покрытия проезда со стороны дворового фасада (местами просадки, выбоины) и тепловой изоляции трубопроводов системы горячего водоснабжения в подвальном помещении, что подтверждается предписанием Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 05.05.2016 N ПР - 1640/2.
Истцом в адрес ответчика была направлена заказным письмом с уведомлением претензия от 29.07.2016 N 01-01-09-3707 (т. 1, л.д. 25) о добровольном исполнении условий договора управления в течение 30-ти календарных дней с момента получения претензии. Претензия получена ответчиком 11.08.2016 г., что подтверждается почтовым уведомлением (т. 1, л.д. 26).
Претензию Ответчик оставил без удовлетворения, указав в ответе N 01/04-03/693 от 05.09.2016 г., что обязательства по договору прекращены в связи с истечением срока действия договора в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ.
Отсутствие добровольного исполнения обязательств послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком недостатки свидетельствуют о нарушении прав собственников на благоприятные условия проживания, которые должны были быть обеспечены ответчиком в рамках договора управления.
Выводы суда первой инстанции являются правильными.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
На основании ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 названного Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 данного Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, утвердившим Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491),а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству, жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - правила N 170).
В соответствии с подп. "б" п. 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются крыши. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подп. "а", "б", "г" п. 10 Правил N 491). Пунктом 11 Правил N 491 содержание общего имущества включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 данных Правил N 491 ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (подп. "а"); текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подп. "а" - "д" п. 2 данных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подп. "з").
Согласно п. 3.2.1 Правил N 170 содержание лестничных клеток может включать в себя: техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования); капитальный ремонт в составе капитального или выборочного ремонта зданий и другое.
Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9 Правил N 170).
В силу п. 4.6.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда обязана обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; проектную высоту вентиляционных устройств; чистоту чердачных помещений и освещенность; достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна, в том числе, обеспечить исправное состояние оголовков дымовых и вентиляционных каналов и отсутствие деревьев, создающих зону ветрового подпора. Работы по устранению дефектов строительного характера, а также нарушений тяги каналов, выявленных при профилактических осмотрах (ревизиях), а также отделочные работы после монтажа или ремонта внутренних устройств газоснабжения должны выполняться организацией по обслуживанию жилищного фонда (п. 5.5.6 Правил N 170).
Ссылки ответчика на ограничение объема его ответственности условием договора управления, предусматривающим применение Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 не могут быть признаны обоснованными.
Правительство Российской Федерации в постановлении от 03.04.2013 N 290 утвердило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В то же время, ограничение объема обязательств управляющей организации только теми видами работ, которые указаны в Постановлении N 290 от 03.04.2013, не освобождает ответчика от осуществления всего комплекса услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Доводы относительно того, что спорные работы относятся к капитальному ремонту, документально не обоснованы, в связи с чем подлежат отклонению.
Доводы об окончании срока действия договора управления не могут быть положены в основу отмены оспариваемого решения.
Согласно ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Судом первой инстанции верно установлено, что в договоре управления многоквартирным домом от 05.05.2015 указанное условие отсутствует.
В силу п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В этой связи истечение срока действия договора не является фактором, освобождающим ответчика от устранения допущенных им нарушений.
Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего выполнения ответчиком работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, у ответчика отсутствуют правовые основания для уклонения от устранения допущенных им недостатков..
При указанных обстоятельствах, оспариваемое решение принято судом первой инстанции в соответствии с нормами действующего законодательства.
Доводы подателя жалобы не опровергают выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм права и подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в настоящем постановлении.
С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на его счет.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19 мая 2017 г. по делу N А47-9418/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление коммунального хозяйства районная эксплуатационная служба N 3" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.В.ЛУКЬЯНОВА
Судьи
Г.А.ДЕЕВА
Е.В.ШИРЯЕВА
М.В.ЛУКЬЯНОВА
Судьи
Г.А.ДЕЕВА
Е.В.ШИРЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)