Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.05.2017 N 17АП-5816/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-57163/2016

Разделы:
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2017 г. N 17АП-5816/2017-ГК

Дело N А60-57163/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Манакиной З.К.,
при участии:
- от истца - закрытого акционерного общества "Управляющая компания "РЭМП Железнодорожного района": Сизинцев В.А., доверенность от 23.06.2014, паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, закрытого акционерного общества "Управляющая компания "РЭМП Железнодорожного района",
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 марта 2017 года
по делу N А60-57163/2016,
принятое судьей Куклевой Е.А.,
по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "РЭМП Железнодорожного района" (ОГРН 1046603999420, ИНН 6671151256)
к муниципальному образованию "город Екатеринбург" в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом
об обязании произвести зачет,
установил:

Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "РЭМП Железнодорожного района" (далее - ЗАО "УК "РЭМП", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Муниципальному образованию "Город Екатеринбург" в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - ответчик) об обязании зачесть сумму в размере 155 500 руб. в счет арендной платы по договору аренды N 29000347 от 25.07.2013 помещений подвала N 4, 8, 40-30, 2 тамбура многоквартирного дома N 59 по ул. Азина в г. Екатеринбурге, площадью 198,3 кв. м; зачесть 33221 руб. в счет арендной платы по договору аренды N 29000367 от 04.03.2014 помещений N 23, 24 многоквартирного дома N 5 по ул. Пехотинцев в г. Екатеринбурге, площадью 51,9 кв. м; зачесть 107 518 руб. 85 коп. в счет арендной платы по договору аренды N 39000486 от 28.02.2014 помещений N 35-54, многоквартирного дома N 9 по ул. Советской в г. Екатеринбурге, площадью 119,1 кв. м; зачесть 367 926 в счет арендной платы по договору аренды N 29000371 от 06.06.2014 помещений подвала N 1-8, 1-го этажа - N 1-12, 2-го этажа - N 1-16 многоквартирного дома N 18-а по ул. Технической в г. Екатеринбурге, площадью 832,6 кв. м; зачесть 63 040 руб. в счет арендной платы по договору аренды N 29000419 от 15.02.2016 помещений N 1-7, часть помещения N 8, многоквартирного дома N 164 по ул. Бебеля в г. Екатеринбурге, площадью 188,8 кв. м.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.03.2017 исковые требования удовлетворены частично. На Муниципальное образование "Город Екатеринбург" в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом возложена обязанность зачесть в счет арендной платы следующие платежи: 33221 руб. в счет арендной платы по договору аренды N 29000367 от 04.03.2014 помещений N 23, 24 многоквартирного дома N 5 по ул. Пехотинцев в г. Екатеринбурге, площадью 51,9 кв. м; 107518 руб. 85 коп. в счет арендной платы по договору аренды N 39000486 от 28.02.2014 помещений N 35-54, многоквартирного дома N 9 по ул. Советской в г. Екатеринбурге, площадью 119,1 кв. м; - 367 926 руб. в счет арендной платы по договору аренды N 29000371 от 06.06.2014 помещений подвала N 1-8, 1-го этажа - N 1-12, 2-го этажа - N 1-16 многоквартирного дома N 18-а по ул. Технической в г. Екатеринбурге, площадью 832,6 кв. м; - 63040 руб. в счет арендной платы по договору аренды N 29000419 от 15.02.2016 помещений N 1-7, часть помещения N 8, многоквартирного дома N 164 по ул. Бебеля в г. Екатеринбурге, площадью 188,8 кв. м. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, истец, закрытое акционерное общество "Управляющая компания "РЭМП Железнодорожного района" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, удовлетворив требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на необоснованный отказ суда в удовлетворении иска в части суммы 155500 руб., уплаченной в качестве обеспечительного платежа по договору аренды N 29000347 от 25.07.2013 в связи с пропуском срока исковой давности, поскольку срок зачета суммы задатка, внесенного в целях обеспечения участия в аукционе на право заключения договора аренды и подлежащего зачету в силу абз. 2 п. 4 ст. 448 ГК РФ, законом или договором не определен, срок исполнения обязательства ответчика определяется моментом востребования. Полагает, что моментом востребования исполнения обязательства являлась дата направления обращения к ответчику - 11.10.2016, день когда УК РЭМП узнало о нарушении своего права - 18.11.2016, таким образом, срок исковой давности по зачету суммы задатка в размере 155 500 руб. по лоту N 1 аукциона от 12.07.2013 истцом пропущен не был.
До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 10.07.2013 УК РЭМП было допущено к участию в аукционе и признано единственным участником аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по ул. Азина, 59 (лот N 1), в связи с чем, между сторонами заключен договор аренды указанного нежилого помещения от 25.07.2013 N 29000347, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда: нежилые помещения, литер Б, подвал - помещения N 4, 8, 10-30, 2 тамбура, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Азина, 59, общей площадью 198,3 кв. м.
Срок действия договора - пять лет.
В обеспечение заявки за участие в указанном аукционе по Лоту N 1 (ул. Азина, 59) платежным поручением N 555629 от 25.06.2013 УК РЭМП произвело перечисление залоговой суммы в размере 155 500 руб.
В соответствии с Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 13.02.2014 УК РЭМП допущено к участию в аукционе и признан единственным участником аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по ул. Пехотинцев, 5 (лот N 7), в связи с чем, между сторонами заключен договор N 29000367 от 04.03.2014, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда: нежилые помещения, литер Б, 2 этаж - помещения N 23, 24, расположенное по адресу г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, 5, общей площадью 51,9 кв. м.
Срок действия договора - пять лет.
В обеспечение заявки за участие в указанном аукционе по Лоту N 7 платежным поручением N 283 от 22.01.2014 УК РЭМП произвело перечисление залоговой суммы в размере 33 221 руб.
В соответствии с Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 13.02.2014 УК РЭМП допущено к участию в аукционе и признан победителем на право заключения договора аренды нежилого помещения N 39000486 от 28.02.2014, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (литер Щ), цокольный этаж-помещения N 35-54, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Советская, 9, общей площадью 119,1 кв. м.
Срок действия договора - пять лет.
В обеспечение заявки за участие в указанном аукционе по Лоту N 27 платежными поручениями N 929 от 05.02.2014 на сумму 69367 рублей и N 2170 от 20.02.2014 на сумму 38 151 руб. 85 коп. УК РЭМП произвело перечисление залоговой суммы в общем размере 107 518 руб. 85 коп.
В соответствии с Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 20.05.2014 УК РЭМП допущено к участию в аукционе и признан единственным участником аукциона на право заключения договора аренды N 29000371 от 06.06.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, подвал-помещения N 1-8, 1 этаж-помещения N 1-12, 2 этаж - помещения N 1-16, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Техническая, 18-а, общей площадью 832, 6 кв. м.
Срок действия договора - пять лет.
В обеспечение заявки за участие в указанном аукционе по Лоту N 2 платежным поручением N 632471 от 05.05.2014 УК РЭМП произвело перечисление залоговой суммы в размере 367 926 рублей.
В соответствии с Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 02.02.2016 УК РЭМП допущено к участию в аукционе и признан единственным участником аукциона на право заключения договора аренды N 29000419 от 15.02.2016, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, подвал-помещения N 1-7, часть помещения N 8, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бебеля, 164, общей площадью 188,8 кв. м.
Срок действия договора - пять лет.
В обеспечение заявки за участие в указанном аукционе по Лоту N 8 платежным поручением N 116 от 14.01.2016 УК РЭМП произвело перечисление залоговой суммы в размере 63 040 рублей.
Указанные выше помещения в дальнейшем переданы в аренду Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "РЭМП" по актам приема-передач.
Полагая, что перечисленные в рамках спорных аукционов залоговые суммы должны быть засчитаны в счет арендной платы, подлежащей уплате по договорам аренды, заключенным в аренду Закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "РЭМП" по итогам аукциона, истец обратился 14.10.2016 с соответствующим заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом.
В своем ответе от 03.11.2016 N 02.09-29/001/3266 Департамент по управлению муниципальным имуществом отказал в зачетах задатка, уплаченных по перечисленным выше договорам, со ссылкой на то, что задаток является ценой имущественного права требования заключения договора аренды (т.е. по сути происходит купля-продажа права на заключение договора аренды).
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части, арбитражный суд исходил из того, что плата за право аренды объектов муниципальной собственности удержана ответчиком необоснованно, сумма внесенного задатка должна быть засчитана в счет исполнения обязательств по заключенным договорам аренды, признав обоснованным заявление ответчика о применении исковой давности в отношении суммы задатка, внесенной по лоту N 1.
Решение суда обжалуется ЗАО "УК "РЭМП" в части отказа в зачете обеспечительного платежа по договору аренды N 29000347 от 25.07.2013 в связи с пропуском срока исковой давности, в связи с чем законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с п. 4 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации участники торгов вносят задаток в размере, сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.
Платежная функция задатка в публичных торгах реализуется в случае заключения договора. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (абз. 2 п. 4 ст. 448 ГК РФ).
Согласно п. 21 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 (ред. от 30.03.2012) "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" организатору торгов запрещено взимать с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Таким образом, действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимости с его победителем заключается договор аренды нежилых помещений, являющихся предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.
Материалами дела подтверждается заключение договора аренды нежилого помещения от 25.07.2013 N 29000347, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда: нежилые помещения, литер Б, подвал-помещения N 4, 8, 10-30, 2 тамбура, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Азина, 59, общей площадью 198,3 кв. м, по результатам аукциона, что следует из протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 10.07.2013.
В соответствии с условиями конкурсной документации для целей участия в аукционе, в обеспечение заявки за участие в аукционе по Лоту N 1 истец платежным поручением N 555629 от 25.06.2013 произвел перечисление залоговой суммы в размере 155 500 руб.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции верно указал, что сумма внесенного задатка подлежала зачислению в счет исполнения обязательств по заключенным договорам аренды.
Ответчиками в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности.
Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).
В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 4.3. договора аренды нежилого помещения от 25.07.2013 N 29000347 арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца. Обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает необходимым исчислять начало течения срока исковой давности не с даты заключения договора, как указал суд первой инстанции, а с установленной договором даты внесения арендных платежей. Следовательно, о нарушении своего права истец, действуя разумно и добросовестно, проявляя должную осмотрительность, которая требовалась от него при исполнении договора аренды, должен был узнать не позднее истечения даты наступления первого платежа, т.е. 10 августа 2013 года.
Поскольку с настоящим иском о зачете внесенного задатка истец обратился в суд только 28.11.2016, следует констатировать пропуск истцом срока исковой по данному требованию.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права.
По смыслу статьи 410 Гражданского кодекса обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования. При этом встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу. В данном случае оснований для применения ст. 410 ГК РФ не имеется.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При названных обстоятельствах решение суда в обжалуемой части отмене не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 марта 2017 года по делу N А60-57163/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
М.А.ПОЛЯКОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)