Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В связи с признанием многоквартирного дома аварийным истцом были выкуплены жилые помещения у всех собственников. Регистрация права долевой собственности на встроенное нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников жилых помещений, за ответчиком нарушает права истца как собственника всех жилых помещений в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Славинская А.У.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Фомина В.И.
и судей Петуховой Е.В., Пьянкова Д.А.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 13 апреля 2016 года дело по апелляционной жалобе администрации г. Перми на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 18 января 2016 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Муниципальному образованию "Город Пермь" в лице администрации г. Перми о признании отсутствующим зарегистрированного за Щ. права общей долевой собственности, доли в праве 115/23140, на встроенное нежилое помещение общей площадью 231,4 кв. м, расположенное в доме N <...> по ул. <...> г. Перми, признании права общей долевой собственности, долю в праве 115/23140 во встроенном нежилом помещении общей площадью 231,4 кв. м, расположенном в доме N <...> по ул. <...> в г. Перми, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> в г. Перми, отказать.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование "Город Пермь" в лице администрации г. Перми обратилось в суд с иском к Щ. о признании зарегистрированного права общей долевой собственности отсутствующим, признании права общей долевой собственности, указав, что Щ. принадлежит по праву общей долевой собственности (доля в праве 115/23140) встроенное нежилое помещение общей площадью 231,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Право общей долевой собственности на указанное встроенное нежилое помещение у Щ. возникло на основании договора купли-продажи доли нежилых помещений, принадлежащих продавцу на праве собственности, и доли в общей собственности многоквартирного дома от 17.11.2009 г., заключенного с ТСЖ "Ковчег". В свою очередь, ТСЖ "Ковчег" оформило право общей долевой собственности на основании Постановления администрации г. Перми от 24.08.1993 г. N 1096, Разрешения ГАСН на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.1998 г. N 296, Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 25.12.1998 г. Нежилое встроенное помещение общей площадью 231,4 кв. м изначально, то есть с момента строительства дома, было предназначено для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома. В связи с признанием многоквартирного дома по ул. <...> г. Перми аварийным, администрацией г. Перми были выкуплены жилые помещения у всех собственников. В связи с этим регистрация права долевой собственности на встроенное нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников жилых помещений, за Щ. нарушает права истца как собственника всех жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>. На сегодняшний день Муниципальное образование в лице администрации г. Перми является собственником всех 134 квартир в указанном доме. Ответчик встроенное нежилое помещение общей площадью 231,4 кв. м по ул. <...> г. Перми не содержит и не использует. Администрация г. Перми в соответствии с муниципальным контрактом N <...>, заключенным 26.08.2014 г. с ООО "Охранное агентство <...>", содержит и охраняет данное помещение, не являясь титульным собственником.
Истец просил признать зарегистрированное за Щ. право общей долевой собственности, доли в праве 115/23140, на встроенное нежилое помещение общей площадью 231,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, отсутствующим; признать право общей долевой собственности, доли в праве 115/23140 на встроенное нежилое помещение общей площадью 231,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по указанному адресу.
Представитель истца в судебное заседание не явился; о времени и месте рассмотрения дела истец извещен надлежащим образом; представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя; заявленные требования поддержал в полном объеме.
Ответчица Щ. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в материалы дела представила письменные возражения. Просила применить срок исковой давности, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит администрация г. Перми.
Приводит довод о том, что решение суда противоречит нормам процессуального права. Ссылаясь на ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, заявитель считает, что суд не принял во внимание представленные администрацией г. Перми документы: свидетельство о государственной регистрации права, выданное Пермской областной регистрационной палатой 03.04.2000 г. N <...>; расчет долевого участия в строительстве нежилых помещений из расчета 0, 03525719161385 кв. м нежилых помещений на 1 кв. м общей площади квартиры, зарегистрированный в Пермской областной регистрационной палате под N <...> от 21.10.1999 г. На основании данных документов всем собственникам жилых помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, принадлежали доли в спорном помещении. Таким образом, встроенное помещение общей площадью 231,4 кв. м в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, не принадлежащее отдельным собственникам и предназначенное для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, является общим имуществом многоквартирного жилого дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Во исполнение ч. 2 ст. 26 ЖК РФ собственники сдавали спорные нежилые помещения в аренду под парикмахерскую, магазин, одно помещение занимало ТСЖ "Ковчег". Полученный от сдачи в аренду доход направлялся на оплату части коммунальных платежей собственников жилых помещений данного дома. Спорные помещения служили для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников жилых помещений и жильцов данного дома.
В силу ч. 2 ч. 290 ГК РФ собственники квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Таким образом, продажа долей в спорном помещении многоквартирного дома была произведена в нарушение ч. 2 ст. 290 ГК РФ и нарушает права заявителя жалобы, как собственника 134 квартир в указанном доме.
В деле имеются возражения Щ. на поданную администрацией г. Перми апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований к отмене решения суда.
В суд апелляционной инстанции стороны не явились.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе заявителя.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
Состав общего имущества определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491.
Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
Таким образом, если данные помещения используются всеми владельцами помещений для жилищно-бытовых нужд, либо если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 24 августа 1993 г. постановлением администрации г. Перми предоставлен в бессрочное пользование ЖСК N 99 земельный участок площадью 1,2 га для строительства жилого дома N <...> по ул. <...>.
30.12.1998 г. управлением государственного архитектурно-строительного надзора администрации Пермской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством пятиэтажного 134 квартирного жилого дома площадью 6757,5 кв. м, со встроенными помещениями площадью 255,8 кв. м, расположенного по адресу <...>.
Из материалов инвентарного и правового дела, технического паспорта, следует, что встроенные нежилые помещения общей площадью 231,4 кв. м имеют отдельные входы, исключающие проход людей через общие помещения собственников жилых помещений. Согласно инвентарно-правовому делу встроенные помещения имеют шесть кабинетов, один коридор, четыре вестибюля, два умывальника, два туалета и один тамбур.
21 марта 2000 г. ЖСК N 99 "Ковчег" переименовано в ТСЖ "Ковчег" в связи с приведением учредительных документов в соответствии с Законом "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г.
На основании свидетельства о государственной регистрации права от 03 апреля 2000 г. ТСЖ "Ковчег" являлось собственником встроенных нежилых помещений общей площадью 231,4 кв. м, в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по ул. Гашкова, 28 "Б".
Ответчик Щ. являлась собственником квартиры N <...> по ул. <...>.
Заключением межведомственной комиссии, назначенной постановлением главы администрации Мотовилихинского района г. Перми от 14 февраля 2006 г., жилой дом по ул. <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам квартир предписано принять меры к немедленному освобождению принадлежащих им жилых помещений.
В связи с признанием многоквартирного дома аварийным администрацией г. Перми жилые помещения у всех собственников в доме выкуплены; право собственности ответчика Щ. на квартиру N <...> прекращено.
15 ноября 2009 г. между ТСЖ "Ковчег" и Щ. заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в размере 115/23140 в нежилых помещениях дома по ул. <...> общей площадью 231,4 кв. м, и доли в праве общей собственности дома, приходящуюся на долю в нежилых помещениях. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 2 декабря 2009 г.
Установив данные обстоятельства в соответствие с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями ст. 232, 252, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того обстоятельства, что спорное нежилое помещение не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, изначально имело самостоятельное значение, являлось объектом права с момента возведения дома и оставалось таковым на момент выкупа истцом жилых помещений в многоквартирном доме.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.
Истец обратился в суд с настоящим иском, полагая, что в спорные встроенные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в жилом доме, право общей долевой собственности на которое принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном жилом доме в силу закона.
Вместе с тем, данные доводы истца не нашли своего подтверждения в судебном заседании, поскольку достаточные и достоверные доказательства использования спорного имущества для обслуживания более одного помещения в жилом доме в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом представлены не были.
Судебная коллегия отмечает, что правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату регистрации. Если по состоянию на указанный момент помещения дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества всеми собственниками, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникло.
Как было верно установлено судом и подтверждается материалами дела, в том числе содержанием технического паспорта, акта приемки законченного строительством объекта, справки о регистрации права ЖСК "Ковчег", свидетельства о регистрации права ТСЖ "Ковчег", жилой дом по адресу: г. Пермь, ул. <...>, изначально, с момента возведения, имел самостоятельные встроенные нежилые помещения общей площадью 231,4 кв. м.
То обстоятельство, что жилой дом в целом, со спорными встроенными нежилыми помещениями был возведен на средства участников строительства, не свидетельствует о том, что сами спорные нежилые помещения, в целом, обладают признаками помещения, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, и относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку правовое значение для определения статуса помещения имеет их целевое и техническое назначение, а не источник финансирования при строительстве.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что собственниками жилых помещений было приобретено право собственности и на определенные доли в спорном нежилом помещении, не может быть принята во внимание судебной коллегией, поскольку основана на неверном толковании норм материального права, отличающего правовой режим общей долевой собственности на самостоятельный объект прав, от права на общее имущество собственников многоквартирного дома, доли собственников в котором не устанавливаются и не выделяются.
Доводы жалобы о том, что помещения использовались для размещения правления ТСЖ, доходы от передачи в аренду спорных помещений были использованы для удовлетворения нужд собственников, не опровергают выводы суда о самостоятельном характере помещений, а указывают на реализацию собственником права на распоряжение объектом права.
Таким образом, принимая решение об отказе истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что помещения, расположенные в цокольном этаже дома, не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку они имели и имеют самостоятельное функциональное значение, никогда не использовались собственниками указанного многоквартирного дома в качестве общего имущества, при этом доказательства обратного истцом представлены не были.
В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат оспариваемые или нарушенные права.
В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется следующими способами: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса истца. При этом обязательным условием является наличие нарушений прав и законных интересов истца.
Поскольку истцом было приобретено право собственности только на жилые помещения в указанном многоквартирном доме, а право собственности ответчика на самостоятельный объект прав, не являющийся общим имуществом собственников помещений в доме, возникло на основании сделки, стороной которой истец не являлся, которая не оспорена, недействительной не признана, существование права собственности ответчика на спорное имущество права истца не нарушает.
Соответственно, отсутствие доказательств нарушения прав истца являлось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Иных доводов, влияющих на законность постановленного судом решения, апелляционная жалоба не содержит; другими лицами, участвующими в деле, решение суда не оспаривается, в связи с чем судебная коллегия, в силу положений ст. 327.1 ГПК РФ не дает оценку другим выводам суда.
Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.
Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 18 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Перми - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 13.04.2016 ПО ДЕЛУ N 33-3854/2016
Требование: О признании зарегистрированного права общей долевой собственности, доли в праве на встроенное нежилое помещение отсутствующим; признании права общей долевой собственности, доли в праве во встроенном нежилом помещении общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.Разделы:
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В связи с признанием многоквартирного дома аварийным истцом были выкуплены жилые помещения у всех собственников. Регистрация права долевой собственности на встроенное нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников жилых помещений, за ответчиком нарушает права истца как собственника всех жилых помещений в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 апреля 2016 г. по делу N 33-3854
Судья Славинская А.У.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Фомина В.И.
и судей Петуховой Е.В., Пьянкова Д.А.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 13 апреля 2016 года дело по апелляционной жалобе администрации г. Перми на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 18 января 2016 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Муниципальному образованию "Город Пермь" в лице администрации г. Перми о признании отсутствующим зарегистрированного за Щ. права общей долевой собственности, доли в праве 115/23140, на встроенное нежилое помещение общей площадью 231,4 кв. м, расположенное в доме N <...> по ул. <...> г. Перми, признании права общей долевой собственности, долю в праве 115/23140 во встроенном нежилом помещении общей площадью 231,4 кв. м, расположенном в доме N <...> по ул. <...> в г. Перми, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> в г. Перми, отказать.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование "Город Пермь" в лице администрации г. Перми обратилось в суд с иском к Щ. о признании зарегистрированного права общей долевой собственности отсутствующим, признании права общей долевой собственности, указав, что Щ. принадлежит по праву общей долевой собственности (доля в праве 115/23140) встроенное нежилое помещение общей площадью 231,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Право общей долевой собственности на указанное встроенное нежилое помещение у Щ. возникло на основании договора купли-продажи доли нежилых помещений, принадлежащих продавцу на праве собственности, и доли в общей собственности многоквартирного дома от 17.11.2009 г., заключенного с ТСЖ "Ковчег". В свою очередь, ТСЖ "Ковчег" оформило право общей долевой собственности на основании Постановления администрации г. Перми от 24.08.1993 г. N 1096, Разрешения ГАСН на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.1998 г. N 296, Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 25.12.1998 г. Нежилое встроенное помещение общей площадью 231,4 кв. м изначально, то есть с момента строительства дома, было предназначено для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома. В связи с признанием многоквартирного дома по ул. <...> г. Перми аварийным, администрацией г. Перми были выкуплены жилые помещения у всех собственников. В связи с этим регистрация права долевой собственности на встроенное нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников жилых помещений, за Щ. нарушает права истца как собственника всех жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>. На сегодняшний день Муниципальное образование в лице администрации г. Перми является собственником всех 134 квартир в указанном доме. Ответчик встроенное нежилое помещение общей площадью 231,4 кв. м по ул. <...> г. Перми не содержит и не использует. Администрация г. Перми в соответствии с муниципальным контрактом N <...>, заключенным 26.08.2014 г. с ООО "Охранное агентство <...>", содержит и охраняет данное помещение, не являясь титульным собственником.
Истец просил признать зарегистрированное за Щ. право общей долевой собственности, доли в праве 115/23140, на встроенное нежилое помещение общей площадью 231,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, отсутствующим; признать право общей долевой собственности, доли в праве 115/23140 на встроенное нежилое помещение общей площадью 231,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по указанному адресу.
Представитель истца в судебное заседание не явился; о времени и месте рассмотрения дела истец извещен надлежащим образом; представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя; заявленные требования поддержал в полном объеме.
Ответчица Щ. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в материалы дела представила письменные возражения. Просила применить срок исковой давности, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит администрация г. Перми.
Приводит довод о том, что решение суда противоречит нормам процессуального права. Ссылаясь на ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, заявитель считает, что суд не принял во внимание представленные администрацией г. Перми документы: свидетельство о государственной регистрации права, выданное Пермской областной регистрационной палатой 03.04.2000 г. N <...>; расчет долевого участия в строительстве нежилых помещений из расчета 0, 03525719161385 кв. м нежилых помещений на 1 кв. м общей площади квартиры, зарегистрированный в Пермской областной регистрационной палате под N <...> от 21.10.1999 г. На основании данных документов всем собственникам жилых помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, принадлежали доли в спорном помещении. Таким образом, встроенное помещение общей площадью 231,4 кв. м в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, не принадлежащее отдельным собственникам и предназначенное для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, является общим имуществом многоквартирного жилого дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Во исполнение ч. 2 ст. 26 ЖК РФ собственники сдавали спорные нежилые помещения в аренду под парикмахерскую, магазин, одно помещение занимало ТСЖ "Ковчег". Полученный от сдачи в аренду доход направлялся на оплату части коммунальных платежей собственников жилых помещений данного дома. Спорные помещения служили для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников жилых помещений и жильцов данного дома.
В силу ч. 2 ч. 290 ГК РФ собственники квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Таким образом, продажа долей в спорном помещении многоквартирного дома была произведена в нарушение ч. 2 ст. 290 ГК РФ и нарушает права заявителя жалобы, как собственника 134 квартир в указанном доме.
В деле имеются возражения Щ. на поданную администрацией г. Перми апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований к отмене решения суда.
В суд апелляционной инстанции стороны не явились.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе заявителя.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
Состав общего имущества определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491.
Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
Таким образом, если данные помещения используются всеми владельцами помещений для жилищно-бытовых нужд, либо если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 24 августа 1993 г. постановлением администрации г. Перми предоставлен в бессрочное пользование ЖСК N 99 земельный участок площадью 1,2 га для строительства жилого дома N <...> по ул. <...>.
30.12.1998 г. управлением государственного архитектурно-строительного надзора администрации Пермской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством пятиэтажного 134 квартирного жилого дома площадью 6757,5 кв. м, со встроенными помещениями площадью 255,8 кв. м, расположенного по адресу <...>.
Из материалов инвентарного и правового дела, технического паспорта, следует, что встроенные нежилые помещения общей площадью 231,4 кв. м имеют отдельные входы, исключающие проход людей через общие помещения собственников жилых помещений. Согласно инвентарно-правовому делу встроенные помещения имеют шесть кабинетов, один коридор, четыре вестибюля, два умывальника, два туалета и один тамбур.
21 марта 2000 г. ЖСК N 99 "Ковчег" переименовано в ТСЖ "Ковчег" в связи с приведением учредительных документов в соответствии с Законом "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г.
На основании свидетельства о государственной регистрации права от 03 апреля 2000 г. ТСЖ "Ковчег" являлось собственником встроенных нежилых помещений общей площадью 231,4 кв. м, в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по ул. Гашкова, 28 "Б".
Ответчик Щ. являлась собственником квартиры N <...> по ул. <...>.
Заключением межведомственной комиссии, назначенной постановлением главы администрации Мотовилихинского района г. Перми от 14 февраля 2006 г., жилой дом по ул. <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам квартир предписано принять меры к немедленному освобождению принадлежащих им жилых помещений.
В связи с признанием многоквартирного дома аварийным администрацией г. Перми жилые помещения у всех собственников в доме выкуплены; право собственности ответчика Щ. на квартиру N <...> прекращено.
15 ноября 2009 г. между ТСЖ "Ковчег" и Щ. заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в размере 115/23140 в нежилых помещениях дома по ул. <...> общей площадью 231,4 кв. м, и доли в праве общей собственности дома, приходящуюся на долю в нежилых помещениях. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 2 декабря 2009 г.
Установив данные обстоятельства в соответствие с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями ст. 232, 252, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того обстоятельства, что спорное нежилое помещение не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, изначально имело самостоятельное значение, являлось объектом права с момента возведения дома и оставалось таковым на момент выкупа истцом жилых помещений в многоквартирном доме.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.
Истец обратился в суд с настоящим иском, полагая, что в спорные встроенные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в жилом доме, право общей долевой собственности на которое принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном жилом доме в силу закона.
Вместе с тем, данные доводы истца не нашли своего подтверждения в судебном заседании, поскольку достаточные и достоверные доказательства использования спорного имущества для обслуживания более одного помещения в жилом доме в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом представлены не были.
Судебная коллегия отмечает, что правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату регистрации. Если по состоянию на указанный момент помещения дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества всеми собственниками, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникло.
Как было верно установлено судом и подтверждается материалами дела, в том числе содержанием технического паспорта, акта приемки законченного строительством объекта, справки о регистрации права ЖСК "Ковчег", свидетельства о регистрации права ТСЖ "Ковчег", жилой дом по адресу: г. Пермь, ул. <...>, изначально, с момента возведения, имел самостоятельные встроенные нежилые помещения общей площадью 231,4 кв. м.
То обстоятельство, что жилой дом в целом, со спорными встроенными нежилыми помещениями был возведен на средства участников строительства, не свидетельствует о том, что сами спорные нежилые помещения, в целом, обладают признаками помещения, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, и относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку правовое значение для определения статуса помещения имеет их целевое и техническое назначение, а не источник финансирования при строительстве.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что собственниками жилых помещений было приобретено право собственности и на определенные доли в спорном нежилом помещении, не может быть принята во внимание судебной коллегией, поскольку основана на неверном толковании норм материального права, отличающего правовой режим общей долевой собственности на самостоятельный объект прав, от права на общее имущество собственников многоквартирного дома, доли собственников в котором не устанавливаются и не выделяются.
Доводы жалобы о том, что помещения использовались для размещения правления ТСЖ, доходы от передачи в аренду спорных помещений были использованы для удовлетворения нужд собственников, не опровергают выводы суда о самостоятельном характере помещений, а указывают на реализацию собственником права на распоряжение объектом права.
Таким образом, принимая решение об отказе истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что помещения, расположенные в цокольном этаже дома, не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку они имели и имеют самостоятельное функциональное значение, никогда не использовались собственниками указанного многоквартирного дома в качестве общего имущества, при этом доказательства обратного истцом представлены не были.
В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат оспариваемые или нарушенные права.
В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется следующими способами: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса истца. При этом обязательным условием является наличие нарушений прав и законных интересов истца.
Поскольку истцом было приобретено право собственности только на жилые помещения в указанном многоквартирном доме, а право собственности ответчика на самостоятельный объект прав, не являющийся общим имуществом собственников помещений в доме, возникло на основании сделки, стороной которой истец не являлся, которая не оспорена, недействительной не признана, существование права собственности ответчика на спорное имущество права истца не нарушает.
Соответственно, отсутствие доказательств нарушения прав истца являлось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Иных доводов, влияющих на законность постановленного судом решения, апелляционная жалоба не содержит; другими лицами, участвующими в деле, решение суда не оспаривается, в связи с чем судебная коллегия, в силу положений ст. 327.1 ГПК РФ не дает оценку другим выводам суда.
Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.
Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 18 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Перми - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)