Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Диаковской Н.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Старчиковым А.В.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт" - Овчинниковой М.И. (представителя по доверенности от 01.01.2017),
от Главного управления Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" - Москалевой О.М. (представителя по доверенности от 07.10.2016),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт" на решение Арбитражного суда Московской области от 24.04.2017 по делу N А41-80562/16, принятое судьей Криворучко Е.С.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ПИК-комфорт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным предписания Главного управления Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" (далее - инспекция) от 11.10.2016 N 08ОГ/07-2043-22-7-2016.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.04.2017 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
Представитель инспекции в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя общества.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя инспекции, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Общество является организацией, осуществляющей деятельность по управлению жилыми домами, в том числе, домом N 24А, расположенным по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Борисовка.
В ходе проверки 11.10.2016 деятельности общества в связи с обращением собственника кв. 353 многоквартирного дома N 24А, расположенным по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Борисовка в части соблюдения управляющей организацией лицензионных требований и соблюдения порядка установления размера платы за ЖКУ выявлено, что начисления за дополнительную услугу "обслуживание домофонной линии связи с квартирой" проводятся с апреля 2016 и выставляются в едином платежном документе, при отсутствии подписанного с собственником квартиры N 353 договора на данный вид услуги и решения общего собрания собственников многоквартирного дома (акт от 11.10.2016), чем допущены нарушения статьи 44, пункта 2 статьи 154 и пункта 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).
По факту установления в действиях общества нарушений требований жилищного законодательства инспекция выдала обществу предписание от 11.10.2016 N 08ОГ/07-2043-22-7-2016, которым в срок до 21.11.2016 указала: "С 01.11.2016 исключить из единого платежного документа квартиры 353 по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Борисовка, д. 24а дополнительную услугу "обслуживание домофонной линии связи с квартирой".
Не согласившись с указанным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая обществу в удовлетворении заявления, суд первой инстанции признал его необоснованным.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Согласно части 3 статьи 20 Жилищного кодекса к отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц (за исключением региональных операторов), индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Федеральный закон N 294-ФЗ) с учетом особенностей организации и проведения внеплановых проверок, установленных частями 4.1 и 4.2 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4.2 статьи 20 Жилищного кодекса основанием для проведения внеплановой проверки наряду с основаниями, указанными в части 2 статьи 10 Федерального закона N 294-ФЗ, является поступление в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления о фактах нарушения обязательных требований к порядку принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, уставу товарищества собственников жилья и внесенным в него изменениям, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с такой организацией договора управления многоквартирным домом, порядку утверждения условий такого договора и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса. Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.
Согласно части 1, части 3 статьи 16 Федерального закона N 294-ФЗ по результатам проверки должностными лицами органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, проводящими проверку, составляется акт по установленной форме в двух экземплярах. К акту проверки прилагаются, в том числе, предписания об устранении выявленных нарушений.
В пункте 1 части 1 статьи 17 Федерального закона N 294-ФЗ предусмотрено, что в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, проводившие проверку, в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.
Таким образом, проведение проверки соблюдения прав и законных интересов граждан при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг на территории Московской области и выдача предписания об устранении выявленных нарушений входят в полномочия инспекции.
Из материалов дела следует, что основанием для проведения 11.10.2016 в отношении общества внеплановой документарной проверки в силу статьи 10 Федерального закона N 294-ФЗ послужило обращение гражданина по вопросу правильности начисления платы (распоряжение от 05.11.2016).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действия инспекции по проведению в отношении общества указанной проверки являются правомерными, произведенными в рамках предоставленных полномочий.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с пунктами 10, 11 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса отношения по предоставлению коммунальных услуг, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются жилищным законодательством.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Пунктами 2 и 3 статьи 154 Жилищного кодекса определено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункты 1, 4 статьи 158 Жилищного кодекса).
Часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в числе прочего помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Этот же перечень общего имущества установлен пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).
В данном случае домофонная линия связи с квартирой и домофон, не относятся к числу обязательных расходов собственника на содержание и ремонт принадлежащего ему жилого помещения в многоквартирном доме. Данная услуга является дополнительной, ее представление регулируется жилищным законодательством.
Согласно материалам дела, общество осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным жилым домом N 24А, расположенным по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Борисовка, на основании договора управления многоквартирным домом от 25.02.2016 N 340/22-16 (договор управления), заключенному до проведения по отбору управляющей организации.
В силу части 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Пунктом 1.4 договора управления определено общее имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, который также содержит ссылку на то, что состав общего имущества в многоквартирном доме определен в техническом паспорте на здание и приложении N 2 в данному Договору. При этом имеется оговорка, что в случае расхождения данных, указанных в Техническом паспорте и Приложении N 2, за основу применяются данные, содержащиеся в Техническом паспорте (подпункт "р" пункта 1.4 договора управления).
Перечень работ и услуг по содержанию установлен в Приложении N 3 к данному договору управления (пункт 1.8 договора управления).
Вместе с тем из представленных в материалы дела доказательств следует, что домофонная линия связи с квартирами и домофон ни одним из перечисленных документов к общему имуществу спорного дома не отнесен.
Инспекцией в данном случае выявлено и материалами дела подтверждается, что решение о необходимости оплаты "Домофона" общим собрание собственников многоквартирных домов не принималось.
Решения общего собрания собственников многоквартирных домов по указанному вопросу в ходе рассмотрения дела обществом не представлены.
Вопреки доводам общества, жилищное законодательство не предусматривает заключение соглашения об оказании услуг по связи с использованием домофона путем совершения конклюдентных действий.
Согласно пункту 3 статьи 438 Гражданского кодекса совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в пей условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Между тем из статьи 162 Жилищного кодекса следует, что правоотношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией опосредуются договором управления многоквартирным домом.
Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Таким образом, закон императивно устанавливает необходимость заключения договора управления с каждым собственником помещения в таком доме. При этом договор должен быть заключен на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Существенные условия договора управления многоквартирным домом перечислены в пункте 3 статьи 162 Жилищного кодекса.
Однако, вопреки приведенным положения Жилищного кодекса, между обществом и собственником квартиры N 353 проверяемого дома договор управления, а также возмездного оказания услуг не подписан. Данное обстоятельство обществом не оспаривается. Внесение собственником указанной квартиры платы на основании выставленного единого платежного документа, к совершению последним конклюдентных действий не относится.
Из доводов общества, материалов дела оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24.04.2017 по делу N А41-80562/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2017 N 10АП-8253/2017 ПО ДЕЛУ N А41-80562/16
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2017 г. по делу N А41-80562/16
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Диаковской Н.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Старчиковым А.В.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт" - Овчинниковой М.И. (представителя по доверенности от 01.01.2017),
от Главного управления Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" - Москалевой О.М. (представителя по доверенности от 07.10.2016),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт" на решение Арбитражного суда Московской области от 24.04.2017 по делу N А41-80562/16, принятое судьей Криворучко Е.С.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ПИК-комфорт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным предписания Главного управления Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" (далее - инспекция) от 11.10.2016 N 08ОГ/07-2043-22-7-2016.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.04.2017 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
Представитель инспекции в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя общества.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя инспекции, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Общество является организацией, осуществляющей деятельность по управлению жилыми домами, в том числе, домом N 24А, расположенным по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Борисовка.
В ходе проверки 11.10.2016 деятельности общества в связи с обращением собственника кв. 353 многоквартирного дома N 24А, расположенным по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Борисовка в части соблюдения управляющей организацией лицензионных требований и соблюдения порядка установления размера платы за ЖКУ выявлено, что начисления за дополнительную услугу "обслуживание домофонной линии связи с квартирой" проводятся с апреля 2016 и выставляются в едином платежном документе, при отсутствии подписанного с собственником квартиры N 353 договора на данный вид услуги и решения общего собрания собственников многоквартирного дома (акт от 11.10.2016), чем допущены нарушения статьи 44, пункта 2 статьи 154 и пункта 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).
По факту установления в действиях общества нарушений требований жилищного законодательства инспекция выдала обществу предписание от 11.10.2016 N 08ОГ/07-2043-22-7-2016, которым в срок до 21.11.2016 указала: "С 01.11.2016 исключить из единого платежного документа квартиры 353 по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Борисовка, д. 24а дополнительную услугу "обслуживание домофонной линии связи с квартирой".
Не согласившись с указанным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая обществу в удовлетворении заявления, суд первой инстанции признал его необоснованным.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Согласно части 3 статьи 20 Жилищного кодекса к отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц (за исключением региональных операторов), индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Федеральный закон N 294-ФЗ) с учетом особенностей организации и проведения внеплановых проверок, установленных частями 4.1 и 4.2 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4.2 статьи 20 Жилищного кодекса основанием для проведения внеплановой проверки наряду с основаниями, указанными в части 2 статьи 10 Федерального закона N 294-ФЗ, является поступление в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления о фактах нарушения обязательных требований к порядку принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, уставу товарищества собственников жилья и внесенным в него изменениям, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с такой организацией договора управления многоквартирным домом, порядку утверждения условий такого договора и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса. Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.
Согласно части 1, части 3 статьи 16 Федерального закона N 294-ФЗ по результатам проверки должностными лицами органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, проводящими проверку, составляется акт по установленной форме в двух экземплярах. К акту проверки прилагаются, в том числе, предписания об устранении выявленных нарушений.
В пункте 1 части 1 статьи 17 Федерального закона N 294-ФЗ предусмотрено, что в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, проводившие проверку, в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.
Таким образом, проведение проверки соблюдения прав и законных интересов граждан при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг на территории Московской области и выдача предписания об устранении выявленных нарушений входят в полномочия инспекции.
Из материалов дела следует, что основанием для проведения 11.10.2016 в отношении общества внеплановой документарной проверки в силу статьи 10 Федерального закона N 294-ФЗ послужило обращение гражданина по вопросу правильности начисления платы (распоряжение от 05.11.2016).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действия инспекции по проведению в отношении общества указанной проверки являются правомерными, произведенными в рамках предоставленных полномочий.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с пунктами 10, 11 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса отношения по предоставлению коммунальных услуг, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются жилищным законодательством.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Пунктами 2 и 3 статьи 154 Жилищного кодекса определено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункты 1, 4 статьи 158 Жилищного кодекса).
Часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в числе прочего помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Этот же перечень общего имущества установлен пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).
В данном случае домофонная линия связи с квартирой и домофон, не относятся к числу обязательных расходов собственника на содержание и ремонт принадлежащего ему жилого помещения в многоквартирном доме. Данная услуга является дополнительной, ее представление регулируется жилищным законодательством.
Согласно материалам дела, общество осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным жилым домом N 24А, расположенным по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Борисовка, на основании договора управления многоквартирным домом от 25.02.2016 N 340/22-16 (договор управления), заключенному до проведения по отбору управляющей организации.
В силу части 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Пунктом 1.4 договора управления определено общее имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, который также содержит ссылку на то, что состав общего имущества в многоквартирном доме определен в техническом паспорте на здание и приложении N 2 в данному Договору. При этом имеется оговорка, что в случае расхождения данных, указанных в Техническом паспорте и Приложении N 2, за основу применяются данные, содержащиеся в Техническом паспорте (подпункт "р" пункта 1.4 договора управления).
Перечень работ и услуг по содержанию установлен в Приложении N 3 к данному договору управления (пункт 1.8 договора управления).
Вместе с тем из представленных в материалы дела доказательств следует, что домофонная линия связи с квартирами и домофон ни одним из перечисленных документов к общему имуществу спорного дома не отнесен.
Инспекцией в данном случае выявлено и материалами дела подтверждается, что решение о необходимости оплаты "Домофона" общим собрание собственников многоквартирных домов не принималось.
Решения общего собрания собственников многоквартирных домов по указанному вопросу в ходе рассмотрения дела обществом не представлены.
Вопреки доводам общества, жилищное законодательство не предусматривает заключение соглашения об оказании услуг по связи с использованием домофона путем совершения конклюдентных действий.
Согласно пункту 3 статьи 438 Гражданского кодекса совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в пей условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Между тем из статьи 162 Жилищного кодекса следует, что правоотношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией опосредуются договором управления многоквартирным домом.
Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Таким образом, закон императивно устанавливает необходимость заключения договора управления с каждым собственником помещения в таком доме. При этом договор должен быть заключен на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Существенные условия договора управления многоквартирным домом перечислены в пункте 3 статьи 162 Жилищного кодекса.
Однако, вопреки приведенным положения Жилищного кодекса, между обществом и собственником квартиры N 353 проверяемого дома договор управления, а также возмездного оказания услуг не подписан. Данное обстоятельство обществом не оспаривается. Внесение собственником указанной квартиры платы на основании выставленного единого платежного документа, к совершению последним конклюдентных действий не относится.
Из доводов общества, материалов дела оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24.04.2017 по делу N А41-80562/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)