Судебные решения, арбитраж
Договорные отношения при предоставлении услуг управления собственниками помещений; Управляющая компания
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной М.В.,
судей Масальской Н.Г., Шварц Н.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаровой С.Н.,
при участии:
от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мелодия" - Скворцовой Л.В. по доверенности от 11.01.2016,
в отсутствие представителей истца и третьего лица,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мелодия",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 08 февраля 2016 года,
принятое судьей Белокрыловой О.В.,
по делу N А50-21533/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ветеран-2" (ОГРН 1025900918328, ИНН 5904067590)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мелодия" (ОГРН 1115905004104, ИНН 5905286500)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Новая городская инфраструктура Прикамья"
о признание незаконными действий по прекращению подачи водоснабжения во встроенное нежилое помещение, обязании восстановить водоснабжение,
общество с ограниченной ответственностью "Ветеран-2" (далее - ООО "Ветеран-2", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мелодия" (далее - ООО "УК Мелодия", ответчик) о признании незаконными действий ООО "УК Мелодия" по прекращению водоснабжения во встроенное нежилое помещение N 2 инв. N 5678 (лит. А), общей площадью 1 182,5 кв. м на первом этаже трехэтажного здания, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б, принадлежащее ООО "Ветеран-2" на праве собственности; обязании ответчика возобновить водоснабжение в спорное нежилое помещение (с учетом уточнения, принятого судом на основании ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.02.2016 (резолютивная часть от 01.02.2016) исковые требования удовлетворены, действия ООО "УК Мелодия" по прекращению водоснабжения во встроенное нежилое помещение N 2 инв. N 5678 (лит. А), общей площадью 1 182,5 кв. м на первом этаже трехэтажного здания, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б признаны незаконными, на ООО "Управляющая компания Мелодия" возложена обязанность возобновить водоснабжение во встроенное нежилое помещение N 2 инв. N 5678 (лит. А), общей площадью 1182,5 кв. м на первом этаже трехэтажного здания, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б.
Ответчик с решением суда не согласен, обратившись с апелляционной жалобой, просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Ссылаясь на п. 4.5, п. 1.3. и 1.4 агентского договора, апеллянт полагает, что вопреки выводам суда, договором предусматриваются виды услуг, оказание которых агент вправе прекратить в отношении помещения в случае просрочки оплаты принципалом платежей, предусмотренных настоящим договором, более чем на 10 дней, при условии предварительного письменного предупреждения принципала, не менее чем за 7 рабочих дней.
По мнению заявителя жалобы, судом не дана должная оценка представленным ответчиком претензиям в адрес истца от 18.02.2015, 26.02.2015, 24.03.2015, 09.09.2015, имеющим отметку с подписью и печатью принявшего представителя ООО "Ветеран-2"; расчету задолженности истца перед ответчиком, послужившему основанием для отключения водоснабжения; а также тому обстоятельству, что водоснабжение на объекте было возобновлено 12.09.2015, что истцом не опровергнуто.
Письменный отзыв на жалобу истцом не представлен.
Явившийся в судебное заседание апелляционного суда представитель ответчика настаивал на доводах жалобы, просил оспариваемый судебный акт отменить.
ООО "Ветеран-2" в порядке ч. 2 ст. 156 АПК РФ известило арбитражный апелляционный суд о возможности рассмотрения дела без участия его представителей.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом на основании пояснений истца, 30.08.2011 между ООО "Ветеран-2" (принципал) и ООО "УК Мелодия" (агент) заключен агентский договор, по условиям которого, (п. 2.1.1., п. 2.2) принципал поручает, а агент принимает на себя обязательства совершать от своего имени, в интересах и за счет принципала все необходимые юридические и фактические действия по содержанию и эксплуатации помещения принципала и площадей общего пользования Торгового центра; за выполнение указанного поручения принципал выплачивает агенту вознаграждение в соответствии с условиями настоящего договора.
В соответствии с п. 3.1.1 договора агент также обязуется заключать договоры на электроснабжение, отопление, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение помещения и площадей общего пользования Торгового центра.
Торговый центр - созданное путем нового строительства нежилое, отдельно стоящее, трехэтажное здание торгового комплекса с цокольным этажом, расположенное по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б (п. 1.1 договора).
Под помещениями принципала стороны определили нежилое помещение площадью 1 182,5 кв. м, расположенное на первом этаже Торгового центра по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б, принадлежащее истцу на праве собственности.
Как указывает истец, во исполнение агентского договора 27.09.2011 между ООО "Новая городская инфраструктура Прикамья" (предприятие) и ООО "Управляющая компания Мелодия" (абонент) был заключен договор N 1890 на отпуск воды и прием сточных вод в отношении Торгового центра, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б.
По утверждению истца, 28.07.2015 в ходе осуществления предпринимательской деятельности, в отношении спорного нежилого помещения, общей площадью 1 182,5 кв. м между ООО "Ветеран-2" (арендодатель) и ООО "Д-Недвижимость" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения.
В пункте 1.2 договора аренды стороны определили целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду.
Согласно п. 1.4 договора арендодатель гарантирует, что с момента передачи помещения по акту приема-передачи и до окончания срока аренды для целей разрешенного использования арендатором помещения, помещение будет обеспечено коммунальными услугами, в том числе холодным и горячим водоснабжением, водоотведением (канализацией).
Как указывает истец, условиями п. 5.2.1 договора аренды предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора при неисполнении предусмотренных п. 1.4 договора гарантий, включающих, в том числе, холодное и горячее водоснабжение.
Однако, как поясняет истец, 07.09.2015, без предупреждения о причинах, времени и сроках отключения, ответчиком было отключено водоснабжение в принадлежащее истцу помещение; уведомления о причинах, времени и сроках отключения водоснабжения в адрес истца не направлялись.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, указывая на то, что использование помещения по назначению без водоснабжения невозможно, на нарушения ответчиком условий агентского договора (п. 3.1.1), а также на ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что буквальное толкование условий договора не свидетельствует о наличии у агента права со ссылкой на п. 1.4 договора прекращать оказание услуг, в том числе водоснабжения; указал на нарушение ответчиком порядка прекращения услуг, предусмотренного как условиями договора, так и Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных жилых домах и жилых домов".
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Как верно установлено судом, ссылаясь на наличие у ООО "Ветеран-2" задолженности по агентскому договору N 4 от 30.08.2011 по оплате коммунальных платежей и указывая на наличие согласованного пункта 4.5 договора, в соответствии с которым ответчик имеет право прекратить оказание услуг, оговоренных в п.п. 1.3, 1.4 настоящего договора в случае просрочки оплаты истцом платежей, предусмотренных договором, ответчик, прекратил водоснабжение спорного нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 548 ГК РФ к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть водой, применяются правила о договоре энергоснабжения (статьи 539-547 ГК РФ) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (пункт 1 статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
В силу пункта 3 статьи 539 ГК РФ к отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным Гражданским кодексом Российской Федерации, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.
По правилам подп. "а" п. 177 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (далее - Правила N 354) исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги - через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе.
Согласно п. 118 Правил N 354 под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.
Согласно п. 119 поименованных Правил если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:
а) исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения);
б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку;
в) при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом "б" настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения - с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку.
По условиям заключенного сторонами агентского договора (п. 4.5) в случае просрочки оплаты принципалом платежей, предусмотренных настоящим договором, более чем на 10 дней агент имеет право прекратить оказание услуг, оговоренных в п.п. 1.3, 1.4 настоящего договора, в отношении помещения при условии предварительного письменного предупреждения принципала, не менее чем за 7 рабочих дней.
Пункт 1.3 договора содержит в себе понятие "эксплуатационных платежей", порядок их исчисления и размер.
Согласно п. 1.4. договора коммунальные платежи - платежи, осуществляемые агентом в интересах принципала по заключенным агентом договорам на электроснабжение, отопление, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение помещения и площадей общего пользования Торгового центра, а также иные платежи, уплачиваемые снабжающим организациям для обеспечения Торгового центра коммунальными услугами.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Проанализировав приведенные нормы права, исходя из буквального толкования условий агентского договора, заключенного сторонами настоящего спора, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку пунктом 1.3 договора содержит условия о составе, порядке начисления и уплате эксплуатационных платежей, а пунктом 1.4 договора дается определение понятию "коммунальные платежи", следовательно, из буквального значения содержания этих пунктов, к которым условие пункта 4.5 договора отсылает как к перечню услуг, не следует право агента на прекращение оказания услуг, в данном случае, водоснабжения. В соответствующем правоотношении права и обязанности сторон регулируются общими правилами, а именно, положениями пунктов 117, 118 Правил N 354.
Факт нарушения срока оплаты коммунальных ресурсов истцом не оспаривается, следовательно, является установленным.
Вместе с тем доказательства соблюдения ответчиком предусмотренного как законом, так и договором условия о предварительном заблаговременном уведомлении ООО "Ветеран-2" о намерении прекратить водоснабжение спорного помещения, ООО "УК Мелодия" не представлены.
Вопреки утверждениям апеллянта, претензии истца N 45 от 18.02.2015, 26.02.2015, 24.03.2015, N 46 от 09.09.2015 не имеют отметок об их получении обществом "Ветеран-2".
Довод жалобы о том, что водоснабжение на объекте было возобновлено 12.09.2015, не имеет правового значения для обстоятельств рассматриваемого спора, поскольку не опровергает факта неправомерного отключения ответчиком водоснабжения в помещении истца, имевшего место 07.09.2015.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, который принят на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя в силу ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 08 февраля 2016 года по делу N А50-21533/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.05.2016 N 17АП-4012/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А50-21533/2015
Разделы:Договорные отношения при предоставлении услуг управления собственниками помещений; Управляющая компания
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2016 г. N 17АП-4012/2016-ГК
Дело N А50-21533/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной М.В.,
судей Масальской Н.Г., Шварц Н.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаровой С.Н.,
при участии:
от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мелодия" - Скворцовой Л.В. по доверенности от 11.01.2016,
в отсутствие представителей истца и третьего лица,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мелодия",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 08 февраля 2016 года,
принятое судьей Белокрыловой О.В.,
по делу N А50-21533/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ветеран-2" (ОГРН 1025900918328, ИНН 5904067590)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мелодия" (ОГРН 1115905004104, ИНН 5905286500)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Новая городская инфраструктура Прикамья"
о признание незаконными действий по прекращению подачи водоснабжения во встроенное нежилое помещение, обязании восстановить водоснабжение,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ветеран-2" (далее - ООО "Ветеран-2", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мелодия" (далее - ООО "УК Мелодия", ответчик) о признании незаконными действий ООО "УК Мелодия" по прекращению водоснабжения во встроенное нежилое помещение N 2 инв. N 5678 (лит. А), общей площадью 1 182,5 кв. м на первом этаже трехэтажного здания, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б, принадлежащее ООО "Ветеран-2" на праве собственности; обязании ответчика возобновить водоснабжение в спорное нежилое помещение (с учетом уточнения, принятого судом на основании ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.02.2016 (резолютивная часть от 01.02.2016) исковые требования удовлетворены, действия ООО "УК Мелодия" по прекращению водоснабжения во встроенное нежилое помещение N 2 инв. N 5678 (лит. А), общей площадью 1 182,5 кв. м на первом этаже трехэтажного здания, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б признаны незаконными, на ООО "Управляющая компания Мелодия" возложена обязанность возобновить водоснабжение во встроенное нежилое помещение N 2 инв. N 5678 (лит. А), общей площадью 1182,5 кв. м на первом этаже трехэтажного здания, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б.
Ответчик с решением суда не согласен, обратившись с апелляционной жалобой, просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Ссылаясь на п. 4.5, п. 1.3. и 1.4 агентского договора, апеллянт полагает, что вопреки выводам суда, договором предусматриваются виды услуг, оказание которых агент вправе прекратить в отношении помещения в случае просрочки оплаты принципалом платежей, предусмотренных настоящим договором, более чем на 10 дней, при условии предварительного письменного предупреждения принципала, не менее чем за 7 рабочих дней.
По мнению заявителя жалобы, судом не дана должная оценка представленным ответчиком претензиям в адрес истца от 18.02.2015, 26.02.2015, 24.03.2015, 09.09.2015, имеющим отметку с подписью и печатью принявшего представителя ООО "Ветеран-2"; расчету задолженности истца перед ответчиком, послужившему основанием для отключения водоснабжения; а также тому обстоятельству, что водоснабжение на объекте было возобновлено 12.09.2015, что истцом не опровергнуто.
Письменный отзыв на жалобу истцом не представлен.
Явившийся в судебное заседание апелляционного суда представитель ответчика настаивал на доводах жалобы, просил оспариваемый судебный акт отменить.
ООО "Ветеран-2" в порядке ч. 2 ст. 156 АПК РФ известило арбитражный апелляционный суд о возможности рассмотрения дела без участия его представителей.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом на основании пояснений истца, 30.08.2011 между ООО "Ветеран-2" (принципал) и ООО "УК Мелодия" (агент) заключен агентский договор, по условиям которого, (п. 2.1.1., п. 2.2) принципал поручает, а агент принимает на себя обязательства совершать от своего имени, в интересах и за счет принципала все необходимые юридические и фактические действия по содержанию и эксплуатации помещения принципала и площадей общего пользования Торгового центра; за выполнение указанного поручения принципал выплачивает агенту вознаграждение в соответствии с условиями настоящего договора.
В соответствии с п. 3.1.1 договора агент также обязуется заключать договоры на электроснабжение, отопление, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение помещения и площадей общего пользования Торгового центра.
Торговый центр - созданное путем нового строительства нежилое, отдельно стоящее, трехэтажное здание торгового комплекса с цокольным этажом, расположенное по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б (п. 1.1 договора).
Под помещениями принципала стороны определили нежилое помещение площадью 1 182,5 кв. м, расположенное на первом этаже Торгового центра по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б, принадлежащее истцу на праве собственности.
Как указывает истец, во исполнение агентского договора 27.09.2011 между ООО "Новая городская инфраструктура Прикамья" (предприятие) и ООО "Управляющая компания Мелодия" (абонент) был заключен договор N 1890 на отпуск воды и прием сточных вод в отношении Торгового центра, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б.
По утверждению истца, 28.07.2015 в ходе осуществления предпринимательской деятельности, в отношении спорного нежилого помещения, общей площадью 1 182,5 кв. м между ООО "Ветеран-2" (арендодатель) и ООО "Д-Недвижимость" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения.
В пункте 1.2 договора аренды стороны определили целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду.
Согласно п. 1.4 договора арендодатель гарантирует, что с момента передачи помещения по акту приема-передачи и до окончания срока аренды для целей разрешенного использования арендатором помещения, помещение будет обеспечено коммунальными услугами, в том числе холодным и горячим водоснабжением, водоотведением (канализацией).
Как указывает истец, условиями п. 5.2.1 договора аренды предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора при неисполнении предусмотренных п. 1.4 договора гарантий, включающих, в том числе, холодное и горячее водоснабжение.
Однако, как поясняет истец, 07.09.2015, без предупреждения о причинах, времени и сроках отключения, ответчиком было отключено водоснабжение в принадлежащее истцу помещение; уведомления о причинах, времени и сроках отключения водоснабжения в адрес истца не направлялись.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, указывая на то, что использование помещения по назначению без водоснабжения невозможно, на нарушения ответчиком условий агентского договора (п. 3.1.1), а также на ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что буквальное толкование условий договора не свидетельствует о наличии у агента права со ссылкой на п. 1.4 договора прекращать оказание услуг, в том числе водоснабжения; указал на нарушение ответчиком порядка прекращения услуг, предусмотренного как условиями договора, так и Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных жилых домах и жилых домов".
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Как верно установлено судом, ссылаясь на наличие у ООО "Ветеран-2" задолженности по агентскому договору N 4 от 30.08.2011 по оплате коммунальных платежей и указывая на наличие согласованного пункта 4.5 договора, в соответствии с которым ответчик имеет право прекратить оказание услуг, оговоренных в п.п. 1.3, 1.4 настоящего договора в случае просрочки оплаты истцом платежей, предусмотренных договором, ответчик, прекратил водоснабжение спорного нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 548 ГК РФ к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть водой, применяются правила о договоре энергоснабжения (статьи 539-547 ГК РФ) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (пункт 1 статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
В силу пункта 3 статьи 539 ГК РФ к отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным Гражданским кодексом Российской Федерации, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.
По правилам подп. "а" п. 177 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (далее - Правила N 354) исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги - через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе.
Согласно п. 118 Правил N 354 под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.
Согласно п. 119 поименованных Правил если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:
а) исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения);
б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку;
в) при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом "б" настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения - с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку.
По условиям заключенного сторонами агентского договора (п. 4.5) в случае просрочки оплаты принципалом платежей, предусмотренных настоящим договором, более чем на 10 дней агент имеет право прекратить оказание услуг, оговоренных в п.п. 1.3, 1.4 настоящего договора, в отношении помещения при условии предварительного письменного предупреждения принципала, не менее чем за 7 рабочих дней.
Пункт 1.3 договора содержит в себе понятие "эксплуатационных платежей", порядок их исчисления и размер.
Согласно п. 1.4. договора коммунальные платежи - платежи, осуществляемые агентом в интересах принципала по заключенным агентом договорам на электроснабжение, отопление, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение помещения и площадей общего пользования Торгового центра, а также иные платежи, уплачиваемые снабжающим организациям для обеспечения Торгового центра коммунальными услугами.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Проанализировав приведенные нормы права, исходя из буквального толкования условий агентского договора, заключенного сторонами настоящего спора, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку пунктом 1.3 договора содержит условия о составе, порядке начисления и уплате эксплуатационных платежей, а пунктом 1.4 договора дается определение понятию "коммунальные платежи", следовательно, из буквального значения содержания этих пунктов, к которым условие пункта 4.5 договора отсылает как к перечню услуг, не следует право агента на прекращение оказания услуг, в данном случае, водоснабжения. В соответствующем правоотношении права и обязанности сторон регулируются общими правилами, а именно, положениями пунктов 117, 118 Правил N 354.
Факт нарушения срока оплаты коммунальных ресурсов истцом не оспаривается, следовательно, является установленным.
Вместе с тем доказательства соблюдения ответчиком предусмотренного как законом, так и договором условия о предварительном заблаговременном уведомлении ООО "Ветеран-2" о намерении прекратить водоснабжение спорного помещения, ООО "УК Мелодия" не представлены.
Вопреки утверждениям апеллянта, претензии истца N 45 от 18.02.2015, 26.02.2015, 24.03.2015, N 46 от 09.09.2015 не имеют отметок об их получении обществом "Ветеран-2".
Довод жалобы о том, что водоснабжение на объекте было возобновлено 12.09.2015, не имеет правового значения для обстоятельств рассматриваемого спора, поскольку не опровергает факта неправомерного отключения ответчиком водоснабжения в помещении истца, имевшего место 07.09.2015.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, который принят на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя в силу ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 08 февраля 2016 года по делу N А50-21533/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
М.В.БОРОДУЛИНА
М.В.БОРОДУЛИНА
Судьи
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
Н.Г.ШВАРЦ
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
Н.Г.ШВАРЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)