Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы исполнили обязательства по оплате квартир в полном объеме, но ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности истцов на квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Роговой И.В.,
судей Злобина А.В. и Стыцюн С.А.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22.03.2016 по искам Г., Т., Т.Р.С., Б.В., Л., В.И.А., Б.А. и М. к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Злобина А.В., судебная коллегия
истцы обратились в суд с исками по тем основаниям, что между ними и ответчиком были заключены инвестиционные договоры, по условиям которых ими осуществлялось финансирование строительства жилого помещения - квартиры в строящемся жилом доме N <...> (строительный номер), а ответчик обязался по завершению строительства передать квартиры в собственность истцов. В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, завершено переустройство дома в многоквартирный дом с постановкой его на кадастровый учет, дому присвоен почтовый адрес, квартиры истцов поставлены на кадастровый учет. Обязательства по оплате квартир истцами исполнены в полном объеме. Между тем ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности истцов на квартиры. На основании изложенного истцы просили признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. <...>, пер. <...>, д. <...> (Г. на квартиру N <...>, Т. на квартиру N <...>, Б.В. на квартиру N <...>, Т.Р.С. на квартиру N <...>, Л. на квартиру N <...>, Б.А., М. на квартиру N 10, В.И.А. на квартиру N 8). В.И.А. также заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда в размере 50000 руб. и штрафа в размере 50% от стоимости квартиры, соответственно условиям договора инвестирования от <...> с учетом дополнительного соглашения от 20.06.2014.
Дела по настоящим искам соединены для совместного рассмотрения.
Решением суда исковые требования Г., Т., Т.Р.С., Б.В., Л., Б.А. и М. удовлетворены. Суд признал за Г. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, за Т. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, за Т.Р.С. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, за Б.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, за Л. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, за Б.А. и М. право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>. в долях <...> за Б.А. и <...> за М. Исковые требования В.И.А. удовлетворены частично. Суд признал за В.И.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, взыскал с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" в пользу В.И.А. 6000 руб. компенсации морального вреда и 3000 руб. штрафа. В остальной части иска В.И.А. отказал. Взыскал с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" государственную пошлину в доход бюджета Петрозаводского городского округа в размере 2400 руб.
С решением суда не согласно третье лицо Управление Росреестра по РК, в апелляционной жалобе просит отменить состоявшееся по делу судебное постановление. В обоснование доводов жалобы указывает, что <...> в ЕГРП было зарегистрировано право собственности ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на жилой дом, расположенный по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, общей площадью <...> кв. м. Сведения о государственной регистрации прав ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в указанном доме, а также сведения о государственной регистрации прав каких-либо иных лиц на спорные квартиры на момент обращения истцов в суд в ЕГРП отсутствовали. Отмечает, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" запрещается. Полагает, заключение ООО Инвестиционная компания "Комфортный дом" с истцами инвестиционных договоров, в соответствии с которыми в собственность истцов переходят квартиры, не соответствует требованиям Закона N 214-ФЗ. Принимая во внимание, что на момент обращения истцов в суд в ЕГРП содержалась запись о государственной регистрации права собственности застройщика - ООО Инвестиционная компания "Комфортный дом" на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, полагает, можно сделать вывод о том, что в сложившейся ситуации имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, которые согласно ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закона о регистрации) являются основанием для отказа в государственной регистрации прав. Ссылаясь на положения ГрК РФ, Положения о признании помещения жилым помещением, о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 указывает, что действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома. В связи с этим для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к строительству и их вводу в эксплуатацию, установлены различные противопожарные и санитарно-эпидемиологические требования, включая тросы безопасности. Отмечает, что при индивидуальном строительстве домов могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию, что исключено применительно к многоквартирным жилым домам. Таким образом, в отношении индивидуальных жилых домов возникновение прав возможно в упрощенном порядке, в том числе с учетом норм ст. 25.3 Закона о регистрации, без подготовки проектной документации и обязательного получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в то время как возникновение вещных прав на многоквартирный жилой дом без этого невозможно. Полагает, акт приемочной комиссии N <...> от <...> не может являться основанием для признания индивидуального жилого дома многоквартирным жилым домом. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости на основании указанного акта в части изменения назначения индивидуального жилого дома на многоквартирный дом без соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о том, что органом кадастрового учета фактически был легализован объект недвижимости, на который у ответчика отсутствовали надлежащие документы. Таким образом, полагает, при рассмотрении дела необходимо оценить правомерность преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный жилой дом посредством оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки. Считает, учитывая тот факт, что у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие создание многоквартирного жилого дома в соответствии с разрешением на строительство такого дома с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, признание прав инвесторов на квартиры возможно только после признания права собственности застройщика на многоквартирный дом. В связи с тем, что надлежащие документы, подтверждающие создание жилого дома <...>, расположенного по адресу: г. <...>, пер. <...>, как многоквартирного жилого дома отсутствуют, полагает, что требования о признании права собственности на указанные квартиры не подлежат удовлетворению. Кроме того, учитывая ряд нарушений, связанных с пожарной безопасностью, которые напрямую связаны с угрозой жизни и здоровью проживающих в жилом доме лиц, возведенный дом, полагает, невозможно признать отвечающим требованиям, предъявляемым к многоквартирным домам. Указывает, что признание права собственности истцов на квартиры возможно только после устранения застройщиком всех без исключения нарушений, указанных в заключении проведенной по делу судебно-технической экспертизы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Республике Карелия Р. доводы жалобы поддержала.
Истцы Г., Т., Б.А., Т.Р.С., представитель ответчика Д. возражали против доводов третьего лица.
Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены.
Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что между ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" (застройщик) и Г., Т., Т.Р.С., Б.В., Л., Б.А. и М., В.И.А. (инвесторы) были заключены инвестиционные договоры от <...> N <...>, от <...> N <...>, от <...> N <...>, от <...> N <...>, от <...> N <...>, от <...> N <...>, от <...> N <...>, предметом которых является участие инвестора в реализации инвестиционного проекта путем вложения инвестиций в целях создания объекта инвестирования подлежащего передаче в собственность инвестора по завершению строительства. По условиям договоров инвестор (истцы) осуществлял финансирование строительства квартиры в строящемся жилом доме строительный адрес: <...>, г. <...>, "<...>" (<...> очередь - земельный участок N <...>), а застройщик обязался по завершению строительства дома передать объект инвестирования в собственность инвестора в соответствии с п. <...>, <...> <...> договора.
Обязательства по оплате Г., Т., Т.Р.С., Б.В., Л., Б.А. и М., В.И.А. выполнены в полном объеме.
Как было установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, право собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом, зарегистрировано за ООО "ИК "Комфортный дом" на основании договора купли-продажи N <...> от <...>. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, территориальная зона - Жи. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами, площадь <...> кв. м.
Постановлением главы <...> от <...> N <...> утвержден градостроительный план земельного участка в районе "<...>", кадастровый номер <...>, общей площадью <...> кв. м для строительства квартала индивидуальной жилой застройки (<...> очередь, земельный участок N <...>).
Постановлением главы <...> от <...> N <...> в градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации Петрозаводского городского округа от <...> N <...>, внесено изменение в п. <...>, касающийся разрешенного использования земельного участка. Согласно п. <...> на выделенном земельном участке разрешено строительство как индивидуальных, блокированных жилых домов, так и многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более трех.
Приказом заместителя главы администрации <...> - председателя комитета Управления муниципальным имуществом и землепользования от <...> N <...> отменено разрешение на строительство N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...>" <...> очередь, земельный участок N <...>, строительные номера домов N <...> выдано сроком до <...>. Указанным приказом действующим признано разрешение на строительство N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "<...>", <...> очередь, земельный участок N <...>, строительные номера домов с <...> по <...>", выданное <...> сроком до <...>.
<...> администрацией <...> выдано разрешение N <...> на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: индивидуальный жилой дом тип А "<...>", строительный номер <...>, расположенный по адресу: <...>, г. <...>, район "<...>", кадастровый номер участка <...>, площадью <...> кв. м.
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию.
По актам приема-передачи объекта от <...> N <...> (Г.), от <...> N <...> (Т.), от <...> (Т.Р.С.), от <...> N <...> (Б.В.), от <...> N <...> (Л.), от <...> (Б.А., М.), от <...> N <...> (В.И.А.) застройщик передал инвестору объект инвестирования (квартиру) по адресу: <...>, г. <...>, район "<...>".
Вновь построенному индивидуальному жилому дому в жилом районе <...> по объекту: "<...>", введенному в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...>, расположенному на земельном участке с кадастровым номером <...> присвоен порядковый номер N <...> по пер. <...> в г. <...> (справка Управления архитектуры и градостроительства комитета экономики и управления муниципальным имуществом администрации <...> от <...> N <...>).
По сведениям Управления Росреестра по РК <...> в ЕГРП зарегистрировано право собственности за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на жилой дом, назначение: жилое, <...>-этажный, общая площадь <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>. Сведения о государственной регистрации права ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в указанном доме, а также сведения о государственной регистрации прав каких-либо лиц на квартиры в ЕГРП отсутствуют.
Как следует из акта приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения N <...> от <...> работы выполнены в соответствии с проектом, выданными согласованиями и требованиями действующего законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно судебному строительно-техническому заключению ООО "<...>" жилой дом N <...> по пер. <...> в г. <...> соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а также нормативным актам, устанавливающим требования к проектированию и строительству многоквартирных домов, за исключением отмеченных и подлежащих устранению замечаний по проекту и выполнению строительно-монтажных работ. Построенный жилой дом соответствует измененному градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером <...>, утвержденному постановлением администрации <...> N <...> от <...>, предназначенному для застройки индивидуальными, блокированными и многоквартирными жилыми домами до 3 этажей. Многоквартирный жилой дом возведен с учетом произведенной перепланировки, выполненной специалистами ООО "<...>" с индивидуального трехэтажного жилого дома на многоквартирный. Перепланировка выполнена в габаритах и объеме индивидуального жилого дома, не затрагивает несущих и ограждающих конструкций, а заключается лишь в распределении помещений по квартирам, выделении квартир по 4 шт. на 1 и 2 этажах, по 2 шт. на мансардном этаже, установке дверных блоков квартир со стороны лестничной площадки, организации дополнительных кухонь в трех квартирах. В результате перепланировки в каждой квартире предусмотрен необходимый набор помещений, обособленных от других квартир внутренние инженерные сети водоснабжения, канализации, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, организован учет потребления ресурсов. Построенный дом по определению приложения Б СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" обладает всеми признаками многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - ФЗ N 214) (ч. 1 ст. 1).
В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из разъяснений п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ N 214 привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Исходя из п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Исходя из анализа заключенного между сторонами инвестиционного договора следует, что истец передал денежные средства ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" в целях финансирования объекта инвестирования - строительства жилого дома, а ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", в свою очередь, обязалось построить и после завершения строительства передать инвестору объект инвестирования.
В силу положений гражданского законодательства РФ договор долевого участия в строительстве включает в себя обязанность застройщика построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ под объектами индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Исследовав в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истцов о признании за ними права собственности на квартиры, являющиеся объектом инвестирования.
Правомерно судом в качестве надлежащего доказательства было принято, в том числе экспертное заключение ООО "<...>". При этом наличие в экспертном заключении устранимых недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований истцов. Из экспертного заключения не следует, что при преобразовании возведенного индивидуального жилого дома в многоквартирный затронуты характеристики надежности и безопасности для проживающих лиц, либо грубо нарушены нормы противопожарной безопасности. Экспертным исследованием подтверждено, что указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а выявленные недостатки при строительстве носят устранимый характер.
По изложенным мотивам, доводы апелляционной жалобы признаются несостоятельными. Фактически доводы жалобы представляют собой позицию апеллянта, высказанную в суде первой инстанции, и сводятся к несогласию с оценкой суда установленным по делу обстоятельствам, а также основаны на неверном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены вынесенного решения. Доводы жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, с которыми согласилась судебная коллегия, в связи с чем не могут быть приняты в качестве основания к отмене постановленного по делу решения.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным, оно основано на правильном толковании и применении норм материального права, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22.03.2016 по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 07.06.2016 ПО ДЕЛУ N 33-2251/2016
Требование: О признании права собственности истцов на квартиры, взыскании компенсации морального вреда и штрафа.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы исполнили обязательства по оплате квартир в полном объеме, но ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности истцов на квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июня 2016 г. по делу N 33-2251/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Роговой И.В.,
судей Злобина А.В. и Стыцюн С.А.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22.03.2016 по искам Г., Т., Т.Р.С., Б.В., Л., В.И.А., Б.А. и М. к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Злобина А.В., судебная коллегия
установила:
истцы обратились в суд с исками по тем основаниям, что между ними и ответчиком были заключены инвестиционные договоры, по условиям которых ими осуществлялось финансирование строительства жилого помещения - квартиры в строящемся жилом доме N <...> (строительный номер), а ответчик обязался по завершению строительства передать квартиры в собственность истцов. В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, завершено переустройство дома в многоквартирный дом с постановкой его на кадастровый учет, дому присвоен почтовый адрес, квартиры истцов поставлены на кадастровый учет. Обязательства по оплате квартир истцами исполнены в полном объеме. Между тем ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности истцов на квартиры. На основании изложенного истцы просили признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. <...>, пер. <...>, д. <...> (Г. на квартиру N <...>, Т. на квартиру N <...>, Б.В. на квартиру N <...>, Т.Р.С. на квартиру N <...>, Л. на квартиру N <...>, Б.А., М. на квартиру N 10, В.И.А. на квартиру N 8). В.И.А. также заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда в размере 50000 руб. и штрафа в размере 50% от стоимости квартиры, соответственно условиям договора инвестирования от <...> с учетом дополнительного соглашения от 20.06.2014.
Дела по настоящим искам соединены для совместного рассмотрения.
Решением суда исковые требования Г., Т., Т.Р.С., Б.В., Л., Б.А. и М. удовлетворены. Суд признал за Г. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, за Т. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, за Т.Р.С. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, за Б.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, за Л. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, за Б.А. и М. право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>. в долях <...> за Б.А. и <...> за М. Исковые требования В.И.А. удовлетворены частично. Суд признал за В.И.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, кв. <...>, кадастровый номер <...>, взыскал с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" в пользу В.И.А. 6000 руб. компенсации морального вреда и 3000 руб. штрафа. В остальной части иска В.И.А. отказал. Взыскал с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" государственную пошлину в доход бюджета Петрозаводского городского округа в размере 2400 руб.
С решением суда не согласно третье лицо Управление Росреестра по РК, в апелляционной жалобе просит отменить состоявшееся по делу судебное постановление. В обоснование доводов жалобы указывает, что <...> в ЕГРП было зарегистрировано право собственности ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на жилой дом, расположенный по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, общей площадью <...> кв. м. Сведения о государственной регистрации прав ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в указанном доме, а также сведения о государственной регистрации прав каких-либо иных лиц на спорные квартиры на момент обращения истцов в суд в ЕГРП отсутствовали. Отмечает, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" запрещается. Полагает, заключение ООО Инвестиционная компания "Комфортный дом" с истцами инвестиционных договоров, в соответствии с которыми в собственность истцов переходят квартиры, не соответствует требованиям Закона N 214-ФЗ. Принимая во внимание, что на момент обращения истцов в суд в ЕГРП содержалась запись о государственной регистрации права собственности застройщика - ООО Инвестиционная компания "Комфортный дом" на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>, полагает, можно сделать вывод о том, что в сложившейся ситуации имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, которые согласно ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закона о регистрации) являются основанием для отказа в государственной регистрации прав. Ссылаясь на положения ГрК РФ, Положения о признании помещения жилым помещением, о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 указывает, что действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома. В связи с этим для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к строительству и их вводу в эксплуатацию, установлены различные противопожарные и санитарно-эпидемиологические требования, включая тросы безопасности. Отмечает, что при индивидуальном строительстве домов могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию, что исключено применительно к многоквартирным жилым домам. Таким образом, в отношении индивидуальных жилых домов возникновение прав возможно в упрощенном порядке, в том числе с учетом норм ст. 25.3 Закона о регистрации, без подготовки проектной документации и обязательного получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в то время как возникновение вещных прав на многоквартирный жилой дом без этого невозможно. Полагает, акт приемочной комиссии N <...> от <...> не может являться основанием для признания индивидуального жилого дома многоквартирным жилым домом. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости на основании указанного акта в части изменения назначения индивидуального жилого дома на многоквартирный дом без соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о том, что органом кадастрового учета фактически был легализован объект недвижимости, на который у ответчика отсутствовали надлежащие документы. Таким образом, полагает, при рассмотрении дела необходимо оценить правомерность преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный жилой дом посредством оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки. Считает, учитывая тот факт, что у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие создание многоквартирного жилого дома в соответствии с разрешением на строительство такого дома с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, признание прав инвесторов на квартиры возможно только после признания права собственности застройщика на многоквартирный дом. В связи с тем, что надлежащие документы, подтверждающие создание жилого дома <...>, расположенного по адресу: г. <...>, пер. <...>, как многоквартирного жилого дома отсутствуют, полагает, что требования о признании права собственности на указанные квартиры не подлежат удовлетворению. Кроме того, учитывая ряд нарушений, связанных с пожарной безопасностью, которые напрямую связаны с угрозой жизни и здоровью проживающих в жилом доме лиц, возведенный дом, полагает, невозможно признать отвечающим требованиям, предъявляемым к многоквартирным домам. Указывает, что признание права собственности истцов на квартиры возможно только после устранения застройщиком всех без исключения нарушений, указанных в заключении проведенной по делу судебно-технической экспертизы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Республике Карелия Р. доводы жалобы поддержала.
Истцы Г., Т., Б.А., Т.Р.С., представитель ответчика Д. возражали против доводов третьего лица.
Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены.
Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что между ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" (застройщик) и Г., Т., Т.Р.С., Б.В., Л., Б.А. и М., В.И.А. (инвесторы) были заключены инвестиционные договоры от <...> N <...>, от <...> N <...>, от <...> N <...>, от <...> N <...>, от <...> N <...>, от <...> N <...>, от <...> N <...>, предметом которых является участие инвестора в реализации инвестиционного проекта путем вложения инвестиций в целях создания объекта инвестирования подлежащего передаче в собственность инвестора по завершению строительства. По условиям договоров инвестор (истцы) осуществлял финансирование строительства квартиры в строящемся жилом доме строительный адрес: <...>, г. <...>, "<...>" (<...> очередь - земельный участок N <...>), а застройщик обязался по завершению строительства дома передать объект инвестирования в собственность инвестора в соответствии с п. <...>, <...> <...> договора.
Обязательства по оплате Г., Т., Т.Р.С., Б.В., Л., Б.А. и М., В.И.А. выполнены в полном объеме.
Как было установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, право собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом, зарегистрировано за ООО "ИК "Комфортный дом" на основании договора купли-продажи N <...> от <...>. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, территориальная зона - Жи. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами, площадь <...> кв. м.
Постановлением главы <...> от <...> N <...> утвержден градостроительный план земельного участка в районе "<...>", кадастровый номер <...>, общей площадью <...> кв. м для строительства квартала индивидуальной жилой застройки (<...> очередь, земельный участок N <...>).
Постановлением главы <...> от <...> N <...> в градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации Петрозаводского городского округа от <...> N <...>, внесено изменение в п. <...>, касающийся разрешенного использования земельного участка. Согласно п. <...> на выделенном земельном участке разрешено строительство как индивидуальных, блокированных жилых домов, так и многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более трех.
Приказом заместителя главы администрации <...> - председателя комитета Управления муниципальным имуществом и землепользования от <...> N <...> отменено разрешение на строительство N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...>" <...> очередь, земельный участок N <...>, строительные номера домов N <...> выдано сроком до <...>. Указанным приказом действующим признано разрешение на строительство N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "<...>", <...> очередь, земельный участок N <...>, строительные номера домов с <...> по <...>", выданное <...> сроком до <...>.
<...> администрацией <...> выдано разрешение N <...> на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: индивидуальный жилой дом тип А "<...>", строительный номер <...>, расположенный по адресу: <...>, г. <...>, район "<...>", кадастровый номер участка <...>, площадью <...> кв. м.
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию.
По актам приема-передачи объекта от <...> N <...> (Г.), от <...> N <...> (Т.), от <...> (Т.Р.С.), от <...> N <...> (Б.В.), от <...> N <...> (Л.), от <...> (Б.А., М.), от <...> N <...> (В.И.А.) застройщик передал инвестору объект инвестирования (квартиру) по адресу: <...>, г. <...>, район "<...>".
Вновь построенному индивидуальному жилому дому в жилом районе <...> по объекту: "<...>", введенному в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...>, расположенному на земельном участке с кадастровым номером <...> присвоен порядковый номер N <...> по пер. <...> в г. <...> (справка Управления архитектуры и градостроительства комитета экономики и управления муниципальным имуществом администрации <...> от <...> N <...>).
По сведениям Управления Росреестра по РК <...> в ЕГРП зарегистрировано право собственности за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на жилой дом, назначение: жилое, <...>-этажный, общая площадь <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, г. <...>, пер. <...>, д. <...>. Сведения о государственной регистрации права ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в указанном доме, а также сведения о государственной регистрации прав каких-либо лиц на квартиры в ЕГРП отсутствуют.
Как следует из акта приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения N <...> от <...> работы выполнены в соответствии с проектом, выданными согласованиями и требованиями действующего законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно судебному строительно-техническому заключению ООО "<...>" жилой дом N <...> по пер. <...> в г. <...> соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а также нормативным актам, устанавливающим требования к проектированию и строительству многоквартирных домов, за исключением отмеченных и подлежащих устранению замечаний по проекту и выполнению строительно-монтажных работ. Построенный жилой дом соответствует измененному градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером <...>, утвержденному постановлением администрации <...> N <...> от <...>, предназначенному для застройки индивидуальными, блокированными и многоквартирными жилыми домами до 3 этажей. Многоквартирный жилой дом возведен с учетом произведенной перепланировки, выполненной специалистами ООО "<...>" с индивидуального трехэтажного жилого дома на многоквартирный. Перепланировка выполнена в габаритах и объеме индивидуального жилого дома, не затрагивает несущих и ограждающих конструкций, а заключается лишь в распределении помещений по квартирам, выделении квартир по 4 шт. на 1 и 2 этажах, по 2 шт. на мансардном этаже, установке дверных блоков квартир со стороны лестничной площадки, организации дополнительных кухонь в трех квартирах. В результате перепланировки в каждой квартире предусмотрен необходимый набор помещений, обособленных от других квартир внутренние инженерные сети водоснабжения, канализации, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, организован учет потребления ресурсов. Построенный дом по определению приложения Б СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" обладает всеми признаками многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - ФЗ N 214) (ч. 1 ст. 1).
В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из разъяснений п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ N 214 привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Исходя из п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Исходя из анализа заключенного между сторонами инвестиционного договора следует, что истец передал денежные средства ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" в целях финансирования объекта инвестирования - строительства жилого дома, а ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", в свою очередь, обязалось построить и после завершения строительства передать инвестору объект инвестирования.
В силу положений гражданского законодательства РФ договор долевого участия в строительстве включает в себя обязанность застройщика построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ под объектами индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Исследовав в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истцов о признании за ними права собственности на квартиры, являющиеся объектом инвестирования.
Правомерно судом в качестве надлежащего доказательства было принято, в том числе экспертное заключение ООО "<...>". При этом наличие в экспертном заключении устранимых недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований истцов. Из экспертного заключения не следует, что при преобразовании возведенного индивидуального жилого дома в многоквартирный затронуты характеристики надежности и безопасности для проживающих лиц, либо грубо нарушены нормы противопожарной безопасности. Экспертным исследованием подтверждено, что указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а выявленные недостатки при строительстве носят устранимый характер.
По изложенным мотивам, доводы апелляционной жалобы признаются несостоятельными. Фактически доводы жалобы представляют собой позицию апеллянта, высказанную в суде первой инстанции, и сводятся к несогласию с оценкой суда установленным по делу обстоятельствам, а также основаны на неверном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены вынесенного решения. Доводы жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, с которыми согласилась судебная коллегия, в связи с чем не могут быть приняты в качестве основания к отмене постановленного по делу решения.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным, оно основано на правильном толковании и применении норм материального права, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22.03.2016 по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)