Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,
при участии в судебном заседании:
- представителя истца - Цанги А.В., по доверенности от 13.07.2016 года;
- представителя ответчика - Кочурова Д.А., по доверенности N 7 от 12.07.2016 года
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсоюз"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 по делу N А28-7021/2016, принятое судом в составе судьи Горева Л.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройсоюз" (ОГРН 1104345006160; ИНН 4345276039)
к обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция" (ОГРН 1084345016810; ИНН 4345235579)
о взыскании 3 283 963 рублей 44 копеек,
общество с ограниченной ответственностью "Стройсоюз" (далее - ООО "Стройсоюз", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция" (далее - ООО "СпецСтройРеконструкция", ответчик) о взыскании задолженности в сумме 3 283 963 рублей 44 копеек.
В обоснование заявленного иска истец указал, что в нарушение условий заключенного договора участия в долевом строительстве жилья от 31.07.2014 N ПГ-001-01-078 ответчик не оплатил стоимость строительства квартиры N 80 (строительный N 78) в доме N 1 корпус 1 по улице Пугачева города Кирова в размере 2 905 610 рублей 00 копеек, стоимость дополнительных метров согласно пункту 2.3. договора в размере 132 090 рублей 00 копеек, стоимость работ по установке рам и лоджий и их остеклению в размере 33 850 рублей 00 копеек, расходы по проведению технической инвентаризации квартиры в размере 3 274 рубля 15 копеек. Кроме того, в связи с просрочкой исполнения обязательств ответчику также начислены пени в размере 209 139 рублей 29 копеек.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что договор от 31.07.2014 N ПГ-001-01-078 считается расторгнутым со дня направления истцу уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, т.е. с 11.08.2015. Кроме того, факт исполнения истцом обязательства по передаче квартиры в собственность ответчика не доказан.
ООО "Стройсоюз" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение полностью и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку судом первой инстанции неполно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют действительным обстоятельствам дела и неправильно применены нормы материального права.
Заявитель жалобы указывает, что у ответчика отсутствуют правовые основания для одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору. Истец считает объект долевого строительства переданным ответчику.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Стройсоюз" (застройщик) и ООО "СпецСтройРеконструкция" (долевщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилья от 31.07.2014 N ПГ-001-01-078.
Предметом указанного договора является участие сторон в совместном строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Киров, ул. Пугачева, дом 1 корпус 1 (пункт 1).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области 05.09.2014 произведена государственная регистрация договора за N 43-43-01/427/2014-176.
По условиям договора истец обязался за счет собственных и привлеченных средств организовать строительство и построить многоквартирный жилой дом в жилищном комплексе "Олимп" согласно проектно-технической документации, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и завершения расчетов по договору передать ответчику в собственность соответствующий объект долевого строительства.
Пунктом 2.1. договора стороны согласовали, что объектом строительства является квартира строительный N 78, этаж 12, количество комнат 3, общей площадью 76,46, площадь лоджии с коэф. (0,5) 2,07 кв. м.
Согласно пункту 3.1. договора на момент его заключения цена 1 квадратного метра составляет 37 000 рублей 00 копеек и изменению не подлежит. Цена договора определена сторонами в сумме 2 905 610 рублей 00 копеек, что соответствует оплате 78,53 кв. м.
В соответствии с пунктом 3.2. долевщик вносит застройщику денежные средства в указанной сумме в срок до 25.08.2015.
Пунктом 6.1. договора установлено, что застройщик обязуется передать квартиру долевщику не позднее 3 квартала 2015 года. Допускается досрочное исполнение застройщиком своих обязательств.
Кроме того, согласно пункту 2.3. договора, по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая площадь квартиры и площадь лоджии (с применением коэффициента 0,5) уточняются по результатам технической инвентаризации ФГУП "Ростехинвентаризация". При расхождении проектной площади объекта и долевого строительства, установленной в пункте 2.1. договора с площадью объекта долевого строительства, определенной по результатам технической инвентаризации, стороны производят окончательный взаиморасчет. Возврат за переплаченные квадратные метры и доплата неоплаченных квадратных метров производится по цене квадратного метра, установленной в пункте 3.1. договора.
Представленными суду доказательствами подтверждается, что 15.12.2014 строительство многоквартирного дома было окончено и застройщику было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 4306000-066ж.
По окончании строительства, истец обратился в ООО "Азимут" для проведения замеров и уточнения общей площади квартиры в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии с замерами по техническому плану помещения, площадь квартиры N 80 (строительный номер 78) по ул. Калинина, д. 40 составляет 80,07 кв. м и площадь лоджии/балкона 2,03 кв. м (с коэффициентом 0,5), в связи с чем, площадь квартиры увеличилась на 3,57 кв. м.
Согласно представленному расчету истца, доплата за дополнительные квадратные метры, в соответствии с пунктом 2.3. договора составляет 132 090 рублей 00 копеек, стоимость остекления лоджий по пункту 4.1.6. договора - 33 850 рублей 00 копеек, расходы истца по проведению технической инвентаризации квартиры составили 3274 рубля 15 копеек.
4 сентября 2015 года в адрес ответчика истцом было направлено письмо-претензия N 160 с требованием об оплате задолженности в сумме 2 905 610 рублей 00 копеек.
В связи с тем, что ответчик не оплатил задолженность по договору долевого участия в строительстве, истец обратился в суд с заявленным иском.
В обоснование иска истец также указал, что на основании акта приема-передачи квартиры от 29.01.2015 ООО "СпецСтройРеконструкция" в лице Шмакова В.В., действующего на основании доверенности от 20.08.2014 N 43 АА 0632086 приняло квартиру (л.д. 19).
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Правоотношения сторон по участию в долевом строительстве жилья регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствие со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 9 Закона установлено право стороны на односторонний отказ от исполнения обязательства, в том числе отказ дольщика. Согласно пункту 1 статьи 9 указанного закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Согласно пункту 4 статьи 9 Закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Как установлено судом первой инстанции и представленными доказательствами подтверждается, что 11.08.2015 (т.е. до истечения установленного пунктом 3.2. договора срока внесения денежных средств, а также установленного пунктом 6.1. срока передачи квартиры) ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора, в подтверждение чего представил суду почтовую квитанцию N 69483 о направлении корреспонденции заказным письмом с описью вложения (л.д. 27-28).
10 сентября 2015 года в ответ на претензию от 04.09.2015 N 160 ответчик повторно уведомил истца о расторжении договора от 31.07.2014 N ПГ-001-01-078, что также подтверждается почтовой квитанцией N 01058 о направлении корреспонденции заказным письмом с описью вложения (л.д. 29-30).
Указанная корреспонденция направлена по адресу, указанному в договоре участия в долевом строительстве жилья, как юридический и почтовый адрес, а именно: 610035, г. Киров, ул. Короленко, д. 13А, офис 8.
Согласно пункту 1 статьи 165.1. Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Порядок применения положений данной статьи разъяснен в пункте 64 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому, правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).
Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.
В соответствии с пунктом 67 данного постановления юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Как следует из пункта 12.2. договора участия в долевом строительстве жилья, обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах стороны обязаны в течение 5 (пяти) дней с момента такого изменения в простой письменной форме извещать друг друга.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие извещение истцом ответчика об изменении юридического и почтового адреса, указанного в договоре.
Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец был надлежащим образом извещен о расторжении договора.
Таким образом, в соответствии с пунктом 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор от 31.07.2014 N ПГ-001-01-078 считается расторгнутым со дня направления истцу уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, т.е. с 11.08.2015.
Приходя к указанным выводам, суд первой инстанции обоснованно и законно исходил из того, что доводы истца об исполнении им обязательства по передаче квартиры в собственность ответчика не могут считаться доказанными в силу следующего.
Согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства регулируется статьей 8 Закона.
По общему правилу (часть 1 статьи 8 Закона) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; при этом участник долевого строительства после получения соответствующего уведомления (часть 4 статьи 8 Закона) обязан подписать акт. Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
В случае уклонение участника долевого строительства факт передачи может быть подтвержден односторонним актом, составленным застройщиком и направленным в том же порядке участнику долевого строительства (часть 6 статьи 8 Закона).
Таким образом, факт передачи объекта может подтверждаться составленным обеими сторонами актом либо односторонним актом, составленным застройщиком в случае уклонения другой стороны договора от принятия объекта.
В данном случае в обоснование заявленного иска истец ссылается на то, что объект строительства введен в эксплуатацию 15.12.2014. Однако в нарушение требований Закона истцом не представлены доказательства, подтверждающие уведомление ответчика о завершении строительства и необходимости подписания акта приема-передачи объекта. Представленное истцом в судебном заседании 08.08.2016 уведомление от 17.12.2014 N 376 не может служить доказательством подтверждающим извещение ответчика о завершении строительства и вводе жилого дома в эксплуатацию, поскольку истцом не представлены доказательства его направления по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручения его ответчику лично под расписку.
Акт приема-передачи квартиры от 29.01.2015 был исследован судом первой инстанции и обоснованно не признан доказательством, подтверждающим исполнение истцом обязанности по передаче квартиры ответчику.
Из акта следует, что от имени ООО "СпецСтройРеконструкция" он подписан Шмаковым Виктором Владимировичем на основании доверенности от 20.08.2014 N 43 АА 0632086.
В силу статьи 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
С учетом положений статьей 154, 156 Гражданского кодекса РФ доверенность является односторонней сделкой, к которой применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из содержания доверенности от 20.08.2014 N 43 АА 0632086 не следует факт наделения Шмакова В.В. полномочием на совершение от имени ООО "СпецСтройРеконструкция" действий по приемке законченных строительством квартир и подписание соответствующих актов приема-передачи.
Буквальное толкование доверенности также не позволяет сделать вывод о наличии у Шмакова В.В. полномочий на совершение такого рода сделок.
Таким образом, давая оценку обстоятельствам дела и представленным доказательствам в их совокупности, а также принимая во внимание отсутствие уведомления ответчика о завершении строительства и вводе жилого дома в эксплуатацию, действия Шмакова В.В. по подписанию акта приема-передачи квартиры от 29.01.2015 не могут считаться действиями ООО "СпецСтройРеконструкция" и служить доказательством исполнения истцом обязательства по передаче квартиры в собственность ответчика.
Приходя к указанным выводам, суд также исходит из того, что заявляя об исполнении обязательств по передаче квартиры в собственность ответчика, истец не представил суду договор передачи имущества в собственность, указанный в акте приема-передачи квартиры от 29.01.2015, при этом, из материалов дела не следует факт совершения ответчиком действий, свидетельствующих об одобрении действий Шмакова В.В. по приемке квартиры и подписанию данного акта.
Кроме того, заявляя в судебном заседании о передаче квартиры ответчику 29.01.2015 по акту приема-передачи, истец не ссылался на данное обстоятельство ни в письме-претензии от 04.09.2015, ни в заявлении от 03.12.2015, направленных в адрес ООО "СпецСтройРеконструкция".
Поскольку истец не доказал факт передачи ответчику объекта долевого строительства, то удовлетворение иска о взыскании платы противоречило бы правилам пункта 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда первой инстанции оценке представленных доказательств, не подтверждаются исследованными судами обеих инстанций материалами дела, в связи с чем не могут повлечь отмену либо изменение судебного акта.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, оснований для отмены решения по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 по делу N А28-7021/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсоюз" (ОГРН 1104345006160; ИНН 4345276039)- без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.10.2016 N 02АП-8848/2016 ПО ДЕЛУ N А28-7021/2016
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2016 г. по делу N А28-7021/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,
при участии в судебном заседании:
- представителя истца - Цанги А.В., по доверенности от 13.07.2016 года;
- представителя ответчика - Кочурова Д.А., по доверенности N 7 от 12.07.2016 года
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсоюз"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 по делу N А28-7021/2016, принятое судом в составе судьи Горева Л.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройсоюз" (ОГРН 1104345006160; ИНН 4345276039)
к обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция" (ОГРН 1084345016810; ИНН 4345235579)
о взыскании 3 283 963 рублей 44 копеек,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стройсоюз" (далее - ООО "Стройсоюз", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройРеконструкция" (далее - ООО "СпецСтройРеконструкция", ответчик) о взыскании задолженности в сумме 3 283 963 рублей 44 копеек.
В обоснование заявленного иска истец указал, что в нарушение условий заключенного договора участия в долевом строительстве жилья от 31.07.2014 N ПГ-001-01-078 ответчик не оплатил стоимость строительства квартиры N 80 (строительный N 78) в доме N 1 корпус 1 по улице Пугачева города Кирова в размере 2 905 610 рублей 00 копеек, стоимость дополнительных метров согласно пункту 2.3. договора в размере 132 090 рублей 00 копеек, стоимость работ по установке рам и лоджий и их остеклению в размере 33 850 рублей 00 копеек, расходы по проведению технической инвентаризации квартиры в размере 3 274 рубля 15 копеек. Кроме того, в связи с просрочкой исполнения обязательств ответчику также начислены пени в размере 209 139 рублей 29 копеек.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что договор от 31.07.2014 N ПГ-001-01-078 считается расторгнутым со дня направления истцу уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, т.е. с 11.08.2015. Кроме того, факт исполнения истцом обязательства по передаче квартиры в собственность ответчика не доказан.
ООО "Стройсоюз" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение полностью и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку судом первой инстанции неполно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют действительным обстоятельствам дела и неправильно применены нормы материального права.
Заявитель жалобы указывает, что у ответчика отсутствуют правовые основания для одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору. Истец считает объект долевого строительства переданным ответчику.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Стройсоюз" (застройщик) и ООО "СпецСтройРеконструкция" (долевщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилья от 31.07.2014 N ПГ-001-01-078.
Предметом указанного договора является участие сторон в совместном строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Киров, ул. Пугачева, дом 1 корпус 1 (пункт 1).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области 05.09.2014 произведена государственная регистрация договора за N 43-43-01/427/2014-176.
По условиям договора истец обязался за счет собственных и привлеченных средств организовать строительство и построить многоквартирный жилой дом в жилищном комплексе "Олимп" согласно проектно-технической документации, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и завершения расчетов по договору передать ответчику в собственность соответствующий объект долевого строительства.
Пунктом 2.1. договора стороны согласовали, что объектом строительства является квартира строительный N 78, этаж 12, количество комнат 3, общей площадью 76,46, площадь лоджии с коэф. (0,5) 2,07 кв. м.
Согласно пункту 3.1. договора на момент его заключения цена 1 квадратного метра составляет 37 000 рублей 00 копеек и изменению не подлежит. Цена договора определена сторонами в сумме 2 905 610 рублей 00 копеек, что соответствует оплате 78,53 кв. м.
В соответствии с пунктом 3.2. долевщик вносит застройщику денежные средства в указанной сумме в срок до 25.08.2015.
Пунктом 6.1. договора установлено, что застройщик обязуется передать квартиру долевщику не позднее 3 квартала 2015 года. Допускается досрочное исполнение застройщиком своих обязательств.
Кроме того, согласно пункту 2.3. договора, по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая площадь квартиры и площадь лоджии (с применением коэффициента 0,5) уточняются по результатам технической инвентаризации ФГУП "Ростехинвентаризация". При расхождении проектной площади объекта и долевого строительства, установленной в пункте 2.1. договора с площадью объекта долевого строительства, определенной по результатам технической инвентаризации, стороны производят окончательный взаиморасчет. Возврат за переплаченные квадратные метры и доплата неоплаченных квадратных метров производится по цене квадратного метра, установленной в пункте 3.1. договора.
Представленными суду доказательствами подтверждается, что 15.12.2014 строительство многоквартирного дома было окончено и застройщику было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 4306000-066ж.
По окончании строительства, истец обратился в ООО "Азимут" для проведения замеров и уточнения общей площади квартиры в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии с замерами по техническому плану помещения, площадь квартиры N 80 (строительный номер 78) по ул. Калинина, д. 40 составляет 80,07 кв. м и площадь лоджии/балкона 2,03 кв. м (с коэффициентом 0,5), в связи с чем, площадь квартиры увеличилась на 3,57 кв. м.
Согласно представленному расчету истца, доплата за дополнительные квадратные метры, в соответствии с пунктом 2.3. договора составляет 132 090 рублей 00 копеек, стоимость остекления лоджий по пункту 4.1.6. договора - 33 850 рублей 00 копеек, расходы истца по проведению технической инвентаризации квартиры составили 3274 рубля 15 копеек.
4 сентября 2015 года в адрес ответчика истцом было направлено письмо-претензия N 160 с требованием об оплате задолженности в сумме 2 905 610 рублей 00 копеек.
В связи с тем, что ответчик не оплатил задолженность по договору долевого участия в строительстве, истец обратился в суд с заявленным иском.
В обоснование иска истец также указал, что на основании акта приема-передачи квартиры от 29.01.2015 ООО "СпецСтройРеконструкция" в лице Шмакова В.В., действующего на основании доверенности от 20.08.2014 N 43 АА 0632086 приняло квартиру (л.д. 19).
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Правоотношения сторон по участию в долевом строительстве жилья регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствие со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 9 Закона установлено право стороны на односторонний отказ от исполнения обязательства, в том числе отказ дольщика. Согласно пункту 1 статьи 9 указанного закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Согласно пункту 4 статьи 9 Закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Как установлено судом первой инстанции и представленными доказательствами подтверждается, что 11.08.2015 (т.е. до истечения установленного пунктом 3.2. договора срока внесения денежных средств, а также установленного пунктом 6.1. срока передачи квартиры) ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора, в подтверждение чего представил суду почтовую квитанцию N 69483 о направлении корреспонденции заказным письмом с описью вложения (л.д. 27-28).
10 сентября 2015 года в ответ на претензию от 04.09.2015 N 160 ответчик повторно уведомил истца о расторжении договора от 31.07.2014 N ПГ-001-01-078, что также подтверждается почтовой квитанцией N 01058 о направлении корреспонденции заказным письмом с описью вложения (л.д. 29-30).
Указанная корреспонденция направлена по адресу, указанному в договоре участия в долевом строительстве жилья, как юридический и почтовый адрес, а именно: 610035, г. Киров, ул. Короленко, д. 13А, офис 8.
Согласно пункту 1 статьи 165.1. Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Порядок применения положений данной статьи разъяснен в пункте 64 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому, правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).
Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.
В соответствии с пунктом 67 данного постановления юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Как следует из пункта 12.2. договора участия в долевом строительстве жилья, обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах стороны обязаны в течение 5 (пяти) дней с момента такого изменения в простой письменной форме извещать друг друга.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие извещение истцом ответчика об изменении юридического и почтового адреса, указанного в договоре.
Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец был надлежащим образом извещен о расторжении договора.
Таким образом, в соответствии с пунктом 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор от 31.07.2014 N ПГ-001-01-078 считается расторгнутым со дня направления истцу уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, т.е. с 11.08.2015.
Приходя к указанным выводам, суд первой инстанции обоснованно и законно исходил из того, что доводы истца об исполнении им обязательства по передаче квартиры в собственность ответчика не могут считаться доказанными в силу следующего.
Согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства регулируется статьей 8 Закона.
По общему правилу (часть 1 статьи 8 Закона) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; при этом участник долевого строительства после получения соответствующего уведомления (часть 4 статьи 8 Закона) обязан подписать акт. Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
В случае уклонение участника долевого строительства факт передачи может быть подтвержден односторонним актом, составленным застройщиком и направленным в том же порядке участнику долевого строительства (часть 6 статьи 8 Закона).
Таким образом, факт передачи объекта может подтверждаться составленным обеими сторонами актом либо односторонним актом, составленным застройщиком в случае уклонения другой стороны договора от принятия объекта.
В данном случае в обоснование заявленного иска истец ссылается на то, что объект строительства введен в эксплуатацию 15.12.2014. Однако в нарушение требований Закона истцом не представлены доказательства, подтверждающие уведомление ответчика о завершении строительства и необходимости подписания акта приема-передачи объекта. Представленное истцом в судебном заседании 08.08.2016 уведомление от 17.12.2014 N 376 не может служить доказательством подтверждающим извещение ответчика о завершении строительства и вводе жилого дома в эксплуатацию, поскольку истцом не представлены доказательства его направления по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручения его ответчику лично под расписку.
Акт приема-передачи квартиры от 29.01.2015 был исследован судом первой инстанции и обоснованно не признан доказательством, подтверждающим исполнение истцом обязанности по передаче квартиры ответчику.
Из акта следует, что от имени ООО "СпецСтройРеконструкция" он подписан Шмаковым Виктором Владимировичем на основании доверенности от 20.08.2014 N 43 АА 0632086.
В силу статьи 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
С учетом положений статьей 154, 156 Гражданского кодекса РФ доверенность является односторонней сделкой, к которой применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из содержания доверенности от 20.08.2014 N 43 АА 0632086 не следует факт наделения Шмакова В.В. полномочием на совершение от имени ООО "СпецСтройРеконструкция" действий по приемке законченных строительством квартир и подписание соответствующих актов приема-передачи.
Буквальное толкование доверенности также не позволяет сделать вывод о наличии у Шмакова В.В. полномочий на совершение такого рода сделок.
Таким образом, давая оценку обстоятельствам дела и представленным доказательствам в их совокупности, а также принимая во внимание отсутствие уведомления ответчика о завершении строительства и вводе жилого дома в эксплуатацию, действия Шмакова В.В. по подписанию акта приема-передачи квартиры от 29.01.2015 не могут считаться действиями ООО "СпецСтройРеконструкция" и служить доказательством исполнения истцом обязательства по передаче квартиры в собственность ответчика.
Приходя к указанным выводам, суд также исходит из того, что заявляя об исполнении обязательств по передаче квартиры в собственность ответчика, истец не представил суду договор передачи имущества в собственность, указанный в акте приема-передачи квартиры от 29.01.2015, при этом, из материалов дела не следует факт совершения ответчиком действий, свидетельствующих об одобрении действий Шмакова В.В. по приемке квартиры и подписанию данного акта.
Кроме того, заявляя в судебном заседании о передаче квартиры ответчику 29.01.2015 по акту приема-передачи, истец не ссылался на данное обстоятельство ни в письме-претензии от 04.09.2015, ни в заявлении от 03.12.2015, направленных в адрес ООО "СпецСтройРеконструкция".
Поскольку истец не доказал факт передачи ответчику объекта долевого строительства, то удовлетворение иска о взыскании платы противоречило бы правилам пункта 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда первой инстанции оценке представленных доказательств, не подтверждаются исследованными судами обеих инстанций материалами дела, в связи с чем не могут повлечь отмену либо изменение судебного акта.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, оснований для отмены решения по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 по делу N А28-7021/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсоюз" (ОГРН 1104345006160; ИНН 4345276039)- без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)