Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2016 года
Полный текст решения изготовлен 30 мая 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.В. Матущак
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.А. Хасановой рассмотрел дело N А60-61239/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Чкаловская" (ИНН 6659075961, ОГРН 1026602961440)
к Администрации Верх-Исетского района (ИНН 6658030020, ОГРН 1036602636212)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Твой Дом"
о признании недействительным конкурса
при участии в судебном заседании:
от истца: И.В. Вяткин, представитель по доверенности от 11.01.2016, И.Н. Чигрина, представитель по доверенности N 2 от 01.01.2016,
от ответчика: не явился, извещен.
от третьего лица: Р.С. Князев, представитель по доверенности N 003 от 16.12.2015, В.В. Клюкин, директор.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Чкаловская" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к организатору конкурса - Администрации Верх-Исетского района г. Екатеринбурга о признании недействительным конкурса, проведенного 20.11.2015 по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27. Также истец просил признать недействительным договор управления, заключенный по результатам конкурса.
Определением суда от 21.12.2015 дело принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.
Представитель истца в предварительном судебном заседании поддержал заявленные требования.
Представитель заинтересованного лица в предварительном судебном заседании представил отзыв, в котором указал, что конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проведен в соответствии с Извещением по конкурсной документации и главой 8 порядка проведения конкурса, установленного Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. По итогам конкурса, как пояснил ответчик, победителем стал ООО "УК "Твой Дом", так как первый подал заявку и в соответствии с конкурсной документацией предложил максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную в извещении и подлежащую уплате за общий объем работ и услуг. Кроме того, ответчик просил обратить внимание, на то, что истец обращался с жалобой в УФАС по Свердловской области по факту проведения конкурса и его жалоба признана необоснованной, решение не было оспорено.
Отзыв приобщен к материалам дела.
От общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Твой Дом" поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с тем, что ООО "УК "Твой Дом" признано победителем по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27.
Ходатайство судом удовлетворено. Определением суда от 03.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Твой Дом".
ООО "УК "Твой Дом" представило отзыв, в котором возражает относительно заявленных требований.
Отзыв приобщен к материалам дела.
Представитель истца в судебном заседании 10.03.2016 заявил ходатайство об уточнении заявленных требований и просил признать недействительным конкурс, проведенный 20.11.2015 по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27.
Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Поскольку уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, указанное уточнение исковых требований рассмотрено и принято арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебное заседание 10.03.2016 не явился.
Представитель третьего лица в судебном заседании 10.03.2016 возражал относительно удовлетворения заявленных требований.
Представитель истца в судебном заседании 31.03.2016 настаивал на удовлетворении заявленных требований, а также заявил ходатайство об истребовании у ОАО "Синара-Девелопмент" копий передаточных актов или иных доказательств передачи объекта долевого строительства дольщикам многоквартирного дома по ул. Мельникова, 27 г. Екатеринбург.
Ходатайство судом удовлетворено.
Представитель ответчика в судебном заседании 31.03.2016 заявленные требования не признал.
Представитель третьего лица в судебном заседании 31.03.2016 представил возражения на отзыв, в котором указал, что собрание собственников, оформленное Протоколом от 28.07.2015, является ничтожным, так как принято в отсутствие необходимого кворума, согласно ст. 181.5 ГК РФ, п. 3 ст. 45 ЖК РФ. Кроме того, третье лицо пояснило, что в результате проведенных проверок Департаментом Государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области и Управлением антимонопольной службы по Свердловской области общее собрание, оформленное Протоколом от 28.07.2015, признано недействительным.
Возражения приобщены к материалам дела.
В судебном заседании 27.05.2016 истец требования поддержал, представил дополнительные доказательства, которые приобщены к материалам дела.
Ответчик в судебное заседание не явился.
Третье лицо полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по доводам, изложенным в отзыве.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
Администрацией Верх-Исетского района г. Екатеринбурга 13.10.2015 на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении торгов N 131015/4096259/01 по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27.
Процедура вскрытия конвертов состоялась 12.11.2015.
Согласно протоколу конкурса от 20.11.2015 победителем конкурса по отбору управляющей организации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27, признано ООО "УК "Твой Дом".
В обоснование исковых требований истец указал, что 28.07.2015 состоялось общее собрание собственников указанного дома, согласно протоколу общего собрания от 28.07.2015 собственниками выбран способ управления управляющей компанией, в качестве последней определено ООО УК "Чкаловская".
В отзыве ответчик Администрация Верх-Исетского района г. Екатеринбурга, возражая против исковых требований указывало, что изначально проведение конкурса назначено на 30.07.2015, в связи с отсутствием кворума вскрытие конвертов перенесено на 03.08.2015. До процедуры вскрытия конвертов 31.07.2015 в администрацию поступил протокол общего собрания участников помещений указанного дома. В связи с чем торги были отменены, о чем комиссией составлен акт от 03.08.2015. Ответчик указал, что в связи с поступившими жалобами от граждан названного дома по вопросу нарушения процедуры выбора управляющей компании, Администрацией района 05.08.2015 направлен запрос в УГЖИ по Свердловской области для проведения проверки в отношении выбора управляющей компании дома по ул. Мельникова, 27. Согласно ответу УГЖИ при выборе управляющей компании ООО УК "Чкаловская" имеется ряд нарушений. С учетом данного обстоятельства, а также по причине отсутствия государственной регистрации права собственности у лиц, принявших участие в голосовании, 28.07.2015, ответчиком вновь была инициирована конкурсная процедура по отбору управляющей компании, результаты которой оформлены протоколом от 20.11.2015.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 ГК РФ).
Под существенными нарушениями правил организации и проведения торгов (конкурса, аукциона) понимается необоснованное исключение лиц, подавших заявку на участие в торгах (конкурсе, аукционе), из числа участников конкурса (аукциона), а также такие нарушения порядка проведения конкурса (аукциона), которые могли привести к неправильному определению победителя торгов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую или иную экономическую деятельность. Лицо, которое обращается с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Реализация права на оспаривание торгов должна повлечь восстановление нарушенных прав истца. Под заинтересованным лицом в данном случае следует понимать участника торгов либо лицо, которому было отказано в участии в торгах, либо иного субъекта гражданских правоотношений, чьи права были нарушены в результате проведения данных торгов.
Истец фактически исполнял обязательства по управлению спорным МКД на основании протокола голосования собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27 и заключенных с правообладателями договоров, что также подтверждается договорами, заключенными истцом с ресурсоснабжающими организациями и иными организациями.
Выбор иной управляющей организации спорного МКД на открытом конкурсе влечет прекращение прав и обязанностей истца по управлению МКД, так как в силу части 5 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктами 1, 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). Участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
В силу пункта 3 статьи 13 и статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится правообладателем на основании необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
Возникновение права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с его обязательной государственной регистрацией.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом право собственности возникает на основе сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Для выбора способа управления достаточно простого большинства голосов собственников помещений, присутствующих на собрании (пп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Кроме того, собрание легитимно, когда на нем присутствуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). На основании вышеизложенного, суд, исследовав материалы дела, считает, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком спорного МКД, вправе осуществлять правомочия собственников помещений в МКД, в том числе выбирать способ управления МКД и, следовательно, управляющую организацию, что ими и было реализовано в данном случае на собрании, проведенном, результаты которого оформлены протоколом от 28.07.2015 г.
Данный протокол на момент проведения спорного конкурса и рассмотрения иска оспорен не был.
Согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".
Согласно п. 3 раздела I Правил N 75 конкурс проводится, если: 1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: если собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; если по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; 2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: - если большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса РФ; - если собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; - если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса РФ; 3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается (п. 39 раздела IV Правил).
Из системного толкования названных норма права суд делает вывод о том, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом; для отказа от проведения конкурса достаточно любого из предусмотренных проявлений инициативы со стороны правообладателей.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в спорном многоквартирном доме собственниками помещений в нем выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией (ООО УК "Чкаловская"), заключены договоры управления с собственниками.
Договоры управления с истцом представлены в судебное заседание, выборочно обозрены судом.
Также истец представил справку ЕРЦ от 26.05.2016 N 4864, согласно которой за период с 01.12.2015 по 25.05.2016 по спорному многоквартирному дому попустило платежей от граждан 3411830 руб. 86 коп.
Арбитражный суд отклонил возражения третьего лица о том, что и у него также имеются соответствующие договоры управления с собственниками помещений спорного дома, и ООО "УК "Твой дом" также осуществляет управление указанным объектом.
Указанные обстоятельства, если таковые и имеются, являются следствием того, что ООО "УК "Твой дом" стал победителем оспариваемого в рамках настоящего дела конкурса, а дальнейшие действия связаны с реализацией его итогов.
Истец осуществил подсчет количества лиц, владеющих на дату принятия решения помещениями, указывает, что общая площадь всех помещений, переданных по передаточным актам (реестр договоров ОАО "Синара-девелопмент" представлен в дело) составляет 28622,67 кв. м, из них участие в собрании приняли лица, обладающие 28287,87 кв. м.
Истец указал, что лица, заключившие договоры управления с ним обладают в совокупности 23507,77 кв. м площадей. Из них зарегистрировали право собственности 9361,6 кв. м.
Между тем согласно данным протокола от 28.07.2015 общая площадь помещений, собственники которых приняли участие в голосовании составила 18436 кв. м, согласно протоколу общая площадь помещений составила 34189,5 кв. м.
При этом в протоколе от 28.07.2015 указано, что общее число голосов, принадлежащих собственникам, принявших участие в голосовании составляет 53,9% от общего числа голосов всех собственников.
Третье лицо указало, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU663022000-2415 от 130.04.2015 общая площадь помещений для голосования составляет 44223,9 кв. м (66919,3 - 22695,43). Таким образом, общее число голосов, принявших участие в голосовании, составило 41,69% (18436,2 от 44223,9).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 30.05.2016 ПО ДЕЛУ N А60-61239/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу N А60-61239/2015
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2016 года
Полный текст решения изготовлен 30 мая 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.В. Матущак
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.А. Хасановой рассмотрел дело N А60-61239/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Чкаловская" (ИНН 6659075961, ОГРН 1026602961440)
к Администрации Верх-Исетского района (ИНН 6658030020, ОГРН 1036602636212)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Твой Дом"
о признании недействительным конкурса
при участии в судебном заседании:
от истца: И.В. Вяткин, представитель по доверенности от 11.01.2016, И.Н. Чигрина, представитель по доверенности N 2 от 01.01.2016,
от ответчика: не явился, извещен.
от третьего лица: Р.С. Князев, представитель по доверенности N 003 от 16.12.2015, В.В. Клюкин, директор.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Чкаловская" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к организатору конкурса - Администрации Верх-Исетского района г. Екатеринбурга о признании недействительным конкурса, проведенного 20.11.2015 по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27. Также истец просил признать недействительным договор управления, заключенный по результатам конкурса.
Определением суда от 21.12.2015 дело принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.
Представитель истца в предварительном судебном заседании поддержал заявленные требования.
Представитель заинтересованного лица в предварительном судебном заседании представил отзыв, в котором указал, что конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проведен в соответствии с Извещением по конкурсной документации и главой 8 порядка проведения конкурса, установленного Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. По итогам конкурса, как пояснил ответчик, победителем стал ООО "УК "Твой Дом", так как первый подал заявку и в соответствии с конкурсной документацией предложил максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную в извещении и подлежащую уплате за общий объем работ и услуг. Кроме того, ответчик просил обратить внимание, на то, что истец обращался с жалобой в УФАС по Свердловской области по факту проведения конкурса и его жалоба признана необоснованной, решение не было оспорено.
Отзыв приобщен к материалам дела.
От общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Твой Дом" поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с тем, что ООО "УК "Твой Дом" признано победителем по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27.
Ходатайство судом удовлетворено. Определением суда от 03.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Твой Дом".
ООО "УК "Твой Дом" представило отзыв, в котором возражает относительно заявленных требований.
Отзыв приобщен к материалам дела.
Представитель истца в судебном заседании 10.03.2016 заявил ходатайство об уточнении заявленных требований и просил признать недействительным конкурс, проведенный 20.11.2015 по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27.
Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Поскольку уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, указанное уточнение исковых требований рассмотрено и принято арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебное заседание 10.03.2016 не явился.
Представитель третьего лица в судебном заседании 10.03.2016 возражал относительно удовлетворения заявленных требований.
Представитель истца в судебном заседании 31.03.2016 настаивал на удовлетворении заявленных требований, а также заявил ходатайство об истребовании у ОАО "Синара-Девелопмент" копий передаточных актов или иных доказательств передачи объекта долевого строительства дольщикам многоквартирного дома по ул. Мельникова, 27 г. Екатеринбург.
Ходатайство судом удовлетворено.
Представитель ответчика в судебном заседании 31.03.2016 заявленные требования не признал.
Представитель третьего лица в судебном заседании 31.03.2016 представил возражения на отзыв, в котором указал, что собрание собственников, оформленное Протоколом от 28.07.2015, является ничтожным, так как принято в отсутствие необходимого кворума, согласно ст. 181.5 ГК РФ, п. 3 ст. 45 ЖК РФ. Кроме того, третье лицо пояснило, что в результате проведенных проверок Департаментом Государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области и Управлением антимонопольной службы по Свердловской области общее собрание, оформленное Протоколом от 28.07.2015, признано недействительным.
Возражения приобщены к материалам дела.
В судебном заседании 27.05.2016 истец требования поддержал, представил дополнительные доказательства, которые приобщены к материалам дела.
Ответчик в судебное заседание не явился.
Третье лицо полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по доводам, изложенным в отзыве.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Администрацией Верх-Исетского района г. Екатеринбурга 13.10.2015 на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении торгов N 131015/4096259/01 по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27.
Процедура вскрытия конвертов состоялась 12.11.2015.
Согласно протоколу конкурса от 20.11.2015 победителем конкурса по отбору управляющей организации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27, признано ООО "УК "Твой Дом".
В обоснование исковых требований истец указал, что 28.07.2015 состоялось общее собрание собственников указанного дома, согласно протоколу общего собрания от 28.07.2015 собственниками выбран способ управления управляющей компанией, в качестве последней определено ООО УК "Чкаловская".
В отзыве ответчик Администрация Верх-Исетского района г. Екатеринбурга, возражая против исковых требований указывало, что изначально проведение конкурса назначено на 30.07.2015, в связи с отсутствием кворума вскрытие конвертов перенесено на 03.08.2015. До процедуры вскрытия конвертов 31.07.2015 в администрацию поступил протокол общего собрания участников помещений указанного дома. В связи с чем торги были отменены, о чем комиссией составлен акт от 03.08.2015. Ответчик указал, что в связи с поступившими жалобами от граждан названного дома по вопросу нарушения процедуры выбора управляющей компании, Администрацией района 05.08.2015 направлен запрос в УГЖИ по Свердловской области для проведения проверки в отношении выбора управляющей компании дома по ул. Мельникова, 27. Согласно ответу УГЖИ при выборе управляющей компании ООО УК "Чкаловская" имеется ряд нарушений. С учетом данного обстоятельства, а также по причине отсутствия государственной регистрации права собственности у лиц, принявших участие в голосовании, 28.07.2015, ответчиком вновь была инициирована конкурсная процедура по отбору управляющей компании, результаты которой оформлены протоколом от 20.11.2015.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 ГК РФ).
Под существенными нарушениями правил организации и проведения торгов (конкурса, аукциона) понимается необоснованное исключение лиц, подавших заявку на участие в торгах (конкурсе, аукционе), из числа участников конкурса (аукциона), а также такие нарушения порядка проведения конкурса (аукциона), которые могли привести к неправильному определению победителя торгов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую или иную экономическую деятельность. Лицо, которое обращается с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Реализация права на оспаривание торгов должна повлечь восстановление нарушенных прав истца. Под заинтересованным лицом в данном случае следует понимать участника торгов либо лицо, которому было отказано в участии в торгах, либо иного субъекта гражданских правоотношений, чьи права были нарушены в результате проведения данных торгов.
Истец фактически исполнял обязательства по управлению спорным МКД на основании протокола голосования собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мельникова, 27 и заключенных с правообладателями договоров, что также подтверждается договорами, заключенными истцом с ресурсоснабжающими организациями и иными организациями.
Выбор иной управляющей организации спорного МКД на открытом конкурсе влечет прекращение прав и обязанностей истца по управлению МКД, так как в силу части 5 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктами 1, 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). Участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
В силу пункта 3 статьи 13 и статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится правообладателем на основании необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
Возникновение права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с его обязательной государственной регистрацией.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом право собственности возникает на основе сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Для выбора способа управления достаточно простого большинства голосов собственников помещений, присутствующих на собрании (пп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Кроме того, собрание легитимно, когда на нем присутствуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). На основании вышеизложенного, суд, исследовав материалы дела, считает, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком спорного МКД, вправе осуществлять правомочия собственников помещений в МКД, в том числе выбирать способ управления МКД и, следовательно, управляющую организацию, что ими и было реализовано в данном случае на собрании, проведенном, результаты которого оформлены протоколом от 28.07.2015 г.
Данный протокол на момент проведения спорного конкурса и рассмотрения иска оспорен не был.
Согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".
Согласно п. 3 раздела I Правил N 75 конкурс проводится, если: 1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: если собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; если по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; 2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: - если большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса РФ; - если собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; - если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса РФ; 3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается (п. 39 раздела IV Правил).
Из системного толкования названных норма права суд делает вывод о том, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом; для отказа от проведения конкурса достаточно любого из предусмотренных проявлений инициативы со стороны правообладателей.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в спорном многоквартирном доме собственниками помещений в нем выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией (ООО УК "Чкаловская"), заключены договоры управления с собственниками.
Договоры управления с истцом представлены в судебное заседание, выборочно обозрены судом.
Также истец представил справку ЕРЦ от 26.05.2016 N 4864, согласно которой за период с 01.12.2015 по 25.05.2016 по спорному многоквартирному дому попустило платежей от граждан 3411830 руб. 86 коп.
Арбитражный суд отклонил возражения третьего лица о том, что и у него также имеются соответствующие договоры управления с собственниками помещений спорного дома, и ООО "УК "Твой дом" также осуществляет управление указанным объектом.
Указанные обстоятельства, если таковые и имеются, являются следствием того, что ООО "УК "Твой дом" стал победителем оспариваемого в рамках настоящего дела конкурса, а дальнейшие действия связаны с реализацией его итогов.
Истец осуществил подсчет количества лиц, владеющих на дату принятия решения помещениями, указывает, что общая площадь всех помещений, переданных по передаточным актам (реестр договоров ОАО "Синара-девелопмент" представлен в дело) составляет 28622,67 кв. м, из них участие в собрании приняли лица, обладающие 28287,87 кв. м.
Истец указал, что лица, заключившие договоры управления с ним обладают в совокупности 23507,77 кв. м площадей. Из них зарегистрировали право собственности 9361,6 кв. м.
Между тем согласно данным протокола от 28.07.2015 общая площадь помещений, собственники которых приняли участие в голосовании составила 18436 кв. м, согласно протоколу общая площадь помещений составила 34189,5 кв. м.
При этом в протоколе от 28.07.2015 указано, что общее число голосов, принадлежащих собственникам, принявших участие в голосовании составляет 53,9% от общего числа голосов всех собственников.
Третье лицо указало, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU663022000-2415 от 130.04.2015 общая площадь помещений для голосования составляет 44223,9 кв. м (66919,3 - 22695,43). Таким образом, общее число голосов, принявших участие в голосовании, составило 41,69% (18436,2 от 44223,9).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)