Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Кораблевой Г.Н.,
судей
Яковлева А.С.,
Афониной Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуниной О.В.,
при участии:
- от открытого акционерного общества "Жилстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Вектор": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2015 по делу N А64-3482/2015 (судья Попов Ю.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст" (ОГРН 1106829007317, ИНН 6829070265) к открытому акционерному обществу "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) об устранении недостатков выполненных работ,
с участием третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Вектор" (ОГРН 1136829000758, ИНН 6829088720), общества с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт" (ОГРН 1056835259249, ИНН 6820021312),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст" (далее - ООО "УК Контраст", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к открытому акционерному обществу "Жилстрой" (далее - ОАО "Жилстрой", ответчик) об обязании безвозмездно восстановить в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 128В, работоспособность системы пожаротушения, плиточное покрытие на лестничных площадках многоквартирного жилого дома, закрепить двери выходов на общие балконы (переходные балконы), выполнить наружные работы по покраске фасада многоквартирного дома на уровне 1 и 2 этажей, в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор"), общество с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт" (далее - ООО "ИнтерКрафт").
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ОАО "Жилстрой" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
ООО "УК Контраст" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит решение суда оставить без изменения.
Участники процесса явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о слушании дела извещены надлежащим образом.
ООО "УК Контраст" представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав в совокупности материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу нижеследующего.
Как следует из материалов дела, в октябре 2008 года между ОАО "Жилстрой" (застройщик) и участниками долевого строительства были заключены договоры участия в долевом строительстве 14-этажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Мичуринской, д. 128В, города Тамбова (договоры участия в долевом строительстве).
В частности, 15.10.2008 между ОАО "Жилстрой" и участником долевого строительства Барановой Г.Е. был заключен договор N М128В-20, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру (пункт 1.1 договора).
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено ОАО "Жилстрой" в конце 2011 года.
На основании договоров управления многоквартирным домом расположенным по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 128В ООО "УК Контраст" было избрано управляющей компанией по управлению многоквартирным домом.
Как указывает истец, в течение гарантийного срока в процессе эксплуатации дома собственниками помещений и управляющей организацией выявлен ряд недостатков, допущенных при строительстве многоквартирного дома.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу требований статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли в связи с заключением ответчиком с третьими лицами договора участия в долевом строительстве, а также в связи с заключением истцом с собственниками помещений этого многоквартирного дома договора управления.
Строительство ОАО "Жилстрой" многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию в конце 2011 года сторонами не оспаривался.
Довод заявителя жалобы о том, что управляющая компания является ненадлежащим истцом по делу, так как в силу пункта 4.1. договора участия в долевом строительстве за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору стороны несут ответственность согласно гражданскому законодательству, а истец стороной по договору участия в долевом строительстве не является, правомерно отклонен судом первой инстанции как ошибочный.
Согласно части 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В пункте 1.4 договора управления многоквартирным домом от 31.05.2012 N 44 закреплено, что состав общего имущества многоквартирного дома определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Как следует из пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Очевидно, что общедомовая система пожаротушения, плиточное покрытие на лестничных площадках, двери выходов на общие балконы, фасад многоквартирного дома - элементы общего имущества многоквартирного дома.
Пунктом 3.14 договора от 31.05.2012 N 44 управляющая организация наделена правом по вопросам, связанным с содержанием, эксплуатацией и ремонтом многоквартирного дома представлять в пределах предмета договора интересы собственников перед третьими лицами в судебных инстанциях.
Предметом договора управления является оказание управляющей организацией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (пункт 2.1 договора), то есть ООО "УК Контраст" является лицом заинтересованным в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома (объект долевого строительства), обеспечивающим собственникам помещений благоприятные и безопасные условия пользования (проживания).
Таким образом, именно управляющая организация является надлежащим истцом по рассматриваемому спору, так как наделена полномочиями представлять имущественные интересы долевых собственников, в том числе, из числа участников долевого строительства, в судебных инстанциях.
ООО "УК Контраст" как управляющая компания, являясь законным представителем собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, вправе была обращаться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства в интересах указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 4 АПК РФ.
В течение гарантийного срока в процессе эксплуатации многоквартирного дома собственниками помещений и ООО "УК Контраст" выявлен ряд недостатков, допущенных при строительстве: нарушена работоспособность системы пожаротушения, имеется частичное отслоение напольной плитки в местах общего пользования по всем этажам многоквартирного дома, не закреплены двери выходов на общие балконы (переходные балконы), не покрашен фасад многоквартирного дома на уровне 1 и 2 этажей.
В подтверждение данных обстоятельств истцом в материалы дела представлены следующие отражающие данный дефект документы: акт общего (весеннего) осмотра здания б/н от 29.04.2015; акты первичного обследования технического состояния дымовых и вентиляционных каналов б/н от 02.09.2014 и б/н от 03.09. (год не указан); совместный (с участием представителя ОАО "Жилстрой") акт от 05.08.2015 N 40; претензия жильцов многоквартирного дома в адрес ОАО "Жилстрой"; акт проверки управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Тамбовской области от 24.10.2014 N 145.
Довод заявителя жалобы о том, что требование относительно восстановления работоспособности системы пожаротушения (технологического и инженерного оборудования) многоквартирного дома заявлено истцом за пределами трехгодичного гарантийного срока установленного в статье 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", правомерно отклонен судом области ввиду нижеследующего.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 4 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Такой договор должен содержать гарантийный срок на объект долевого строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 5441/10, отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Нормы пунктов 5, 5.1 статьи 7 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") носят императивный характер по отношению к минимальному гарантийному сроку (гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет не менее 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование - не менее 3 лет). Данные нормы диспозитивны в случае договорного увеличения этих гарантийных сроков.
Договоры участия в долевом строительстве ОАО "Жилстрой" заключались с физическими лицами в октябре 2008 года.
Пунктом 5.1 договора от 15.10.2008 N М128В-20 участия в долевом строительстве 14-этажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Мичуринской, д. 128В, города Тамбова следует, что гарантийный срок на объект долевого строительства установлен 5 лет (в соответствии с существовавшей на тот момент редакцией частью 5 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
Объект долевого строительства был передан собственнику помещений многоквартирного дома по передаточному акту от 30.12.2011 N М128В-20.
Доказательств заключения дополнительного соглашения с участниками долевого строительства, конкретизирующего гарантийные сроки в соответствии с пунктами 5, 5.1 статьи 7 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона N от 17.06.2010 119-ФЗ), ответчиком не представлено, об истечении пятигодичного гарантийного срока на объект долевого строительства, включающего общедомовое технологическое и инженерное оборудование, не заявлено.
В силу части 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
В соответствии с действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.
Доказательств, свидетельствующих об отсутствии строительных недостатков в многоквартирном доме, выявленных в ходе эксплуатации дома, а также того, что данные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
При совокупности изложенных обстоятельств, с учетом представленных доказательств, арбитражным судом области правомерно удовлетворены исковые требования.
По мнению судебной коллегии, обстоятельства дела исследованы судом области полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Иных убедительных доводов, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит. Новых доказательств по делу, которые не были бы предметом рассмотрения арбитражного суда области, заявителем не представлено.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для ее удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что с учетом вышеизложенных обстоятельств, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.
В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2015 по делу N А64-3482/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.Н.КОРАБЛЕВА
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
Н.П.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.02.2016 N 19АП-7499/2015 ПО ДЕЛУ N А64-3482/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. по делу N А64-3482/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 8 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Кораблевой Г.Н.,
судей
Яковлева А.С.,
Афониной Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуниной О.В.,
при участии:
- от открытого акционерного общества "Жилстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Вектор": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2015 по делу N А64-3482/2015 (судья Попов Ю.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст" (ОГРН 1106829007317, ИНН 6829070265) к открытому акционерному обществу "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) об устранении недостатков выполненных работ,
с участием третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Вектор" (ОГРН 1136829000758, ИНН 6829088720), общества с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт" (ОГРН 1056835259249, ИНН 6820021312),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст" (далее - ООО "УК Контраст", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к открытому акционерному обществу "Жилстрой" (далее - ОАО "Жилстрой", ответчик) об обязании безвозмездно восстановить в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 128В, работоспособность системы пожаротушения, плиточное покрытие на лестничных площадках многоквартирного жилого дома, закрепить двери выходов на общие балконы (переходные балконы), выполнить наружные работы по покраске фасада многоквартирного дома на уровне 1 и 2 этажей, в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор"), общество с ограниченной ответственностью "ИнтерКрафт" (далее - ООО "ИнтерКрафт").
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ОАО "Жилстрой" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
ООО "УК Контраст" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит решение суда оставить без изменения.
Участники процесса явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о слушании дела извещены надлежащим образом.
ООО "УК Контраст" представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав в совокупности материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу нижеследующего.
Как следует из материалов дела, в октябре 2008 года между ОАО "Жилстрой" (застройщик) и участниками долевого строительства были заключены договоры участия в долевом строительстве 14-этажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Мичуринской, д. 128В, города Тамбова (договоры участия в долевом строительстве).
В частности, 15.10.2008 между ОАО "Жилстрой" и участником долевого строительства Барановой Г.Е. был заключен договор N М128В-20, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру (пункт 1.1 договора).
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено ОАО "Жилстрой" в конце 2011 года.
На основании договоров управления многоквартирным домом расположенным по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 128В ООО "УК Контраст" было избрано управляющей компанией по управлению многоквартирным домом.
Как указывает истец, в течение гарантийного срока в процессе эксплуатации дома собственниками помещений и управляющей организацией выявлен ряд недостатков, допущенных при строительстве многоквартирного дома.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу требований статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли в связи с заключением ответчиком с третьими лицами договора участия в долевом строительстве, а также в связи с заключением истцом с собственниками помещений этого многоквартирного дома договора управления.
Строительство ОАО "Жилстрой" многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию в конце 2011 года сторонами не оспаривался.
Довод заявителя жалобы о том, что управляющая компания является ненадлежащим истцом по делу, так как в силу пункта 4.1. договора участия в долевом строительстве за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору стороны несут ответственность согласно гражданскому законодательству, а истец стороной по договору участия в долевом строительстве не является, правомерно отклонен судом первой инстанции как ошибочный.
Согласно части 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В пункте 1.4 договора управления многоквартирным домом от 31.05.2012 N 44 закреплено, что состав общего имущества многоквартирного дома определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Как следует из пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Очевидно, что общедомовая система пожаротушения, плиточное покрытие на лестничных площадках, двери выходов на общие балконы, фасад многоквартирного дома - элементы общего имущества многоквартирного дома.
Пунктом 3.14 договора от 31.05.2012 N 44 управляющая организация наделена правом по вопросам, связанным с содержанием, эксплуатацией и ремонтом многоквартирного дома представлять в пределах предмета договора интересы собственников перед третьими лицами в судебных инстанциях.
Предметом договора управления является оказание управляющей организацией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (пункт 2.1 договора), то есть ООО "УК Контраст" является лицом заинтересованным в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома (объект долевого строительства), обеспечивающим собственникам помещений благоприятные и безопасные условия пользования (проживания).
Таким образом, именно управляющая организация является надлежащим истцом по рассматриваемому спору, так как наделена полномочиями представлять имущественные интересы долевых собственников, в том числе, из числа участников долевого строительства, в судебных инстанциях.
ООО "УК Контраст" как управляющая компания, являясь законным представителем собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, вправе была обращаться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства в интересах указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 4 АПК РФ.
В течение гарантийного срока в процессе эксплуатации многоквартирного дома собственниками помещений и ООО "УК Контраст" выявлен ряд недостатков, допущенных при строительстве: нарушена работоспособность системы пожаротушения, имеется частичное отслоение напольной плитки в местах общего пользования по всем этажам многоквартирного дома, не закреплены двери выходов на общие балконы (переходные балконы), не покрашен фасад многоквартирного дома на уровне 1 и 2 этажей.
В подтверждение данных обстоятельств истцом в материалы дела представлены следующие отражающие данный дефект документы: акт общего (весеннего) осмотра здания б/н от 29.04.2015; акты первичного обследования технического состояния дымовых и вентиляционных каналов б/н от 02.09.2014 и б/н от 03.09. (год не указан); совместный (с участием представителя ОАО "Жилстрой") акт от 05.08.2015 N 40; претензия жильцов многоквартирного дома в адрес ОАО "Жилстрой"; акт проверки управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Тамбовской области от 24.10.2014 N 145.
Довод заявителя жалобы о том, что требование относительно восстановления работоспособности системы пожаротушения (технологического и инженерного оборудования) многоквартирного дома заявлено истцом за пределами трехгодичного гарантийного срока установленного в статье 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", правомерно отклонен судом области ввиду нижеследующего.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 4 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Такой договор должен содержать гарантийный срок на объект долевого строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 5441/10, отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Нормы пунктов 5, 5.1 статьи 7 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") носят императивный характер по отношению к минимальному гарантийному сроку (гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет не менее 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование - не менее 3 лет). Данные нормы диспозитивны в случае договорного увеличения этих гарантийных сроков.
Договоры участия в долевом строительстве ОАО "Жилстрой" заключались с физическими лицами в октябре 2008 года.
Пунктом 5.1 договора от 15.10.2008 N М128В-20 участия в долевом строительстве 14-этажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Мичуринской, д. 128В, города Тамбова следует, что гарантийный срок на объект долевого строительства установлен 5 лет (в соответствии с существовавшей на тот момент редакцией частью 5 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
Объект долевого строительства был передан собственнику помещений многоквартирного дома по передаточному акту от 30.12.2011 N М128В-20.
Доказательств заключения дополнительного соглашения с участниками долевого строительства, конкретизирующего гарантийные сроки в соответствии с пунктами 5, 5.1 статьи 7 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона N от 17.06.2010 119-ФЗ), ответчиком не представлено, об истечении пятигодичного гарантийного срока на объект долевого строительства, включающего общедомовое технологическое и инженерное оборудование, не заявлено.
В силу части 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
В соответствии с действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.
Доказательств, свидетельствующих об отсутствии строительных недостатков в многоквартирном доме, выявленных в ходе эксплуатации дома, а также того, что данные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
При совокупности изложенных обстоятельств, с учетом представленных доказательств, арбитражным судом области правомерно удовлетворены исковые требования.
По мнению судебной коллегии, обстоятельства дела исследованы судом области полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Иных убедительных доводов, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит. Новых доказательств по делу, которые не были бы предметом рассмотрения арбитражного суда области, заявителем не представлено.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для ее удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что с учетом вышеизложенных обстоятельств, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.
В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2015 по делу N А64-3482/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.Н.КОРАБЛЕВА
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
Н.П.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)