Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обстоятельства: Гражданин ссылался на то, что построил на цокольном этаже многоквартирного дома помещения, примыкающие к принадлежащему ему нежилому помещению, а также на уклонение ТСЖ от исполнения обязательств по передаче спорных помещений в собственность гражданина.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Нецветаева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н.,
судей Мехонцевой Е.М., Ольковой А.А.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е. <...> к товариществу собственников жилья "Ермак" о возложении обязанностей получить кадастровый номер на нежилые помещения, заключить договор купли-продажи, по апелляционной жалобе Е. <...> на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 31.03.2016.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителей истца Е. <...> по доверенности от <...> Г. <...> и С. <...>, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ТСЖ "Ермак" по доверенности от <...> Д. <...>, судебная коллегия
установила:
истец обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование указав, что между Е. <...> и председателем правления ТСЖ "Ермак" был оформлен договор от 06.06.2008, по которому ТСЖ "Ермак" предоставило Е. <...> право на строительство и присоединение двух нежилых изолированных помещений общей площадью 20 кв. м, с последующим подписанием основного договора купли-продажи и регистрации их в собственность Е. <...>. Указанный объект расположен в цокольном этаже помещения <...> в жилом доме по адресу <...>.
При этом общим собранием членов ТСЖ "Ермак" от 27.03.2008 принято решение о продаже Е. <...> 20,8 кв. м подвальных помещений, общим собранием членов ТСЖ "Ермак" от 20.08.2008 принято решение о проведении перепланировки подвального помещения, находящегося по адресу <...>, после проведения перепланировки - о проведении обследования подвального помещении с вызовом техника БТИ.
В 2008 году истцом было осуществлено строительство двух изолированных нежилых помещений площадью 16,9 кв. м, примыкающих к нежилому помещению, находящемуся в собственности истца, оплата по договору от 06.06.2008 произведена полностью, от ТСЖ "Ермак" истцом получено гарантийное письмо о принадлежности на праве собственности нежилых помещений по указанному выше адресу, общей площадью 11,8 кв. м и 9 кв. м.
Истец, считая, что договор от 06.06.2008 является предварительным, полагая свои обязанности по нему исполненными, ссылаясь на уклонение от его исполнения ответчиком, просит обязать ТСЖ "Ермак": получить кадастровый номер на вновь построенные нежилые помещения N и N общей площадью 16,9 кв. м, расположенные в цокольном этаже в части жилого дома по адресу <...>; заключить с Е. <...> договор купли-продажи указанных нежилых помещений.
Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал, истец в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать.
Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.
Считая решение суда незаконным, истец в апелляционной жалобе ссылается на неправильное определение судом юридически значимых обстоятельств, недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, просит решение суда отменить и удовлетворить иск.
В доводах апелляционной жалобы истец указывает на доказанность свидетельскими показаниями обстоятельств исполнения договора истцом, оплаты истцом ответчику суммы по договору от 06.06.2008 в размере 400000 руб. Полагает достаточным решение общего собрания членов ТСЖ "Ермак" от 27.03.2008 о разрешении Е. <...> строительства нежилых помещений для увеличения офисной площади и дальнейшего их оформления в собственность Е. <...> путем заключения договора купли-продажи, в котором отражено согласие всех собственников многоквартирного дома по адресу <...>.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец не явилась, извещена о вызове в суд направлением уведомления по почте 20.06.2016. С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Выслушав пояснения представителей истца, ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между Е. и председателем правления ТСЖ "Ермак" был оформлен договор от 06.06.2008, по которому ТСЖ "Ермак" предоставило Е. <...> право на строительство и присоединение двух нежилых изолированных помещений общей площадью 20 кв. м, с последующим подписанием основного договора купли-продажи и регистрации их в собственность Е. <...> Указанный объект расположен в цокольном этаже помещения N, в жилом доме с административными помещениями со встроенным магазином и подземными гаражами по адресу <...>.
По условиям договора от 06.06.2008 ТСЖ "Ермак" обязался: предоставить Е. <...> право на строительство двух нежилых изолированных помещений общей площадью 20 кв. м с целью их дальнейшей регистрации в собственность Е. <...>; после получения свидетельств о праве собственности в отношении двух построенных нежилых изолированных помещений, в течение трех календарных дней подписать договор купли-продажи двух вновь построенных нежилых изолированных помещений с Е. <...>.
В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, в частности, необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (подпункт 6.2 пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
На основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Понятие реконструкции объекта капитального строительства закреплено в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в соответствии с которым под таковой понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Поскольку истцом выполнены конструкции проемов в фундаментах здания, изменена площадь помещений, как это указано в заключении N. 10 от 31.05.2010 <...>, для выполнения обозначенных работ, исходя из смысла приведенных норм права, необходимо получение согласия всех собственников помещений в доме на реконструкцию, а также разрешение на реконструкцию, выданное органом местного самоуправления.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, предъявленные истцом решения членов ТСЖ "Ермак" не свидетельствуют о таком согласии всех собственников помещений в доме. Решение членов ТСЖ "Ермак" от 27.03.2008 предполагает продажу 20,8 кв. м подвальных помещений Е. <...> без конкретизации предмета договора в порядке, предусмотренном статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение членов ТСЖ "Ермак" от 20.08.2008 определило провести перепланировку подвального помещения, не конкретизируя истца в качестве исполнителя перепланировки, а также возможность проведения работ по строительству и реконструкции.
Ввиду изложенного довод апелляционной жалобы о том, что в настоящем случае достаточно для удовлетворения требований истца вышеуказанного решения общего собрания членов ТСЖ "Ермак" от 27.03.2008 как органа управления многоквартирным домом, является несостоятельным.
Реконструкция подвальных помещений без необходимого согласия собственников и разрешения на реконструкцию исключает возможность образования объектов недвижимости, регистрации прав на него, обязания ответчика получить кадастровый номер на спорные нежилые помещения, получить правоустанавливающие документы и распорядиться ими в пользу истца.
Доводы о предоставлении доказательств, подтверждающих передачу денежной суммы в счет исполнения договора от 06.06.2008, не указывают на обоснованность заявленных требований и основанием к удовлетворению иска не являются.
Суд дал оценку показаниям свидетелей относительно вопросов передачи денег, при отсутствии письменных доказательств обоснованно сделал вывод о том, что они не позволяют судить об исполнении договора от 06.06.2008. Основания для иной оценки у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Кроме того, сторонами согласован срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка до 30.12.2012. Поскольку в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, постольку в силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Направление истцом ответчику письма 03.11.2015 об оказании содействия в подготовке документов для регистрации перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 20 кв. м таким письменным требованием не является, направлено после прекращения обязательств, предусмотренных договором от 06.06.2008.
Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к несогласию с оценкой, произведенной в решении судом первой инстанции. Судебная коллегия находит, что суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам, установленным судом, решение постановлено в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 31.03.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33-12242/2016
Требование: Об обязании товарищества собственников жилья получить кадастровый номер на нежилые помещения, заключить договор купли-продажи помещений.Разделы:
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обстоятельства: Гражданин ссылался на то, что построил на цокольном этаже многоквартирного дома помещения, примыкающие к принадлежащему ему нежилому помещению, а также на уклонение ТСЖ от исполнения обязательств по передаче спорных помещений в собственность гражданина.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июля 2016 г. по делу N 33-12242/2016
Судья Нецветаева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н.,
судей Мехонцевой Е.М., Ольковой А.А.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е. <...> к товариществу собственников жилья "Ермак" о возложении обязанностей получить кадастровый номер на нежилые помещения, заключить договор купли-продажи, по апелляционной жалобе Е. <...> на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 31.03.2016.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителей истца Е. <...> по доверенности от <...> Г. <...> и С. <...>, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ТСЖ "Ермак" по доверенности от <...> Д. <...>, судебная коллегия
установила:
истец обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование указав, что между Е. <...> и председателем правления ТСЖ "Ермак" был оформлен договор от 06.06.2008, по которому ТСЖ "Ермак" предоставило Е. <...> право на строительство и присоединение двух нежилых изолированных помещений общей площадью 20 кв. м, с последующим подписанием основного договора купли-продажи и регистрации их в собственность Е. <...>. Указанный объект расположен в цокольном этаже помещения <...> в жилом доме по адресу <...>.
При этом общим собранием членов ТСЖ "Ермак" от 27.03.2008 принято решение о продаже Е. <...> 20,8 кв. м подвальных помещений, общим собранием членов ТСЖ "Ермак" от 20.08.2008 принято решение о проведении перепланировки подвального помещения, находящегося по адресу <...>, после проведения перепланировки - о проведении обследования подвального помещении с вызовом техника БТИ.
В 2008 году истцом было осуществлено строительство двух изолированных нежилых помещений площадью 16,9 кв. м, примыкающих к нежилому помещению, находящемуся в собственности истца, оплата по договору от 06.06.2008 произведена полностью, от ТСЖ "Ермак" истцом получено гарантийное письмо о принадлежности на праве собственности нежилых помещений по указанному выше адресу, общей площадью 11,8 кв. м и 9 кв. м.
Истец, считая, что договор от 06.06.2008 является предварительным, полагая свои обязанности по нему исполненными, ссылаясь на уклонение от его исполнения ответчиком, просит обязать ТСЖ "Ермак": получить кадастровый номер на вновь построенные нежилые помещения N и N общей площадью 16,9 кв. м, расположенные в цокольном этаже в части жилого дома по адресу <...>; заключить с Е. <...> договор купли-продажи указанных нежилых помещений.
Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал, истец в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать.
Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.
Считая решение суда незаконным, истец в апелляционной жалобе ссылается на неправильное определение судом юридически значимых обстоятельств, недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, просит решение суда отменить и удовлетворить иск.
В доводах апелляционной жалобы истец указывает на доказанность свидетельскими показаниями обстоятельств исполнения договора истцом, оплаты истцом ответчику суммы по договору от 06.06.2008 в размере 400000 руб. Полагает достаточным решение общего собрания членов ТСЖ "Ермак" от 27.03.2008 о разрешении Е. <...> строительства нежилых помещений для увеличения офисной площади и дальнейшего их оформления в собственность Е. <...> путем заключения договора купли-продажи, в котором отражено согласие всех собственников многоквартирного дома по адресу <...>.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец не явилась, извещена о вызове в суд направлением уведомления по почте 20.06.2016. С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Выслушав пояснения представителей истца, ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между Е. и председателем правления ТСЖ "Ермак" был оформлен договор от 06.06.2008, по которому ТСЖ "Ермак" предоставило Е. <...> право на строительство и присоединение двух нежилых изолированных помещений общей площадью 20 кв. м, с последующим подписанием основного договора купли-продажи и регистрации их в собственность Е. <...> Указанный объект расположен в цокольном этаже помещения N, в жилом доме с административными помещениями со встроенным магазином и подземными гаражами по адресу <...>.
По условиям договора от 06.06.2008 ТСЖ "Ермак" обязался: предоставить Е. <...> право на строительство двух нежилых изолированных помещений общей площадью 20 кв. м с целью их дальнейшей регистрации в собственность Е. <...>; после получения свидетельств о праве собственности в отношении двух построенных нежилых изолированных помещений, в течение трех календарных дней подписать договор купли-продажи двух вновь построенных нежилых изолированных помещений с Е. <...>.
В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, в частности, необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (подпункт 6.2 пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
На основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Понятие реконструкции объекта капитального строительства закреплено в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в соответствии с которым под таковой понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Поскольку истцом выполнены конструкции проемов в фундаментах здания, изменена площадь помещений, как это указано в заключении N. 10 от 31.05.2010 <...>, для выполнения обозначенных работ, исходя из смысла приведенных норм права, необходимо получение согласия всех собственников помещений в доме на реконструкцию, а также разрешение на реконструкцию, выданное органом местного самоуправления.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, предъявленные истцом решения членов ТСЖ "Ермак" не свидетельствуют о таком согласии всех собственников помещений в доме. Решение членов ТСЖ "Ермак" от 27.03.2008 предполагает продажу 20,8 кв. м подвальных помещений Е. <...> без конкретизации предмета договора в порядке, предусмотренном статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение членов ТСЖ "Ермак" от 20.08.2008 определило провести перепланировку подвального помещения, не конкретизируя истца в качестве исполнителя перепланировки, а также возможность проведения работ по строительству и реконструкции.
Ввиду изложенного довод апелляционной жалобы о том, что в настоящем случае достаточно для удовлетворения требований истца вышеуказанного решения общего собрания членов ТСЖ "Ермак" от 27.03.2008 как органа управления многоквартирным домом, является несостоятельным.
Реконструкция подвальных помещений без необходимого согласия собственников и разрешения на реконструкцию исключает возможность образования объектов недвижимости, регистрации прав на него, обязания ответчика получить кадастровый номер на спорные нежилые помещения, получить правоустанавливающие документы и распорядиться ими в пользу истца.
Доводы о предоставлении доказательств, подтверждающих передачу денежной суммы в счет исполнения договора от 06.06.2008, не указывают на обоснованность заявленных требований и основанием к удовлетворению иска не являются.
Суд дал оценку показаниям свидетелей относительно вопросов передачи денег, при отсутствии письменных доказательств обоснованно сделал вывод о том, что они не позволяют судить об исполнении договора от 06.06.2008. Основания для иной оценки у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Кроме того, сторонами согласован срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка до 30.12.2012. Поскольку в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, постольку в силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Направление истцом ответчику письма 03.11.2015 об оказании содействия в подготовке документов для регистрации перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 20 кв. м таким письменным требованием не является, направлено после прекращения обязательств, предусмотренных договором от 06.06.2008.
Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к несогласию с оценкой, произведенной в решении судом первой инстанции. Судебная коллегия находит, что суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам, установленным судом, решение постановлено в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 31.03.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
А.А.ОЛЬКОВА
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
А.А.ОЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)