Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Южная" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.06.2016 по делу N А47-9670/2015 (судья Пирская О.Н.).
Индивидуальный предприниматель Чимиренко Наталья Анатольевна (далее - ИП Чимиренко Н.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю Яркину Анатолию Сергеевичу (далее - ИП Яркин А.С., ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору субаренды нежилого помещения от 02.09.2013 в размере 75 000 руб., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей в размере 5 750 руб. и обязании освободить нежилое помещение (т. 1, л.д. 9-11).
Определениями Арбитражного суда Оренбургской области от 16.09.2015, 11.11.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечены общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Южная" (далее - ООО "УКЖФ "Южная") и товарищество собственников недвижимости "Скала" (далее - ТСН "Скала") (т. 1, л.д. 1-2, 79-81).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2016 к рассмотрению с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ИП Яркина А.С. (далее - истец по встречному иску) к ИП Чимиренко Н.А. (далее - ответчик по встречному иску) о признании договора субаренды нежилого помещения от 02.09.2013 недействительным (т. 2, л.д. 24).
Решением суда первой инстанции от 22.06.2016 (резолютивная часть объявлена 080.06.2016) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены, договор субаренды нежилого помещения от 02.09.2013, заключенный между ИП Чимиренко Н.А. и ИП Яркиным А.С. признан недействительным (т. 3, л.д. 104-110).
С указанным решением не согласилось ООО "УКЖФ "Южная" (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просил изменить содержание мотивировочной части решения суда и исключить вывод суд о том, что "на момент заключения договора аренды от 15.06.2015 между ООО "УКЖФ "Южная" и ИП Чимиренко Н.А...управление многоквартирным домом осуществляло ТСН "Скала" на основании решения собственников от 16.03.2015".
Апеллянт, ссылаясь на ч. 6, 8, 82 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и п. 3 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указывает, что собрание собственников в 2015 году приняло решение о расторжении договора с ООО "УКЖФ "Южная" при отсутствии обязательного условия, установленного ЖК РФ - факта многократного невыполнения управляющей компанией условий договора, что влечет ничтожность такого решения. Учитывая данные обстоятельства, податель жалобы полагает, что ТСН "Скала" не могло приобрести статуса управляющей компании. ООО "УКЖФ "Южная" указывает, что ТСН "Скала" фактически никогда не управляло многоквартирным домом, что усматривается из отсутствия заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что в спорный период ТСН "Скала" не могло управлять многоквартирным домом, поскольку на момент заключения договора аренды от 15.06.2015 решение об отмене протокола общего собрания от 02.04.2015 вынесено не было, и договор управления заключенный в 2010 году продолжал действовать.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Одновременно с подачей апелляционной жалобы "УКЖФ "Южная" представило копию договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010, копию договора N 15/2012-06 от 01.07.2012, копию договора N 02/2015-06, копию договора от 16.07.2015, копию договора N 5765/15 от 01.09.2015 в двух экземплярах, копию договора N 4131/76 от 14.05.2012, копию договора N 15/2012-06 от 01.07.2012,, копию договора N 27 от 01.10.2015, копию договора от 30.12.2011.
В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
В соответствии с п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Копии договоров N 4131/76 от 14.05.2012, N 15/2012-06 от 01.07.2012, N 27 от 01.10.2015 имеются в материалах дела, в связи с чем, необходимость их приобщения отсутствует.
Поскольку уважительности причин, исключивших предоставление копию договоров от 01.04.2010, от 30.12.2011, N 15/2012-06 от 01.07.2012, N 02/2015-06 от 16.07.2015, N 5765/15 от 01.09.2015 в суд первой инстанции, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств не имеется.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела 02.09.2013 между ООО "УКЖФ "Южная" (арендодатель) и ИП Чимиренко Н.А. (арендатор) заключен договор аренды N 007/2013-06, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 для использования под магазин, площадь помещения равна 12 кв. м (т. 1, л.д. 18-23).
Согласно п. 1.4 договора стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.11.2010. Договор действует с 31.08.2013 по 30.07.2014.
Дополнительным соглашением от 01.07.14 к договору аренды срок его действия установлен с 31.07.14 по 30.06.15.
02.09.2013 между ИП Чимиренко Н.А. (арендатор) и ИП Яркиным А.С. (субарендатор) заключен договор субаренды, по условиям которого арендатор предоставляет субарендатору в субаренду нежилое помещение площадью 12 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 (т. 1, л.д. 14-16).
Пунктом 2.1 договора субаренды предусмотрено, что субарендатор оплачивает арендную плату в сумме 25 000 руб. в срок до 15 числа каждого месяца (за следующий месяц).
Согласно п. 5.1 срок действия договора с момента подписания до 30.07.2014.
Актом приема-передачи от 02.09.2013 истец передал ответчику указанное помещение в субаренду (т. 1, л.д. 16а).
24.06.2014 на общем собрании собственников многоквартирного дома многоквартирного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 собственниками приняты решения об обязанности ООО "УКЖФ "Южная" заключать договора с арендаторами только с письменного согласия общественного Совета дома, о расторжении договора аренды нежилого помещения с ИП Чимиренко Н.А.
Из пояснений истца усматривается, что 31.07.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору субаренды, согласно которому срок действия договора субаренды продлен до 30.06.2015.
Истцом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости оплатить задолженность по договору и о расторжении договора субаренды в связи с окончанием срока действия договора (т. 1, л.д. 29).
Повторным уведомлением в адрес ответчика истец просил покинуть помещение, переданное по договору субаренды и подготовить данное помещение для передачи (т. 1, л.д. 30).
02.04.2015 состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 на котором, в том числе были приняты решения: об утверждении условий и о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК ЖФ "Южная", делегирование права ООО "УК ЖФ "Южная" на заключение договоров с арендаторами и собственниками нежилых помещений, договоров на участие в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, договоров на установку и размещение рекламных конструкций.
Решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 29.04.15 договор аренды N 007/2013-06 от 02.09.2013 с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2014, заключенный между ООО "УК ЖФ "Южная" и ИП Чимиренко Н.А. признан недействительным, суд обязал ИП Чимиренко Н.А. освободить нежилое помещение площадью 12 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 (т. 1, л.д. 54-57).
01.06.2015 состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 на котором, в том числе было принято решение о делегировании права ООО "УК ЖФ "Южная" на заключение договоров с арендаторами и собственниками нежилых помещений, договоров на участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, договоров на установку и размещение рекламных конструкций и оборудования (нежилые помещения общей площадью 12 кв. м подъезд N 7 и 16. 7 кв. м подъезд N 6; т. 2, л.д. 114-116).
15.06.2015 между ООО "УК ЖФ "Южная" (арендодатель) и ИП Чимиренко Н.А. (арендатор) заключен договор аренды N 007/2015-06, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 сроком с 01.07.2015 по 31.05.2016 (т. 2, л.д. 117-122).
Согласно акту приема-передачи от 01.06.2015 арендодатель передал помещение арендатору (т. 2, л.д. 123).
01.07.2015 между ТСН "Скала" (арендодатель) и ИП Яркиным А.С. заключен договор аренды нежилого помещения N 4/15, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение площадью 12 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 сроком с 01.07.2015 по 31.05.2016 (т. 1, л.д. 43-45).
Актом приема-передачи от 01.07.2015 подтверждена передача арендодателем арендатору помещения (т. 1, л.д. 46).
Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Оренбургского областного суда от 18.08.2015 решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29.04.15 отменено в части признания недействительным договора аренды N 007/2013-06 от 02.09.2013, заключенного между ООО "УК ЖФ "Южная" и Чимиренко Н.А., в остальной части решение суда оставлено без изменений. Апелляционным судом установлено, что дополнительное соглашение к договору аренды от 01.07.2014 является недействительным, поскольку собственники многоквартирного дома выразили свое несогласие на продление договора аренды N 007/2013-06 от 02.09.2013 (т. 1, л.д. 106-111).
Решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 16.12.2015, оставленным без изменений судебной коллегией по гражданским делам Оренбургского областного суда апелляционным определением от 05.04.2016, решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 32 по ул. Чкалова в г. Оренбурге от 2.04.2015 признаны ничтожными (т. 2, л.д. 35-42).
09.02.2016 на внеочередном общем собрании многоквартирного дома по адресу г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 собственниками принято решение об изменении способа управления и о выборе в качестве способа управления: управление управляющей организацией ООО "УК ЖФ "Южная" (т. 3. л.д. 33-36).
07.04.2016 между ООО "УКЖФ "Южная" и ИП Чимиренко Н.А. подписано соглашение о расторжении договора N 1, к договору N 007/2015 от 15.06.2015 (т. 3, л.д. 10).
08.04.2016 между ООО "УК ЖФ "Южная" (арендодатель) и ИП Чимиренко Н.А. (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 сроком с 08.04.2016 по 09.03.2017 (т. 3, л.д. 3-8).
Согласно акту приема-передачи от 08.04.16 арендодатель передал помещение арендатору (т. 3, л.д. 9).
30.04.2016 на внеочередном общем собрании многоквартирного дома по адресу г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 собственниками приняты решения, в том числе 1) об изменении способа управления и выборе в качестве способа управления: ТСН "Скала", 2) о делегировании председателю правления ТСН "Скала" полномочий по заключения договоров о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме (т. 3, л.д. 85-91).
01.06.2016 между ТСН "Скала" (арендодатель) и ИП Яркиным А.С. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 8/16 по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение площадью 12 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 сроком с 01.06.2016 по 30.04.2016. Размер арендной платы в месяц составляет 20 000 руб. (т. 3, л.д. 92-94).
Актом приема-передачи недвижимости от 01.06.2016 помещение было передано арендодателем арендатору (т. 3. л.д. 95).
Истец, полагая, что ответчиком не исполнена обязанность по оплате арендных платежей за период с июня 2015 по август 2015 в сумме 75 000 руб., и по возврату помещения в связи с расторжением договора субаренды по окончании срока его действия с 30.06.2015, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Обращаясь с встречным заявлением ИП Яркин А.С., ссылаясь на факт заключения договора аренды на спорное помещение с 01.07.2015 с ТСН "Скала", полагает, что у него отсутствует обязанность по оплате арендных платежей и возврату помещения истцу, при этом договор субаренды нежилого помещения от 02.09.2013 просит признать недействительным.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договоры аренды от 15.06.2015 и 08.04.2016 у ООО "УКЖФ "Южная" отсутствовали полномочия на их заключение, в связи с чем в силу с. 168 ГК РФ договоры является ничтожными сделками. Поскольку у ИП Чимиренко Н.А. отсутствуют права на спорное нежилое помещение, заявленные ей требования удовлетворению не подлежат.
На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с указанной выше нормой решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности только в части обоснованности содержащегося в мотивировочной части вывода суда о том, что "на момент заключения договора аренды от 15.06.2015 между ООО "УКЖФ "Южная" и ИП Чимиренко Н.А...управление многоквартирным домом осуществляло ТСН "Скала" на основании решения собственников от 16.03.2015".
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Из имеющихся в деле материалов следует, что на дату проведения 16.03.2015 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 32 по ул. Чкалова г. Оренбурга, указанный дом находился в управлении ООО "УКЖФ "Южная".
В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).
Из указанного следует, что собственники помещений в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом.
Исходя из изложенного, деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.
Апелляционным определением Оренбургского областного суда от 05.04.2016 по делу N 33-2253/2016 установлено, что 16.03.2015 было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 32. В связи с отсутствием кворума собрания было принято решение о проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования.
Согласно протоколу от 30.03.2015 N 2 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 32, проведенного с 20 по 28.03.2015 в форме заочного голосования, в заочном голосовании приняли участие собственники помещений, обладающие 10 951,98 кв. м площади помещений в многоквартирном доме, что составило 60,67% голосов (1 голос - 1 кв. м занимаемой площади). Кворум для проведения собрания имелся.
В повестку указанного собрания были включены в том числе вопросы о прекращении договора управления многоквартирным домом, изменении способа управления многоквартирным домом, выборе способа управления, а также создании ТСН "Скала" (л.д. 76-80 т. 1).
По указанным вопросам большинством голосов были приняты решения, оформленные в соответствии с требованиями ст. 47 ЖК РФ.
Сведений о признании недействительными результатов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 32, проведенного в форме заочного голосования в период с 20 по 28.03.2015 года, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает отсутствующими основания для исключения из мотивировочной части решения обжалуемого вывода суда о том, что "на момент заключения договора аренды от 15.06.2015 между ООО "УКЖФ "Южная" и ИП Чимиренко Н.А...управление многоквартирным домом осуществляло ТСН "Скала" на основании решения собственников от 16.03.2015".
Неверное указание даты протокола N 2 (вместо 30.03.2015 указана дата 16.03.2015) не свидетельствует об ошибочности обжалуемого вывода и не влияет на принятое судом решение по настоящему делу.
Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебном актом в обжалуемой части, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения в обжалуемой части.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.06.2016 по делу N А47-9670/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Южная" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 N 18АП-10300/2016 ПО ДЕЛУ N А47-9670/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. N 18АП-10300/2016
Дело N А47-9670/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Южная" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.06.2016 по делу N А47-9670/2015 (судья Пирская О.Н.).
Индивидуальный предприниматель Чимиренко Наталья Анатольевна (далее - ИП Чимиренко Н.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю Яркину Анатолию Сергеевичу (далее - ИП Яркин А.С., ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору субаренды нежилого помещения от 02.09.2013 в размере 75 000 руб., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей в размере 5 750 руб. и обязании освободить нежилое помещение (т. 1, л.д. 9-11).
Определениями Арбитражного суда Оренбургской области от 16.09.2015, 11.11.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечены общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Южная" (далее - ООО "УКЖФ "Южная") и товарищество собственников недвижимости "Скала" (далее - ТСН "Скала") (т. 1, л.д. 1-2, 79-81).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2016 к рассмотрению с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ИП Яркина А.С. (далее - истец по встречному иску) к ИП Чимиренко Н.А. (далее - ответчик по встречному иску) о признании договора субаренды нежилого помещения от 02.09.2013 недействительным (т. 2, л.д. 24).
Решением суда первой инстанции от 22.06.2016 (резолютивная часть объявлена 080.06.2016) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены, договор субаренды нежилого помещения от 02.09.2013, заключенный между ИП Чимиренко Н.А. и ИП Яркиным А.С. признан недействительным (т. 3, л.д. 104-110).
С указанным решением не согласилось ООО "УКЖФ "Южная" (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просил изменить содержание мотивировочной части решения суда и исключить вывод суд о том, что "на момент заключения договора аренды от 15.06.2015 между ООО "УКЖФ "Южная" и ИП Чимиренко Н.А...управление многоквартирным домом осуществляло ТСН "Скала" на основании решения собственников от 16.03.2015".
Апеллянт, ссылаясь на ч. 6, 8, 82 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и п. 3 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указывает, что собрание собственников в 2015 году приняло решение о расторжении договора с ООО "УКЖФ "Южная" при отсутствии обязательного условия, установленного ЖК РФ - факта многократного невыполнения управляющей компанией условий договора, что влечет ничтожность такого решения. Учитывая данные обстоятельства, податель жалобы полагает, что ТСН "Скала" не могло приобрести статуса управляющей компании. ООО "УКЖФ "Южная" указывает, что ТСН "Скала" фактически никогда не управляло многоквартирным домом, что усматривается из отсутствия заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что в спорный период ТСН "Скала" не могло управлять многоквартирным домом, поскольку на момент заключения договора аренды от 15.06.2015 решение об отмене протокола общего собрания от 02.04.2015 вынесено не было, и договор управления заключенный в 2010 году продолжал действовать.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Одновременно с подачей апелляционной жалобы "УКЖФ "Южная" представило копию договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010, копию договора N 15/2012-06 от 01.07.2012, копию договора N 02/2015-06, копию договора от 16.07.2015, копию договора N 5765/15 от 01.09.2015 в двух экземплярах, копию договора N 4131/76 от 14.05.2012, копию договора N 15/2012-06 от 01.07.2012,, копию договора N 27 от 01.10.2015, копию договора от 30.12.2011.
В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
В соответствии с п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Копии договоров N 4131/76 от 14.05.2012, N 15/2012-06 от 01.07.2012, N 27 от 01.10.2015 имеются в материалах дела, в связи с чем, необходимость их приобщения отсутствует.
Поскольку уважительности причин, исключивших предоставление копию договоров от 01.04.2010, от 30.12.2011, N 15/2012-06 от 01.07.2012, N 02/2015-06 от 16.07.2015, N 5765/15 от 01.09.2015 в суд первой инстанции, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств не имеется.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела 02.09.2013 между ООО "УКЖФ "Южная" (арендодатель) и ИП Чимиренко Н.А. (арендатор) заключен договор аренды N 007/2013-06, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 для использования под магазин, площадь помещения равна 12 кв. м (т. 1, л.д. 18-23).
Согласно п. 1.4 договора стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.11.2010. Договор действует с 31.08.2013 по 30.07.2014.
Дополнительным соглашением от 01.07.14 к договору аренды срок его действия установлен с 31.07.14 по 30.06.15.
02.09.2013 между ИП Чимиренко Н.А. (арендатор) и ИП Яркиным А.С. (субарендатор) заключен договор субаренды, по условиям которого арендатор предоставляет субарендатору в субаренду нежилое помещение площадью 12 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 (т. 1, л.д. 14-16).
Пунктом 2.1 договора субаренды предусмотрено, что субарендатор оплачивает арендную плату в сумме 25 000 руб. в срок до 15 числа каждого месяца (за следующий месяц).
Согласно п. 5.1 срок действия договора с момента подписания до 30.07.2014.
Актом приема-передачи от 02.09.2013 истец передал ответчику указанное помещение в субаренду (т. 1, л.д. 16а).
24.06.2014 на общем собрании собственников многоквартирного дома многоквартирного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 собственниками приняты решения об обязанности ООО "УКЖФ "Южная" заключать договора с арендаторами только с письменного согласия общественного Совета дома, о расторжении договора аренды нежилого помещения с ИП Чимиренко Н.А.
Из пояснений истца усматривается, что 31.07.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору субаренды, согласно которому срок действия договора субаренды продлен до 30.06.2015.
Истцом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости оплатить задолженность по договору и о расторжении договора субаренды в связи с окончанием срока действия договора (т. 1, л.д. 29).
Повторным уведомлением в адрес ответчика истец просил покинуть помещение, переданное по договору субаренды и подготовить данное помещение для передачи (т. 1, л.д. 30).
02.04.2015 состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 на котором, в том числе были приняты решения: об утверждении условий и о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК ЖФ "Южная", делегирование права ООО "УК ЖФ "Южная" на заключение договоров с арендаторами и собственниками нежилых помещений, договоров на участие в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, договоров на установку и размещение рекламных конструкций.
Решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 29.04.15 договор аренды N 007/2013-06 от 02.09.2013 с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2014, заключенный между ООО "УК ЖФ "Южная" и ИП Чимиренко Н.А. признан недействительным, суд обязал ИП Чимиренко Н.А. освободить нежилое помещение площадью 12 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 (т. 1, л.д. 54-57).
01.06.2015 состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 на котором, в том числе было принято решение о делегировании права ООО "УК ЖФ "Южная" на заключение договоров с арендаторами и собственниками нежилых помещений, договоров на участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, договоров на установку и размещение рекламных конструкций и оборудования (нежилые помещения общей площадью 12 кв. м подъезд N 7 и 16. 7 кв. м подъезд N 6; т. 2, л.д. 114-116).
15.06.2015 между ООО "УК ЖФ "Южная" (арендодатель) и ИП Чимиренко Н.А. (арендатор) заключен договор аренды N 007/2015-06, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 сроком с 01.07.2015 по 31.05.2016 (т. 2, л.д. 117-122).
Согласно акту приема-передачи от 01.06.2015 арендодатель передал помещение арендатору (т. 2, л.д. 123).
01.07.2015 между ТСН "Скала" (арендодатель) и ИП Яркиным А.С. заключен договор аренды нежилого помещения N 4/15, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение площадью 12 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 сроком с 01.07.2015 по 31.05.2016 (т. 1, л.д. 43-45).
Актом приема-передачи от 01.07.2015 подтверждена передача арендодателем арендатору помещения (т. 1, л.д. 46).
Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Оренбургского областного суда от 18.08.2015 решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29.04.15 отменено в части признания недействительным договора аренды N 007/2013-06 от 02.09.2013, заключенного между ООО "УК ЖФ "Южная" и Чимиренко Н.А., в остальной части решение суда оставлено без изменений. Апелляционным судом установлено, что дополнительное соглашение к договору аренды от 01.07.2014 является недействительным, поскольку собственники многоквартирного дома выразили свое несогласие на продление договора аренды N 007/2013-06 от 02.09.2013 (т. 1, л.д. 106-111).
Решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 16.12.2015, оставленным без изменений судебной коллегией по гражданским делам Оренбургского областного суда апелляционным определением от 05.04.2016, решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 32 по ул. Чкалова в г. Оренбурге от 2.04.2015 признаны ничтожными (т. 2, л.д. 35-42).
09.02.2016 на внеочередном общем собрании многоквартирного дома по адресу г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 собственниками принято решение об изменении способа управления и о выборе в качестве способа управления: управление управляющей организацией ООО "УК ЖФ "Южная" (т. 3. л.д. 33-36).
07.04.2016 между ООО "УКЖФ "Южная" и ИП Чимиренко Н.А. подписано соглашение о расторжении договора N 1, к договору N 007/2015 от 15.06.2015 (т. 3, л.д. 10).
08.04.2016 между ООО "УК ЖФ "Южная" (арендодатель) и ИП Чимиренко Н.А. (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 сроком с 08.04.2016 по 09.03.2017 (т. 3, л.д. 3-8).
Согласно акту приема-передачи от 08.04.16 арендодатель передал помещение арендатору (т. 3, л.д. 9).
30.04.2016 на внеочередном общем собрании многоквартирного дома по адресу г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 собственниками приняты решения, в том числе 1) об изменении способа управления и выборе в качестве способа управления: ТСН "Скала", 2) о делегировании председателю правления ТСН "Скала" полномочий по заключения договоров о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме (т. 3, л.д. 85-91).
01.06.2016 между ТСН "Скала" (арендодатель) и ИП Яркиным А.С. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 8/16 по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение площадью 12 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 32 сроком с 01.06.2016 по 30.04.2016. Размер арендной платы в месяц составляет 20 000 руб. (т. 3, л.д. 92-94).
Актом приема-передачи недвижимости от 01.06.2016 помещение было передано арендодателем арендатору (т. 3. л.д. 95).
Истец, полагая, что ответчиком не исполнена обязанность по оплате арендных платежей за период с июня 2015 по август 2015 в сумме 75 000 руб., и по возврату помещения в связи с расторжением договора субаренды по окончании срока его действия с 30.06.2015, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Обращаясь с встречным заявлением ИП Яркин А.С., ссылаясь на факт заключения договора аренды на спорное помещение с 01.07.2015 с ТСН "Скала", полагает, что у него отсутствует обязанность по оплате арендных платежей и возврату помещения истцу, при этом договор субаренды нежилого помещения от 02.09.2013 просит признать недействительным.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договоры аренды от 15.06.2015 и 08.04.2016 у ООО "УКЖФ "Южная" отсутствовали полномочия на их заключение, в связи с чем в силу с. 168 ГК РФ договоры является ничтожными сделками. Поскольку у ИП Чимиренко Н.А. отсутствуют права на спорное нежилое помещение, заявленные ей требования удовлетворению не подлежат.
На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с указанной выше нормой решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности только в части обоснованности содержащегося в мотивировочной части вывода суда о том, что "на момент заключения договора аренды от 15.06.2015 между ООО "УКЖФ "Южная" и ИП Чимиренко Н.А...управление многоквартирным домом осуществляло ТСН "Скала" на основании решения собственников от 16.03.2015".
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Из имеющихся в деле материалов следует, что на дату проведения 16.03.2015 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 32 по ул. Чкалова г. Оренбурга, указанный дом находился в управлении ООО "УКЖФ "Южная".
В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).
Из указанного следует, что собственники помещений в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом.
Исходя из изложенного, деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.
Апелляционным определением Оренбургского областного суда от 05.04.2016 по делу N 33-2253/2016 установлено, что 16.03.2015 было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 32. В связи с отсутствием кворума собрания было принято решение о проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования.
Согласно протоколу от 30.03.2015 N 2 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 32, проведенного с 20 по 28.03.2015 в форме заочного голосования, в заочном голосовании приняли участие собственники помещений, обладающие 10 951,98 кв. м площади помещений в многоквартирном доме, что составило 60,67% голосов (1 голос - 1 кв. м занимаемой площади). Кворум для проведения собрания имелся.
В повестку указанного собрания были включены в том числе вопросы о прекращении договора управления многоквартирным домом, изменении способа управления многоквартирным домом, выборе способа управления, а также создании ТСН "Скала" (л.д. 76-80 т. 1).
По указанным вопросам большинством голосов были приняты решения, оформленные в соответствии с требованиями ст. 47 ЖК РФ.
Сведений о признании недействительными результатов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 32, проведенного в форме заочного голосования в период с 20 по 28.03.2015 года, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает отсутствующими основания для исключения из мотивировочной части решения обжалуемого вывода суда о том, что "на момент заключения договора аренды от 15.06.2015 между ООО "УКЖФ "Южная" и ИП Чимиренко Н.А...управление многоквартирным домом осуществляло ТСН "Скала" на основании решения собственников от 16.03.2015".
Неверное указание даты протокола N 2 (вместо 30.03.2015 указана дата 16.03.2015) не свидетельствует об ошибочности обжалуемого вывода и не влияет на принятое судом решение по настоящему делу.
Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебном актом в обжалуемой части, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения в обжалуемой части.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.06.2016 по делу N А47-9670/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Южная" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)