Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "26" апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" апреля 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.
в отсутствие лиц, участвующих в деле
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "ЖИЛБЫТСЕРВИС" (ИНН 2461015299, ОГРН 1022401953298)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 08 февраля 2017 года по делу N А33-13901/2016, принятое судьей Шишкиной И.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "ЖИЛБЫТСЕРВИС" (далее - истец, ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС") (ИНН 2461015299, ОГРН 1022401953298) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Спиридонову Александру Владимировичу (далее - ответчик, Спиридонов А.В.) (ИНН 240781350286, ОГРН 312242021200028) о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.07.2015 по 07.04.2016 в размере 23 956 рублей 80 копеек, пени в размере 1 176 рублей 14 копеек за период с 06.07.2015 по 05.05.2016.
Определением от 11.11.2016 судебное разбирательство отложено на 14.12.2016, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено - общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (далее - ООО ГУК "Жилищный фонд", ООО ГУК "Жилфонд").
Решением от 08.02.2017 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 16 769 рублей 76 копеек долга, 1 334 рубля 40 копеек расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении заявленных требований, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал на то, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований в части 30% денежных средств от цены иска за уже выполненную управляющей компанией работу.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 26.04.2017.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку от лиц, участвующих в деле, возражений не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 проверяет законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, в части отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 20.04.2015 N 579-К, между собственниками помещений жилого дома по адресу г. Красноярск, ул. Кутузова, 22, и ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" заключен договор управления многоквартирным домом от 20.04.2015 N 23, согласно которого истец является управляющей компанией данного жилого дома.
Разделом 3 данного договора установлено, что управляющая компания уполномочена предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе права (возможности) использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников. Если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, но не исключительно: договоры аренды нежилых подвальных помещений, использования части земельного участка, на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), на установку и эксплуатацию рекламных конструкций - устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства РФ, в том числе, но не исключительно: производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, использовать право на односторонний отказ от исполнения договора, расторжение договора и взыскание убытков, представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных и негосударственных учреждениях, судебных инстанциях. Средства, поступившие на счет Управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются, если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников по согласованию с Управляющей компанией, в следующем порядке: 70% - на содержание и текущий ремонт общего имущества (при наличии решения общего собрания собственников), 30% - на ведение договорной и претензионно-исковой работы Управляющей компании.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на 5 лет с момента заключения.
15.04.2013 между ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" (исполнитель) и индивидуальным предпринимателем Спиридоновым А.В. (заказчик) заключен договор аренды от 15.04.2013 N А-28/12-К в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование часть нежилого подвального помещения, общей площадью 17,36 кв. м в жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Кутузова, д. 22, для использования под по ремонту обуви. Место расположения помещения указано в Приложении N 1 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.
Согласно пункту 3.1 договора размер оплаты составляет 2 604 рубля в месяц (в том числе НДС 18%).
Пунктом 3.2 договора установлено, что в дальнейшем оплата по договору производится арендатором ежемесячно до 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в банке либо внесения наличных денежных средств в кассу.
За несвоевременную или неполную оплату платежей, предусмотренных разделом 3 настоящего договора, арендодатель может предъявить арендатору требование об оплате пени в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 4.1).
Стороны в пункте 5.1 договора установили, что договор вступает в силу с 15.04.2013 и действует до 15.03.2014.
Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему договору, разрешаются в арбитражном суде Красноярского края (пункт 6.2).
К договору сторонами подписаны Приложение N 1 (поэтажный план строения), а также Приложение N 2, согласно которому ежемесячная плата за право (возможность) использовать часть подвального помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Кутузова, д. 22, для ответчика составляет 2 604 рублей в месяц, в том числе НДС.
Претензией от 29.06.2016 истец обратился к ответчику с требованием об оплате задолженности в размере 23 956 рублей 80 копеек и пени в размере 1 293 рублей 75 копеек по договору аренды от 15.04.2013 N А-28/12-к в срок до 10.07.2016. Претензия направлена ответчику 29.06.2016.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.02.2016 по делу N А33-13849/2015 ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" (ОГРН 1022401953298, ИНН 2461015299) признано банкротом, конкурсным управляющим должника утвержден Антонов Д.В.
На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 10.03.2016 N 90-К, между собственниками помещений жилого дома по адресу г. Красноярск, ул. Кутузова, 22, и ООО "ГУК "Жилищный фонд" заключен договор управления многоквартирным домом от 01.04.2016 N 16-К, согласно которого ООО ГУК "Жилищный фонд" является управляющей компанией данного жилого дома.
Согласно пункту 3.3.2 договора управляющая компания уполномочена предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, для этого, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, но не исключительно: договоры аренды общедомовых помещений, использования части земельного участка (придомовой территории), на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, иные договоры; устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства РФ, в том числе, но не исключительно: производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, использовать право на односторонний отказ от исполнения договора, расторжение договора, взыскание убытков, взыскание неосновательного обогащения, представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных органах и органах местного самоуправления, учреждениях, судах с правом подписи искового заявления, отзыва на исковое заявление и заявления об обеспечении иска, предъявления искового заявления, встречного искового заявления и заявления об обеспечении иска в суд, изменения основания или предмета иска, заключения мирового соглашения, соглашения по фактическим обстоятельствам, подписания заявления о пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, обжалования судебного акта, предъявления исполнительного документа к взысканию, получения присужденных денежных средств или иного имущества, осуществлять иные права, предоставленные истцу действующим законодательством. Средства, поступившие на счет управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются в следующем порядке: 80% - за содержание и текущий ремонт общего имущества, 20% - в качестве вознаграждения управляющей компании за организацию работы (заключение договоров, начисление и получение оплаты, претензионная работа, взыскание задолженности и т.п.). Вознаграждение управляющей компании за выполнение работ (функций) по организации предоставления общего имуществ в пользование в плату за управление не входит.
Пунктом 3.3.3 договора предусмотрено, что управляющая компания уполномочена истребовать накопления по дому (денежные средства, внесенные собственниками по строкам: текущий ремонт, капитальный ремонт, а также доходы от передачи общего имущества в пользование, и не израсходованные по их целевому назначению) от предыдущей управляющей компании в целях их дальнейшего использования в соответствии с их целевым назначением, в том числе, в судебном порядке. Заявлять требование о перечислении денежных средств, составляющих накопления по дому, путем предъявления арбитражному управляющему должника - предыдущей управляющей компании требования о перечислении денежных средств, составляющих накопления по дому, относящиеся к текущим платежам согласно Закону о банкротстве. Заявлять требование о включении в реестр требований кредиторов должника - предыдущей управляющей компании требования о взыскании денежных средств, составляющих накопления по дому, и относящихся требованиям, подлежащим включению в реестр требований кредиторов. Для выполнения настоящего поручения ООО ГУК "Жилфонд" наделяется полномочиями представлять интересы собственников помещений дома при рассмотрении в арбитражном суде дела о банкротстве должника - предыдущей управляющей компании с правом совершения всех процессуальных действий, в том числе, но не исключительно: с правом подписывать и подавать заявления, ходатайства, отзывы, давать пояснения, заверять и предоставлять копии документов, обжаловать судебный акт арбитражного суда; представлять интересы во взаимоотношениях с арбитражным управляющим с правом осуществления предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" прав и полномочий, в том числе: заявлять возражения по повестке дня собрания кредиторов; знакомиться со всеми материалами, представленными на собрании кредиторов, делать выписки из них и получать копии таких документов; подписывать при необходимости документы, представленные на собрании кредиторов; знакомиться с отчетами конкурсного управляющего; знакомиться со всеми материалами, подлежащими опубликованию, и получать их; получать выписки из реестра требований кредиторов; заявлять возражения по результатам рассмотрения требований.
Жилой дом по ул. Кутузова, 22 исключен из лицензии на управление ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС", жилым домом в настоящее время управляет ООО ГУК "Жилфонд".
По настоящему иску истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 15.04.2013 N А-28/12-к в размере 23 956 рублей 80 копеек за период с 01.07.2015 по 07.04.2016 и пени 1 176 рублей 14 копеек за период с 06.07.2015 по 05.05.2016.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В рамках настоящего дела истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 15.04.2013 N А-28/12-к и пени.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные истцом требования, исходил из того, что условие о передаче 30% платы, полученной от предоставления в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества дома, в доход управляющей организации на ведение договорной и претензионной работы, которое предусмотрено в договоре на управление с ООО "УК "Жилбытсервис" от 20.04.2015 касается распределения уже полученного от третьих лиц дохода от использования общего имущества многоквартирного дома, тогда как спорная задолженность в рамках настоящего дела еще не оплачена и не взыскана, а у истца в настоящее время отсутствует статус управляющей компании.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, заключенный между сторонами договор от 15.04.2013 N А-28/12-к является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика перед истцом по уплате арендной платы составляет 23 956 рублей 80 копеек за период с 01.07.2015 по 07.04.2016.
В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ответчиком истцу либо новой управляющей компании указанной суммы задолженности за данный период.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности, является их общей долевой собственностью. Распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (статья 246 ГК РФ).
Частью 4 статьи 36 ЖК РФ также предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Поскольку подвальное помещение жилого дома N 22, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Кутузова, являются общим имуществом многоквартирного дома, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений этого дома, спорные правоотношения сторон вытекают из договора аренды имущества, находящегося в собственности нескольких лиц.
В силу статьи 248 ГК РФ доходы от использования данного общего имущества, в том числе, путем предоставления несущих стен в аренду для размещения наружной рекламы третьим лицам, принадлежат собственникам помещений.
Пунктом 1 статьи 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона, либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Из пункта 4 части 2 статьи 44, частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ следует, что одним из способов управления многоквартирным домом, который может быть выбран и изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, является управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с частями 1, 2 статьи 162 ЖК РФ управляющей организацией является юридическое лицо, с которым заключен договор на управление многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из смысла указанных норм жилищного законодательства следует, что в целях управления многоквартирным домом управляющая организация является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного дома и в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников.
Возникающее в рамках данных отношений представительство управляющих компаний, избранных собственниками помещений в многоквартирном доме, является гражданским организационным правоотношением, в силу которого правомерные, в пределах данных полномочий, юридические действия управляющих компаний (представителей), действующих от имени собственников (представляемых), по отношению к третьим лицам влекут за собой возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей непосредственно для представляемого.
Смена управляющих компаний не влечет изменение заключенных ранее договоров иной управляющей компанией, поскольку последние заключены в интересах собственников и именно собственники помещений в многоквартирном доме являются, фактически, стороной данных договоров.
На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 20.04.2015 N 579-К между собственниками помещений жилого дома по адресу г. Красноярск. ул. Кутузова, 22 и ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" заключен договор управления многоквартирного дома от 20.04.2015 N 23, согласно которого истец является управляющей компанией данного жилого дома.
Из материалов дела следует, что в настоящее время ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" утратило статус управляющей компании жилого дома по ул. Кутузова 22 в г. Красноярске.
На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 10.03.2016 N 90-К, между собственниками помещений жилого дома по адресу г. Красноярск, ул. Кутузова, 22, и ООО ГУК "Жилищный фонд" заключен договор управления многоквартирным домом от 01.04.2016 N 16-К, согласно которого ООО ГУК "Жилищный фонд" является управляющей компанией данного жилого дома.
Таким образом, в настоящее время жилой дом находится в управлении ООО ГУК "Жилфонд", которое уполномочено представлять интересы собственников помещений в жилом доме и выступать в их защиту.
Решение собрания собственников о наделении истца в настоящее время взыскивать плату за использование общего имущества жилого дома, отсутствует.
Таким образом, с учетом отсутствия у истца статуса управляющей компании как на момент подачи иска 09.06.2016, так и на момент рассмотрении настоящего спора, по существу суд первой инстанции правомерно указал, что денежные средства в виде платы за использование общего имущества не поступают в собственность управляющей организации, а принадлежат собственникам помещений в жилом доме и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на цели, определенные решениями собственников. Сама по себе обязанность ответчика вносить плату управляющей компании по договору аренды не свидетельствует о возникновении права собственности управляющей компании на денежные средства арендатора. Взыскание арендной платы в пользу истца, который утратил в настоящее время право на управление жилым домом, будет означать, что денежные средства окажутся в распоряжении лица, не связанного с собственниками какими-либо обязательствами, что повлечет неосновательное обогащение и необходимость его истребования в дальнейшем от истца в пользу собственников.
Вместе с тем, суд первой инстанции, частично удовлетворяя требование истца, исходил из того, что ООО ГУК "Жилфонд" предъявило к ООО УК "Жилбытсервис" требование от 22.07.2016 о выплате накопленных текущих сумм за использование общего имущества по жилому дому по ул. Кутузова, 22 на сумму 58 972 рублей 45 копеек (70% от начисленного), в данную сумму включены требования о выплате арендной платы, начисленной Спиридонову А.В. по спорному договору аренды: 23956 рублей 80 копеек х 70% = 16 769 рублей 76 копеек.
Платежным поручением N 20008 от 23.11.2016 истец оплатил ООО ГУК "Жилфонд" в составе суммы 170 443 рубля 49 копеек данную сумму долга - 16 769 рублей 76 копеек, которая взыскивается в настоящем деле.
Таким образом, фактически истец оплатил за ответчика третьему лицу начисленную, а не полученную оплату по договору аренды.
Согласно статье 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:
1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;
2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.
Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса.
Согласно пунктов 20, 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" кредитор по денежному обязательству не обязан проверять наличие возложения, на основании которого третье лицо исполняет обязательство за должника, и вправе принять исполнение при отсутствии такого возложения. Денежная сумма, полученная кредитором от третьего лица в качестве исполнения, не может быть истребована у кредитора в качестве неосновательного обогащения, за исключением случаев, когда должник также исполнил это денежное обязательство, либо когда исполнение третьим лицом и переход к нему прав кредитора признаны судом несостоявшимися (статья 1102 ГК РФ). Если исполнение обязательства было возложено должником на третье лицо, то последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними. Согласно пункту 5 статьи 313 ГК РФ при отсутствии такого соглашения, к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора в соответствии со статьей 387 ГК РФ. При этом согласно пункту 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
Поскольку оплата в сумме 16 769 рублей 76 копеек была принята третьим лицом - ООО ГУК "Жилфонд" от истца за ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец вправе требовать с ответчика взыскания на основании статей 387, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации суммы 16 769 рублей 76 копеек.
В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется.
Отказывая в удовлетворении оставшейся части заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что условие о передаче 30% платы, полученной от предоставления в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества дома, в доход управляющей организации на ведение договорной и претензионной работы, которое предусмотрено в договоре на управление с ООО "УК "Жилбытсервис" от 20.04.2015 касается распределения уже полученного от третьих лиц дохода от использования общего имущества многоквартирного дома, тогда как спорная задолженность в рамках настоящего дела еще не оплачена и не взыскана а также отсутствия у истца в настоящее время статуса управляющей компании.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, истец указал на то, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований в части 30% денежных средств от цены иска за уже выполненную управляющей компанией работу (ведение претензионной и исковой работы, выставление счетов на оплаты за использование помещение). Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 162 ЖК РФ управляющей организацией является юридическое лицо, с которым заключен договор на управление многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из смысла указанных норм жилищного законодательства следует, что в целях управления многоквартирным домом управляющая организация является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного дома и в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников, в том числе, заключает договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам.
Частью 9 статьи 161 ЖК РФ устанавливается, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
С момента избрания новой управляющей компании, у ответчика прекращены полномочия по управлению многоквартирным домом. Следовательно, с данного момента договорные отношения между сторонами (собственниками и управляющей компанией) отсутствуют.
Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, как на момент подачи иска 09.06.2016, так и на момент рассмотрении настоящего спора по существу, истец утратил статус управляющей компании.
В настоящее время жилой дом находится в управлении ГУК "Жилищный фонд", которая уполномочена представлять интересы собственников помещений в жилом доме и выступать в их защиту.
Решение собрания собственников о наделении истца в настоящее время взыскивать плату за использование общего имущества жилого дома в материалах дела отсутствует.
Смена управляющих компаний не влечет изменение заключенных ранее договоров иной управляющей компанией, поскольку они заключены в интересах собственников.
Сама по себе обязанность ответчика вносить управляющей компании плату по договору за пользование общедомовым имуществом, не свидетельствует о возникновении права собственности управляющей компании на указанные денежные средства и права распоряжаться ими без разрешения собственников.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что право требования задолженности к ответчику по внесению платы по договору от 15.04.2013 N А-28/12-к принадлежит лицу, обладающему статусом управляющей организации.
Взыскание задолженности в пользу истца приведет к ситуации, в которой денежные средства, принадлежащие собственникам помещений многоквартирного дома, помимо воли последних окажутся в распоряжении лица, не связанного с собственниками какими-либо обязательствами.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды от 15.04.2013 N А-28/12-к является договором комиссии, спорная задолженность подлежит взысканию в пользу ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" и составляет конкурсную массу, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не основанный на нормах материального права.
Судом первой инстанции дана надлежащая квалификация указанного договора как договора аренды имущества. Довод апелляционной жалобы о том, что собственники жилых помещений в лице новой управляющей компании ГУК "Жилищный фонд" заявили свои притязания на спорные денежные средства путем включения в реестр требований кредиторов истца, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, ООО ГУК "Жилфонд" предъявило ООО УК "Жилбытсервис" требование от 22.07.2016 о выплате накопленных текущих сумм за использование общего имущества по жилому дому по ул. Кутузова, 22 на сумму 58 972 рублей 45 копеек (70% от начисленного), в данную сумму включены требования о выплате арендной платы, начисленной Спиридонову А.В. по спорному договору аренды: 23956 рублей 80 копеек х 70% = 16 769 рублей 76 копеек.
Спорную сумму в размере 7 187 рублей 04 копеек (23 956 рублей 80 копеек - 16 769 рублей 76 копеек) (30% платы, полученной от предоставления в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества дома, в доход управляющей организации на ведение договорной и претензионной работы, которое предусмотрено в договоре на управление с ООО "УК "Жилбытсервис" от 20.04.2015) ответчик истцу не оплачивал.
Кроме того, соглашение собственников помещений и управляющей компании о порядке распределения дохода от сдачи общедомового имущества в аренду, связывает управляющую компанию и собственников помещения в многоквартирном доме, а не арендатора подвального помещения (не стороны по соглашению).
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что при наличии оснований для взыскания расходов, понесенных истцом, но не возмещенных собственниками помещений, истец вправе предъявить самостоятельный иск, но не к арендатору, а новой управляющей компании.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 февраля 2017 года по делу N А33-13901/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2017 ПО ДЕЛУ N А33-13901/2016
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2017 г. по делу N А33-13901/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "26" апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" апреля 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.
в отсутствие лиц, участвующих в деле
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "ЖИЛБЫТСЕРВИС" (ИНН 2461015299, ОГРН 1022401953298)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 08 февраля 2017 года по делу N А33-13901/2016, принятое судьей Шишкиной И.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "ЖИЛБЫТСЕРВИС" (далее - истец, ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС") (ИНН 2461015299, ОГРН 1022401953298) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Спиридонову Александру Владимировичу (далее - ответчик, Спиридонов А.В.) (ИНН 240781350286, ОГРН 312242021200028) о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.07.2015 по 07.04.2016 в размере 23 956 рублей 80 копеек, пени в размере 1 176 рублей 14 копеек за период с 06.07.2015 по 05.05.2016.
Определением от 11.11.2016 судебное разбирательство отложено на 14.12.2016, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено - общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (далее - ООО ГУК "Жилищный фонд", ООО ГУК "Жилфонд").
Решением от 08.02.2017 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 16 769 рублей 76 копеек долга, 1 334 рубля 40 копеек расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении заявленных требований, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал на то, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований в части 30% денежных средств от цены иска за уже выполненную управляющей компанией работу.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 26.04.2017.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку от лиц, участвующих в деле, возражений не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 проверяет законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, в части отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 20.04.2015 N 579-К, между собственниками помещений жилого дома по адресу г. Красноярск, ул. Кутузова, 22, и ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" заключен договор управления многоквартирным домом от 20.04.2015 N 23, согласно которого истец является управляющей компанией данного жилого дома.
Разделом 3 данного договора установлено, что управляющая компания уполномочена предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе права (возможности) использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников. Если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, но не исключительно: договоры аренды нежилых подвальных помещений, использования части земельного участка, на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), на установку и эксплуатацию рекламных конструкций - устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства РФ, в том числе, но не исключительно: производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, использовать право на односторонний отказ от исполнения договора, расторжение договора и взыскание убытков, представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных и негосударственных учреждениях, судебных инстанциях. Средства, поступившие на счет Управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются, если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников по согласованию с Управляющей компанией, в следующем порядке: 70% - на содержание и текущий ремонт общего имущества (при наличии решения общего собрания собственников), 30% - на ведение договорной и претензионно-исковой работы Управляющей компании.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на 5 лет с момента заключения.
15.04.2013 между ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" (исполнитель) и индивидуальным предпринимателем Спиридоновым А.В. (заказчик) заключен договор аренды от 15.04.2013 N А-28/12-К в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование часть нежилого подвального помещения, общей площадью 17,36 кв. м в жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Кутузова, д. 22, для использования под по ремонту обуви. Место расположения помещения указано в Приложении N 1 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.
Согласно пункту 3.1 договора размер оплаты составляет 2 604 рубля в месяц (в том числе НДС 18%).
Пунктом 3.2 договора установлено, что в дальнейшем оплата по договору производится арендатором ежемесячно до 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в банке либо внесения наличных денежных средств в кассу.
За несвоевременную или неполную оплату платежей, предусмотренных разделом 3 настоящего договора, арендодатель может предъявить арендатору требование об оплате пени в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 4.1).
Стороны в пункте 5.1 договора установили, что договор вступает в силу с 15.04.2013 и действует до 15.03.2014.
Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему договору, разрешаются в арбитражном суде Красноярского края (пункт 6.2).
К договору сторонами подписаны Приложение N 1 (поэтажный план строения), а также Приложение N 2, согласно которому ежемесячная плата за право (возможность) использовать часть подвального помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Кутузова, д. 22, для ответчика составляет 2 604 рублей в месяц, в том числе НДС.
Претензией от 29.06.2016 истец обратился к ответчику с требованием об оплате задолженности в размере 23 956 рублей 80 копеек и пени в размере 1 293 рублей 75 копеек по договору аренды от 15.04.2013 N А-28/12-к в срок до 10.07.2016. Претензия направлена ответчику 29.06.2016.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.02.2016 по делу N А33-13849/2015 ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" (ОГРН 1022401953298, ИНН 2461015299) признано банкротом, конкурсным управляющим должника утвержден Антонов Д.В.
На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 10.03.2016 N 90-К, между собственниками помещений жилого дома по адресу г. Красноярск, ул. Кутузова, 22, и ООО "ГУК "Жилищный фонд" заключен договор управления многоквартирным домом от 01.04.2016 N 16-К, согласно которого ООО ГУК "Жилищный фонд" является управляющей компанией данного жилого дома.
Согласно пункту 3.3.2 договора управляющая компания уполномочена предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, для этого, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, но не исключительно: договоры аренды общедомовых помещений, использования части земельного участка (придомовой территории), на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, иные договоры; устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства РФ, в том числе, но не исключительно: производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, использовать право на односторонний отказ от исполнения договора, расторжение договора, взыскание убытков, взыскание неосновательного обогащения, представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных органах и органах местного самоуправления, учреждениях, судах с правом подписи искового заявления, отзыва на исковое заявление и заявления об обеспечении иска, предъявления искового заявления, встречного искового заявления и заявления об обеспечении иска в суд, изменения основания или предмета иска, заключения мирового соглашения, соглашения по фактическим обстоятельствам, подписания заявления о пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, обжалования судебного акта, предъявления исполнительного документа к взысканию, получения присужденных денежных средств или иного имущества, осуществлять иные права, предоставленные истцу действующим законодательством. Средства, поступившие на счет управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются в следующем порядке: 80% - за содержание и текущий ремонт общего имущества, 20% - в качестве вознаграждения управляющей компании за организацию работы (заключение договоров, начисление и получение оплаты, претензионная работа, взыскание задолженности и т.п.). Вознаграждение управляющей компании за выполнение работ (функций) по организации предоставления общего имуществ в пользование в плату за управление не входит.
Пунктом 3.3.3 договора предусмотрено, что управляющая компания уполномочена истребовать накопления по дому (денежные средства, внесенные собственниками по строкам: текущий ремонт, капитальный ремонт, а также доходы от передачи общего имущества в пользование, и не израсходованные по их целевому назначению) от предыдущей управляющей компании в целях их дальнейшего использования в соответствии с их целевым назначением, в том числе, в судебном порядке. Заявлять требование о перечислении денежных средств, составляющих накопления по дому, путем предъявления арбитражному управляющему должника - предыдущей управляющей компании требования о перечислении денежных средств, составляющих накопления по дому, относящиеся к текущим платежам согласно Закону о банкротстве. Заявлять требование о включении в реестр требований кредиторов должника - предыдущей управляющей компании требования о взыскании денежных средств, составляющих накопления по дому, и относящихся требованиям, подлежащим включению в реестр требований кредиторов. Для выполнения настоящего поручения ООО ГУК "Жилфонд" наделяется полномочиями представлять интересы собственников помещений дома при рассмотрении в арбитражном суде дела о банкротстве должника - предыдущей управляющей компании с правом совершения всех процессуальных действий, в том числе, но не исключительно: с правом подписывать и подавать заявления, ходатайства, отзывы, давать пояснения, заверять и предоставлять копии документов, обжаловать судебный акт арбитражного суда; представлять интересы во взаимоотношениях с арбитражным управляющим с правом осуществления предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" прав и полномочий, в том числе: заявлять возражения по повестке дня собрания кредиторов; знакомиться со всеми материалами, представленными на собрании кредиторов, делать выписки из них и получать копии таких документов; подписывать при необходимости документы, представленные на собрании кредиторов; знакомиться с отчетами конкурсного управляющего; знакомиться со всеми материалами, подлежащими опубликованию, и получать их; получать выписки из реестра требований кредиторов; заявлять возражения по результатам рассмотрения требований.
Жилой дом по ул. Кутузова, 22 исключен из лицензии на управление ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС", жилым домом в настоящее время управляет ООО ГУК "Жилфонд".
По настоящему иску истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 15.04.2013 N А-28/12-к в размере 23 956 рублей 80 копеек за период с 01.07.2015 по 07.04.2016 и пени 1 176 рублей 14 копеек за период с 06.07.2015 по 05.05.2016.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В рамках настоящего дела истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 15.04.2013 N А-28/12-к и пени.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные истцом требования, исходил из того, что условие о передаче 30% платы, полученной от предоставления в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества дома, в доход управляющей организации на ведение договорной и претензионной работы, которое предусмотрено в договоре на управление с ООО "УК "Жилбытсервис" от 20.04.2015 касается распределения уже полученного от третьих лиц дохода от использования общего имущества многоквартирного дома, тогда как спорная задолженность в рамках настоящего дела еще не оплачена и не взыскана, а у истца в настоящее время отсутствует статус управляющей компании.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, заключенный между сторонами договор от 15.04.2013 N А-28/12-к является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика перед истцом по уплате арендной платы составляет 23 956 рублей 80 копеек за период с 01.07.2015 по 07.04.2016.
В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ответчиком истцу либо новой управляющей компании указанной суммы задолженности за данный период.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности, является их общей долевой собственностью. Распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (статья 246 ГК РФ).
Частью 4 статьи 36 ЖК РФ также предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Поскольку подвальное помещение жилого дома N 22, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Кутузова, являются общим имуществом многоквартирного дома, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений этого дома, спорные правоотношения сторон вытекают из договора аренды имущества, находящегося в собственности нескольких лиц.
В силу статьи 248 ГК РФ доходы от использования данного общего имущества, в том числе, путем предоставления несущих стен в аренду для размещения наружной рекламы третьим лицам, принадлежат собственникам помещений.
Пунктом 1 статьи 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона, либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Из пункта 4 части 2 статьи 44, частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ следует, что одним из способов управления многоквартирным домом, который может быть выбран и изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, является управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с частями 1, 2 статьи 162 ЖК РФ управляющей организацией является юридическое лицо, с которым заключен договор на управление многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из смысла указанных норм жилищного законодательства следует, что в целях управления многоквартирным домом управляющая организация является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного дома и в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников.
Возникающее в рамках данных отношений представительство управляющих компаний, избранных собственниками помещений в многоквартирном доме, является гражданским организационным правоотношением, в силу которого правомерные, в пределах данных полномочий, юридические действия управляющих компаний (представителей), действующих от имени собственников (представляемых), по отношению к третьим лицам влекут за собой возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей непосредственно для представляемого.
Смена управляющих компаний не влечет изменение заключенных ранее договоров иной управляющей компанией, поскольку последние заключены в интересах собственников и именно собственники помещений в многоквартирном доме являются, фактически, стороной данных договоров.
На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 20.04.2015 N 579-К между собственниками помещений жилого дома по адресу г. Красноярск. ул. Кутузова, 22 и ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" заключен договор управления многоквартирного дома от 20.04.2015 N 23, согласно которого истец является управляющей компанией данного жилого дома.
Из материалов дела следует, что в настоящее время ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" утратило статус управляющей компании жилого дома по ул. Кутузова 22 в г. Красноярске.
На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 10.03.2016 N 90-К, между собственниками помещений жилого дома по адресу г. Красноярск, ул. Кутузова, 22, и ООО ГУК "Жилищный фонд" заключен договор управления многоквартирным домом от 01.04.2016 N 16-К, согласно которого ООО ГУК "Жилищный фонд" является управляющей компанией данного жилого дома.
Таким образом, в настоящее время жилой дом находится в управлении ООО ГУК "Жилфонд", которое уполномочено представлять интересы собственников помещений в жилом доме и выступать в их защиту.
Решение собрания собственников о наделении истца в настоящее время взыскивать плату за использование общего имущества жилого дома, отсутствует.
Таким образом, с учетом отсутствия у истца статуса управляющей компании как на момент подачи иска 09.06.2016, так и на момент рассмотрении настоящего спора, по существу суд первой инстанции правомерно указал, что денежные средства в виде платы за использование общего имущества не поступают в собственность управляющей организации, а принадлежат собственникам помещений в жилом доме и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на цели, определенные решениями собственников. Сама по себе обязанность ответчика вносить плату управляющей компании по договору аренды не свидетельствует о возникновении права собственности управляющей компании на денежные средства арендатора. Взыскание арендной платы в пользу истца, который утратил в настоящее время право на управление жилым домом, будет означать, что денежные средства окажутся в распоряжении лица, не связанного с собственниками какими-либо обязательствами, что повлечет неосновательное обогащение и необходимость его истребования в дальнейшем от истца в пользу собственников.
Вместе с тем, суд первой инстанции, частично удовлетворяя требование истца, исходил из того, что ООО ГУК "Жилфонд" предъявило к ООО УК "Жилбытсервис" требование от 22.07.2016 о выплате накопленных текущих сумм за использование общего имущества по жилому дому по ул. Кутузова, 22 на сумму 58 972 рублей 45 копеек (70% от начисленного), в данную сумму включены требования о выплате арендной платы, начисленной Спиридонову А.В. по спорному договору аренды: 23956 рублей 80 копеек х 70% = 16 769 рублей 76 копеек.
Платежным поручением N 20008 от 23.11.2016 истец оплатил ООО ГУК "Жилфонд" в составе суммы 170 443 рубля 49 копеек данную сумму долга - 16 769 рублей 76 копеек, которая взыскивается в настоящем деле.
Таким образом, фактически истец оплатил за ответчика третьему лицу начисленную, а не полученную оплату по договору аренды.
Согласно статье 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:
1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;
2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.
Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса.
Согласно пунктов 20, 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" кредитор по денежному обязательству не обязан проверять наличие возложения, на основании которого третье лицо исполняет обязательство за должника, и вправе принять исполнение при отсутствии такого возложения. Денежная сумма, полученная кредитором от третьего лица в качестве исполнения, не может быть истребована у кредитора в качестве неосновательного обогащения, за исключением случаев, когда должник также исполнил это денежное обязательство, либо когда исполнение третьим лицом и переход к нему прав кредитора признаны судом несостоявшимися (статья 1102 ГК РФ). Если исполнение обязательства было возложено должником на третье лицо, то последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними. Согласно пункту 5 статьи 313 ГК РФ при отсутствии такого соглашения, к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора в соответствии со статьей 387 ГК РФ. При этом согласно пункту 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
Поскольку оплата в сумме 16 769 рублей 76 копеек была принята третьим лицом - ООО ГУК "Жилфонд" от истца за ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец вправе требовать с ответчика взыскания на основании статей 387, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации суммы 16 769 рублей 76 копеек.
В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется.
Отказывая в удовлетворении оставшейся части заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что условие о передаче 30% платы, полученной от предоставления в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества дома, в доход управляющей организации на ведение договорной и претензионной работы, которое предусмотрено в договоре на управление с ООО "УК "Жилбытсервис" от 20.04.2015 касается распределения уже полученного от третьих лиц дохода от использования общего имущества многоквартирного дома, тогда как спорная задолженность в рамках настоящего дела еще не оплачена и не взыскана а также отсутствия у истца в настоящее время статуса управляющей компании.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, истец указал на то, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований в части 30% денежных средств от цены иска за уже выполненную управляющей компанией работу (ведение претензионной и исковой работы, выставление счетов на оплаты за использование помещение). Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 162 ЖК РФ управляющей организацией является юридическое лицо, с которым заключен договор на управление многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из смысла указанных норм жилищного законодательства следует, что в целях управления многоквартирным домом управляющая организация является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного дома и в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников, в том числе, заключает договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам.
Частью 9 статьи 161 ЖК РФ устанавливается, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
С момента избрания новой управляющей компании, у ответчика прекращены полномочия по управлению многоквартирным домом. Следовательно, с данного момента договорные отношения между сторонами (собственниками и управляющей компанией) отсутствуют.
Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, как на момент подачи иска 09.06.2016, так и на момент рассмотрении настоящего спора по существу, истец утратил статус управляющей компании.
В настоящее время жилой дом находится в управлении ГУК "Жилищный фонд", которая уполномочена представлять интересы собственников помещений в жилом доме и выступать в их защиту.
Решение собрания собственников о наделении истца в настоящее время взыскивать плату за использование общего имущества жилого дома в материалах дела отсутствует.
Смена управляющих компаний не влечет изменение заключенных ранее договоров иной управляющей компанией, поскольку они заключены в интересах собственников.
Сама по себе обязанность ответчика вносить управляющей компании плату по договору за пользование общедомовым имуществом, не свидетельствует о возникновении права собственности управляющей компании на указанные денежные средства и права распоряжаться ими без разрешения собственников.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что право требования задолженности к ответчику по внесению платы по договору от 15.04.2013 N А-28/12-к принадлежит лицу, обладающему статусом управляющей организации.
Взыскание задолженности в пользу истца приведет к ситуации, в которой денежные средства, принадлежащие собственникам помещений многоквартирного дома, помимо воли последних окажутся в распоряжении лица, не связанного с собственниками какими-либо обязательствами.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды от 15.04.2013 N А-28/12-к является договором комиссии, спорная задолженность подлежит взысканию в пользу ООО "УК "ЖИЛБЫТСЕРВИС" и составляет конкурсную массу, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не основанный на нормах материального права.
Судом первой инстанции дана надлежащая квалификация указанного договора как договора аренды имущества. Довод апелляционной жалобы о том, что собственники жилых помещений в лице новой управляющей компании ГУК "Жилищный фонд" заявили свои притязания на спорные денежные средства путем включения в реестр требований кредиторов истца, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, ООО ГУК "Жилфонд" предъявило ООО УК "Жилбытсервис" требование от 22.07.2016 о выплате накопленных текущих сумм за использование общего имущества по жилому дому по ул. Кутузова, 22 на сумму 58 972 рублей 45 копеек (70% от начисленного), в данную сумму включены требования о выплате арендной платы, начисленной Спиридонову А.В. по спорному договору аренды: 23956 рублей 80 копеек х 70% = 16 769 рублей 76 копеек.
Спорную сумму в размере 7 187 рублей 04 копеек (23 956 рублей 80 копеек - 16 769 рублей 76 копеек) (30% платы, полученной от предоставления в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества дома, в доход управляющей организации на ведение договорной и претензионной работы, которое предусмотрено в договоре на управление с ООО "УК "Жилбытсервис" от 20.04.2015) ответчик истцу не оплачивал.
Кроме того, соглашение собственников помещений и управляющей компании о порядке распределения дохода от сдачи общедомового имущества в аренду, связывает управляющую компанию и собственников помещения в многоквартирном доме, а не арендатора подвального помещения (не стороны по соглашению).
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что при наличии оснований для взыскания расходов, понесенных истцом, но не возмещенных собственниками помещений, истец вправе предъявить самостоятельный иск, но не к арендатору, а новой управляющей компании.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 февраля 2017 года по делу N А33-13901/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
Л.Е.СПОТКАЙ
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)