Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 сентября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Спектр" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 июля 2016 года, принятое по делу N А65-3467/2016 судьей Юшковым А.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Спектр", г. Казань (ОГРН 1091690001743, ИНН 1657081985),
к обществу с ограниченной ответственностью "ТранзитЭнергоСервис", г. Казань (ОГРН 1021603283932, ИНН 1658028864),
- о признании отсутствующим права собственности;
- с привлечением третьих лиц: ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (филиал по РТ), г. Казань; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, г. Казань; ЗАО "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" Д.У. ЗПИФН "Деловая недвижимость",
с участием в судебном заседании:
от истца - директор Шишкин В.Н. (паспорт),
- от ответчика - представитель Горшунова С.Ю. по доверенности от 01.03.2016,;
- от третьего лица ЗАО "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" Д.У. ЗПИФН "Деловая недвижимость" - директор Комиссаров А.Ю. (протокол N 1 заседания совета директоров от 02.02.2009),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Спектр" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "ТранзитЭнергоСервис" о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения N 7/1, 9, 10 с инженерным оборудованием технического подполья, расположенные в д. 9 по ул. Мусина в г. Казани.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2016 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников жилого дома N 9 по ул. Мусина, г. Казани. По мнению истца, избран надлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку иным способом не представляется возможным производить истцом надлежащее техническое обслуживание жилого дома.
Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.
Представители ответчика и третьего лица ЗАО "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" Д.У. ЗПИФН "Деловая недвижимость" с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (филиал по РТ) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, истец является управляющей организацией жилого дома N 9, расположенного по ул. Мусина в г. Казани.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 27.11.2015 г. серии АА N 506017 (л.д. 58) ответчик является собственником помещений N N 7/1, 9, 1, назначение нежилое, общая площадь 496.10 кв. м, этаж цок, с кадастровым номером 16:50:110506:1288, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Мусина, д. 9 (далее спорный объект).
В обоснование своих требований истец указал, что 8.09.2015 г. при проведении подготовительных работ к отопительному сезону УК "Спектр", на лестничной площадке 1 этажа 6 подъезда д. 9, по ул. Мусина произошел прорыв отопительной системы. Для устранения аварии необходимо было перекрыть общедомовую систему отопления, которая расположена в подвале дома. Авария устранена с большим трудом, так как ответчик отказал в доступе в подвальные помещения.
15.09.2015 г. истец направил ответчику договор на техническое обслуживание, счет на оплату коммунальных платежей и письмо с просьбой обеспечить доступ в помещения.
23.10.2015 г. ответчик уведомил истца, что подвальное помещение принадлежит ООО "ТранзитЭнергоСервис" и указал контактные номера телефонов для доступа в подвал.
Узнав о данном факте, собственники жилых помещений инициировали проведение общего собрания.
19.12.2015 г. общее собрание собственников квартир многоквартирного дома 9 по ул. Мусина г. Казани приняло решение об обязании ООО "Управляющая Компания "Спектр" (далее УК "Спектр") подать исковое заявление в суд об истребовании общедомового имущества (техническое подполье) от ООО "ТранзитЭнергоСервис".
Истец указал, что в доме 9 по ул. Мусина имеется подвал, в котором находится внутридомовая инженерная система холодного и горячего водоснабжения, состоящая из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков; внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин), стояков, заглушек, вытяжных труб, прочисток; внутридомовая система отопления, состоящая из теплового узла, стояков, регулирующей и запорной аппаратуры, электрические кабели.
Нахождение общего имущества многоквартирного дома в собственности ответчика препятствует в использовании общего имущества жильцами, ограничивает доступ собственникам квартир и представителей управляющей компании к внутридомовым системам для ремонта, для снятия показаний приборов учета, в аварийных ситуациях, в том числе в случае проведения собственниками ремонтных работ в своей квартире, доступ к инженерному оборудованию существенно затруднен. Согласно проектной документации в д. 9, по ул. Мусина имеется техподполье, в котором находятся внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации, узлы учета отопления и горячего водоснабжения.
Согласно техническому паспорту здания в д. 9 по ул. Мусина имеется цокольный этаж. Помещения 1-8, 10 имеют назначение подсобных помещений, а помещение 9 - тепловой узел. Фактически данная часть подвала является техническим подвалом.
Истец считает, что спорный объект является общедомовым имуществом. Общим собранием собственников квартир решение о передаче общедомового имущества кому-либо не принималось. Соответственно, истец считает, что регистрация за ответчиком права собственности на спорный объект нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожной и просит признать отсутствующим право собственности ответчика на спорный объект.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенной правовой позиции следует, что иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем, а такой способ защиты как обращение в суд с требованием о признании права отсутствующим может быть использован в том случае, если истец фактически владеет имуществом, на которое зарегистрировано право другого лица.
Вместе с этим в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих фактическое владение спорным имуществом и обладание на него зарегистрированным правом, истец в материалы дела не представил.
Довод истца в апелляционной жалобе о том, что спорный объект является общим имуществом, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом. Кроме этого, в документах БТИ наличие в доме N 9 по ул. Мусина технического этажа или технического подполья не отражено.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 8, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации оспаривание зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество означает оспаривание оснований возникновения права собственности.
Таким образом, зарегистрированное право может быть оспорено лицом, доказавшим наличие такого права на имущество у него, и отсутствие правовых оснований для возникновения такого права у стороны, за которым право зарегистрировано.
На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации о способах защиты гражданских прав содержит такой способ, как признание права, который применяется в случаях отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем возник или может возникнуть спор о праве, или правовой неопределенности в наличии права.
В данном случае ответчик не оспаривает тот факт, что в спорном объекте действительно находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения. Однако, согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности у домовладельцев на такие помещения.
Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, выраженной в Определение от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
В данном случае спорный объект является самостоятельным объектом недвижимости, и не имеет исключительно вспомогательного назначения, что подтверждается следующим: помещения, являются обособленным и могут использоваться отдельно от всего дома; в документах БТИ спорный объект отражен как "цокольные помещения".
Кроме этого, судом установлено, что в течение длительного периода времени спорный объект фактически использовался как складские помещения на основании договора аренды нежилого объекта недвижимости от 01.10.2012 г., заключенного с ИП Андреевым А.Г. При этом нахождение в спорном объекте сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения, стояков центрального отопления и приборов учета не может служить достаточным основанием для отнесения его к вспомогательному.
В техническом паспорте на нежилое помещение, имеющемся у ответчика, помещения N 7/1, 9, 10, совокупной площадью 496,1 кв. м, обозначены следующим образом: 7/1 - складское помещение (площадь 126,8 кв. м), 9 - коридор (площадь 14,5 кв. м), 10 - складское помещение (площадь 354,8 кв. м).
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пункт 4 Правил).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения, подтверждающие нахождение спорного объекта в индивидуальной собственности ответчика.
Кроме этого, при исследовании дела правоустанавливающих документов спорного объекта установлено, что спорный объект был приобретен ответчиком у ООО "Стелс-М" по договору N 19-11 о долевом участии в строительстве жилого дома 65-37 по ул. Мусина Ново-Савиновского района г. Казани от 23.01.2003 г.
Согласно п. 1.1 договора застройщик обязался передать дольщику нежилые помещения площадью 496.1 кв. м, расположенные в цокольном этаже. По приемо-сдаточному акту от 11.05.2006 г. застройщик передал ответчику спорный объект площадью 496.1 кв. м, расположенный в цокольном этаже дома N 9 по ул. Мусина в г. Казани. Согласно указанному свидетельству о государственной регистрации права собственности за ответчиком зарегистрирован именно спорный объект, расположенный в цокольном этаже.
19.10.2012 г. спорный объект продан ЗАО "Парк Победа", которое в свою очередь 23.11.2012 г. продало его "Успешной управляющей компании РТ Д.У.ЗПИФН "Деловая недвижимость" (третье лицо по настоящему делу), которое в свою очередь 13.11.2015 г. продало спорный объект ответчику.
До 2015 г. у истца каких-либо претензий к ответчику и другим предыдущим собственникам спорного объекта не возникало.
Таким образом, спорный объект не являются общедомовым имуществом, и регистрация права собственности ответчика на него не нарушает прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
При указанных обстоятельствах ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы для установления типа жилых помещений (спорного объекта) не подлежит удовлетворению.
Вопрос о наличии у ответчика задолженности по оплате услуг управляющей компании и обеспечения доступа работников истца в спорный объект не имеет отношения к предмету настоящего спора и не подлежит исследованию.
В данном случае спорный объект сформирован и используется в качестве самостоятельного объекта недвижимости с 2006 года, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д. 62, т. 1), сведения о правах на него, зарегистрированные впервые в 2006 году, носят открытый характер.
Поскольку спорный объект использовался по самостоятельному назначению и доказательства использования помещения в целях, связанных с обслуживанием дома либо других помещений в доме, не представлены, апелляционный суд не усматривает оснований для распространения на спорный объект правового режима общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме.
Исходя из указанных разъяснений высших судебных инстанций и судебной практики, учитывая, что обращение в арбитражный суд с требованием о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, допускается строго в определенных случаях (когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения), суд полагает, что такой способ защиты нарушенного права, как признание отсутствующим права собственности ответчика на спорный объект является ненадлежащим.
С учетом вышеизложенного, а также с учетом того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, оснований для удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорный объект не имеется.
Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что имеются основания для удовлетворения иска, отклоняются судом апелляционной инстанции по вышеизложенным основаниям.
Как усматривается из материалов дела, истцом, по сути, предъявление указанного иска направлено на освобождение спорного объекта. Однако истец с данным иском в суд не обращался, исковые требования не уточнял.
В Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11 указал на то, что по смыслу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, вследствие этого требование о признании права ответчика на спорное имущество отсутствующим удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 июля 2016 года, принятое по делу N А65-3467/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2016 N 11АП-12462/2016 ПО ДЕЛУ N А65-3467/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. по делу N А65-3467/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 сентября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Спектр" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 июля 2016 года, принятое по делу N А65-3467/2016 судьей Юшковым А.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Спектр", г. Казань (ОГРН 1091690001743, ИНН 1657081985),
к обществу с ограниченной ответственностью "ТранзитЭнергоСервис", г. Казань (ОГРН 1021603283932, ИНН 1658028864),
- о признании отсутствующим права собственности;
- с привлечением третьих лиц: ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (филиал по РТ), г. Казань; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, г. Казань; ЗАО "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" Д.У. ЗПИФН "Деловая недвижимость",
с участием в судебном заседании:
от истца - директор Шишкин В.Н. (паспорт),
- от ответчика - представитель Горшунова С.Ю. по доверенности от 01.03.2016,;
- от третьего лица ЗАО "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" Д.У. ЗПИФН "Деловая недвижимость" - директор Комиссаров А.Ю. (протокол N 1 заседания совета директоров от 02.02.2009),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Спектр" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "ТранзитЭнергоСервис" о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения N 7/1, 9, 10 с инженерным оборудованием технического подполья, расположенные в д. 9 по ул. Мусина в г. Казани.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2016 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников жилого дома N 9 по ул. Мусина, г. Казани. По мнению истца, избран надлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку иным способом не представляется возможным производить истцом надлежащее техническое обслуживание жилого дома.
Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.
Представители ответчика и третьего лица ЗАО "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" Д.У. ЗПИФН "Деловая недвижимость" с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (филиал по РТ) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, истец является управляющей организацией жилого дома N 9, расположенного по ул. Мусина в г. Казани.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 27.11.2015 г. серии АА N 506017 (л.д. 58) ответчик является собственником помещений N N 7/1, 9, 1, назначение нежилое, общая площадь 496.10 кв. м, этаж цок, с кадастровым номером 16:50:110506:1288, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Мусина, д. 9 (далее спорный объект).
В обоснование своих требований истец указал, что 8.09.2015 г. при проведении подготовительных работ к отопительному сезону УК "Спектр", на лестничной площадке 1 этажа 6 подъезда д. 9, по ул. Мусина произошел прорыв отопительной системы. Для устранения аварии необходимо было перекрыть общедомовую систему отопления, которая расположена в подвале дома. Авария устранена с большим трудом, так как ответчик отказал в доступе в подвальные помещения.
15.09.2015 г. истец направил ответчику договор на техническое обслуживание, счет на оплату коммунальных платежей и письмо с просьбой обеспечить доступ в помещения.
23.10.2015 г. ответчик уведомил истца, что подвальное помещение принадлежит ООО "ТранзитЭнергоСервис" и указал контактные номера телефонов для доступа в подвал.
Узнав о данном факте, собственники жилых помещений инициировали проведение общего собрания.
19.12.2015 г. общее собрание собственников квартир многоквартирного дома 9 по ул. Мусина г. Казани приняло решение об обязании ООО "Управляющая Компания "Спектр" (далее УК "Спектр") подать исковое заявление в суд об истребовании общедомового имущества (техническое подполье) от ООО "ТранзитЭнергоСервис".
Истец указал, что в доме 9 по ул. Мусина имеется подвал, в котором находится внутридомовая инженерная система холодного и горячего водоснабжения, состоящая из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков; внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин), стояков, заглушек, вытяжных труб, прочисток; внутридомовая система отопления, состоящая из теплового узла, стояков, регулирующей и запорной аппаратуры, электрические кабели.
Нахождение общего имущества многоквартирного дома в собственности ответчика препятствует в использовании общего имущества жильцами, ограничивает доступ собственникам квартир и представителей управляющей компании к внутридомовым системам для ремонта, для снятия показаний приборов учета, в аварийных ситуациях, в том числе в случае проведения собственниками ремонтных работ в своей квартире, доступ к инженерному оборудованию существенно затруднен. Согласно проектной документации в д. 9, по ул. Мусина имеется техподполье, в котором находятся внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации, узлы учета отопления и горячего водоснабжения.
Согласно техническому паспорту здания в д. 9 по ул. Мусина имеется цокольный этаж. Помещения 1-8, 10 имеют назначение подсобных помещений, а помещение 9 - тепловой узел. Фактически данная часть подвала является техническим подвалом.
Истец считает, что спорный объект является общедомовым имуществом. Общим собранием собственников квартир решение о передаче общедомового имущества кому-либо не принималось. Соответственно, истец считает, что регистрация за ответчиком права собственности на спорный объект нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожной и просит признать отсутствующим право собственности ответчика на спорный объект.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенной правовой позиции следует, что иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем, а такой способ защиты как обращение в суд с требованием о признании права отсутствующим может быть использован в том случае, если истец фактически владеет имуществом, на которое зарегистрировано право другого лица.
Вместе с этим в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих фактическое владение спорным имуществом и обладание на него зарегистрированным правом, истец в материалы дела не представил.
Довод истца в апелляционной жалобе о том, что спорный объект является общим имуществом, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом. Кроме этого, в документах БТИ наличие в доме N 9 по ул. Мусина технического этажа или технического подполья не отражено.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 8, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации оспаривание зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество означает оспаривание оснований возникновения права собственности.
Таким образом, зарегистрированное право может быть оспорено лицом, доказавшим наличие такого права на имущество у него, и отсутствие правовых оснований для возникновения такого права у стороны, за которым право зарегистрировано.
На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации о способах защиты гражданских прав содержит такой способ, как признание права, который применяется в случаях отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем возник или может возникнуть спор о праве, или правовой неопределенности в наличии права.
В данном случае ответчик не оспаривает тот факт, что в спорном объекте действительно находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения. Однако, согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности у домовладельцев на такие помещения.
Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, выраженной в Определение от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
В данном случае спорный объект является самостоятельным объектом недвижимости, и не имеет исключительно вспомогательного назначения, что подтверждается следующим: помещения, являются обособленным и могут использоваться отдельно от всего дома; в документах БТИ спорный объект отражен как "цокольные помещения".
Кроме этого, судом установлено, что в течение длительного периода времени спорный объект фактически использовался как складские помещения на основании договора аренды нежилого объекта недвижимости от 01.10.2012 г., заключенного с ИП Андреевым А.Г. При этом нахождение в спорном объекте сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения, стояков центрального отопления и приборов учета не может служить достаточным основанием для отнесения его к вспомогательному.
В техническом паспорте на нежилое помещение, имеющемся у ответчика, помещения N 7/1, 9, 10, совокупной площадью 496,1 кв. м, обозначены следующим образом: 7/1 - складское помещение (площадь 126,8 кв. м), 9 - коридор (площадь 14,5 кв. м), 10 - складское помещение (площадь 354,8 кв. м).
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пункт 4 Правил).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения, подтверждающие нахождение спорного объекта в индивидуальной собственности ответчика.
Кроме этого, при исследовании дела правоустанавливающих документов спорного объекта установлено, что спорный объект был приобретен ответчиком у ООО "Стелс-М" по договору N 19-11 о долевом участии в строительстве жилого дома 65-37 по ул. Мусина Ново-Савиновского района г. Казани от 23.01.2003 г.
Согласно п. 1.1 договора застройщик обязался передать дольщику нежилые помещения площадью 496.1 кв. м, расположенные в цокольном этаже. По приемо-сдаточному акту от 11.05.2006 г. застройщик передал ответчику спорный объект площадью 496.1 кв. м, расположенный в цокольном этаже дома N 9 по ул. Мусина в г. Казани. Согласно указанному свидетельству о государственной регистрации права собственности за ответчиком зарегистрирован именно спорный объект, расположенный в цокольном этаже.
19.10.2012 г. спорный объект продан ЗАО "Парк Победа", которое в свою очередь 23.11.2012 г. продало его "Успешной управляющей компании РТ Д.У.ЗПИФН "Деловая недвижимость" (третье лицо по настоящему делу), которое в свою очередь 13.11.2015 г. продало спорный объект ответчику.
До 2015 г. у истца каких-либо претензий к ответчику и другим предыдущим собственникам спорного объекта не возникало.
Таким образом, спорный объект не являются общедомовым имуществом, и регистрация права собственности ответчика на него не нарушает прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
При указанных обстоятельствах ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы для установления типа жилых помещений (спорного объекта) не подлежит удовлетворению.
Вопрос о наличии у ответчика задолженности по оплате услуг управляющей компании и обеспечения доступа работников истца в спорный объект не имеет отношения к предмету настоящего спора и не подлежит исследованию.
В данном случае спорный объект сформирован и используется в качестве самостоятельного объекта недвижимости с 2006 года, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д. 62, т. 1), сведения о правах на него, зарегистрированные впервые в 2006 году, носят открытый характер.
Поскольку спорный объект использовался по самостоятельному назначению и доказательства использования помещения в целях, связанных с обслуживанием дома либо других помещений в доме, не представлены, апелляционный суд не усматривает оснований для распространения на спорный объект правового режима общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме.
Исходя из указанных разъяснений высших судебных инстанций и судебной практики, учитывая, что обращение в арбитражный суд с требованием о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, допускается строго в определенных случаях (когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения), суд полагает, что такой способ защиты нарушенного права, как признание отсутствующим права собственности ответчика на спорный объект является ненадлежащим.
С учетом вышеизложенного, а также с учетом того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, оснований для удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорный объект не имеется.
Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что имеются основания для удовлетворения иска, отклоняются судом апелляционной инстанции по вышеизложенным основаниям.
Как усматривается из материалов дела, истцом, по сути, предъявление указанного иска направлено на освобождение спорного объекта. Однако истец с данным иском в суд не обращался, исковые требования не уточнял.
В Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11 указал на то, что по смыслу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, вследствие этого требование о признании права ответчика на спорное имущество отсутствующим удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 июля 2016 года, принятое по делу N А65-3467/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)