Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
26 августа 2016 года объявлена резолютивная часть постановления.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иванова О.А.
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копаневой В.А.
при участии:
лица, участвующие в деле, - не явились (надлежащее извещение),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4) в лице конкурсного управляющего Решетова Александра Владимировича (рег. N 07АП-12587/15 (19) с приложенными к ней документами на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 июня 2016 года по делу N А45-7979/2015 (судья Бродская М.В.) о несостоятельности (банкротстве) Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4) по заявлению Пекаревой Татьяны Петровны о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений должника,
установил:
определением арбитражного суда от 22.10.2015 в отношении должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), введена процедура банкротства - наблюдение.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 должник - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 (резолютивная часть) должник - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Конкурсным управляющим должника утвержден Решетов Александр Владимирович. Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано 26.03.2016 в газете "Коммерсантъ" N 51.
22.03.2016 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление кредитора Пекаревой Татьяны Петровны о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 51 общей площадью 53,61 кв. м, расположенной на 3-м этаже в 2-м подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Связистов, дом 3/1 Ленинского района г. Новосибирска, в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.06.2016 требование Пекаревой Татьяны Петровны о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 51 общей площадью 53,61 кв. м, расположенной на 3-м этаже в 2-м подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Связистов, дом 3/1 Ленинского района г. Новосибирска, включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника - должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов", в сумме уплаченной участником строительства застройщику 711 070 рублей, прекращена запись в ЕГРП о праве собственности Пекаревой Татьяны Петровны на 5361/812946 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект по адресу г. Новосибирск, Танкистов 4 (строительный), признанной решением Ленинского районного суда от 15.07.2011 по делу N 2-4530/2011.
С вынесенным определением арбитражного суда не согласился конкурсный управляющий Жилищно-строительного кооператива "На танкистов", подавший апелляционную жалобу. Просит определение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.06.2016 отменить и вынести новый судебный акт, в удовлетворении требований кредитора отказать. Указывает, что обязанным лицом перед Пекаревой Т.П. является ООО ЭСК "Альянс-строй".
До начала рассмотрения апелляционной жалобы от Пекаревой Т.П. поступили возражения на апелляционную жалобу, в которой указаны возражения против ее удовлетворения. Достройка жилого дома по ул. Танкистов 4 осуществлялась ЖСК "На Танкистов". Пекарева Т.П. обратилась к конкурсному управляющему с заявлением о предоставлении сведений о размере доплаты для достройки дома и реквизитах для внесения платежа. Других претендентов на спорную квартиру нет.
Участвующие в деле о банкротстве лица, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и(или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (п. п. 9 п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
При этом согласно подпункту 8 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела, первоначально строительство многоэтажного дома по ул. Танкистов, 4 (строительный) осуществлялось ООО ЭСК "Альянс-строй" на основании выданного ему разрешения на строительство от 21.09.2007, дом по ул. Танкистов, 4 (строительный) планировался 10-этажным (из них жилые только 9 этажей, а 10-ый технический). Стоимость дома, согласно проектной декларации составляла 190 - 210 млн. руб. на начало 2008 г. (Приложения т. 1 л.д. 18-21, т. 2 л.д. 25).
Земельный участок под строительство был предоставлен ООО ЭСК "Альянс-строй" Мэрией города Новосибирска по договору аренды от 16.02.2007 на основании разрешения на строительство от 21.09.2007 для строительства на нем двух многоэтажных домов в том числе один 9 этажный с 10-ым техническим, а второй 16 этажный.
Материалами дела установлено, что 14.07.2005 между ООО ЭКС "Альянс-строй" (бывший застройщик) и заявителем Пекаревой Т.П. (участник долевого строительства) заключен предварительный договор N 1407/43. Согласно данному договору застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику строительства объект долевого строительства, указанный в пункте 1.1 договора за 631 070 руб. Объектом строительства является двухкомнатная квартира N 51 общей площадью 53,61 кв. м, расположенная на 3-м этаже в 2-м подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Танкистов 4 (строительный адрес).
05.08.2009 между должником по настоящему делу (Застройщик) и заявителем (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 0582/51. Согласно данному договору застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику строительства объект долевого строительства, указанный в пункте 2.1 договора.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена в соответствии с требованиями закона. Факт оплаты заявленной квартиры по договору долевого участия подтвержден судебным актом - решением суда о признании за заявителем права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Уплаченная участником строительства застройщику сумма составила 860 550 руб., что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Приказом N 14-од от 16.01.2015 Администрации Ленинского района г. Новосибирска многоэтажному жилому дому присвоен почтовый адрес г. Новосибирск ул. Связистов, д. 3/1.
Объект строительства - двухкомнатная квартира N 51 по адресу: г. Новосибирск, ул. Связистов, дом 3/1 Пекаревой Т.П. не передана.
Арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что бывшим застройщиком ООО ЭКС "Альянс-строй" не было завершено строительство домов, в отношении него введена процедура банкротства, применен параграф 7 и судебными актами в рамках дела N А45-4506/2009 включены требования настоящего кредитора в реестр передачи жилых помещений по спорной квартире к бывшему должнику. В ходе процедуры конкурсного производства суд удовлетворил заявление конкурсного управляющего о прекращении производства по делу о банкротстве ООО ЭСК "Альянс-строй" в связи с отсутствием финансирования.
С целью управления спорным недвижимым имуществом 01.03.2011 г. участниками Старцевой А.С., Ветошкиным И.О., Кравченко И.М., Разинкиным М.И., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. было создано ТСЖ "На Танкистов" (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 г.).
Соглашением от 01.04.2011 г. бывший застройщик передал права застройщика ТСЖ "На Танкистов" в части оплаченной и признанной судом доли на объекты незавершенного строительства -11 и 16 этажных жилых домов по ул. Танкистов. Стоимость этих прав стороны определили в размере всего 1 000 000 руб. После этого Актом от 25.04.2011 г. незавершенный строительством объект был передан в ТСЖ "На Танкистов" бывшим должником.
Временным управляющим ООО ЭСК "Альянс-строй" оспорено данное Соглашение как нарушающее ст. 64 Закона о банкротстве, но определением от 01.02.2012 г. по делу А45-4506/2009 Арбитражный суд Новосибирской области отказал в удовлетворении заявления, указав на недоказанность ни принадлежности объекта на праве собственности застройщику, ни также превышения 5% стоимости балансовой стоимости должника в связи с отсутствием у него баланса на дату введения наблюдения. Суд указал, что предметом соглашения была передача не объектов недвижимого имущества, а права застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства указанных объектов.
В силу запрета Жилищного Кодекса РФ осуществлять строительство силами ТСЖ 15.08.2011 г. участниками Старцевой А.С., Ракитиной Л.К., Савленковым С.Ю., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. был создан ЖСК "На Танкистов" с целью подготовки строительного участка и строительства зданий и сооружений (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 г.).
По договору уступки прав (требований) и переводу долга N 1 от 01.02.2012 г. ТСЖ "На Танкистов" передал в полном объеме ЖСК "На Танкистов" обязательства по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенными как после апреля 2011 года, так и ранее.
Мэрия заключила договор аренды земли от 10.10.2011 N 1855 и в дальнейшем передала права по нему ЖСК "На Танкистов", он же получил разрешение на строительство.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоэтажного дома, обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что должник приобрел объект незавершенного строительства по цене 1 000 000 руб. с обременениями в виде залога перед дольщиками и признанного в судебном порядке за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую квартирам, указанным в их договорах долевого участия. Участники строительства, заключившие договоры с первоначальным застройщиком, не давали согласие на передачу дома без определения дальнейшей судьбы обязанностей по передаче жилых помещений; должник изменил имущество без согласия залогодержателей, обременения не были сняты и не расторгнуты договоры долевого участия.
У должника были сведения о наличии договоров долевого участия, заключенных с бывшим застройщиком, и о признании Ленинским районным судом г. Новосибирска права 15.07.2011 за Пекаревой Т.П. права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Соглашение от 01.02.2012 подтверждает признание должником обязательств перед дольщиками; произошло фактическое правопреемство, участники строительства не могут быть лишены права на получение жилых помещений в доме, поскольку ими выполнены все условия договора, за их счет частично произведено строительство дома. Включение в реестр передачи жилых помещений не освобождает дольщика от обязанности возместить фактически понесенные затраты на строительство квартиры лицу, понесшему данные расходы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14520/12 от 25.06.2013, согласно которой передача должником прав застройщика спорного дома товариществу собственников жилья по сути означала перевод на последнего обязательств перед гражданами - инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома, несмотря на то, что товарищество не является ни банкротом, ни специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поэтому на него не распространяются положения данного параграфа и Закона о банкротстве в целом.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению в указанном деле, поскольку данный вывод сделан Президиумом ВАС РФ не obiter dictum (в качестве случайного замечания), а в качестве существенного элемента мотивировочной части постановления.
Из устава ЖСК "На Танкистов" следует, что кооператив создан с целью завершения строительства многоэтажного жилого дома по улице Танкистов в Ленинском районе города Новосибирска, а также строительства в целях защиты прав и интересов граждан многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземно-надземной автостоянки по адресу: 630120, РФ, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Танкистов, 4 стр. - и последующая их эксплуатация. Следовательно, должник создавался именно с целью завершения строительства дома, где расположена спорная квартира.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недопустимости отказа во включении в реестр требований о передаче жилых помещений исходя из установленного гражданским правом принципа добросовестности.
В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Таким образом, в результате заключения соглашения от 01.04.2011 фактически ТСЖ "На Танкистов" были переданы не вещи в виде объектов незавершенного строительства (поскольку право собственности на указанные объекты не было зарегистрировано), а права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, впоследствии перешедшие должнику на основании договора от 01.02.2012.
Довод апелляционной жалобы о передаче соглашением от 01.04.2011 только прав получить разрешительную документацию и завершить строительство отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствие указания в соглашении от 01.04.2011 и договоре от 01.02.2012 на перевод долга по договорам участия в долевом строительстве не влечет сохранение обязательств застройщика по договорам у ООО ЭСК "Альянс-строй". Исходя из норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу направлена на защиту прав участников строительства на получение жилых помещений, а не воспрепятствование такой защите. Между тем, передача прав застройщика ООО ЭСК "Альянс-строй" без перехода обязанностей привела бы к нарушению прав участников строительства, поскольку первоначальный застройщик был лишен возможности удовлетворить требования участников строительства посредством передачи объекта незавершенного строительства, переданного для достройки без соблюдения условий, установленных впоследствии параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах отсутствие согласия участника строительства на перевод долга не должно ставить его как кредитора в худшее положение, чем в случае получения такого согласия.
Конкурсный управляющий должника, ссылаясь на сохранение у ООО ЭСК "Альянс-строй" обязанности перед участником строительства, не представил доказательства того, что ЖСК "На Танкистов" возместило ООО ЭСК "Альянс-строй" фактически понесенные последним расходы на строительство объекта незавершенного строительства, достройку которого осуществлял должник.
Поскольку заявитель Пекарева Т.П. в судебном заседании арбитражного суда отказалась от права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и такой отказ принят арбитражным судом и прекращена запись в ЕГРП, то отсутствуют препятствия для удовлетворения требований кредитора.
Конкурсный управляющий ЖСК "На Танкистов", ссылаясь на сохранение у общества ЭСК "Альянс-строй" обязанности перед участником строительства, не представил доказательства того, что кооператив возместил обществу ЭСК "Альянс-строй" фактически понесенные последним расходы на строительство объекта незавершенного строительства, достройку которого осуществлял кооператив.
В свою очередь невнесение Пекаревой Т.П. доплаты на завершение строительства не является основанием для отказа во включении ее требования в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК "На Танкистов". Пекарева Т.П. указала, что намерена внести соответствующую денежную сумму.
Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с обжалуемым судебным актом, но не опровергают установленных судом первой инстанции фактов.
При указанных обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 июня 2016 года по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2016 N 07АП-12587/15(19) ПО ДЕЛУ N А45-7979/2015
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2016 г. N 07АП-12587/15(19)
Дело N А45-7979/2015
26 августа 2016 года объявлена резолютивная часть постановления.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иванова О.А.
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копаневой В.А.
при участии:
лица, участвующие в деле, - не явились (надлежащее извещение),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4) в лице конкурсного управляющего Решетова Александра Владимировича (рег. N 07АП-12587/15 (19) с приложенными к ней документами на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 июня 2016 года по делу N А45-7979/2015 (судья Бродская М.В.) о несостоятельности (банкротстве) Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4) по заявлению Пекаревой Татьяны Петровны о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений должника,
установил:
определением арбитражного суда от 22.10.2015 в отношении должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), введена процедура банкротства - наблюдение.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 должник - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 (резолютивная часть) должник - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Конкурсным управляющим должника утвержден Решетов Александр Владимирович. Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано 26.03.2016 в газете "Коммерсантъ" N 51.
22.03.2016 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление кредитора Пекаревой Татьяны Петровны о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 51 общей площадью 53,61 кв. м, расположенной на 3-м этаже в 2-м подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Связистов, дом 3/1 Ленинского района г. Новосибирска, в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.06.2016 требование Пекаревой Татьяны Петровны о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 51 общей площадью 53,61 кв. м, расположенной на 3-м этаже в 2-м подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Связистов, дом 3/1 Ленинского района г. Новосибирска, включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника - должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов", в сумме уплаченной участником строительства застройщику 711 070 рублей, прекращена запись в ЕГРП о праве собственности Пекаревой Татьяны Петровны на 5361/812946 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект по адресу г. Новосибирск, Танкистов 4 (строительный), признанной решением Ленинского районного суда от 15.07.2011 по делу N 2-4530/2011.
С вынесенным определением арбитражного суда не согласился конкурсный управляющий Жилищно-строительного кооператива "На танкистов", подавший апелляционную жалобу. Просит определение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.06.2016 отменить и вынести новый судебный акт, в удовлетворении требований кредитора отказать. Указывает, что обязанным лицом перед Пекаревой Т.П. является ООО ЭСК "Альянс-строй".
До начала рассмотрения апелляционной жалобы от Пекаревой Т.П. поступили возражения на апелляционную жалобу, в которой указаны возражения против ее удовлетворения. Достройка жилого дома по ул. Танкистов 4 осуществлялась ЖСК "На Танкистов". Пекарева Т.П. обратилась к конкурсному управляющему с заявлением о предоставлении сведений о размере доплаты для достройки дома и реквизитах для внесения платежа. Других претендентов на спорную квартиру нет.
Участвующие в деле о банкротстве лица, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и(или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (п. п. 9 п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
При этом согласно подпункту 8 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела, первоначально строительство многоэтажного дома по ул. Танкистов, 4 (строительный) осуществлялось ООО ЭСК "Альянс-строй" на основании выданного ему разрешения на строительство от 21.09.2007, дом по ул. Танкистов, 4 (строительный) планировался 10-этажным (из них жилые только 9 этажей, а 10-ый технический). Стоимость дома, согласно проектной декларации составляла 190 - 210 млн. руб. на начало 2008 г. (Приложения т. 1 л.д. 18-21, т. 2 л.д. 25).
Земельный участок под строительство был предоставлен ООО ЭСК "Альянс-строй" Мэрией города Новосибирска по договору аренды от 16.02.2007 на основании разрешения на строительство от 21.09.2007 для строительства на нем двух многоэтажных домов в том числе один 9 этажный с 10-ым техническим, а второй 16 этажный.
Материалами дела установлено, что 14.07.2005 между ООО ЭКС "Альянс-строй" (бывший застройщик) и заявителем Пекаревой Т.П. (участник долевого строительства) заключен предварительный договор N 1407/43. Согласно данному договору застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику строительства объект долевого строительства, указанный в пункте 1.1 договора за 631 070 руб. Объектом строительства является двухкомнатная квартира N 51 общей площадью 53,61 кв. м, расположенная на 3-м этаже в 2-м подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Танкистов 4 (строительный адрес).
05.08.2009 между должником по настоящему делу (Застройщик) и заявителем (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 0582/51. Согласно данному договору застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику строительства объект долевого строительства, указанный в пункте 2.1 договора.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена в соответствии с требованиями закона. Факт оплаты заявленной квартиры по договору долевого участия подтвержден судебным актом - решением суда о признании за заявителем права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Уплаченная участником строительства застройщику сумма составила 860 550 руб., что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Приказом N 14-од от 16.01.2015 Администрации Ленинского района г. Новосибирска многоэтажному жилому дому присвоен почтовый адрес г. Новосибирск ул. Связистов, д. 3/1.
Объект строительства - двухкомнатная квартира N 51 по адресу: г. Новосибирск, ул. Связистов, дом 3/1 Пекаревой Т.П. не передана.
Арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что бывшим застройщиком ООО ЭКС "Альянс-строй" не было завершено строительство домов, в отношении него введена процедура банкротства, применен параграф 7 и судебными актами в рамках дела N А45-4506/2009 включены требования настоящего кредитора в реестр передачи жилых помещений по спорной квартире к бывшему должнику. В ходе процедуры конкурсного производства суд удовлетворил заявление конкурсного управляющего о прекращении производства по делу о банкротстве ООО ЭСК "Альянс-строй" в связи с отсутствием финансирования.
С целью управления спорным недвижимым имуществом 01.03.2011 г. участниками Старцевой А.С., Ветошкиным И.О., Кравченко И.М., Разинкиным М.И., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. было создано ТСЖ "На Танкистов" (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 г.).
Соглашением от 01.04.2011 г. бывший застройщик передал права застройщика ТСЖ "На Танкистов" в части оплаченной и признанной судом доли на объекты незавершенного строительства -11 и 16 этажных жилых домов по ул. Танкистов. Стоимость этих прав стороны определили в размере всего 1 000 000 руб. После этого Актом от 25.04.2011 г. незавершенный строительством объект был передан в ТСЖ "На Танкистов" бывшим должником.
Временным управляющим ООО ЭСК "Альянс-строй" оспорено данное Соглашение как нарушающее ст. 64 Закона о банкротстве, но определением от 01.02.2012 г. по делу А45-4506/2009 Арбитражный суд Новосибирской области отказал в удовлетворении заявления, указав на недоказанность ни принадлежности объекта на праве собственности застройщику, ни также превышения 5% стоимости балансовой стоимости должника в связи с отсутствием у него баланса на дату введения наблюдения. Суд указал, что предметом соглашения была передача не объектов недвижимого имущества, а права застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства указанных объектов.
В силу запрета Жилищного Кодекса РФ осуществлять строительство силами ТСЖ 15.08.2011 г. участниками Старцевой А.С., Ракитиной Л.К., Савленковым С.Ю., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. был создан ЖСК "На Танкистов" с целью подготовки строительного участка и строительства зданий и сооружений (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 г.).
По договору уступки прав (требований) и переводу долга N 1 от 01.02.2012 г. ТСЖ "На Танкистов" передал в полном объеме ЖСК "На Танкистов" обязательства по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенными как после апреля 2011 года, так и ранее.
Мэрия заключила договор аренды земли от 10.10.2011 N 1855 и в дальнейшем передала права по нему ЖСК "На Танкистов", он же получил разрешение на строительство.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоэтажного дома, обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что должник приобрел объект незавершенного строительства по цене 1 000 000 руб. с обременениями в виде залога перед дольщиками и признанного в судебном порядке за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую квартирам, указанным в их договорах долевого участия. Участники строительства, заключившие договоры с первоначальным застройщиком, не давали согласие на передачу дома без определения дальнейшей судьбы обязанностей по передаче жилых помещений; должник изменил имущество без согласия залогодержателей, обременения не были сняты и не расторгнуты договоры долевого участия.
У должника были сведения о наличии договоров долевого участия, заключенных с бывшим застройщиком, и о признании Ленинским районным судом г. Новосибирска права 15.07.2011 за Пекаревой Т.П. права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Соглашение от 01.02.2012 подтверждает признание должником обязательств перед дольщиками; произошло фактическое правопреемство, участники строительства не могут быть лишены права на получение жилых помещений в доме, поскольку ими выполнены все условия договора, за их счет частично произведено строительство дома. Включение в реестр передачи жилых помещений не освобождает дольщика от обязанности возместить фактически понесенные затраты на строительство квартиры лицу, понесшему данные расходы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14520/12 от 25.06.2013, согласно которой передача должником прав застройщика спорного дома товариществу собственников жилья по сути означала перевод на последнего обязательств перед гражданами - инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома, несмотря на то, что товарищество не является ни банкротом, ни специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поэтому на него не распространяются положения данного параграфа и Закона о банкротстве в целом.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению в указанном деле, поскольку данный вывод сделан Президиумом ВАС РФ не obiter dictum (в качестве случайного замечания), а в качестве существенного элемента мотивировочной части постановления.
Из устава ЖСК "На Танкистов" следует, что кооператив создан с целью завершения строительства многоэтажного жилого дома по улице Танкистов в Ленинском районе города Новосибирска, а также строительства в целях защиты прав и интересов граждан многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземно-надземной автостоянки по адресу: 630120, РФ, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Танкистов, 4 стр. - и последующая их эксплуатация. Следовательно, должник создавался именно с целью завершения строительства дома, где расположена спорная квартира.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недопустимости отказа во включении в реестр требований о передаче жилых помещений исходя из установленного гражданским правом принципа добросовестности.
В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Таким образом, в результате заключения соглашения от 01.04.2011 фактически ТСЖ "На Танкистов" были переданы не вещи в виде объектов незавершенного строительства (поскольку право собственности на указанные объекты не было зарегистрировано), а права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, впоследствии перешедшие должнику на основании договора от 01.02.2012.
Довод апелляционной жалобы о передаче соглашением от 01.04.2011 только прав получить разрешительную документацию и завершить строительство отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствие указания в соглашении от 01.04.2011 и договоре от 01.02.2012 на перевод долга по договорам участия в долевом строительстве не влечет сохранение обязательств застройщика по договорам у ООО ЭСК "Альянс-строй". Исходя из норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу направлена на защиту прав участников строительства на получение жилых помещений, а не воспрепятствование такой защите. Между тем, передача прав застройщика ООО ЭСК "Альянс-строй" без перехода обязанностей привела бы к нарушению прав участников строительства, поскольку первоначальный застройщик был лишен возможности удовлетворить требования участников строительства посредством передачи объекта незавершенного строительства, переданного для достройки без соблюдения условий, установленных впоследствии параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах отсутствие согласия участника строительства на перевод долга не должно ставить его как кредитора в худшее положение, чем в случае получения такого согласия.
Конкурсный управляющий должника, ссылаясь на сохранение у ООО ЭСК "Альянс-строй" обязанности перед участником строительства, не представил доказательства того, что ЖСК "На Танкистов" возместило ООО ЭСК "Альянс-строй" фактически понесенные последним расходы на строительство объекта незавершенного строительства, достройку которого осуществлял должник.
Поскольку заявитель Пекарева Т.П. в судебном заседании арбитражного суда отказалась от права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и такой отказ принят арбитражным судом и прекращена запись в ЕГРП, то отсутствуют препятствия для удовлетворения требований кредитора.
Конкурсный управляющий ЖСК "На Танкистов", ссылаясь на сохранение у общества ЭСК "Альянс-строй" обязанности перед участником строительства, не представил доказательства того, что кооператив возместил обществу ЭСК "Альянс-строй" фактически понесенные последним расходы на строительство объекта незавершенного строительства, достройку которого осуществлял кооператив.
В свою очередь невнесение Пекаревой Т.П. доплаты на завершение строительства не является основанием для отказа во включении ее требования в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК "На Танкистов". Пекарева Т.П. указала, что намерена внести соответствующую денежную сумму.
Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с обжалуемым судебным актом, но не опровергают установленных судом первой инстанции фактов.
При указанных обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 02 июня 2016 года по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.А.ИВАНОВ
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
О.А.ИВАНОВ
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)