Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Застройщик и субарендатор земельного участка, на котором строится жилой комплекс, уведомлены о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Переоформлено разрешение на строительство, застройщику предложено прекратить строительные работы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Котиковой Г.В.
Судей: Луговой И.М., Мильчиной И.А.
- при участии: от общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные Ворота" - Лозебной А.А., представитель по доверенности от 24.04.2015;
- от администрации Артемовского городского округа - Железнова Н.С., представитель по доверенности от 11.01.2016;
- от закрытого акционерного общества "Реал Инвест" - Мартовод А.В., представитель по доверенности от 05.09.2016; Шугай К.Н., представитель по доверенности от 08.02.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Алмикс" - Басенко А.С., представитель по доверенности от 01.09.2016;
- от молодежного жилищно-строительного кооператива "Варяг" - Лозебной А.Н., председатель;
- от инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края - Замятина В.В., представитель по доверенности от 11.01.2016;
- рассмотрев в проведенном с использованием системы видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные Ворота"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016
по делу N А51-15039/2015 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Самофал Д.А., в суде апелляционной инстанции судьи Анисимова Н.Н., Гончарова А.В., Номоконова Е.Н.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные Ворота"
к администрации Артемовского городского округа
третьи лица: закрытое акционерное общество "Реал Инвест", общество с ограниченной ответственностью "Алмикс", молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг", инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
об оспаривании действий
Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (ОГРН 1032502276971, ИНН 2540099020, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, пр-т. Океанский, 10А, 210, далее - общество "Восточные ворота", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий (решений) администрации Артемовского городского округа (ОГРН 1022500538444, ИНН 2502012187, место нахождения: 692760, Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, 48, далее - администрация), выразившихся во внесении изменений в разрешения на строительство объектов капитального строительства (жилого комплекса в составе трех объектов на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18 788 кв. м) от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094 и повлекших передачу прав на строительство названных объектов закрытому акционерному обществу "Реал Инвест" (далее - общество "Реал Инвест").
Определениями суда от 05.08.2015, от 04.12.2015, от 11.12.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Алмикс" (далее - общество "Алмикс"), общество "Реал Инвест", молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг" (далее - МЖСК "Варяг"), инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - инспекция).
Решением суда от 28.01.2016 требования общества "Восточные ворота" удовлетворены, признаны незаконными оспариваемые действия администрации, выразившиеся во внесении изменений в разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091 и N RU25302000-000094 объектов капитального строительства: жилого комплекса, в составе трех объектов на земельном участке с кадастровым номером 25:27:03 01 04:991, площадью 18 788 кв. м, повлекших передачу прав на строительство, поименованных в них объектов обществу "Реал Инвест", как создающие препятствия для продолжения заявителем предпринимательской деятельности в сфере капитального строительства.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных обществом "Восточные ворота" требований отказано. Апелляционный суд мотивировал судебный акт тем, что разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094 выданы обществу "Восточные ворота" администрацией в нарушение установленной пунктами 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) процедуры предоставления земельного участка под жилищное строительство, в связи с чем, оспариваемые действия не могут нарушать прав заявителя.
Общество "Восточные ворота", не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, подало в Арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой ссылается на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции доказательствам в деле и неправильное применение норм материального права, предлагает постановление Пятого арбитражного апелляционного суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Как указывает податель жалобы и его представитель в судебном заседании, у администрации имелись предусмотренные частью 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс РФ) законные основания для отказа во внесении испрашиваемых обществом "Реал Инвест" изменений в разрешения на строительство. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991, обращает внимание суда заявитель жалобы, был изменен на основании волеизъявления собственника - администрации, в пределах предоставленных последней полномочий, и передан обществу "Восточные ворота" в субаренду обществом "Алмикс" в интересах членов МЖСК "Варяг", что свидетельствует о законности выданных разрешений на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094. Выводы апелляционного суда об отсутствии у общества "Восточные ворота" правовых оснований для жилищного строительства ввиду несоблюдения положений пунктов 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, податель жалобы находит ошибочными, учитывая, что спорный земельный участок не являлся вновь формируемым для целей предоставления под жилищное строительство и объективная возможность проведения аукциона отсутствует. Осуществляя жилищное строительство в интересах членов МЖСК "Варяг", как считает общество "Восточные ворота", оно, действует добросовестно, эффективно использует предоставленный ему на праве субаренды земельный участок согласно разрешенному виду использования, отраженному, в том числе, в ГКН и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. По мнению заявителя жалобы, апелляционный суд, рассматривая возникшие спорные правоотношения, фактически вышел за пределы заявленных им требований. Податель жалобы заявляет о наличии убытков по содержанию объектов незавершенного строительства, приводит доводы о том, что возведенные за счет средств граждан-пайщиков объекты недвижимости по существу приобретут статус самовольных построек. Кроме того, апелляционным судом сделаны ошибочные, как полагает общество "Восточные ворота", выводы относительно незаконности разрешения на строительства от 29.12.2014 N RU25302000-000094, выданного на строительство торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром, на этом же земельном участке с кадастровым номером 25:27:030104:991.
В дополнительных пояснениях, представленных в Арбитражный суд Дальневосточного округа 26.09.2016, заявитель, а также его представитель в судебном заседании, ссылаются на судебные акты по делу N А51-18713/2015 Арбитражного суда Приморского края, в которых дана правовая оценка договору субаренды от 01.10.2014, а также обращают внимание на то, что многоквартирный дом N 2, построенный на основании разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, введен в эксплуатацию и передан МЖСК "Варяг" для заселения, в подтверждение приводят заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства от 26.08.2016 N 70/16, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.08.2016 N RU25-302-036-2016, кадастровый паспорт от 15.09.2016 N 25/00-16-384238.
Представитель МЖСК "Варяг" поддержал доводы кассационной жалобы общества "Восточные ворота", подтвердив обстоятельства, изложенные представителем последнего в судебном заседании.
Инспекция в отзыве и ее представитель в судебном заседании кассационную жалобу общества "Восточные ворота" также поддержали, настаивают на том, что действия администрации по внесению изменений в разрешения на строительство незаконны. Как полагает инспекция, в силу части 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ юридическому лицу, которое приобрело право на земельный участок, по общему правилу предоставлено право осуществлять строительство объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. Между тем, в рассматриваемом деле прежний правообладатель спорного земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991, общество "Алмикс", не получало технические условия на подключение к инженерным сетям, не разрабатывало проектную документацию на строительство, не получало разрешения на строительство, передало земельный участок в субаренду, соответственно, не имело статус застройщика спорных объектов, поэтому новый правообладатель земельного участка (на основании соглашения от 13.05.2015) общество "Реал Инвест", по мнению инспекции строительного надзора, статус застройщика не приобрело и не вправе требовать внесения изменений в разрешения на строительство.
Общество "Реал Инвест" в отзыве и его представитель в судебном заседании выразили несогласие с доводами кассационной жалобы, просят оставить постановление апелляционного суда без изменения как законное и обоснованное. Общество "Реал Инвест" приводит доводы о том, что какие-либо права на земельный участок в настоящий момент у общества "Восточные ворота" отсутствуют, а все спорные разрешения на строительство постановлениями администрации от 16.08.2016 отменены. Общество "Реал Инвест" считает верным вывод апелляционного суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 для цели жилищного строительства предоставлен в нарушение установленной пунктами 1, 2 статьи 30.1 ЗК РФ процедуры, в связи с этим, договор субаренды от 01.10.2014, заключенный между обществом "Восточные ворота" и обществом "Алмикс", ничтожен; само по себе формирование земельного участка не исключает возможности предоставления названного земельного участка посредством проведения аукциона.
Представитель общества "Алмикс" поддержал представленные обществом "Реал Инвест" возражения.
Судебное заседание проведено с использованием системы видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), при содействии Арбитражного суд Приморского края.
Определением окружного суда от 22.09.2016 в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 28.09.2016. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ применение судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судами из материалов дела установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77, заключенного между администрацией (арендодатель) и обществом "Алмикс" (арендатор), последнему в соответствии с постановлением администрации от 05.02.2010 N 123-па передан земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18 788 кв. м, расположенный по адресу: г. Артем, ул. Фрунзе 8, на срок с 05.02.2010 по 04.02.2020 для строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром. Разрешенное использование участка обозначено как: "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. метров), спортзалы, залы рекреации (с бассейнами или без)". Соответствующая запись о государственной регистрации договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) и сделок с ним 11.03.2010.
Дополнительным соглашением от 10.10.2011 к названному договору аренды стороны изменили размер ставки арендной платы.
18.02.2013 дополнительным соглашением к этому же договору на основании постановления администрации от 20.11.2012 N 2726-па по обоюдному согласию сторон дополнен вид разрешенного использования земельного участка на "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1 000 кв. м".
Дополнительным соглашением от 25.07.2014 к этому же договору на основании постановления администрации от 25.07.2014 N 2654-па по обоюдному согласию сторон уточнен вид разрешенного использования предоставленного на праве аренды земельного участка, а именно к числу указанных выше видов разрешенного использования добавлено "объекты торговли без ограничения площади".
01.10.2014 между обществом "Алмикс" (арендодатель) и обществом "Восточные ворота" (арендатор) заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18 788 кв. м на срок с 01.10.2014 по 31.08.2016 с указанием в пункте 1.1 вида разрешенного использования: "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади". Названный договор субаренды зарегистрирован в ЕГРП 15.10.2014.
17.10.2014 администрация на основании заявлений общества "Восточные ворота" выдала последнему как застройщику разрешение на строительство N RU25302000-000060 в отношении объекта капитального строительства "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Многоквартирный дом N 2". 29.12.2014 ему же были выданы разрешения на строительство N RU25302000-000091 "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Многоквартирный дом N 3" и N RU25302000-000094 "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Супермаркет".
По соглашению от 15.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 12.02.2010 N 77, заключенному между обществом "Алмикс" (арендатор) и обществом "Реал Инвест" (новый арендатор), права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18 788 кв. м переданы новому арендатору. Названное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 13.05.2015.
Письмом от 18.05.2015 N 50 общество "Алмикс" уведомило общество "Восточные ворота" о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77 обществу "Реал Инвест", сообщило о необходимости подписать соглашение о прекращении действия договора субаренды от 01.10.2014.
Общество "Реал Инвест" письмом от 22.05.2015 N 19/07 в связи с заключением соглашения от 15.04.2015 обратилось в администрацию с заявлением о переоформлении разрешений на строительство, выданных обществу "Восточные ворота".
Рассмотрев указанное обращение, администрация, руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, внесла изменения в ранее выданные разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094, в части наименования застройщика, вместо общества "Восточные ворота" общество "Реал Инвест".
Общество "Реал Инвест" письмом от 09.06.2015 N 20/07 уведомило общество "Восточные ворота" о внесении изменений в перечисленные выше разрешения на строительство в части определения застройщика и предложило прекратить строительные работы на спорном земельном участке.
Из материалов дела также следует, что администрация на заявление общества "Реал Инвест" письмом от 06.07.2015 N 35-18/1956 сообщила о том, что новым застройщиком является указанное общество.
Общество "Восточные ворота", считая незаконными действия администрации по внесению изменений в разрешения на строительство, обратилось с заявлением в арбитражный суд, который требования удовлетворил. При этом суд исходил из того, что при наличии споров относительно принадлежности земельного участка с кадастровым номером 25:27:0301104:991 и фактического владения им, действительности совершенных с ним сделок, указанные действия администрации не отвечают требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку существенно нарушают права и законные интересы застройщика - общества "Восточные ворота", влекут нарушение прав граждан и юридических лиц, денежные средства которых привлечены и направлены на строительство многоквартирных домов на спорном земельном участке.
Апелляционный суд, повторно рассмотревший дело по правилам главы 34 АПК РФ, решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления отказал, указав на то, что вопрос о внесении изменений в разрешение на строительство напрямую связан с вопросом о праве заинтересованного лица на земельный участок, подлежащий застройке. Судебный акт апелляционного суда мотивирован тем, что земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991, на котором фактически осуществляется жилищное строительство, был предоставлен обществу "Восточные ворота" в нарушение пунктов 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ в обход установленной процедуры, позволяющей осуществлять жилищное строительство на обозначенном земельном участке. Поскольку договор субаренды названного выше земельного участка при указанных выше обстоятельствах не предоставляет заявителю право на его использование в целях жилищного строительства, апелляционный суд, руководствуясь положениями пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, счел, что разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094 выданы обществу "Восточные ворота" необоснованно, а права заявителя признал не нарушенными.
Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.
В силу положений части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Под застройщиком, согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Частью 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
Согласно положениям части 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, названное выше лицо, которое приобрело права на земельный участок, обязано уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления с приложением правоустанавливающего документа на такой земельный участок. Уполномоченный орган местного самоуправления, получив данное уведомление, в течение 10 рабочих дней принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство (часть 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Частью 21.15 статьи 51 Градостроительного код РФ установлены основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.
Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, общество "Восточные ворота", обладая на праве временного пользования (договор субаренды от 01.10.2014, заключенный с обществом "Алмикс") земельным участком с кадастровым номером 25:27:030104:991, обеспечило подготовку проектной документации и ее экспертизы, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ получило у администрации разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094 и непосредственно осуществляло строительство объектов капитального строительства, соответственно, являлось по смыслу пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком.
Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что общество "Алмикс", являясь на основании договора аренды от 12.02.2010 N 77 арендатором указанного выше земельного участка, какую-либо деятельность, связанную с получением разрешений на строительство, не производило, строительством не занималось, застройщиком применительно к названному земельному участку не признавалось.
По соглашению о передаче прав и обязанностей от 13.05.2015 общество "Алмикс" передало, а общество "Реал Инвест" приняло все права и обязанности по договору аренды от 12.02.2010 N 77, после чего последнее в порядке части 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ обратилось с заявлением (уведомлением) в администрацию о внесении изменений в разрешения на строительство, полученные обществом "Восточные ворота".
Между тем, из буквального толкования положений части 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что лицо, которое приобрело права на земельный участок, может осуществлять строительство объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю указанного земельного участка, то есть лицу, передавшему право на названный земельный участок.
Прежний правообладатель земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 (общество "Алмикс") разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094 не получал, застройщиком не являлся, следовательно, у общества "Реал Инвест" не возникло право требовать в порядке части 21.5 статьи 51 названного Кодекса внесения изменений в разрешения на строительство, выданных другому юридическому лицу, а у администрации - совершать оспариваемые действия, поскольку общество "Восточные ворота" продолжало использовать спорный земельный участок, осуществлять строительство объектов, указанных в разрешениях на строительство, и возражало против прекращения договорных обязательств.
При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что заявителем, вопреки доводам общества "Реал Инвест", на момент совершения администрацией оспариваемых действий не было утрачено право пользования спорным земельным участком по договору субаренды от 01.10.2014, заключенному между обществом "Алмикс" (арендодатель) и обществом "Восточные ворота" (арендатор), на основании которого, как правоустанавливающего документа, последнему были выданы разрешения на строительство.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.05.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 по делу N А51-18713/2015, вступивших в законную силу, установлено, что условие пункта 8.3 указанного договора, предусматривающее прекращение его действия при передаче арендодателем своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77 третьему лицу, с позиции пункта 1 статьи 10, пункта 3 статьи 157 ГК РФ в связи с заключением между обществом "Алмикс" и обществом "Реал Инвест" соглашения от 13.05.2015, признано ненаступившим ввиду наличия со стороны указанных лиц признаков злоупотребления правом и намерения причинить вред обществу "Восточные ворота".
Апелляционный суд, делая вывод о предоставлении обществу "Восточные ворота" земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 в нарушение пунктов 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, в обход установленной процедуры, позволяющей осуществлять жилищное строительство на обозначенном земельном участке, не учел установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства дела, которые не оспаривают участвующие в деле лица.
Как установлено судом, спорный земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18 788 кв. м предоставлен в аренду обществу "Алмикс" на основании постановления администрации от 05.02.2010 N 123-па, согласно которому указанный земельный участок сформирован из земель населенных пунктов в зоне среднеэтажной жилой застройки 5-10 этажей с основным видом разрешенного использования "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном и без)" на период строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром, расположенного примерно в 7 м по направлению на восток от ориентира здание детского дома, расположенного за пределами участка, ориентир: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, 8, что в силу положений Земельного кодекса РФ не требовало проведения аукциона.
Во исполнение постановления от 05.02.2010 N 123-па между администрацией и обществом "Алмикс" заключен договор аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77, согласно которому фактическое использование участка: для строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром.
Постановлением администрации от 20.11.2012 N 2726-па в целях приведения в соответствие с установленными Правилами землепользования и застройки Артемовского городского округа, градостроительным регламентом зоны многоэтажной застройки (Ж-1), вид разрешенного использования спорного земельного участка дополнен и обозначен как "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1 000 кв. м". Заключено соответствующее дополнительное соглашение от 18.02.2013 между администрацией и общество "Алмикс".
Постановлением от 25.07.2014 N 2564-па администрацией внесены изменения в постановление от 05.02.2010 N 123-па путем замены в пункте 1 слов "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном и без)" на "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади". Названные изменения отражены в дополнительном соглашении от 25.07.2014, заключенном между администрацией и обществом "Алмикс".
Указанные постановления администрации об изменении вида разрешенного использования не оспаривались, их законность под сомнение не ставилась, соответствующие изменения были внесены в государственные реестры и произведены до заключения обществом "Восточные ворота" договора субаренды от 01.10.2014, зарегистрированного в установленном порядке в ЕГРП, и получения последним разрешений на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094. Спорный земельный участок, как следует из материалов дела, не являлся вновь формируемым для целей жилищного строительства и на момент изменения разрешенного вида использования, подписания изменений в договор аренды, уже являлся сформированным, имел зарегистрированное обременение правами третьих лиц.
Как следует из материалов дела и подтвердили в судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, на строительных объектах осуществлялся поэтапный строительный надзор, нарушений не выявлено, один из объектов (жилой дом N 2) введен в эксплуатацию.
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание предмет спора по настоящему делу, выводы апелляционного суда об отсутствии у заявителя права пользования земельным участком на момент получения указанных выше разрешений на строительство и, следовательно, доказательств нарушения оспариваемыми действиями администрации прав и законных интересов общества "Восточные ворота" в сфере предпринимательской деятельности, безосновательны и противоречат материалам дела.
Апелляционный суд, рассматривая дело по правилам главы 34 АПК РФ, по существу, вышел за пределы заявленного обществом "Восточные ворота" требования.
Принимая во внимание то, что апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции, применила нормы материального права без учета установленных по настоящему делу фактических обстоятельств, пришла к ошибочному выводу об отсутствии доказательств нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, принятое данной судебной инстанцией постановление следует отменить и оставить в силе решение суда 28.01.2016 по указанному делу, которым оспариваемые действия администрации признаны незаконными, как несоответствующие положениям статей 16, 51 Градостроительного кодекса РФ.
Расходы, понесенные обществом "Восточные ворота" на уплату платежным поручением от 01.08.2016 N 267 государственной пошлины в размере 1 500 руб. за рассмотрение настоящей кассационной жалобы, в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относятся на администрацию.
Поскольку по рассматриваемому делу N А51-15039/2015 Арбитражный суд Приморского края 12.07.2016 на основании постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 выдал обществу "Реал Инвест" исполнительный лист о взыскании с общества "Восточные ворота" 1 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, сведения о фактическом исполнении которого у окружного суда отсутствуют, арбитражному суду первой инстанции в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ следует произвести поворот исполнения отмененного постановления суда апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 110, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 по делу N А51-15039/2015 Арбитражного суда Приморского края отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Приморского края от 28.01.2016 по указанному делу.
Арбитражному суду Приморского края произвести поворот исполнения постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 по делу N А51-15039/2015 в порядке, установленном статьями 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" в пользу закрытого акционерного общества "Реал Инвест" 1 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные Ворота" с администрации Артемовского городского округа 1 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 03.10.2016 N Ф03-4219/2016 ПО ДЕЛУ N А51-15039/2015
Требование: О признании незаконными действий по внесению изменений в разрешения на строительство жилого комплекса, повлекших передачу прав на строительство иному лицу.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Застройщик и субарендатор земельного участка, на котором строится жилой комплекс, уведомлены о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Переоформлено разрешение на строительство, застройщику предложено прекратить строительные работы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. N Ф03-4219/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Котиковой Г.В.
Судей: Луговой И.М., Мильчиной И.А.
- при участии: от общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные Ворота" - Лозебной А.А., представитель по доверенности от 24.04.2015;
- от администрации Артемовского городского округа - Железнова Н.С., представитель по доверенности от 11.01.2016;
- от закрытого акционерного общества "Реал Инвест" - Мартовод А.В., представитель по доверенности от 05.09.2016; Шугай К.Н., представитель по доверенности от 08.02.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Алмикс" - Басенко А.С., представитель по доверенности от 01.09.2016;
- от молодежного жилищно-строительного кооператива "Варяг" - Лозебной А.Н., председатель;
- от инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края - Замятина В.В., представитель по доверенности от 11.01.2016;
- рассмотрев в проведенном с использованием системы видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные Ворота"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016
по делу N А51-15039/2015 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Самофал Д.А., в суде апелляционной инстанции судьи Анисимова Н.Н., Гончарова А.В., Номоконова Е.Н.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные Ворота"
к администрации Артемовского городского округа
третьи лица: закрытое акционерное общество "Реал Инвест", общество с ограниченной ответственностью "Алмикс", молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг", инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
об оспаривании действий
Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (ОГРН 1032502276971, ИНН 2540099020, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, пр-т. Океанский, 10А, 210, далее - общество "Восточные ворота", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий (решений) администрации Артемовского городского округа (ОГРН 1022500538444, ИНН 2502012187, место нахождения: 692760, Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, 48, далее - администрация), выразившихся во внесении изменений в разрешения на строительство объектов капитального строительства (жилого комплекса в составе трех объектов на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18 788 кв. м) от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094 и повлекших передачу прав на строительство названных объектов закрытому акционерному обществу "Реал Инвест" (далее - общество "Реал Инвест").
Определениями суда от 05.08.2015, от 04.12.2015, от 11.12.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Алмикс" (далее - общество "Алмикс"), общество "Реал Инвест", молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг" (далее - МЖСК "Варяг"), инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - инспекция).
Решением суда от 28.01.2016 требования общества "Восточные ворота" удовлетворены, признаны незаконными оспариваемые действия администрации, выразившиеся во внесении изменений в разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091 и N RU25302000-000094 объектов капитального строительства: жилого комплекса, в составе трех объектов на земельном участке с кадастровым номером 25:27:03 01 04:991, площадью 18 788 кв. м, повлекших передачу прав на строительство, поименованных в них объектов обществу "Реал Инвест", как создающие препятствия для продолжения заявителем предпринимательской деятельности в сфере капитального строительства.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных обществом "Восточные ворота" требований отказано. Апелляционный суд мотивировал судебный акт тем, что разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094 выданы обществу "Восточные ворота" администрацией в нарушение установленной пунктами 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) процедуры предоставления земельного участка под жилищное строительство, в связи с чем, оспариваемые действия не могут нарушать прав заявителя.
Общество "Восточные ворота", не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, подало в Арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой ссылается на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции доказательствам в деле и неправильное применение норм материального права, предлагает постановление Пятого арбитражного апелляционного суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Как указывает податель жалобы и его представитель в судебном заседании, у администрации имелись предусмотренные частью 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс РФ) законные основания для отказа во внесении испрашиваемых обществом "Реал Инвест" изменений в разрешения на строительство. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991, обращает внимание суда заявитель жалобы, был изменен на основании волеизъявления собственника - администрации, в пределах предоставленных последней полномочий, и передан обществу "Восточные ворота" в субаренду обществом "Алмикс" в интересах членов МЖСК "Варяг", что свидетельствует о законности выданных разрешений на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094. Выводы апелляционного суда об отсутствии у общества "Восточные ворота" правовых оснований для жилищного строительства ввиду несоблюдения положений пунктов 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, податель жалобы находит ошибочными, учитывая, что спорный земельный участок не являлся вновь формируемым для целей предоставления под жилищное строительство и объективная возможность проведения аукциона отсутствует. Осуществляя жилищное строительство в интересах членов МЖСК "Варяг", как считает общество "Восточные ворота", оно, действует добросовестно, эффективно использует предоставленный ему на праве субаренды земельный участок согласно разрешенному виду использования, отраженному, в том числе, в ГКН и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. По мнению заявителя жалобы, апелляционный суд, рассматривая возникшие спорные правоотношения, фактически вышел за пределы заявленных им требований. Податель жалобы заявляет о наличии убытков по содержанию объектов незавершенного строительства, приводит доводы о том, что возведенные за счет средств граждан-пайщиков объекты недвижимости по существу приобретут статус самовольных построек. Кроме того, апелляционным судом сделаны ошибочные, как полагает общество "Восточные ворота", выводы относительно незаконности разрешения на строительства от 29.12.2014 N RU25302000-000094, выданного на строительство торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром, на этом же земельном участке с кадастровым номером 25:27:030104:991.
В дополнительных пояснениях, представленных в Арбитражный суд Дальневосточного округа 26.09.2016, заявитель, а также его представитель в судебном заседании, ссылаются на судебные акты по делу N А51-18713/2015 Арбитражного суда Приморского края, в которых дана правовая оценка договору субаренды от 01.10.2014, а также обращают внимание на то, что многоквартирный дом N 2, построенный на основании разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, введен в эксплуатацию и передан МЖСК "Варяг" для заселения, в подтверждение приводят заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства от 26.08.2016 N 70/16, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.08.2016 N RU25-302-036-2016, кадастровый паспорт от 15.09.2016 N 25/00-16-384238.
Представитель МЖСК "Варяг" поддержал доводы кассационной жалобы общества "Восточные ворота", подтвердив обстоятельства, изложенные представителем последнего в судебном заседании.
Инспекция в отзыве и ее представитель в судебном заседании кассационную жалобу общества "Восточные ворота" также поддержали, настаивают на том, что действия администрации по внесению изменений в разрешения на строительство незаконны. Как полагает инспекция, в силу части 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ юридическому лицу, которое приобрело право на земельный участок, по общему правилу предоставлено право осуществлять строительство объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. Между тем, в рассматриваемом деле прежний правообладатель спорного земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991, общество "Алмикс", не получало технические условия на подключение к инженерным сетям, не разрабатывало проектную документацию на строительство, не получало разрешения на строительство, передало земельный участок в субаренду, соответственно, не имело статус застройщика спорных объектов, поэтому новый правообладатель земельного участка (на основании соглашения от 13.05.2015) общество "Реал Инвест", по мнению инспекции строительного надзора, статус застройщика не приобрело и не вправе требовать внесения изменений в разрешения на строительство.
Общество "Реал Инвест" в отзыве и его представитель в судебном заседании выразили несогласие с доводами кассационной жалобы, просят оставить постановление апелляционного суда без изменения как законное и обоснованное. Общество "Реал Инвест" приводит доводы о том, что какие-либо права на земельный участок в настоящий момент у общества "Восточные ворота" отсутствуют, а все спорные разрешения на строительство постановлениями администрации от 16.08.2016 отменены. Общество "Реал Инвест" считает верным вывод апелляционного суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 для цели жилищного строительства предоставлен в нарушение установленной пунктами 1, 2 статьи 30.1 ЗК РФ процедуры, в связи с этим, договор субаренды от 01.10.2014, заключенный между обществом "Восточные ворота" и обществом "Алмикс", ничтожен; само по себе формирование земельного участка не исключает возможности предоставления названного земельного участка посредством проведения аукциона.
Представитель общества "Алмикс" поддержал представленные обществом "Реал Инвест" возражения.
Судебное заседание проведено с использованием системы видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), при содействии Арбитражного суд Приморского края.
Определением окружного суда от 22.09.2016 в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 28.09.2016. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ применение судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судами из материалов дела установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77, заключенного между администрацией (арендодатель) и обществом "Алмикс" (арендатор), последнему в соответствии с постановлением администрации от 05.02.2010 N 123-па передан земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18 788 кв. м, расположенный по адресу: г. Артем, ул. Фрунзе 8, на срок с 05.02.2010 по 04.02.2020 для строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром. Разрешенное использование участка обозначено как: "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. метров), спортзалы, залы рекреации (с бассейнами или без)". Соответствующая запись о государственной регистрации договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) и сделок с ним 11.03.2010.
Дополнительным соглашением от 10.10.2011 к названному договору аренды стороны изменили размер ставки арендной платы.
18.02.2013 дополнительным соглашением к этому же договору на основании постановления администрации от 20.11.2012 N 2726-па по обоюдному согласию сторон дополнен вид разрешенного использования земельного участка на "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1 000 кв. м".
Дополнительным соглашением от 25.07.2014 к этому же договору на основании постановления администрации от 25.07.2014 N 2654-па по обоюдному согласию сторон уточнен вид разрешенного использования предоставленного на праве аренды земельного участка, а именно к числу указанных выше видов разрешенного использования добавлено "объекты торговли без ограничения площади".
01.10.2014 между обществом "Алмикс" (арендодатель) и обществом "Восточные ворота" (арендатор) заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18 788 кв. м на срок с 01.10.2014 по 31.08.2016 с указанием в пункте 1.1 вида разрешенного использования: "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади". Названный договор субаренды зарегистрирован в ЕГРП 15.10.2014.
17.10.2014 администрация на основании заявлений общества "Восточные ворота" выдала последнему как застройщику разрешение на строительство N RU25302000-000060 в отношении объекта капитального строительства "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Многоквартирный дом N 2". 29.12.2014 ему же были выданы разрешения на строительство N RU25302000-000091 "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Многоквартирный дом N 3" и N RU25302000-000094 "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Супермаркет".
По соглашению от 15.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 12.02.2010 N 77, заключенному между обществом "Алмикс" (арендатор) и обществом "Реал Инвест" (новый арендатор), права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18 788 кв. м переданы новому арендатору. Названное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 13.05.2015.
Письмом от 18.05.2015 N 50 общество "Алмикс" уведомило общество "Восточные ворота" о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77 обществу "Реал Инвест", сообщило о необходимости подписать соглашение о прекращении действия договора субаренды от 01.10.2014.
Общество "Реал Инвест" письмом от 22.05.2015 N 19/07 в связи с заключением соглашения от 15.04.2015 обратилось в администрацию с заявлением о переоформлении разрешений на строительство, выданных обществу "Восточные ворота".
Рассмотрев указанное обращение, администрация, руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, внесла изменения в ранее выданные разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094, в части наименования застройщика, вместо общества "Восточные ворота" общество "Реал Инвест".
Общество "Реал Инвест" письмом от 09.06.2015 N 20/07 уведомило общество "Восточные ворота" о внесении изменений в перечисленные выше разрешения на строительство в части определения застройщика и предложило прекратить строительные работы на спорном земельном участке.
Из материалов дела также следует, что администрация на заявление общества "Реал Инвест" письмом от 06.07.2015 N 35-18/1956 сообщила о том, что новым застройщиком является указанное общество.
Общество "Восточные ворота", считая незаконными действия администрации по внесению изменений в разрешения на строительство, обратилось с заявлением в арбитражный суд, который требования удовлетворил. При этом суд исходил из того, что при наличии споров относительно принадлежности земельного участка с кадастровым номером 25:27:0301104:991 и фактического владения им, действительности совершенных с ним сделок, указанные действия администрации не отвечают требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку существенно нарушают права и законные интересы застройщика - общества "Восточные ворота", влекут нарушение прав граждан и юридических лиц, денежные средства которых привлечены и направлены на строительство многоквартирных домов на спорном земельном участке.
Апелляционный суд, повторно рассмотревший дело по правилам главы 34 АПК РФ, решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления отказал, указав на то, что вопрос о внесении изменений в разрешение на строительство напрямую связан с вопросом о праве заинтересованного лица на земельный участок, подлежащий застройке. Судебный акт апелляционного суда мотивирован тем, что земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991, на котором фактически осуществляется жилищное строительство, был предоставлен обществу "Восточные ворота" в нарушение пунктов 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ в обход установленной процедуры, позволяющей осуществлять жилищное строительство на обозначенном земельном участке. Поскольку договор субаренды названного выше земельного участка при указанных выше обстоятельствах не предоставляет заявителю право на его использование в целях жилищного строительства, апелляционный суд, руководствуясь положениями пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, счел, что разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094 выданы обществу "Восточные ворота" необоснованно, а права заявителя признал не нарушенными.
Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.
В силу положений части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Под застройщиком, согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Частью 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
Согласно положениям части 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, названное выше лицо, которое приобрело права на земельный участок, обязано уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления с приложением правоустанавливающего документа на такой земельный участок. Уполномоченный орган местного самоуправления, получив данное уведомление, в течение 10 рабочих дней принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство (часть 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Частью 21.15 статьи 51 Градостроительного код РФ установлены основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.
Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, общество "Восточные ворота", обладая на праве временного пользования (договор субаренды от 01.10.2014, заключенный с обществом "Алмикс") земельным участком с кадастровым номером 25:27:030104:991, обеспечило подготовку проектной документации и ее экспертизы, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ получило у администрации разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094 и непосредственно осуществляло строительство объектов капитального строительства, соответственно, являлось по смыслу пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком.
Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что общество "Алмикс", являясь на основании договора аренды от 12.02.2010 N 77 арендатором указанного выше земельного участка, какую-либо деятельность, связанную с получением разрешений на строительство, не производило, строительством не занималось, застройщиком применительно к названному земельному участку не признавалось.
По соглашению о передаче прав и обязанностей от 13.05.2015 общество "Алмикс" передало, а общество "Реал Инвест" приняло все права и обязанности по договору аренды от 12.02.2010 N 77, после чего последнее в порядке части 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ обратилось с заявлением (уведомлением) в администрацию о внесении изменений в разрешения на строительство, полученные обществом "Восточные ворота".
Между тем, из буквального толкования положений части 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что лицо, которое приобрело права на земельный участок, может осуществлять строительство объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю указанного земельного участка, то есть лицу, передавшему право на названный земельный участок.
Прежний правообладатель земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 (общество "Алмикс") разрешения на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094 не получал, застройщиком не являлся, следовательно, у общества "Реал Инвест" не возникло право требовать в порядке части 21.5 статьи 51 названного Кодекса внесения изменений в разрешения на строительство, выданных другому юридическому лицу, а у администрации - совершать оспариваемые действия, поскольку общество "Восточные ворота" продолжало использовать спорный земельный участок, осуществлять строительство объектов, указанных в разрешениях на строительство, и возражало против прекращения договорных обязательств.
При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что заявителем, вопреки доводам общества "Реал Инвест", на момент совершения администрацией оспариваемых действий не было утрачено право пользования спорным земельным участком по договору субаренды от 01.10.2014, заключенному между обществом "Алмикс" (арендодатель) и обществом "Восточные ворота" (арендатор), на основании которого, как правоустанавливающего документа, последнему были выданы разрешения на строительство.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.05.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 по делу N А51-18713/2015, вступивших в законную силу, установлено, что условие пункта 8.3 указанного договора, предусматривающее прекращение его действия при передаче арендодателем своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77 третьему лицу, с позиции пункта 1 статьи 10, пункта 3 статьи 157 ГК РФ в связи с заключением между обществом "Алмикс" и обществом "Реал Инвест" соглашения от 13.05.2015, признано ненаступившим ввиду наличия со стороны указанных лиц признаков злоупотребления правом и намерения причинить вред обществу "Восточные ворота".
Апелляционный суд, делая вывод о предоставлении обществу "Восточные ворота" земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 в нарушение пунктов 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, в обход установленной процедуры, позволяющей осуществлять жилищное строительство на обозначенном земельном участке, не учел установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства дела, которые не оспаривают участвующие в деле лица.
Как установлено судом, спорный земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18 788 кв. м предоставлен в аренду обществу "Алмикс" на основании постановления администрации от 05.02.2010 N 123-па, согласно которому указанный земельный участок сформирован из земель населенных пунктов в зоне среднеэтажной жилой застройки 5-10 этажей с основным видом разрешенного использования "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном и без)" на период строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром, расположенного примерно в 7 м по направлению на восток от ориентира здание детского дома, расположенного за пределами участка, ориентир: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, 8, что в силу положений Земельного кодекса РФ не требовало проведения аукциона.
Во исполнение постановления от 05.02.2010 N 123-па между администрацией и обществом "Алмикс" заключен договор аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77, согласно которому фактическое использование участка: для строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром.
Постановлением администрации от 20.11.2012 N 2726-па в целях приведения в соответствие с установленными Правилами землепользования и застройки Артемовского городского округа, градостроительным регламентом зоны многоэтажной застройки (Ж-1), вид разрешенного использования спорного земельного участка дополнен и обозначен как "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1 000 кв. м". Заключено соответствующее дополнительное соглашение от 18.02.2013 между администрацией и общество "Алмикс".
Постановлением от 25.07.2014 N 2564-па администрацией внесены изменения в постановление от 05.02.2010 N 123-па путем замены в пункте 1 слов "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном и без)" на "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади". Названные изменения отражены в дополнительном соглашении от 25.07.2014, заключенном между администрацией и обществом "Алмикс".
Указанные постановления администрации об изменении вида разрешенного использования не оспаривались, их законность под сомнение не ставилась, соответствующие изменения были внесены в государственные реестры и произведены до заключения обществом "Восточные ворота" договора субаренды от 01.10.2014, зарегистрированного в установленном порядке в ЕГРП, и получения последним разрешений на строительство от 17.10.2014 N RU25302000-000060, от 29.12.2014 N RU25302000-000091, от 29.12.2014 N RU25302000-000094. Спорный земельный участок, как следует из материалов дела, не являлся вновь формируемым для целей жилищного строительства и на момент изменения разрешенного вида использования, подписания изменений в договор аренды, уже являлся сформированным, имел зарегистрированное обременение правами третьих лиц.
Как следует из материалов дела и подтвердили в судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, на строительных объектах осуществлялся поэтапный строительный надзор, нарушений не выявлено, один из объектов (жилой дом N 2) введен в эксплуатацию.
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание предмет спора по настоящему делу, выводы апелляционного суда об отсутствии у заявителя права пользования земельным участком на момент получения указанных выше разрешений на строительство и, следовательно, доказательств нарушения оспариваемыми действиями администрации прав и законных интересов общества "Восточные ворота" в сфере предпринимательской деятельности, безосновательны и противоречат материалам дела.
Апелляционный суд, рассматривая дело по правилам главы 34 АПК РФ, по существу, вышел за пределы заявленного обществом "Восточные ворота" требования.
Принимая во внимание то, что апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции, применила нормы материального права без учета установленных по настоящему делу фактических обстоятельств, пришла к ошибочному выводу об отсутствии доказательств нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, принятое данной судебной инстанцией постановление следует отменить и оставить в силе решение суда 28.01.2016 по указанному делу, которым оспариваемые действия администрации признаны незаконными, как несоответствующие положениям статей 16, 51 Градостроительного кодекса РФ.
Расходы, понесенные обществом "Восточные ворота" на уплату платежным поручением от 01.08.2016 N 267 государственной пошлины в размере 1 500 руб. за рассмотрение настоящей кассационной жалобы, в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относятся на администрацию.
Поскольку по рассматриваемому делу N А51-15039/2015 Арбитражный суд Приморского края 12.07.2016 на основании постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 выдал обществу "Реал Инвест" исполнительный лист о взыскании с общества "Восточные ворота" 1 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, сведения о фактическом исполнении которого у окружного суда отсутствуют, арбитражному суду первой инстанции в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ следует произвести поворот исполнения отмененного постановления суда апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 110, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 по делу N А51-15039/2015 Арбитражного суда Приморского края отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Приморского края от 28.01.2016 по указанному делу.
Арбитражному суду Приморского края произвести поворот исполнения постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 по делу N А51-15039/2015 в порядке, установленном статьями 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" в пользу закрытого акционерного общества "Реал Инвест" 1 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные Ворота" с администрации Артемовского городского округа 1 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.В.КОТИКОВА
Г.В.КОТИКОВА
Судьи
И.М.ЛУГОВАЯ
И.А.МИЛЬЧИНА
И.М.ЛУГОВАЯ
И.А.МИЛЬЧИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)