Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что тариф, установленный ответчиком, значительно превышает установленную рыночную стоимость затрат на управление и техническое обслуживание жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Подмаркова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Купреинко С.Г.,
и судей Снегиревой Е.Н., Анашкина А.А.,
при секретаре Ш.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Снегиревой Е.Н., дело по апелляционной жалобе Л.В. на решение Таганского районного суда г. Москвы от 6 июля 2015 года,
установила:
Л.В. обратилась в суд с иском к ООО "ДС Эксплуатация" с требованиями о признании тарифа незаконным, возложение обязанности произвести перерасчет, взыскании излишне уплаченных денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.
Впоследствии истец неоднократно уточняла свои исковые требования, с учетом которых Л.В. в настоящее время просила суд:
- 1. Признать недействительными Договоры на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 15.08.2012 г., заключенные между Л.В. и ООО "ДС Эксплуатация";
- 2. Взыскать с ответчика в пользу истца * руб. 16 коп., полученные ответчиком по недействительным договорам за 2012 год;
- 3. Взыскать с ответчика в пользу истца * руб., полученные ответчиком по недействительным договорам за 2013 год;
- 4. Признать недействительными (ничтожными) условия пунктов 4.1.1. и 4.1.2. Договоров на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 15.08.2012 г.
5. Взыскать с ответчика в пользу истца * руб. 52 коп. в качестве компенсации убытков, понесенных потребителем.
6. Взыскать с ответчика в пользу истца штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу Истца.
7. Взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере * руб. в качестве компенсации, причиненного истцу морального вреда.
8. Взыскать с ответчика в качестве компенсации произведенных истцом судебных расходов следующие денежные суммы: * рублей - оценочная экспертиза; * рублей - представитель.
В обоснование своих исковых требований истец указала, что является собственником жилых помещений в Жилом комплексе "Солнце", расположенном по адресу: <...>. Помещения были переданы от застройщика дома ЗАО "Кунцево-Инвест" по Акту приема-передачи в августе 2012 г. Право собственности на помещения возникли 21 декабря 2012 года.
15 августа 2012 г. между истцом и ООО "ДС Эксплуатация" были заключены два договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории. Указанную Управляющую организацию выбрал застройщик.
29.06.2012 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы было выдано разрешение на ввод объекта - многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в эксплуатацию. В соответствии с п. 4 и п. 13 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию должен был провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Однако никаких действий по организации и проведению открытого конкурса со стороны органов местного самоуправления произведено не было, конкурс проведен не был. 02.07.2012 г. между застройщиком - ЗАО "Кунцево-Инвест" и управляющей организацией - Ответчиком (ООО "ДС Эксплуатация"), заключен Договор N 775/13 управления многоквартирным домом, согласно которому, Управляющая организация обязуется осуществлять управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Москва, *, д. 32 (далее Объект), а именно выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги Инвесторам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления Объектом. Согласно п. 6.1. Договора N 775/13 управления многоквартирным домом, Договор вступает в действие с даты подписания Сторонами Комплексного Акта по Объекту и действует до передачи Застройщиком всех жилых и нежилых помещений, указанных в Приложении N 2 Инвесторам и/или оформления Застройщиком прав собственности на помещения. Управляющая организация приступает к выполнению Договора с даты подписания сторонами Комплексного Акта по Объекту, который подписан 31.12.2012 г. В данном случае, исходя из условий Договора, заключенного между Застройщиком и ответчиком, до подписания Сторонами Комплексного Акта по Объекту, а именно - до 31.12.2012 г., управление многоквартирным домом должно было осуществляться Застройщиком, а не Ответчиком, так как Договор управления многоквартирным домом заключенный Застройщиком с Ответчиком, вступает в действие и Ответчик приступает к выполнению Договора с даты подписания Сторонами Комплексного Акта по Объекту, то есть - с 31.12.2012 г.
Истец полагала, что именно с указанной даты Управляющая организация - ООО "ДС Эксплуатация" была вправе осуществлять функции, указанные в разделе 1 Договора, в частности - в п. 1: Управляющая организация по переданным Застройщиком помещениям заключает с каждым Инвестором (любое физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на Помещение (несколько Помещений) в Объекте, а также собственники Помещений, лица, пользующиеся Помещениями в Объекте) договор на управление и обслуживание жилого/нежилого Помещения Объекта и придомовой территории Объекта без привлечения Застройщика (абзац 2 п. 1.2. Договора). Договоры на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории заключены ответчиком с истцом - собственником квартир N 33 и N 34 Л.В. значительно ранее указанного срока - 15.08.2012 г., задолго до того, как у ответчика возникло такое право.
Следовательно, до 31.12.2012 г. ООО "ДС Эксплуатация" не обладало соответствующими полномочиями и не имело прав на заключение с собственниками помещений в многоквартирном доме Договоров на управление и обслуживание жилого/нежилого Помещения Объекта и придомовой территории Объекта, а также на заключение Договоров с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Таким образом, Договоры на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 15.08.2012 г., заключенные между истцом и ответчиком, являются недействительными и ответчик обязан возвратить истцу все полученное по сделкам.
Согласно п. 4.1.1. и п. 4.5. Договоров между истцом и ответчиком, истец оплатил ответчику в период с 01.08.2012 г. по 31.12.2012 г. - за четыре месяца вперед, из расчета * руб. 82 коп., в размере * руб. 25 коп. и * руб. 91 коп., а всего - * руб. 16 коп. Таким образом, истец просила взыскать с ответчика уплаченные истцом ответчику денежные средства по недействительным Договорам управления многоквартирным домом в указанных размерах.
Договор N 775/13 управления многоквартирным домом от 02.07.2012 г. между застройщиком и ответчиком был заключен без учета мнения собственников помещений в многоквартирном доме. В августе 2012 года ответчиком, на основании заключенного с застройщиком договора, было предложено истцу заключить договоры на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории на крайне невыгодных для истца условиях - по условиям Договоров тарифы за управление, техническое и эксплуатационное обслуживание 1 кв. м общей площади жилого дома, установленные ответчиком в несколько раз превышают тарифы, установленные соответствующими Постановлениями Правительства Москвы, что ущемляет права истца, как потребителя. Несмотря на возражения истца относительно установленных в Договорах тарифах, ответчик категорически отказался пересматривать установленные им тарифы. 15.08.2012 г. истец был вынужден заключить Договоры на условиях Управляющей организации и внести предварительную оплату по тарифам ответчика за три месяца вперед, так как без заключения Договоров ответчик не подключал в квартирах истца водоснабжение, водоотвод и электричество и не позволял производство ремонтных работ, препятствуя пользованию коммунальными услугами. В данном случае истец стал заложником ситуации и подписал договор вне зависимости от того, что не был согласен с установленными ответчиком тарифами: в 2012 г. тариф за управление, техническое и эксплуатационное обслуживание 1 кв. м общей площади жилого дома установлен ответчиком в размере * руб./мес., а с 2013 г. размер тарифа установлен уже * руб./мес., при том, что Постановлениями Правительства Москвы от 29.11.2011 N 571-ПП (ред. от 03.07.2012) "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2012 год" и от 27.11.2012 N 671-ПП (ред. от 10.12.2013) "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2013 год" тариф установлен в размере 24,53 рублей за 1 кв. м общей площади жилого помещения в месяц. Истец обратился к услугам экспертной оценочной организации - ООО "Инвест Консалтинг". В результате исследования рынка коммерческих услуг по обслуживанию жилых зданий Управляющими компаниями оценщиком были выявлены объекты-аналоги, выбор которых производился на основе отчетных данных Управляющих компаний, находящихся в доступном для использования состоянии. Согласно Отчету ООО "Инвест Консалтинг" N 260515/1253 от 26 мая 2015 г. рыночная стоимость затрат на управление и техническое обслуживание 1 кв. м общей площади жилого помещения в г. Москве, по состоянию на 2012 - 2013 годы составила: * рубля 01 копейка. Тариф, установленный ответчиком на 2012 г. в размере 50 рублей 82 коп. и на 2013 г. в размере 75 рублей, значительно превышает установленную названным Отчетом рыночную стоимость затрат на управление и техническое обслуживание 1 кв. м общей площади жилого помещения в г. Москве. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что условиями Договоров ответчика с истцом о цене Договора (п. п. 4.1.1. и 4.1.2.), ущемляются права истца, как потребителя, и не только по сравнению с действующим Законодательством, но и с рыночными ценами на аналогичные услуги.
Определением суда от 8 июня 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве.
В судебное заседание суда первой инстанции истец Л.В., будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, не явилась.
В судебное заседание суда первой инстанции явились ее представители по доверенности С. и адвокат Захарченко Е.Н., действующий на основании ордера и доверенности, которые исковые требования, с учетом уточнений, поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика - Р. в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.
Представитель третьего лица Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явился, представил письменное заключение по существу требований, в котором указал, что ответчик в нарушение ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, самостоятельно в одностороннем порядке установил размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, тем самым, включив в договоры от 15 августа 2012 года условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, предусматривающим определенный порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции постановлено: В удовлетворении искового заявления Лилии Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью "ДС Эксплуатация" о признании договора недействительным, признании условий договора недействительными, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа - отказать.
Представитель Л.В. - Захарченко Е.Н. просит об отмене указанного решения, в соответствии с доводами апелляционной жалобы, согласно которым судом при вынесении решения были допущены нарушения норм материального права.
В заседание апелляционной инстанции истец Л.В., представитель третьего лица Управления по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.
Руководствуясь ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав представителя Л.В. - Захарченко Е.Н., возражения представителя ООО "ДС Эксплуатация" - Р., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Как установлено в судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 02 июля 2012 года между застройщиком ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "ДС Эксплуатация" был заключен договор N 775/13-КИ управления многоквартирным домом.
Истец Л.В. является собственником жилых помещений - квартир N 33, 34 в Жилом комплексе "Солнце", расположенном по адресу: <...>.
15 августа 2012 г. между истцом и ООО "ДС Эксплуатация" были заключены два договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории.
Управой района Кунцево г. Москвы проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: <...>, по результатам которого победителем признано ООО "Система ПЛЮС", результаты конкурса оформлены протоколом от 27 июня 2013 г.
Вместе с тем, по инициативе собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, *, дом 32, проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, указанным собранием приняты решения, оформленные протоколом от 2 декабря 2013 г., согласно которыми собственниками помещений многоквартирного дома выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО "ДС Эксплуатация", утверждены тарифы на обслуживание и содержание многоквартирного дома.
Указанное решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом является действительным, не отменено и недействительным не признано.
Вступившим в законную силу 5 декабря 2014 г. решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 2014 г. по делу N А40-41989/14 отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Система ПЛЮС" к ООО "ДС Эксплуатация" о возложении обязанности не чинить препятствия в исполнении обязанностей по управлению многоквартирным домом, передать техническую документацию на многоквартирный дом. Указанным решением арбитражного суда установлено, что поскольку до передачи технической документации и до принятия ООО "Система ПЛЮС" дома к фактическому управлению и обслуживанию собственники помещений многоквартирного дома выбрали способ управления домом и управляющую организацию - ООО "ДС Эксплуатация", то в силу пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации действия Управы района Кунцево г. Москвы по признанию ООО "Система ПЛЮС" победителем конкурса и передаче ему права заключения договора управления домом являются незаконными. Решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом имеет преимущественное значение.
Разрешая исковые требования по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 210 ГК РФ, ст. ст. 30, 153, 158, 161 ЖК РФ, верно исходил из того, что поскольку на момент заключения между истцом Л.В. и ООО "ДС Эксплуатация" договоров на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 15 августа 2012 г. орган местного самоуправления не провел конкурс по отбору управляющей организации и не был заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, результаты конкурса были оформлены протоколом только 27 июня 2013 г., то требования Л.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "ДС Эксплуатация" о признании договора недействительным, признании условий договора недействительными, взыскании денежных средств не подлежали удовлетворению, поскольку ответчик является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: г. Москва, *, дом 32 на законных основаниях и была вправе заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме соответствующие договоры.
Кроме того, ООО "ДС Эксплуатация" подтвердила факт предоставления коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, ремонту дома и содержанию придомовой территории в спорный период, что подтверждается предоставленными суду договорами с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, актами сверки, актами о приеме выполненных работ, то есть ответчик фактически понес расходы и затраты, в том числе, на уборку, благоустройство и озеленение придомовой территории, техническое обслуживание слаботочной системы, организацию круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, организации паспортной работы, содержание газонов, асфальтового покрытия и т.д.
Доводы истца о завышенных тарифах за управление, техническое и эксплуатационное обслуживание 1 кв. м общей площади жилого дома, обоснованно отклонены судом, так как дом по адресу: г. Москва *, д. 32 является домом повышенного уровня комфортности, построенным по индивидуальному проекту, имеет особенности, такие как: в доме располагается четырехуровневая подземная парковка на 320 машино-мест, придомовая охраняемая территория комплекса, полностью благоустроена детская площадка, озеленение, дорожки, освещение, в доме представлены объекты социальной инфраструктуры: центр детского творчества, салон красоты, ателье, медицинский центр.
Суд также верно не принял во внимание заключение, представленное третьим лицом по делу, поскольку в данном заключении не учитывались обстоятельства повышенного уровня комфортности дома.
Кроме того, истцом в суде первой инстанции не оспаривался ни факт оказания услуг ООО "ДС Эксплуатация" на спорном объекте, ни качество оказанных услуг, что свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком обязанности по оказанию истцу услуг. Заявлений от истца о расторжении договоров не поступало.
В силу пункта 1 статьи 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Поскольку истцом не были представлены доказательства незаконности действий ООО "ДС Эксплуатация", наличия причинения ей ответчиком физических и нравственных страданий, нарушающих ее личные неимущественные права или другие нематериальные блага, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика компенсации морального вреда.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, полагая их законными и обоснованными. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм материального права судом не установлено.
Несогласие в жалобе Л.В. с выводами суда первой инстанции в отношении представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств имеющих значения для дела, не принимается во внимание, поскольку согласно положениям статей 56, 59 и 67 ГПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Заявителем апелляционной жалобы, каких-либо дополнительных доказательств, которые могли бы повлиять на выводы суда, не представлено.
Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку они обоснованы и мотивированы, основаны на оценке представленных сторонами доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, не согласиться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Таганского районного суда г. Москвы от 6 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.11.2015 ПО ДЕЛУ N 33-42274/2015
Требование: О признании тарифа незаконным, возложении обязанности произвести перерасчет, взыскании излишне уплаченных денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что тариф, установленный ответчиком, значительно превышает установленную рыночную стоимость затрат на управление и техническое обслуживание жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2015 г. по делу N 33-42274/15
Судья: Подмаркова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Купреинко С.Г.,
и судей Снегиревой Е.Н., Анашкина А.А.,
при секретаре Ш.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Снегиревой Е.Н., дело по апелляционной жалобе Л.В. на решение Таганского районного суда г. Москвы от 6 июля 2015 года,
установила:
Л.В. обратилась в суд с иском к ООО "ДС Эксплуатация" с требованиями о признании тарифа незаконным, возложение обязанности произвести перерасчет, взыскании излишне уплаченных денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.
Впоследствии истец неоднократно уточняла свои исковые требования, с учетом которых Л.В. в настоящее время просила суд:
- 1. Признать недействительными Договоры на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 15.08.2012 г., заключенные между Л.В. и ООО "ДС Эксплуатация";
- 2. Взыскать с ответчика в пользу истца * руб. 16 коп., полученные ответчиком по недействительным договорам за 2012 год;
- 3. Взыскать с ответчика в пользу истца * руб., полученные ответчиком по недействительным договорам за 2013 год;
- 4. Признать недействительными (ничтожными) условия пунктов 4.1.1. и 4.1.2. Договоров на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 15.08.2012 г.
5. Взыскать с ответчика в пользу истца * руб. 52 коп. в качестве компенсации убытков, понесенных потребителем.
6. Взыскать с ответчика в пользу истца штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу Истца.
7. Взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере * руб. в качестве компенсации, причиненного истцу морального вреда.
8. Взыскать с ответчика в качестве компенсации произведенных истцом судебных расходов следующие денежные суммы: * рублей - оценочная экспертиза; * рублей - представитель.
В обоснование своих исковых требований истец указала, что является собственником жилых помещений в Жилом комплексе "Солнце", расположенном по адресу: <...>. Помещения были переданы от застройщика дома ЗАО "Кунцево-Инвест" по Акту приема-передачи в августе 2012 г. Право собственности на помещения возникли 21 декабря 2012 года.
15 августа 2012 г. между истцом и ООО "ДС Эксплуатация" были заключены два договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории. Указанную Управляющую организацию выбрал застройщик.
29.06.2012 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы было выдано разрешение на ввод объекта - многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в эксплуатацию. В соответствии с п. 4 и п. 13 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию должен был провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Однако никаких действий по организации и проведению открытого конкурса со стороны органов местного самоуправления произведено не было, конкурс проведен не был. 02.07.2012 г. между застройщиком - ЗАО "Кунцево-Инвест" и управляющей организацией - Ответчиком (ООО "ДС Эксплуатация"), заключен Договор N 775/13 управления многоквартирным домом, согласно которому, Управляющая организация обязуется осуществлять управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Москва, *, д. 32 (далее Объект), а именно выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги Инвесторам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления Объектом. Согласно п. 6.1. Договора N 775/13 управления многоквартирным домом, Договор вступает в действие с даты подписания Сторонами Комплексного Акта по Объекту и действует до передачи Застройщиком всех жилых и нежилых помещений, указанных в Приложении N 2 Инвесторам и/или оформления Застройщиком прав собственности на помещения. Управляющая организация приступает к выполнению Договора с даты подписания сторонами Комплексного Акта по Объекту, который подписан 31.12.2012 г. В данном случае, исходя из условий Договора, заключенного между Застройщиком и ответчиком, до подписания Сторонами Комплексного Акта по Объекту, а именно - до 31.12.2012 г., управление многоквартирным домом должно было осуществляться Застройщиком, а не Ответчиком, так как Договор управления многоквартирным домом заключенный Застройщиком с Ответчиком, вступает в действие и Ответчик приступает к выполнению Договора с даты подписания Сторонами Комплексного Акта по Объекту, то есть - с 31.12.2012 г.
Истец полагала, что именно с указанной даты Управляющая организация - ООО "ДС Эксплуатация" была вправе осуществлять функции, указанные в разделе 1 Договора, в частности - в п. 1: Управляющая организация по переданным Застройщиком помещениям заключает с каждым Инвестором (любое физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на Помещение (несколько Помещений) в Объекте, а также собственники Помещений, лица, пользующиеся Помещениями в Объекте) договор на управление и обслуживание жилого/нежилого Помещения Объекта и придомовой территории Объекта без привлечения Застройщика (абзац 2 п. 1.2. Договора). Договоры на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории заключены ответчиком с истцом - собственником квартир N 33 и N 34 Л.В. значительно ранее указанного срока - 15.08.2012 г., задолго до того, как у ответчика возникло такое право.
Следовательно, до 31.12.2012 г. ООО "ДС Эксплуатация" не обладало соответствующими полномочиями и не имело прав на заключение с собственниками помещений в многоквартирном доме Договоров на управление и обслуживание жилого/нежилого Помещения Объекта и придомовой территории Объекта, а также на заключение Договоров с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Таким образом, Договоры на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 15.08.2012 г., заключенные между истцом и ответчиком, являются недействительными и ответчик обязан возвратить истцу все полученное по сделкам.
Согласно п. 4.1.1. и п. 4.5. Договоров между истцом и ответчиком, истец оплатил ответчику в период с 01.08.2012 г. по 31.12.2012 г. - за четыре месяца вперед, из расчета * руб. 82 коп., в размере * руб. 25 коп. и * руб. 91 коп., а всего - * руб. 16 коп. Таким образом, истец просила взыскать с ответчика уплаченные истцом ответчику денежные средства по недействительным Договорам управления многоквартирным домом в указанных размерах.
Договор N 775/13 управления многоквартирным домом от 02.07.2012 г. между застройщиком и ответчиком был заключен без учета мнения собственников помещений в многоквартирном доме. В августе 2012 года ответчиком, на основании заключенного с застройщиком договора, было предложено истцу заключить договоры на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории на крайне невыгодных для истца условиях - по условиям Договоров тарифы за управление, техническое и эксплуатационное обслуживание 1 кв. м общей площади жилого дома, установленные ответчиком в несколько раз превышают тарифы, установленные соответствующими Постановлениями Правительства Москвы, что ущемляет права истца, как потребителя. Несмотря на возражения истца относительно установленных в Договорах тарифах, ответчик категорически отказался пересматривать установленные им тарифы. 15.08.2012 г. истец был вынужден заключить Договоры на условиях Управляющей организации и внести предварительную оплату по тарифам ответчика за три месяца вперед, так как без заключения Договоров ответчик не подключал в квартирах истца водоснабжение, водоотвод и электричество и не позволял производство ремонтных работ, препятствуя пользованию коммунальными услугами. В данном случае истец стал заложником ситуации и подписал договор вне зависимости от того, что не был согласен с установленными ответчиком тарифами: в 2012 г. тариф за управление, техническое и эксплуатационное обслуживание 1 кв. м общей площади жилого дома установлен ответчиком в размере * руб./мес., а с 2013 г. размер тарифа установлен уже * руб./мес., при том, что Постановлениями Правительства Москвы от 29.11.2011 N 571-ПП (ред. от 03.07.2012) "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2012 год" и от 27.11.2012 N 671-ПП (ред. от 10.12.2013) "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2013 год" тариф установлен в размере 24,53 рублей за 1 кв. м общей площади жилого помещения в месяц. Истец обратился к услугам экспертной оценочной организации - ООО "Инвест Консалтинг". В результате исследования рынка коммерческих услуг по обслуживанию жилых зданий Управляющими компаниями оценщиком были выявлены объекты-аналоги, выбор которых производился на основе отчетных данных Управляющих компаний, находящихся в доступном для использования состоянии. Согласно Отчету ООО "Инвест Консалтинг" N 260515/1253 от 26 мая 2015 г. рыночная стоимость затрат на управление и техническое обслуживание 1 кв. м общей площади жилого помещения в г. Москве, по состоянию на 2012 - 2013 годы составила: * рубля 01 копейка. Тариф, установленный ответчиком на 2012 г. в размере 50 рублей 82 коп. и на 2013 г. в размере 75 рублей, значительно превышает установленную названным Отчетом рыночную стоимость затрат на управление и техническое обслуживание 1 кв. м общей площади жилого помещения в г. Москве. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что условиями Договоров ответчика с истцом о цене Договора (п. п. 4.1.1. и 4.1.2.), ущемляются права истца, как потребителя, и не только по сравнению с действующим Законодательством, но и с рыночными ценами на аналогичные услуги.
Определением суда от 8 июня 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве.
В судебное заседание суда первой инстанции истец Л.В., будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, не явилась.
В судебное заседание суда первой инстанции явились ее представители по доверенности С. и адвокат Захарченко Е.Н., действующий на основании ордера и доверенности, которые исковые требования, с учетом уточнений, поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика - Р. в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.
Представитель третьего лица Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явился, представил письменное заключение по существу требований, в котором указал, что ответчик в нарушение ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, самостоятельно в одностороннем порядке установил размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, тем самым, включив в договоры от 15 августа 2012 года условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, предусматривающим определенный порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции постановлено: В удовлетворении искового заявления Лилии Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью "ДС Эксплуатация" о признании договора недействительным, признании условий договора недействительными, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа - отказать.
Представитель Л.В. - Захарченко Е.Н. просит об отмене указанного решения, в соответствии с доводами апелляционной жалобы, согласно которым судом при вынесении решения были допущены нарушения норм материального права.
В заседание апелляционной инстанции истец Л.В., представитель третьего лица Управления по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.
Руководствуясь ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав представителя Л.В. - Захарченко Е.Н., возражения представителя ООО "ДС Эксплуатация" - Р., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Как установлено в судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 02 июля 2012 года между застройщиком ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "ДС Эксплуатация" был заключен договор N 775/13-КИ управления многоквартирным домом.
Истец Л.В. является собственником жилых помещений - квартир N 33, 34 в Жилом комплексе "Солнце", расположенном по адресу: <...>.
15 августа 2012 г. между истцом и ООО "ДС Эксплуатация" были заключены два договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории.
Управой района Кунцево г. Москвы проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: <...>, по результатам которого победителем признано ООО "Система ПЛЮС", результаты конкурса оформлены протоколом от 27 июня 2013 г.
Вместе с тем, по инициативе собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, *, дом 32, проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, указанным собранием приняты решения, оформленные протоколом от 2 декабря 2013 г., согласно которыми собственниками помещений многоквартирного дома выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО "ДС Эксплуатация", утверждены тарифы на обслуживание и содержание многоквартирного дома.
Указанное решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом является действительным, не отменено и недействительным не признано.
Вступившим в законную силу 5 декабря 2014 г. решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 2014 г. по делу N А40-41989/14 отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Система ПЛЮС" к ООО "ДС Эксплуатация" о возложении обязанности не чинить препятствия в исполнении обязанностей по управлению многоквартирным домом, передать техническую документацию на многоквартирный дом. Указанным решением арбитражного суда установлено, что поскольку до передачи технической документации и до принятия ООО "Система ПЛЮС" дома к фактическому управлению и обслуживанию собственники помещений многоквартирного дома выбрали способ управления домом и управляющую организацию - ООО "ДС Эксплуатация", то в силу пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации действия Управы района Кунцево г. Москвы по признанию ООО "Система ПЛЮС" победителем конкурса и передаче ему права заключения договора управления домом являются незаконными. Решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом имеет преимущественное значение.
Разрешая исковые требования по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 210 ГК РФ, ст. ст. 30, 153, 158, 161 ЖК РФ, верно исходил из того, что поскольку на момент заключения между истцом Л.В. и ООО "ДС Эксплуатация" договоров на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 15 августа 2012 г. орган местного самоуправления не провел конкурс по отбору управляющей организации и не был заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, результаты конкурса были оформлены протоколом только 27 июня 2013 г., то требования Л.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "ДС Эксплуатация" о признании договора недействительным, признании условий договора недействительными, взыскании денежных средств не подлежали удовлетворению, поскольку ответчик является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: г. Москва, *, дом 32 на законных основаниях и была вправе заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме соответствующие договоры.
Кроме того, ООО "ДС Эксплуатация" подтвердила факт предоставления коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, ремонту дома и содержанию придомовой территории в спорный период, что подтверждается предоставленными суду договорами с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, актами сверки, актами о приеме выполненных работ, то есть ответчик фактически понес расходы и затраты, в том числе, на уборку, благоустройство и озеленение придомовой территории, техническое обслуживание слаботочной системы, организацию круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, организации паспортной работы, содержание газонов, асфальтового покрытия и т.д.
Доводы истца о завышенных тарифах за управление, техническое и эксплуатационное обслуживание 1 кв. м общей площади жилого дома, обоснованно отклонены судом, так как дом по адресу: г. Москва *, д. 32 является домом повышенного уровня комфортности, построенным по индивидуальному проекту, имеет особенности, такие как: в доме располагается четырехуровневая подземная парковка на 320 машино-мест, придомовая охраняемая территория комплекса, полностью благоустроена детская площадка, озеленение, дорожки, освещение, в доме представлены объекты социальной инфраструктуры: центр детского творчества, салон красоты, ателье, медицинский центр.
Суд также верно не принял во внимание заключение, представленное третьим лицом по делу, поскольку в данном заключении не учитывались обстоятельства повышенного уровня комфортности дома.
Кроме того, истцом в суде первой инстанции не оспаривался ни факт оказания услуг ООО "ДС Эксплуатация" на спорном объекте, ни качество оказанных услуг, что свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком обязанности по оказанию истцу услуг. Заявлений от истца о расторжении договоров не поступало.
В силу пункта 1 статьи 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Поскольку истцом не были представлены доказательства незаконности действий ООО "ДС Эксплуатация", наличия причинения ей ответчиком физических и нравственных страданий, нарушающих ее личные неимущественные права или другие нематериальные блага, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика компенсации морального вреда.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, полагая их законными и обоснованными. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм материального права судом не установлено.
Несогласие в жалобе Л.В. с выводами суда первой инстанции в отношении представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств имеющих значения для дела, не принимается во внимание, поскольку согласно положениям статей 56, 59 и 67 ГПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Заявителем апелляционной жалобы, каких-либо дополнительных доказательств, которые могли бы повлиять на выводы суда, не представлено.
Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку они обоснованы и мотивированы, основаны на оценке представленных сторонами доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, не согласиться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Таганского районного суда г. Москвы от 6 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)