Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Арендатор в спорный период ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.09.2015 (судья Акимова А.Е.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи: Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу N А12-25000/2015
по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, г. Волжский Волгоградской области (ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294) к закрытому акционерному обществу "Юниж-Строй", г. Волгоград (ОГРН 1023402979654, ИНН 3443040350) о взыскании 356 761 руб. 37 коп.,
установил:
Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Юниж-Строй" (далее - ЗАО "Юниж-Строй") о взыскании 356 761 руб. 37 коп., из которых 345 680 руб. 63 коп. - задолженность по договору аренды от 24.01.2011 N 9542 АЗ, 11 080 руб. 74 коп. - пени.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.09.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты и принять по делу новый судебный акт, которым требования истца удовлетворить в полном объеме.
В обоснование жалобы указывается, что вывод суда о том, что с момента регистрации права собственности на незавершенную строительством квартиру договор аренды должен считаться прекратившим на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует закону.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.01.2011 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "Юниж-Строй" (арендатор) заключен договор N 9542 АЗ аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 5439 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:0048, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, вид разрешенного использования - земли под домами многоэтажной застройки (для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой).
В силу пункта 3.1 договора срок его действия установлен с 31.12.2010 до 31.11.2011, по истечении которого арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621, статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендуемый земельный участок был передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 24.01.2011.
Комитет, полагая, что на стороне арендатора имеется задолженность по оплате арендных платежей за период с 01.12.2014 по 31.03.2015 в размере 345 680 руб. 63 коп. и пени за период с 11.12.2014 по 31.03.2015 в размере 11 080 руб. 74 коп., обратился в суд с исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая предмет спора по делам N А12-45645/2014 и А12-47057/2014, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктами 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходили из того, что момент возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого земельного участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд принял во внимание факт государственной регистрации 06.05.2014 права собственности Лазутиной Т.А. на незавершенную строительством однокомнатную квартиру N 29 в жилом многоквартирном доме по ул. Оломоуцкая, дом N 1 г. Волжский.
Между тем, как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен ответчику для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой.
По делам N А12-45645/2014 и А12-47057/2014 установлено, что ответчиком 17.03.2015 получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома N 1, построенного на спорном земельном участке.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса).
В статье 1 Градостроительного кодекса даны основные понятия, используемые в кодексе.
Так, пункты 10, 13 этой статьи дают понятие объекта капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства) и понятие строительства - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Следовательно, только с момента ввода к эксплуатацию и постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) цель договора аренды земельного участка может считаться достигнутой.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Исходя из части 1 статьи 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения, в том числе по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений.
Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).
Следовательно, объектами жилищных прав не могут являться незавершенные строительством жилые помещения (квартиры).
В связи с этим вывод суда о том, что с момента регистрации (06.05.2014) права собственности на незавершенную строительством квартиру договор аренды должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует закону.
В материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 37) о регистрации 24.04.2015 права собственности Спириной Н.В. на квартиру N 17 дома N 23 по ул. Оломоуцкой г. Волжский Волгоградской области.
Однако оценка данному факту судами обеих инстанций не дана.
Судебные акты по делу N А12-45645/2014, на которые сослались суды первой и апелляционной инстанций, отмены с направлением дела на новое рассмотрение, и в постановлении суда кассационной инстанции содержатся иные выводы.
При таких обстоятельствах судебные акты по настоящему делу не являются достаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку факту регистрации 24.04.2015 права собственности на квартиру (л.д. 37), выяснить, является ли эта регистрация регистрацией права собственности на помещения первого лица, и в зависимости от установленного разрешить спор с учетом норм права, подлежащих применению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.09.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 по делу N А12-25000/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 16.03.2016 N Ф06-6261/2016 ПО ДЕЛУ N А12-25000/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Арендатор в спорный период ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2016 г. N Ф06-6261/2016
Дело N А12-25000/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.09.2015 (судья Акимова А.Е.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи: Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу N А12-25000/2015
по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, г. Волжский Волгоградской области (ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294) к закрытому акционерному обществу "Юниж-Строй", г. Волгоград (ОГРН 1023402979654, ИНН 3443040350) о взыскании 356 761 руб. 37 коп.,
установил:
Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Юниж-Строй" (далее - ЗАО "Юниж-Строй") о взыскании 356 761 руб. 37 коп., из которых 345 680 руб. 63 коп. - задолженность по договору аренды от 24.01.2011 N 9542 АЗ, 11 080 руб. 74 коп. - пени.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.09.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты и принять по делу новый судебный акт, которым требования истца удовлетворить в полном объеме.
В обоснование жалобы указывается, что вывод суда о том, что с момента регистрации права собственности на незавершенную строительством квартиру договор аренды должен считаться прекратившим на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует закону.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.01.2011 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "Юниж-Строй" (арендатор) заключен договор N 9542 АЗ аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 5439 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:0048, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, вид разрешенного использования - земли под домами многоэтажной застройки (для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой).
В силу пункта 3.1 договора срок его действия установлен с 31.12.2010 до 31.11.2011, по истечении которого арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621, статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендуемый земельный участок был передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 24.01.2011.
Комитет, полагая, что на стороне арендатора имеется задолженность по оплате арендных платежей за период с 01.12.2014 по 31.03.2015 в размере 345 680 руб. 63 коп. и пени за период с 11.12.2014 по 31.03.2015 в размере 11 080 руб. 74 коп., обратился в суд с исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая предмет спора по делам N А12-45645/2014 и А12-47057/2014, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктами 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходили из того, что момент возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого земельного участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд принял во внимание факт государственной регистрации 06.05.2014 права собственности Лазутиной Т.А. на незавершенную строительством однокомнатную квартиру N 29 в жилом многоквартирном доме по ул. Оломоуцкая, дом N 1 г. Волжский.
Между тем, как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен ответчику для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой.
По делам N А12-45645/2014 и А12-47057/2014 установлено, что ответчиком 17.03.2015 получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома N 1, построенного на спорном земельном участке.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса).
В статье 1 Градостроительного кодекса даны основные понятия, используемые в кодексе.
Так, пункты 10, 13 этой статьи дают понятие объекта капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства) и понятие строительства - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Следовательно, только с момента ввода к эксплуатацию и постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) цель договора аренды земельного участка может считаться достигнутой.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Исходя из части 1 статьи 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения, в том числе по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений.
Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).
Следовательно, объектами жилищных прав не могут являться незавершенные строительством жилые помещения (квартиры).
В связи с этим вывод суда о том, что с момента регистрации (06.05.2014) права собственности на незавершенную строительством квартиру договор аренды должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует закону.
В материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 37) о регистрации 24.04.2015 права собственности Спириной Н.В. на квартиру N 17 дома N 23 по ул. Оломоуцкой г. Волжский Волгоградской области.
Однако оценка данному факту судами обеих инстанций не дана.
Судебные акты по делу N А12-45645/2014, на которые сослались суды первой и апелляционной инстанций, отмены с направлением дела на новое рассмотрение, и в постановлении суда кассационной инстанции содержатся иные выводы.
При таких обстоятельствах судебные акты по настоящему делу не являются достаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку факту регистрации 24.04.2015 права собственности на квартиру (л.д. 37), выяснить, является ли эта регистрация регистрацией права собственности на помещения первого лица, и в зависимости от установленного разрешить спор с учетом норм права, подлежащих применению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.09.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 по делу N А12-25000/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)