Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования городского округа "Воркута" в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2016 по делу N А29-13418/2015, принятое судом в составе судьи Василевской Ж.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Горняцкое" (ИНН: 1103006888, ОГРН: 1121103001436)
к муниципальному образованию городского округа "Воркута" в лице Управления городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
и муниципальному образованию городского округа "Воркута" в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
о взыскании 180 056,60 руб. задолженности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Горняцкое" (далее - Истец, ООО УО "Горняцкое", Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к муниципальному образованию городского округа "Воркута" в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - Администрация) и к муниципальному образованию городского округа "Воркута" в лице управления городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - Управление) о взыскании 180056,60 руб. задолженности по оплате работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Ленина, д. 26, за период с 01.07.2014 по 31.07.2015 по договору N 2-11 от 01.04.2013.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2016 иск удовлетворен.
Администрация с принятым решением суда не согласилась и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что спорные помещения переданы по договорам аренды ООО "Кофейня", ИП Дворак А.Ю., ИП Протасову А.Ю., КРОООО "Всероссийское общество инвалидов", по условиям которых арендатор несет расходы по обслуживанию и содержанию общедомового имущества.
По условиям заключенного договора аренды (пункты 2.2.5 и 2.2.6) арендатор спорного помещения обязан заключить договоры возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с организацией, управляющей домом, в котором расположено спорное помещение.
Ссылаясь на пункт 2 статьи 616 ГК РФ и статьи 154, 156, 161 ЖК РФ, заявитель жалобы считает, что расходы на содержание и ремонт общего имущества должен нести арендатор указанного имущества, поэтому суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, не истребовал сведения о площадях спорных помещений, на основании которых произведен расчет и взысканы спорные расходы с Управления при наличии договора, из которого следует иной размер площади, что является безусловным основанием для отмены решения.
Кроме того, в дальнейшем по договору купли-продажи ООО "Кофейня" 11.06.2014 приобрело у Администрации помещение общей площадью 264,1 кв. м, поэтому расчет долга следовало производить с учетом даты заключения договора купли-продажи, а также факта сдачи в аренду помещений названным лицам.
Также заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции в нарушение статьи 66 АПК РФ не истребовал у управляющей организации сведения о наличии заключенных с арендаторами встроенных нежилых помещений договоров на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, сведений об оплате ООО "Пирамида" указанных услуг, что послужило причиной вынесения судом первой инстанции незаконного и необоснованного решения.
Управление и ООО УО "Горняцкое" отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Администрация ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2016 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Истец осуществлял деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - МКД), расположенным по адресу: г. Воркута, ул. Ленина, д. 26.
Неисполнение МО ГО "Воркута", являющегося собственником части помещений спорного дома, обязанности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД, послужило основанием для обращения Общества с иском в арбитражный суд.
Арбитражный суд Республики Коми, руководствуясь статьями 36, 37, 39, 154, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьями 125, 209, 210, 215, 249, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, требования Истца признал обоснованными.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу статей 210, 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Из содержания статей 153, 158 ЖК РФ и постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" (пункт 28) следует, что собственники помещений обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги и содержание общего имущества.
Из пункта 1 статьи 37, пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Жилые и нежилые помещения находятся в жилом доме, то есть не могут существовать отдельно от этого дома, а их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.
Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего общего имущества в МКД. Эти расходы по содержанию обусловлены необходимостью эксплуатации общего имущества и поэтому являются обязательными.
От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 2 статьи 125 ГК РФ).
Согласно пункту 10 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации в суде от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования по искам о возмещении вреда, причиненного незаконными решениями и действиями (бездействием) государственных органов (органов местного самоуправления) либо должностных лиц этих органов, а также по искам, предъявленным в порядке субсидиарной ответственности к публично-правовым образованиям по обязательствам созданных ими учреждений, выступает соответствующий главный распорядитель бюджетных средств. При заключении договоров на управление многоквартирными домами, в которых собственником помещений выступает публично-правовое образование и при рассмотрении гражданско-правовых споров в суде от имени публично-правового образования выступает главный распорядитель бюджетных средств.
Согласно пунктам 1.4, 3.1.10 Положения об Управлении городского хозяйства и благоустройства администрации МО ГО "Воркута", утвержденным решением Совета МО ГО "Воркута" от 28.10.2011 N 90, Управление является главным распорядителем бюджетных средств в пределах своей компетенции в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации и муниципальными правовыми актами городского округа "Воркута"; осуществляет полномочия по представлению интересов собственника - муниципального образования городского округа "Воркута" при управлении МКД, в которых имеется доля муниципальной собственности. Управление самостоятельно осуществляет финансово-хозяйственную деятельность, имеет самостоятельный баланс и лицевые счета в финансовом управлении администрации МО ГО "Воркута", Управлении Федерального казначейства для хранения денежных средств и осуществлении всех видов расчетных, кредитных и кассовых операций. Источником финансирования Управления являются средства бюджета МО ГО "Воркута" (пункты 7.1, 7.2 Положения).
В соответствии с подпунктами 1, 4 пункта 4 статьи 6 "Положения о порядке управления и распоряжения жилищным фондом, находящимся в собственности муниципального образования городского округа "Воркута", утвержденного решением Совета МО ГО "Воркута" от 01.06.2013 N 270, Управление осуществляет функции Администрации МО ГО "Воркута" по содержанию жилых и нежилых помещений, входящих в состав МКД, находящихся в казне муниципального образования.
Таким образом, Управление является финансово-распорядительным органом (главным распорядителем) в отношении бюджетных средств, предусмотренных на цели возмещения затрат на жилищно-коммунальные услуги организациям, осуществляющим содержание муниципального жилого фонда, а также выступает как представитель публично-правового образования при управлении МКД, в которых имеется доля муниципальной собственности, в том числе, при заключении договоров управления.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности МО ГО "Воркута" в период с 01.07.2014 по 31.07.2015 находилось встроенное нежилое помещение общей площадью 556,4 кв. м, расположенное в МКД по адресу: г. Воркута, ул. Ленина, д. 26.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от 31.03.2013) управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Воркута, ул. Ленина, д. 26, осуществляет ООО УО "Горняцкое".
01.04.2013 между Обществом (управляющей организацией) и собственниками помещений МКД заключен договор управления многоквартирным домом N 2-11, по условиям которого (пункт 1.1) управляющая организация по заданию собственников в течение срока действия договора за плату обязуется осуществлять деятельность по управлению МКД, а именно:
- - оказывать услуги и выполнять работы по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД в порядке, установленном в разделе 4.1 договора;
- - предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и иным лицам, пользующимся помещениями в МКД;
- Пунктом 4.1.1 договора установлено, что перечень выполняемых работ и оказываемых услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества приведен в Приложении N 9 к договору.
Согласно пункту 6.1.3 договора плата за содержание и ремонт жилого помещения для каждого собственника помещения определяется ежемесячно исходя из размера платы и доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения.
Приложением N 9 от 28.02.2014 к договору установлена ежемесячная плата по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в период с 01.04.2014 по 31.03.2015 в размере 24,05 руб. за 1 кв. м.
Приложением N 9 от 28.02.2015 к договору установлена ежемесячная плата по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в период с 01.04.2015 по 31.03.2016 в размере 26,79 руб. за 1 кв. м.
В силу пункта 5.3 договора планово-договорная стоимость работ, услуг, по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, определенная на дату заключения договора, указывается в перечне работ, услуг, приведенном в приложении N 9 к договору, а во второй и последующие годы действие договора ежегодно индексируется на индекс потребительских цен по Российской Федерации в процентном соотношении к предыдущему году и указывается в перечне работ, услуг.
Размер платы за содержание и ремонт жилого и нежилого помещения в соответствии с пунктом 5.3 договора 01.04.2014 увеличен на индекс потребительских цен по Российской Федерации в процентном соотношении к предыдущему году и составил с 01.04.2014-24,05 руб. за 1 кв. м, с 01.04.2015-26,79 руб. за 1 кв. м.
Истец в спорный период с 01.07.2014 по 31.07.2015 осуществлял обслуживание спорного многоквартирного дома и нес затраты на содержание и ремонт общего имущества дома.
Для оплаты выполненных по договору управления услуг и работ в период с 01.07.2014 по 31.07.2015 выставлены счета-фактуры N 2014/07/0097 от 31.07.2014, N 2014/08/0195 от 31.08.2014, N 2014/09/0088 от 30.09.2014, N 2014/10/0096 от 31.10.2014, N 2014/11/0104 от 30.11.2014, N 2014/12/0086 от 31.12.2014, N 2015/01/0016 от 30.01.2015, N 2015/02/0028 от 28.02.2015, N 2015/03/0035 от 27.03.2015, N 2015/04/0162 от 30.04.2015, N 2015/05/0030 от 31.05.2015, N 2015/06/0029 от 30.06.2015, N 2015/07/0018 от 31.07.2015.
Ответчик оплату указанных счетов не произвел.
Задолженность за период с 01.07.2014 по 31.07.2015 составила 180 056,60 руб.
Претензией N 1-16/1487 от 17.08.2015 Истец уведомил Ответчика о наличии у последнего задолженности по договору N 2-11 от 01.04.2013 и предложил погасить ее в добровольном порядке, указав на возможность обращения за взысканием суммы долга в судебном порядке.
Данная претензия была оставлена Ответчиком без удовлетворения.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания в пользу Истца стоимости услуг в размере 180 056,60 руб.
В апелляционной жалобе Администрация указывает, что спорное помещение было передано по договорам аренды ООО "Кофейня", ИП Дворак А.Ю., ИП Протасову А.Ю., КРОООО "Всероссийское общество инвалидов", а затем по договору купли-продажи ООО "Кофейня" 11.06.2014 приобрело у Администрации помещение общей площадью 264,1 кв. м, ссылаясь при этом на пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", в котором указано, что договор купли-продажи здания считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации. Указанный довод отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
Как было указано выше, именно собственник нежилого помещения обязан нести расходы на содержание общего имущества в доме (статьи 210, 249 ГК РФ, статья 158 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента такой регистрации.
Как установлено частью 3 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" датой государственной регистрации указанного права является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 01.04.2016 N 90-16848908 нежилое помещение общей площадью 264,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Воркута, ул. Ленина, д. 26, передано в собственность ООО "Кофейня" 07.08.2015, тогда как спорным является период с 01.07.2014 по 31.07.2015 (т. 2, л.д. 147).
Таким образом, МО ГО "Воркута" как собственник указанного нежилого помещения в период с 01.07.2014 по 31.07.2015 в силу прямого указания закона должно было нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, где расположено это помещение.
Довод заявителя жалобы о том, что именно с момента подписания договора купли-продажи (11.06.2014) на ООО "Кофейня" возлагается обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества дома основан на неверном толковании норм права, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 551 ГК РФ передача покупателю объекта недвижимости, но до регистрации перехода к нему права собственности на этот объект не влечет изменения отношений по поводу такого имущества с третьими лицами.
Несостоятельны также доводы Администрации о том, что ООО "Кофейня", ИП Дворак А.Ю., ИП Протасову А.Ю., КРОООО "Всероссийское общество инвалидов" следовало привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, и о том, что решение суда вынесено о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, поскольку выводов, возлагающих на указанных лиц каких-либо дополнительных обязанностей, в решении от 08.04.2016 не содержится.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на обязанность суда первой инстанции истребовать самостоятельно доказательства в порядке части 5 статьи 66 АПК РФ не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку настоящий спор не вытекает из административных и публичных правоотношений, а рассматривается в порядке искового производства.
Таким образом, Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2016 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы Администрации по изложенным в ней доводам, у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2016 по делу N А29-13418/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального образования городского округа "Воркута" в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ИНН: 1103023523, ОГРН: 1021100807716) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2016 N 02АП-4534/2016 ПО ДЕЛУ N А29-13418/2015
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2016 г. по делу N А29-13418/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования городского округа "Воркута" в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2016 по делу N А29-13418/2015, принятое судом в составе судьи Василевской Ж.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Горняцкое" (ИНН: 1103006888, ОГРН: 1121103001436)
к муниципальному образованию городского округа "Воркута" в лице Управления городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
и муниципальному образованию городского округа "Воркута" в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута"
о взыскании 180 056,60 руб. задолженности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Горняцкое" (далее - Истец, ООО УО "Горняцкое", Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к муниципальному образованию городского округа "Воркута" в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - Администрация) и к муниципальному образованию городского округа "Воркута" в лице управления городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - Управление) о взыскании 180056,60 руб. задолженности по оплате работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Ленина, д. 26, за период с 01.07.2014 по 31.07.2015 по договору N 2-11 от 01.04.2013.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2016 иск удовлетворен.
Администрация с принятым решением суда не согласилась и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что спорные помещения переданы по договорам аренды ООО "Кофейня", ИП Дворак А.Ю., ИП Протасову А.Ю., КРОООО "Всероссийское общество инвалидов", по условиям которых арендатор несет расходы по обслуживанию и содержанию общедомового имущества.
По условиям заключенного договора аренды (пункты 2.2.5 и 2.2.6) арендатор спорного помещения обязан заключить договоры возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с организацией, управляющей домом, в котором расположено спорное помещение.
Ссылаясь на пункт 2 статьи 616 ГК РФ и статьи 154, 156, 161 ЖК РФ, заявитель жалобы считает, что расходы на содержание и ремонт общего имущества должен нести арендатор указанного имущества, поэтому суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, не истребовал сведения о площадях спорных помещений, на основании которых произведен расчет и взысканы спорные расходы с Управления при наличии договора, из которого следует иной размер площади, что является безусловным основанием для отмены решения.
Кроме того, в дальнейшем по договору купли-продажи ООО "Кофейня" 11.06.2014 приобрело у Администрации помещение общей площадью 264,1 кв. м, поэтому расчет долга следовало производить с учетом даты заключения договора купли-продажи, а также факта сдачи в аренду помещений названным лицам.
Также заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции в нарушение статьи 66 АПК РФ не истребовал у управляющей организации сведения о наличии заключенных с арендаторами встроенных нежилых помещений договоров на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, сведений об оплате ООО "Пирамида" указанных услуг, что послужило причиной вынесения судом первой инстанции незаконного и необоснованного решения.
Управление и ООО УО "Горняцкое" отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Администрация ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2016 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Истец осуществлял деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - МКД), расположенным по адресу: г. Воркута, ул. Ленина, д. 26.
Неисполнение МО ГО "Воркута", являющегося собственником части помещений спорного дома, обязанности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД, послужило основанием для обращения Общества с иском в арбитражный суд.
Арбитражный суд Республики Коми, руководствуясь статьями 36, 37, 39, 154, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьями 125, 209, 210, 215, 249, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, требования Истца признал обоснованными.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу статей 210, 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Из содержания статей 153, 158 ЖК РФ и постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" (пункт 28) следует, что собственники помещений обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги и содержание общего имущества.
Из пункта 1 статьи 37, пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Жилые и нежилые помещения находятся в жилом доме, то есть не могут существовать отдельно от этого дома, а их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.
Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего общего имущества в МКД. Эти расходы по содержанию обусловлены необходимостью эксплуатации общего имущества и поэтому являются обязательными.
От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 2 статьи 125 ГК РФ).
Согласно пункту 10 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации в суде от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования по искам о возмещении вреда, причиненного незаконными решениями и действиями (бездействием) государственных органов (органов местного самоуправления) либо должностных лиц этих органов, а также по искам, предъявленным в порядке субсидиарной ответственности к публично-правовым образованиям по обязательствам созданных ими учреждений, выступает соответствующий главный распорядитель бюджетных средств. При заключении договоров на управление многоквартирными домами, в которых собственником помещений выступает публично-правовое образование и при рассмотрении гражданско-правовых споров в суде от имени публично-правового образования выступает главный распорядитель бюджетных средств.
Согласно пунктам 1.4, 3.1.10 Положения об Управлении городского хозяйства и благоустройства администрации МО ГО "Воркута", утвержденным решением Совета МО ГО "Воркута" от 28.10.2011 N 90, Управление является главным распорядителем бюджетных средств в пределах своей компетенции в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации и муниципальными правовыми актами городского округа "Воркута"; осуществляет полномочия по представлению интересов собственника - муниципального образования городского округа "Воркута" при управлении МКД, в которых имеется доля муниципальной собственности. Управление самостоятельно осуществляет финансово-хозяйственную деятельность, имеет самостоятельный баланс и лицевые счета в финансовом управлении администрации МО ГО "Воркута", Управлении Федерального казначейства для хранения денежных средств и осуществлении всех видов расчетных, кредитных и кассовых операций. Источником финансирования Управления являются средства бюджета МО ГО "Воркута" (пункты 7.1, 7.2 Положения).
В соответствии с подпунктами 1, 4 пункта 4 статьи 6 "Положения о порядке управления и распоряжения жилищным фондом, находящимся в собственности муниципального образования городского округа "Воркута", утвержденного решением Совета МО ГО "Воркута" от 01.06.2013 N 270, Управление осуществляет функции Администрации МО ГО "Воркута" по содержанию жилых и нежилых помещений, входящих в состав МКД, находящихся в казне муниципального образования.
Таким образом, Управление является финансово-распорядительным органом (главным распорядителем) в отношении бюджетных средств, предусмотренных на цели возмещения затрат на жилищно-коммунальные услуги организациям, осуществляющим содержание муниципального жилого фонда, а также выступает как представитель публично-правового образования при управлении МКД, в которых имеется доля муниципальной собственности, в том числе, при заключении договоров управления.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности МО ГО "Воркута" в период с 01.07.2014 по 31.07.2015 находилось встроенное нежилое помещение общей площадью 556,4 кв. м, расположенное в МКД по адресу: г. Воркута, ул. Ленина, д. 26.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от 31.03.2013) управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Воркута, ул. Ленина, д. 26, осуществляет ООО УО "Горняцкое".
01.04.2013 между Обществом (управляющей организацией) и собственниками помещений МКД заключен договор управления многоквартирным домом N 2-11, по условиям которого (пункт 1.1) управляющая организация по заданию собственников в течение срока действия договора за плату обязуется осуществлять деятельность по управлению МКД, а именно:
- - оказывать услуги и выполнять работы по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД в порядке, установленном в разделе 4.1 договора;
- - предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и иным лицам, пользующимся помещениями в МКД;
- Пунктом 4.1.1 договора установлено, что перечень выполняемых работ и оказываемых услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества приведен в Приложении N 9 к договору.
Согласно пункту 6.1.3 договора плата за содержание и ремонт жилого помещения для каждого собственника помещения определяется ежемесячно исходя из размера платы и доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения.
Приложением N 9 от 28.02.2014 к договору установлена ежемесячная плата по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в период с 01.04.2014 по 31.03.2015 в размере 24,05 руб. за 1 кв. м.
Приложением N 9 от 28.02.2015 к договору установлена ежемесячная плата по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в период с 01.04.2015 по 31.03.2016 в размере 26,79 руб. за 1 кв. м.
В силу пункта 5.3 договора планово-договорная стоимость работ, услуг, по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, определенная на дату заключения договора, указывается в перечне работ, услуг, приведенном в приложении N 9 к договору, а во второй и последующие годы действие договора ежегодно индексируется на индекс потребительских цен по Российской Федерации в процентном соотношении к предыдущему году и указывается в перечне работ, услуг.
Размер платы за содержание и ремонт жилого и нежилого помещения в соответствии с пунктом 5.3 договора 01.04.2014 увеличен на индекс потребительских цен по Российской Федерации в процентном соотношении к предыдущему году и составил с 01.04.2014-24,05 руб. за 1 кв. м, с 01.04.2015-26,79 руб. за 1 кв. м.
Истец в спорный период с 01.07.2014 по 31.07.2015 осуществлял обслуживание спорного многоквартирного дома и нес затраты на содержание и ремонт общего имущества дома.
Для оплаты выполненных по договору управления услуг и работ в период с 01.07.2014 по 31.07.2015 выставлены счета-фактуры N 2014/07/0097 от 31.07.2014, N 2014/08/0195 от 31.08.2014, N 2014/09/0088 от 30.09.2014, N 2014/10/0096 от 31.10.2014, N 2014/11/0104 от 30.11.2014, N 2014/12/0086 от 31.12.2014, N 2015/01/0016 от 30.01.2015, N 2015/02/0028 от 28.02.2015, N 2015/03/0035 от 27.03.2015, N 2015/04/0162 от 30.04.2015, N 2015/05/0030 от 31.05.2015, N 2015/06/0029 от 30.06.2015, N 2015/07/0018 от 31.07.2015.
Ответчик оплату указанных счетов не произвел.
Задолженность за период с 01.07.2014 по 31.07.2015 составила 180 056,60 руб.
Претензией N 1-16/1487 от 17.08.2015 Истец уведомил Ответчика о наличии у последнего задолженности по договору N 2-11 от 01.04.2013 и предложил погасить ее в добровольном порядке, указав на возможность обращения за взысканием суммы долга в судебном порядке.
Данная претензия была оставлена Ответчиком без удовлетворения.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания в пользу Истца стоимости услуг в размере 180 056,60 руб.
В апелляционной жалобе Администрация указывает, что спорное помещение было передано по договорам аренды ООО "Кофейня", ИП Дворак А.Ю., ИП Протасову А.Ю., КРОООО "Всероссийское общество инвалидов", а затем по договору купли-продажи ООО "Кофейня" 11.06.2014 приобрело у Администрации помещение общей площадью 264,1 кв. м, ссылаясь при этом на пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", в котором указано, что договор купли-продажи здания считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации. Указанный довод отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
Как было указано выше, именно собственник нежилого помещения обязан нести расходы на содержание общего имущества в доме (статьи 210, 249 ГК РФ, статья 158 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента такой регистрации.
Как установлено частью 3 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" датой государственной регистрации указанного права является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 01.04.2016 N 90-16848908 нежилое помещение общей площадью 264,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Воркута, ул. Ленина, д. 26, передано в собственность ООО "Кофейня" 07.08.2015, тогда как спорным является период с 01.07.2014 по 31.07.2015 (т. 2, л.д. 147).
Таким образом, МО ГО "Воркута" как собственник указанного нежилого помещения в период с 01.07.2014 по 31.07.2015 в силу прямого указания закона должно было нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, где расположено это помещение.
Довод заявителя жалобы о том, что именно с момента подписания договора купли-продажи (11.06.2014) на ООО "Кофейня" возлагается обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества дома основан на неверном толковании норм права, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 551 ГК РФ передача покупателю объекта недвижимости, но до регистрации перехода к нему права собственности на этот объект не влечет изменения отношений по поводу такого имущества с третьими лицами.
Несостоятельны также доводы Администрации о том, что ООО "Кофейня", ИП Дворак А.Ю., ИП Протасову А.Ю., КРОООО "Всероссийское общество инвалидов" следовало привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, и о том, что решение суда вынесено о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, поскольку выводов, возлагающих на указанных лиц каких-либо дополнительных обязанностей, в решении от 08.04.2016 не содержится.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на обязанность суда первой инстанции истребовать самостоятельно доказательства в порядке части 5 статьи 66 АПК РФ не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку настоящий спор не вытекает из административных и публичных правоотношений, а рассматривается в порядке искового производства.
Таким образом, Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2016 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы Администрации по изложенным в ней доводам, у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.04.2016 по делу N А29-13418/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального образования городского округа "Воркута" в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ИНН: 1103023523, ОГРН: 1021100807716) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)