Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кадниковой О.В.,
судей Лаптева Н.В.,
Лошкомоевой В.А.
при ведении протокола помощником судьи Спиридоновым В.В. рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи кассационную жалобу конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом "На Танкистов" на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 (судья Бродская М.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 (судьи Кудряшева Е.В., Иванов О.А., Логачев К.Д.) по делу N А45-7979/2015 о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива "На Танкистов" (630120, город Новосибирск, улица Танкистов, 4, ИНН 5404443060, ОГРН 1115476094315), принятые по заявлению Куликовой Марины Юрьевны (город Новосибирск) о включении в реестр требований о передаче жилых помещений жилищно-строительного кооператива "На Танкистов" требования о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 79 общей площадью 53,61 кв. м, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Связистов, дом 3/1.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Чернова О.В.) в судебном заседании приняли участие: представитель конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом "На Танкистов" Тиунов В.С. по доверенности от 21.03.2016; участники строительства: Куликова Марина Юрьевна с представителем Еремеевой Л.В. по доверенности от 27.04.2016; Гапонов Сергей Васильевич с представителем Малышевой К.В. по доверенности от 25.02.2016; Кирилова Светлана Юрьевна.
Суд
установил:
определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 в отношении жилищно-строительного кооператива "На Танкистов" (далее по тексту - ЖСК "На Танкистов", кооператив) введена процедура банкротства - наблюдение, применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве).
Куликова Марина Юрьевна (далее по тексту - Куликова М.Ю.) обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 79 общей площадью 53,61 кв. м, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Связистов, дом 3/1 (далее по тексту - спорная квартира), в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК "На Танкистов".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью эксплуатационно-строительная корпорация "Альянс-строй" (далее по тексту - общество ЭСК "Альянс-строй"), как бывший застройщик.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016, требование Куликовой М.Ю. о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 79, включено в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК "На Танкистов" с определением суммы, уплаченной участником строительства застройщику - 2 244 370 руб.
Конкурсный управляющий кооперативом обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение от 09.03.2016 и постановление от 26.05.2016, отказать Куликовой М.Ю. в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы ее податель ссылается на положения пункта 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые, законодательные акты Российской Федерации", согласно которым с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства. По мнению кассатора, поскольку договор аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство спорного жилого дома предыдущим застройщиком - обществом ЭСК "Альянс-строй" и с которым Куликовой М.Ю. заключен договор участия в долевом строительстве, был прекращен и заключен с иным лицом, то, соответственно, было прекращено и право залога в силу прямого указания закона, так как с прекращением аренды земельного участка перестал существовать предмет ипотеки.
Кроме этого, конкурсный управляющий полагает, что поскольку завершение строительства многоквартирного дома осуществлялось ЖСК "На Танкистов" самостоятельно за счет денежных средств граждан, вступивших в него, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Жилищный кодекс) и правилами, предусмотренными его Уставом, при этом Куликова М.Ю. не участвовала в завершении строительства многоквартирного дома, то она не вправе требовать от ЖСК "На Танкистов" исполнения обязательства предыдущего застройщика - общества ЭСК "Альянс-строй".
Куликова М.Ю. в письменном отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего поддержал кассационную жалобу. Участники строительства: Куликова М.Ю., Гапонов С.В., Кирилова С.Ю. и их представители возражали против доводов кассатора.
Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, первоначально строительство многоэтажного дома по улице Танкистов, 4 (строительный адрес), улица Связистов, 3/1 (почтовый адрес) осуществлялось обществом ЭСК "Альянс-строй" на основании выданного ему разрешения на строительство от 21.09.2007. Дом по улице Танкистов, 4 (строительный) планировался 10-этажным (из них жилые только 9 этажей, 10-ый - технический). Стоимость строительства дома согласно проектной декларации составляла 190-210 миллионов рублей на начало 2008 года.
Земельный участок под строительство был предоставлен обществу ЭСК "Альянс-строй" Мэрией города Новосибирска по договору аренды от 16.02.2007 на основании разрешения на строительство от 21.09.2007 для строительства на нем двух многоэтажных домов, в том числе один 9-этажный с 10-ым техническим, а второй - 16-этажный.
Куликова М.Ю. заключила с обществом ЭСК "Альянс-строй" договор долевого участия от 18.06.2009 N 1806/79 на двухкомнатную квартиру N 79 общей площадью 53,61 кв. м на десятом этаже во втором подъезде многоквартирного жилого дома по улице Танкистов, 4 (строительный). Цена договора согласована в размере 2 214 370 руб. Факт передачи данной суммы бывшему застройщику подтвержден квитанциями к приходному кассовому ордеру. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Однако строительство многоквартирных домов не было завершено бывшим застройщиком, в отношении него введена процедура банкротства (дело N А45-4506/2009), применены правила банкротства застройщиков (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве) и требование Куликовой М.Ю. по спорной квартире включено в реестр требований о передаче жилых помещений общества ЭСК "Альянс-строй". Впоследствии производство по делу о банкротстве общества ЭСК "Альянс-строй" прекращено в связи с отсутствием финансирования.
С целью управления спорными многоквартирными домами участниками строительства: Старцевой А.С., Ветошкиным И.О., Кравченко И.М., Разинкиным М.И., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. 01.03.2011 было создано товарищество собственников жилья "На Танкистов" (далее по тексту - ТСЖ "На Танкистов", товарищество).
Соглашением от 01.04.2011 бывший застройщик - общество ЭСК "Альянс-строй", передал товариществу свои права застройщика в части оплаченной и признанной судом доли на объекты незавершенного строительства - 11- и 16-этажных жилых домов по улице Танкистов. Стоимость этих прав стороны определили в размере 1 000 000 руб. После этого на основании акта от 25.04.2011 незавершенный строительством объект был передан ТСЖ "На Танкистов" бывшим застройщиком.
Временным управляющим обществом ЭСК "Альянс-строй" оспорено соглашение от 01.04.2011 как нарушающее требования статьи 64 Закона о банкротстве, но определением от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009 Арбитражный суд Новосибирской области отказал в удовлетворении заявления, указав на недоказанность принадлежности объекта на праве собственности застройщику, а также превышения 5% балансовой стоимости активов должника в связи с отсутствием у него баланса на дату введения наблюдения.
Суд указал, что предметом соглашения была передача не объектов недвижимого имущества, а прав застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства указанных объектов.
Поскольку Жилищным кодексом запрещено осуществлять строительство силами товарищества, участниками строительства: Старцевой А.С., Ракитиной Л.К., Савленковым С.Ю., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. 15.08.2011 был создан ЖСК "На Танкистов" с целью подготовки строительного участка и строительства зданий и сооружений.
По договору уступки прав (требований) и переводу долга от 01.02.2012 N 1 товарищество передало кооперативу в полном объеме обязательства по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенным как после апреля 2011 года, так и ранее.
Мэрия города Новосибирска передала кооперативу права по договору аренды земельного участка от 10.10.2011 N 1855 и выдала разрешение на строительство.
В связи с тем, что для завершения строительства недоставало 54 000 000 руб., собранием участников долевого строительства от 18.04.2011 N 5 была утверждена цена доплаты за каждый квадратный метр в размере 6 654 руб. 60 коп. Для окончания строительства привлекались денежные средства, продавались квартиры на новых 10-ом и 11-ом этажах, а также использовались субсидии Мэрии города Новосибирска, предоставленные в рамках программы помощи обманутым дольщикам.
В договоре уступке прав (требований) от 01.02.2012 N 1 в части сведений об участниках строительства и контрагентах товарищества и кооператива имеются сведения и об участнике строительства Куликовой М.Ю., а также рассчитана сумма, подлежащая ею доплате за квартиру в размере 347 061 руб. 42 коп., исходя из принятого на собрании участников строительства размера 6 654 руб. 60 коп. за квадратный метр.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства, в том числе Куликовой М.Ю.
Куликова М.Ю. внесла в кассу ТСЖ "На Танкистов" доплату 30 000 руб. на основное строительство (квитанция к приходному кассовому ордеру от 07.09.2011 N 94), а также передала Устиновой Н.В. 5 000 руб. по расписке от 25.11.2010 с основанием платежа: "на оплату документов и услуг, необходимых для сдачи дома".
Удовлетворяя требование Куликовой М.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что должник приобрел объект незавершенного строительства по цене 1 000 000 руб. с обременениями в виде залога перед дольщиками и признанного в судебном порядке за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую квартирам, указанным в их договорах долевого участия. Участники строительства, заключившие договоры с первоначальным застройщиком, не давали согласия на передачу дома без определения дальнейшей судьбы обязанностей по передаче жилых помещений; кооператив изменил имущество без согласия залогодержателей, обременения не были сняты и не расторгнуты договоры долевого участия.
ЖСК "На Танкистов" обладал сведениями о наличии договоров долевого участия, заключенных участниками строительства с бывшим застройщиком, и о признании Ленинским районным судом города Новосибирска права собственности Куликовой М.Ю. на долю в незавершенном строительством объекте.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по соглашению от 01.02.2012 ЖСК "На Танкистов" принял на себя обязательств перед дольщиками в силу фактического правопреемства.
При этом, включение в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК "На Танкистов" не освобождает участника строительства от обязанности возместить фактически понесенные затраты на завершение строительства многоквартирного дома лицу, понесшему данные расходы.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.
В силу положений пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд может признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, произведенной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Материалами дела подтверждается, что Куликова М.Ю. заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с обществом ЭСК "Альянс-строй", осуществлявшим строительство многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира.
По соглашению от 01.04.2011 общество ЭСК "Альянс-строй" передало права застройщика ТСЖ "На Танкистов". Предметом соглашения была передача прав застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства переданных объектов.
Судами сделан правильный вывод о том, что в результате исполнения сторонами указанного соглашения к товариществу, а затем к кооперативу перешли не только права, но и обязанности, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом ЭСК "Альянс-строй" с участниками строительства.
При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 14520/12, о том, что передача должником прав застройщика спорного дома товариществу собственников жилья, по сути, означала перевод на последнего обязательств перед гражданами - инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома, несмотря на то, что товарищество не является ни банкротом, ни специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поэтому на него не распространяются положения данного параграфа и Закона о банкротстве в целом.
ЖСК "На Танкистов" создан с целью завершения строительства многоэтажного жилого дома по улице Танкистов в Ленинском районе города Новосибирска, а также строительства в целях защиты прав и интересов граждан многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземно-надземной автостоянки по адресу: город Новосибирск, улица Танкистов, строение 4 - и последующей их эксплуатации. Следовательно, должник создавался именно с целью завершения строительства дома, где расположена спорная квартира.
Судом установлено, что передача прав застройщика от первоначального застройщика к ТСЖ "На Танкистов" осуществлялась без соблюдения правил, предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поскольку указанные нормы не вступили в законную силу на дату подписания соглашения от 01.04.2011. Впоследствии права застройщика, в том числе право требования доплаты для завершения строительства, были переданы ЖСК "На Танкистов" на основании договора от 01.02.2012.
При передаче прав застройщика стороны соглашения не разрешали вопрос о переходе обязательства по передаче участникам строительства жилых помещений или возврату денежных средств, переданных на строительство; согласие участников строительства на перевод долга не было получено.
Между тем, отсутствие указания в соглашении от 01.04.2011 и договоре от 01.02.2012 на перевод долга по договорам участия в долевом строительстве не влечет сохранение обязательств застройщика по договорам у общества ЭСК "Альянс-строй".
Исходя из норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу направлена на защиту прав участников строительства на получение жилых помещений, а не воспрепятствование такой защите. Между тем, передача прав застройщика общества ЭСК "Альянс-строй" без перехода обязанностей привела бы к нарушению прав участников строительства, поскольку первоначальный застройщик был лишен возможности удовлетворить требования участников строительства посредством передачи объекта незавершенного строительства, переданного для достройки без соблюдения условий, установленных впоследствии параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий ЖСК "На Танкистов", ссылаясь на сохранение у общества ЭСК "Альянс-строй" обязанности перед участником строительства, не представил доказательства того, что кооператив возместил обществу ЭСК "Альянс-строй" фактически понесенные последним расходы на строительство объекта незавершенного строительства, достройку которого осуществлял кооператив.
Материалами дела подтверждается, что Куликова М.Ю. вносила в кассу кооператива денежные средства на основное строительство. При этом неполная уплата заявителем взносов на завершение строительства не является основанием для отказа во включении ее требования в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК "На Танкистов".
Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены правильно, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Нарушений судами норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
В этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом "На Танкистов" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 22.08.2016 N Ф04-3434/2016 ПО ДЕЛУ N А45-7979/2015
Требование: О включении квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений должника.Разделы:
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2016 г. по делу N А45-7979/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кадниковой О.В.,
судей Лаптева Н.В.,
Лошкомоевой В.А.
при ведении протокола помощником судьи Спиридоновым В.В. рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи кассационную жалобу конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом "На Танкистов" на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 (судья Бродская М.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 (судьи Кудряшева Е.В., Иванов О.А., Логачев К.Д.) по делу N А45-7979/2015 о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива "На Танкистов" (630120, город Новосибирск, улица Танкистов, 4, ИНН 5404443060, ОГРН 1115476094315), принятые по заявлению Куликовой Марины Юрьевны (город Новосибирск) о включении в реестр требований о передаче жилых помещений жилищно-строительного кооператива "На Танкистов" требования о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 79 общей площадью 53,61 кв. м, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Связистов, дом 3/1.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Чернова О.В.) в судебном заседании приняли участие: представитель конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом "На Танкистов" Тиунов В.С. по доверенности от 21.03.2016; участники строительства: Куликова Марина Юрьевна с представителем Еремеевой Л.В. по доверенности от 27.04.2016; Гапонов Сергей Васильевич с представителем Малышевой К.В. по доверенности от 25.02.2016; Кирилова Светлана Юрьевна.
Суд
установил:
определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 в отношении жилищно-строительного кооператива "На Танкистов" (далее по тексту - ЖСК "На Танкистов", кооператив) введена процедура банкротства - наблюдение, применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве).
Куликова Марина Юрьевна (далее по тексту - Куликова М.Ю.) обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 79 общей площадью 53,61 кв. м, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Связистов, дом 3/1 (далее по тексту - спорная квартира), в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК "На Танкистов".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью эксплуатационно-строительная корпорация "Альянс-строй" (далее по тексту - общество ЭСК "Альянс-строй"), как бывший застройщик.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016, требование Куликовой М.Ю. о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 79, включено в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК "На Танкистов" с определением суммы, уплаченной участником строительства застройщику - 2 244 370 руб.
Конкурсный управляющий кооперативом обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение от 09.03.2016 и постановление от 26.05.2016, отказать Куликовой М.Ю. в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы ее податель ссылается на положения пункта 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые, законодательные акты Российской Федерации", согласно которым с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства. По мнению кассатора, поскольку договор аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство спорного жилого дома предыдущим застройщиком - обществом ЭСК "Альянс-строй" и с которым Куликовой М.Ю. заключен договор участия в долевом строительстве, был прекращен и заключен с иным лицом, то, соответственно, было прекращено и право залога в силу прямого указания закона, так как с прекращением аренды земельного участка перестал существовать предмет ипотеки.
Кроме этого, конкурсный управляющий полагает, что поскольку завершение строительства многоквартирного дома осуществлялось ЖСК "На Танкистов" самостоятельно за счет денежных средств граждан, вступивших в него, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Жилищный кодекс) и правилами, предусмотренными его Уставом, при этом Куликова М.Ю. не участвовала в завершении строительства многоквартирного дома, то она не вправе требовать от ЖСК "На Танкистов" исполнения обязательства предыдущего застройщика - общества ЭСК "Альянс-строй".
Куликова М.Ю. в письменном отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего поддержал кассационную жалобу. Участники строительства: Куликова М.Ю., Гапонов С.В., Кирилова С.Ю. и их представители возражали против доводов кассатора.
Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, первоначально строительство многоэтажного дома по улице Танкистов, 4 (строительный адрес), улица Связистов, 3/1 (почтовый адрес) осуществлялось обществом ЭСК "Альянс-строй" на основании выданного ему разрешения на строительство от 21.09.2007. Дом по улице Танкистов, 4 (строительный) планировался 10-этажным (из них жилые только 9 этажей, 10-ый - технический). Стоимость строительства дома согласно проектной декларации составляла 190-210 миллионов рублей на начало 2008 года.
Земельный участок под строительство был предоставлен обществу ЭСК "Альянс-строй" Мэрией города Новосибирска по договору аренды от 16.02.2007 на основании разрешения на строительство от 21.09.2007 для строительства на нем двух многоэтажных домов, в том числе один 9-этажный с 10-ым техническим, а второй - 16-этажный.
Куликова М.Ю. заключила с обществом ЭСК "Альянс-строй" договор долевого участия от 18.06.2009 N 1806/79 на двухкомнатную квартиру N 79 общей площадью 53,61 кв. м на десятом этаже во втором подъезде многоквартирного жилого дома по улице Танкистов, 4 (строительный). Цена договора согласована в размере 2 214 370 руб. Факт передачи данной суммы бывшему застройщику подтвержден квитанциями к приходному кассовому ордеру. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Однако строительство многоквартирных домов не было завершено бывшим застройщиком, в отношении него введена процедура банкротства (дело N А45-4506/2009), применены правила банкротства застройщиков (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве) и требование Куликовой М.Ю. по спорной квартире включено в реестр требований о передаче жилых помещений общества ЭСК "Альянс-строй". Впоследствии производство по делу о банкротстве общества ЭСК "Альянс-строй" прекращено в связи с отсутствием финансирования.
С целью управления спорными многоквартирными домами участниками строительства: Старцевой А.С., Ветошкиным И.О., Кравченко И.М., Разинкиным М.И., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. 01.03.2011 было создано товарищество собственников жилья "На Танкистов" (далее по тексту - ТСЖ "На Танкистов", товарищество).
Соглашением от 01.04.2011 бывший застройщик - общество ЭСК "Альянс-строй", передал товариществу свои права застройщика в части оплаченной и признанной судом доли на объекты незавершенного строительства - 11- и 16-этажных жилых домов по улице Танкистов. Стоимость этих прав стороны определили в размере 1 000 000 руб. После этого на основании акта от 25.04.2011 незавершенный строительством объект был передан ТСЖ "На Танкистов" бывшим застройщиком.
Временным управляющим обществом ЭСК "Альянс-строй" оспорено соглашение от 01.04.2011 как нарушающее требования статьи 64 Закона о банкротстве, но определением от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009 Арбитражный суд Новосибирской области отказал в удовлетворении заявления, указав на недоказанность принадлежности объекта на праве собственности застройщику, а также превышения 5% балансовой стоимости активов должника в связи с отсутствием у него баланса на дату введения наблюдения.
Суд указал, что предметом соглашения была передача не объектов недвижимого имущества, а прав застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства указанных объектов.
Поскольку Жилищным кодексом запрещено осуществлять строительство силами товарищества, участниками строительства: Старцевой А.С., Ракитиной Л.К., Савленковым С.Ю., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. 15.08.2011 был создан ЖСК "На Танкистов" с целью подготовки строительного участка и строительства зданий и сооружений.
По договору уступки прав (требований) и переводу долга от 01.02.2012 N 1 товарищество передало кооперативу в полном объеме обязательства по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенным как после апреля 2011 года, так и ранее.
Мэрия города Новосибирска передала кооперативу права по договору аренды земельного участка от 10.10.2011 N 1855 и выдала разрешение на строительство.
В связи с тем, что для завершения строительства недоставало 54 000 000 руб., собранием участников долевого строительства от 18.04.2011 N 5 была утверждена цена доплаты за каждый квадратный метр в размере 6 654 руб. 60 коп. Для окончания строительства привлекались денежные средства, продавались квартиры на новых 10-ом и 11-ом этажах, а также использовались субсидии Мэрии города Новосибирска, предоставленные в рамках программы помощи обманутым дольщикам.
В договоре уступке прав (требований) от 01.02.2012 N 1 в части сведений об участниках строительства и контрагентах товарищества и кооператива имеются сведения и об участнике строительства Куликовой М.Ю., а также рассчитана сумма, подлежащая ею доплате за квартиру в размере 347 061 руб. 42 коп., исходя из принятого на собрании участников строительства размера 6 654 руб. 60 коп. за квадратный метр.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства, в том числе Куликовой М.Ю.
Куликова М.Ю. внесла в кассу ТСЖ "На Танкистов" доплату 30 000 руб. на основное строительство (квитанция к приходному кассовому ордеру от 07.09.2011 N 94), а также передала Устиновой Н.В. 5 000 руб. по расписке от 25.11.2010 с основанием платежа: "на оплату документов и услуг, необходимых для сдачи дома".
Удовлетворяя требование Куликовой М.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что должник приобрел объект незавершенного строительства по цене 1 000 000 руб. с обременениями в виде залога перед дольщиками и признанного в судебном порядке за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую квартирам, указанным в их договорах долевого участия. Участники строительства, заключившие договоры с первоначальным застройщиком, не давали согласия на передачу дома без определения дальнейшей судьбы обязанностей по передаче жилых помещений; кооператив изменил имущество без согласия залогодержателей, обременения не были сняты и не расторгнуты договоры долевого участия.
ЖСК "На Танкистов" обладал сведениями о наличии договоров долевого участия, заключенных участниками строительства с бывшим застройщиком, и о признании Ленинским районным судом города Новосибирска права собственности Куликовой М.Ю. на долю в незавершенном строительством объекте.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по соглашению от 01.02.2012 ЖСК "На Танкистов" принял на себя обязательств перед дольщиками в силу фактического правопреемства.
При этом, включение в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК "На Танкистов" не освобождает участника строительства от обязанности возместить фактически понесенные затраты на завершение строительства многоквартирного дома лицу, понесшему данные расходы.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.
В силу положений пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд может признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, произведенной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Материалами дела подтверждается, что Куликова М.Ю. заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с обществом ЭСК "Альянс-строй", осуществлявшим строительство многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира.
По соглашению от 01.04.2011 общество ЭСК "Альянс-строй" передало права застройщика ТСЖ "На Танкистов". Предметом соглашения была передача прав застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства переданных объектов.
Судами сделан правильный вывод о том, что в результате исполнения сторонами указанного соглашения к товариществу, а затем к кооперативу перешли не только права, но и обязанности, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом ЭСК "Альянс-строй" с участниками строительства.
При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 14520/12, о том, что передача должником прав застройщика спорного дома товариществу собственников жилья, по сути, означала перевод на последнего обязательств перед гражданами - инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома, несмотря на то, что товарищество не является ни банкротом, ни специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поэтому на него не распространяются положения данного параграфа и Закона о банкротстве в целом.
ЖСК "На Танкистов" создан с целью завершения строительства многоэтажного жилого дома по улице Танкистов в Ленинском районе города Новосибирска, а также строительства в целях защиты прав и интересов граждан многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземно-надземной автостоянки по адресу: город Новосибирск, улица Танкистов, строение 4 - и последующей их эксплуатации. Следовательно, должник создавался именно с целью завершения строительства дома, где расположена спорная квартира.
Судом установлено, что передача прав застройщика от первоначального застройщика к ТСЖ "На Танкистов" осуществлялась без соблюдения правил, предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поскольку указанные нормы не вступили в законную силу на дату подписания соглашения от 01.04.2011. Впоследствии права застройщика, в том числе право требования доплаты для завершения строительства, были переданы ЖСК "На Танкистов" на основании договора от 01.02.2012.
При передаче прав застройщика стороны соглашения не разрешали вопрос о переходе обязательства по передаче участникам строительства жилых помещений или возврату денежных средств, переданных на строительство; согласие участников строительства на перевод долга не было получено.
Между тем, отсутствие указания в соглашении от 01.04.2011 и договоре от 01.02.2012 на перевод долга по договорам участия в долевом строительстве не влечет сохранение обязательств застройщика по договорам у общества ЭСК "Альянс-строй".
Исходя из норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу направлена на защиту прав участников строительства на получение жилых помещений, а не воспрепятствование такой защите. Между тем, передача прав застройщика общества ЭСК "Альянс-строй" без перехода обязанностей привела бы к нарушению прав участников строительства, поскольку первоначальный застройщик был лишен возможности удовлетворить требования участников строительства посредством передачи объекта незавершенного строительства, переданного для достройки без соблюдения условий, установленных впоследствии параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий ЖСК "На Танкистов", ссылаясь на сохранение у общества ЭСК "Альянс-строй" обязанности перед участником строительства, не представил доказательства того, что кооператив возместил обществу ЭСК "Альянс-строй" фактически понесенные последним расходы на строительство объекта незавершенного строительства, достройку которого осуществлял кооператив.
Материалами дела подтверждается, что Куликова М.Ю. вносила в кассу кооператива денежные средства на основное строительство. При этом неполная уплата заявителем взносов на завершение строительства не является основанием для отказа во включении ее требования в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК "На Танкистов".
Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены правильно, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Нарушений судами норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
В этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом "На Танкистов" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
О.В.КАДНИКОВА
Судьи
Н.В.ЛАПТЕВ
В.А.ЛОШКОМОЕВА
О.В.КАДНИКОВА
Судьи
Н.В.ЛАПТЕВ
В.А.ЛОШКОМОЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)