Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей Д.В. Пирожкова, О.Н. Лаптевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Региональной общественной организации архитекторов "Архитектурное творчество" и
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года
по делу N А40-177901/2013, принятое судьей Е.Ю. Филиной,
по иску Товарищества собственников жилья "Сивцев Вражек дом 20"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Региональная общественная организация архитекторов "Архитектурное творчество"
о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20 на нежилые помещения площадью 1 240,8 кв. м (тех. подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех.этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25)
при участии в судебном заседании:
от истца: Жуков В.С. (доверенность от 19.01.2016), Апарина О.И. (протокол от 21.06.2015)
от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015), Стужина Т.А. (доверенность от 07.12.2015)
от третьих лиц: Региональная общественная организация архитекторов "Архитектурное творчество" - Ратничкина Е.А. (доверенность от 22.05.2014)
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - не явился, извещен
установил:
Товарищество собственников жилья "Сивцев Вражек дом 20" (далее - ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20", Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20 на нежилые помещения площадью 1 240,8 кв. м (тех.подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех.этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исковые требования заявлены на основании статей 11, 12, 131, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и указал, что спорные помещения являются общедолевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем, указанные помещения зарегистрированы на праве собственности за ответчиком, что нарушает права и законные интересы истца.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, РООА "Архитектурное творчество".
Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.10.2015 заявленные требования удовлетворены, за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме признано право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 1240,8 кв. м (тех.подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех.этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25), расположенные по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик и третье лицо - РООА "Архитектурное творчество" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалоб заявители указывают на неправильный выбор ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" способа защиты права. По мнению ответчика, истец является невладеющим собственником, в связи с чем вправе обратиться с виндикационным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. У ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" отсутствуют полномочия на представление интересов собственников помещений жилого дома в Арбитражном суде города Москвы. Суд первой инстанции не исследовал вопрос отнесения (неотнесения) спорных помещений к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, основания возникновения права собственности города не оспорены.
Кроме того, заявитель жалобы третье лицо - РООА "Архитектурное творчество" не согласен с выводами, изложенными в экспертном заключении ООО "Городское бюро ТехноПромАудит" и указывает, что судом принято решение по неотносимым и недопустимым доказательствам, судом не дана оценка рецензии на заключение экспертов, многочисленные экспликации, поэтажные планы БТИ, технические паспорта на различные даты, приобщенные в материалы дела, содержат противоречивую и недостоверную информацию, представленная в материалы дела незначительная часть возможной проектной документации не является тем окончательным вариантом проектно-сметной документации на основании которой жилая часть была построена и введена в эксплуатацию в 1994 году, при этом судом не исследован вопрос строительства и ввода в эксплуатацию помещений восьмого этажа, при этом спорные помещения проектировались и использовались в качестве самостоятельного объекта с момента строительства дома для организации творческих мастерских.
Информация о принятии апелляционных жалоб вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Представитель истца против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Представитель третьего лица РООА "Архитектурное творчество" поддержал апелляционную жалобу, просил ее удовлетворить.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещено надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителя Управления Росреестра по Москве.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2016 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, за г. Москвой зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 1240,8 кв. м, расположенное одновременно на техническом этаже и в подвале жилого многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек дом 20, введенного в эксплуатацию 30.03.1994, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.02.2006 сделана запись регистрации 77-77-11/266/2005-347.
В качестве основания для регистрации права указаны выписка из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы, Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление N 3020-1), Распоряжение Префекта ЦАО N 4419-р от 05.09.2002.
В соответствии с экспликацией спорные помещения учтены, как тех.подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех.этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25), общей площадью 1240,8 кв. м.
В указанном доме 17.01.2005 создано товарищество собственников жилья "Сивцев Вражек, дом 20".
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу этого собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.
На основании пункта 1 ст. 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Названная статья определяет, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
По ходатайству истца определением от 08.08.2014 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Городское бюро ТехноПромАудит", предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно экспертному заключению Рег. N 1014-126 в нежилых помещениях многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек дом 20:
площадью 1 240,8 кв. м (тех.подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29,; тех.этаж (8 этаж), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25) имеются ограждающие несущие конструкции здания (наружные и внутренние стены, перекрытия), общедомовые инженерные коммуникации (трубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутренней и ливневой канализации, каналы системы вентиляции), инженерное оборудование (запорная арматура, ревизии для прочистки), обслуживающие более одного помещения жилого многоквартирного дома.
К инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанных помещениях, требуется постоянный и периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, предупредительного ремонта, а в случае возникновения аварий, немедленный доступ для их устранения. Доступ в помещения II и III возможен только через вестибюль подъезда жилого дома и коридоры подъезда жилого дома, лифтовые холлы А1 и Б1, лифты, лестницы А и Б, проемы в несущих наружных стенах по балконам. Проемы и навесные балконы проектом не предусмотрены. Доступ в помещение IV возможен со стороны двора по лестнице В.
Необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанных помещениях для нужд других помещений в доме имеется.
Проектом предусмотрены технические помещения технического подполья (подвала) и технического этажа для размещения в них инженерных коммуникаций и оборудования, других хозяйственных и подсобных помещений. Указанные помещения не имеют самостоятельного назначения и являются вспомогательными по отношению к другим помещениям в жилом доме.
Помещение IV, ком. 13-15, 28, 29, является техническим подвалом. Помещение II, ком. 1-32, 32а, 33-74 и помещение III комнаты 1-25 расположены на чердаке и входят в состав технического этажа. Целевое назначение спорных помещений по состоянию на дату визуального осмотра 02.10.2014, на дату ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (1994 год), на дату приватизации первой квартиры в доме (1995 год) отражено в таблице 2 и характеризуется как "технические помещения", предусмотренные проектом.
Проектом не предусмотрено использование указанных помещений в качестве административных (офисных) - тех.подполье (подвал) помещения IV комнаты 13-15, 28, 29, тех. этаж (8 этаж), пом. II комнаты 1-32, 32а, 33-74, помещение III комнаты 1-25) и жилых (значительная часть тех.этажа (8 этажа) помещение II комнаты 1-32, 32а, 33-74, помещение III комнаты 1-25).
Определением от 20.02.2015 судом назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза.
По результатам проведенной дополнительной судебной экспертизы экспертами в заключении N 0415-108 (дополнение к заключению N 1014-126) сделаны следующие выводы:
В помещении тех.подполья (подвал), пом. IV, ком. 31 имеются ограждающие несущие конструкции здания (внутренние стены, перекрытия), обслуживающие более одного помещения жилого многоквартирного дома. Имеется инженерное оборудование (запорная арматура) и трубопроводы холодного и горячего водоснабжения и внутренней канализации, проложенные от общедомовых трубопроводов холодного и горячего водоснабжения и внутренней канализации, обслуживающих более одного помещения жилого многоквартирного дома.
К инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанном помещении, требуется периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, предупредительного ремонта, а в случае возникновения аварий, немедленный доступ для их устранения. Доступ в помещение IV комнату 31 возможен со стороны двора по лестнице В.
Необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанном помещении для нужд других помещений в доме имеется.
Проектом предусмотрены технические помещения технического подполья (подвала) для размещения в них инженерных коммуникаций и оборудования, других хозяйственных и подсобных помещений. Указанное помещение не имеет самостоятельного назначения и является вспомогательным по отношению к помещению IV. Помещение IV комната 31 является техническим подвалом. На дату ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (1994 год) и на дату приватизации первой квартиры в доме (1995 год) комнаты 31 помещения IV не существовало. На дату визуального осмотра в комнате 31 помещения IV расположен туалет и комната 31 является вспомогательной по отношению к помещению IV.
На дату продажи первой квартиры в данном доме 04.08.1994, на дату приватизации первых квартир 30.05.1995 спорные помещения общей площадью 1240,8 кв. м были предназначены (учтены) для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактически использовались домовладельцами в качестве общего имущества.
В спорных нежилых помещениях (площадью 1240,8 кв. м) имеются инженерные коммуникации (трубопроводы систем отопления, канализации, водоснабжения, шахты вентиляции), иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также ограждающие, несущие (наружные и внутренние стены и перекрытия) и ненесущие конструкции данного дома, являющиеся в силу ст. 36 ЖК РФ общим имуществом собственников помещений данного жилого дома.
К инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанных помещениях, требуется постоянный и периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, предупредительного ремонта, а в случае возникновения аварий, немедленный доступ для их устранения.
Экспертами подтверждено техническое вспомогательное назначение спорных помещений подвала и тех.этажа, то есть наличие признаков принадлежности их к общему имуществу многоквартирного дома, установленных нормами действующего законодательства, в связи с чем довод заявителей жалоб о том, что спорные помещения не относятся к общей долевой собственности, не может быть принят во внимание, ввиду его необоснованности.
Эксперт вызывался в судебное заседание, ответил на вопросы суда и лиц участвующих в деле (протокол от 24.04.2015).
Исследовав экспертное заключение, суд установил, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам, методика исследования раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком и третьим лицом не представлено, о фальсификации экспертного заключения в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ заявлено не было.
На основании представленных доказательств, а также экспертного заключения, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что помещения, зарегистрированные за г. Москвой являются общей долевой собственностью, истец доказал применение к спорным правоотношениям положений статьи 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно статье 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
В Определении ВАС РФ от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 указано, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Согласно пунктам 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит: обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Предъявляя в арбитражный суд иск, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09.
В силу пункта 1 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение об обращении в суд с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома 20 по пер. Сивцев Вражек, с наделением ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" полномочиями на представление интересов собственников было принято на общем собрании собственников помещений, что подтверждается пунктом 8 протокола от 10.06.2013.
Указанное решение принято в установленном порядке и никем не оспорено.
Также, согласно протоколу заседания правления ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" от 25.10.2013 принято решение поручить председателю правления Апариной О.И. подобрать представителя (юриста) для суда (в соответствии с принятым решением на общем собрании собственников от 10.06.2013) по помещениям чердака и подвала, незаконно оформленным Департаментом в собственность, а также подготовить вариант искового заявления.
Таким образом, доказательствами по делу подтверждены полномочия ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" на обращение в суд от имени и в интересах собственников многоквартирного дома.
Изложенные обстоятельства опровергают доводы Департамента о том, что у истца отсутствуют полномочия на представление интересов собственников помещений жилого дома. Исковые требования заявлены надлежащим истцом.
Согласно представленной в материалы дела документации, спорные нежилые помещения расположены на техническом этаже (чердаке) дома и в подвале (техническое подполье), используются для обслуживания иных помещений дома, как общее имущество, фактически находятся во владении собственников помещений данного дома в лице ТСЖ, осуществляющего обслуживание жилого дома, ремонт и контроль за работой общедомового инженерного оборудования и коммуникаций.
Из архивных копий технической документации на строительство жилого дома по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек дом 20, предоставленных Центром хранения научно-технической документации г. Москвы и "Моспроект-2" им.М.В. Посохина следует, что проектом предусматривалось строительство семи-этажного жилого дома с техническим (нежилым) подвалом и нежилым техническим этажом (чердаком).
Из представленных в материалы дела планов систем отопления, водоснабжения, вентиляции, канализации усматривается, что трубопроводы, проходящие через все этажи данного жилого дома, имеют узловые конструкции разводки как на техническом этаже (чердаке), так и в подвале.
Внешние стены подвала и технического этажа являются ограждающими несущими конструкциями здания.
Таким образом, из архивных документов по проектированию и строительству указанного 7-ми этажного дома с нежилым подвалом и техническом этажом следует, что спорные по настоящему делу помещения изначально предназначались для обслуживания данного жилого дома.
Таким образом, доказательствами по делу подтверждается, что спорные помещения отвечают признакам отнесения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, установленным статьей 290 ГК РФ, поскольку содержат несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; статьей 36 ЖК РФ, как помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), содержащие ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, содержащие аналогичные критерии отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома.
Вместе с тем, в определении ВАС РФ N ВАС-12537/09 от 21.10.2009 разъясняется, что не нуждается в доказывании факт размещения в подвале каждого жилого дома инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающих более одной квартиры.
Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О разъяснил, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Вследствие чего, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Из пункта 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, пункт 1 статьи 36 ЖК РФ не содержит.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 1457/11 разъясняется, что нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество; право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.
Заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи об индивидуальном праве собственности ответчика.
В пункте 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 указывается, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП; в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Как разъяснено в пункте 58, 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, лицо считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Иск о признании права, заявленный лицами, права которых в отношении спорного имущества не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ, то есть, как в данном случае, право общей долевой собственности было зарегистрировано одновременно с государственной регистрацией права на первую приобретенную 04.08.1994 в собственность квартиру в данном доме, на первую приватизированную 30.05.1995 квартиру в доме. По смыслу пункта 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, предусматривающей, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 разъяснено, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных и чердачных технических помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
По запросу суда первой инстанции Департамент жилищной политики и жилищного фонда сообщил, что в доме по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20 первыми были приватизированы квартиры N 49 и 53 (30.05.1995), что подтверждается договором передачи N 01В544-000001 от 30.05.1995 (квартира N 49), договором передачи N 01В544-000002 от 30.05.1995 (квартира N 53).
В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъясняется, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Согласно статье 289 ГК РФ, пункту 1 статьи 37 ЖК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Аналогичная норма установлена и статьей 135 ГК РФ, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Постановлением Верховного совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991 определено (пункт 2): объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Пунктом 1 Приложения 3 установлено, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящиеся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.
В то же время, в пункте 16 Постановления N 3020-1 указано, что установленный порядок разграничения государственной собственности не распространяется на объекты, ранее переданные в собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов, районов в порядке, установленном Законом РФ "О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям" на объекты, ранее находившиеся в государственной собственности и отчужденные в законном порядке в собственность граждан (то есть, в порядке приватизации).
Вместе с тем, порядок разграничения собственности, установленный указанным Постановлением N 3020-1 от 27.12.1991, не относится к данному многоквартирному дому, возведенному в марте 1994 года.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 разъяснено, что если на дату приватизации первой квартиры в доме спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
В Определении ВАС РФ от 12.09.2011 N ВАС-10188/11 подтверждается, что формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение кадастрового номера; согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем законодательные акты, включая Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от N 2275, статья 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ, лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново, как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09.
Так, статья 8 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и для его использования (ч. 1). Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (ч. 2).
Статья 3 Временного положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23.12.1993 N 2275, устанавливала, что общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие не несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.
К объектам общей собственности, не подлежащим отчуждению и передаче в пользование, относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, несущие и ограждающие не несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, а также все участки подъездных путей, пешеходных дорожек, другие места общего пользования, отчуждение или передача в пользование которых делают невозможным реализацию прав домовладельцев.
Иные объекты общей собственности могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу, являющемуся членом товарищества или не являющемуся таковым. Передача таких объектов в пользование допускается в случаях, когда пользование ими не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.
Из статьи 13 Временного положения следовало, что предметом деятельности товарищества, в том числе, является защита интересов домовладельцев и представление их общих интересов в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, в судах.
Принятыми в дальнейшем законодательными актами закреплялись следующие нормы.
Законом г. Москвы N 19-87 от 09.11.1994 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" уточнялся перечень объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений, не подлежащих отчуждению или использованию без их согласия, а в случае создания собственниками товариществ и приема ими домов в управление, подлежащих безвозмездной передаче в общую собственность.
К объектам, неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащих отчуждению, пунктом 18 указанного Закона отнесены технические этажи для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, расположенные, в том числе, в нижней части здания (техническое подполье).
Пунктом 13 Распоряжения Мэра Москвы N 275-РМ от 13.05.2002 "О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения" устанавливался запрет Департаменту имущества города Москвы и Префектурам административных округов на отчуждение нежилых помещений, являющихся объектами общего имущества (общей долевой собственности) в жилых домах.
В Постановлении Правительства Москвы от 20.09.2011 N 430-ПП "Об утверждении государственной программы г. Москвы "Имущественно-земельная политика г. Москвы на 2012-2016 гг." в редакции от 22.02.2012 N 64-ПП (ст. 1 Приложения) отмечено, что Регистрация права государственной собственности г. Москвы осуществлялась в том числе на объекты, которые в силу федерального законодательства не подлежат отнесению к собственности города, в частности, в городской собственности находятся помещения, необходимые для эксплуатации многоквартирных жилых домов (подвалы и др.), относящиеся к общей долевой собственности собственников жилых помещений этих домов.
Как следует из материалов дела, 04.08.1994 (дата продажи первой квартиры в данном доме), 30.05.1995 (дата приватизации первой квартиры в данном доме) прекратилось право государственной собственности на жилое здание, в том числе на спорные помещения подвала (тех.подполья) и чердака (тех.этажа), в связи с возникновением у собственников помещений в данном многоквартирном доме права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 4 статьи 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме (в том числе, г. Москва и/или кто-либо иной) не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество. Аналогичная норма установлена пунктом 2 статьи 290 ГК РФ.
Доказательств, подтверждавших бы факт отчуждения домовладельцами спорного имущества г. Москве, одним из установленных законом способов, в материалы дела не представлено.
В пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (пункт 7).
В материалы дела не представлено доказательств принятия собственниками помещений данного дома решения, в порядке, установленном статьями 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование ответчику общего имущества, в том числе, спорных помещений подвала (тех.подполья) и чердака (тех.этажа).
По данным проектной и технической документации "Моспроект-2" им. М.В. Посохина и ЦАНТД г. Москвы, Бауманского ТБТИ (ЦТБТИ) в 1982 году мастерской N 5 Моспроект-2 был разработан технический проект на строительство 7-ми этажного жилого дома со встроенно-пристроенными магазином "Оптика" и детским садом по пер. Сивцев Вражек. вл. 20-22. Проектно-сметная документация утверждена УД ЦК КПСС.
В пояснительной записке технического (технорабочего) проекта указано, что жилой дом по пер. Сивцев Вражек. вл. 20-22 со встроенно-пристроенными детским садом на 100 мест, магазином "Оптика" запроектирован на основании решения Мосгорисполкома о проектировании дома для УД ЦК КПСС N 1698 от 26.11.1979, разрешительного письма Управления регулирования застройки и отвода земель ГлавАПУ N 8/764 от 09.07.1979, задания УД ЦК КПСС от 02.08.1979, протокола рассмотрения в УД ЦК КПСС от 18.10.1982.
Распоряжением премьера Правительства Москвы от 11.01.1994 N 41-РП "О завершении строительства жилого дома по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22" функции заказчика и подрядчика для завершения строительства жилого дома возложены на ООО "Домострой". Предписано: Департаменту строительства обеспечить финансирование завершения строительства жилого дома; Департаменту муниципального жилья в жилом доме реализовать на аукционе одиннадцать квартир до сдачи дома в эксплуатацию с перечислением вырученных средств на расчетный счет в Мосстройэкономбанке с целью компенсации затрат на строительство дома; Передать Префектуре ЦАО 38 квартир для предоставления очередникам по месту жительства по категориям многодетных семей и семей инвалидов воинов-интернационалистов; Передать заказчику 6 квартир для продажи инвесторам, привлеченным к финансированию строительства жилого дома, до выхода настоящего распоряжения, по ценам, сопоставимым на аукционе.
Согласно акту государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30.03.1994 комиссией, утвержденной распоряжением первого заместителя префекта ЦАО от 16.03.1994 N 333р, в составе представителей заказчика (застройщика) ООО "Домострой", эксплуатационной организации ТУ "Арбат", генерального подрядчика, генерального проектировщика, органа государственного санитарного надзора, органа государственного пожарного надзора, территориального управления округа и инспекции Госархстройнадзора принято решение о приемке в эксплуатацию жилого дома (новое строительство) жилая часть по адресу: вл. 20-22 по пер. Сивцев Вражек.
В пункте 2 акта указано, что строительство осуществлено на основании распоряжения Правительства Москвы от 11.01.1994 N 41-РП и в соответствии с разрешением Инспекции Госархстройнадзора на производство строительно-монтажных работ от 01.03.1994 N 05050.
Предъявленный к приемке в эксплуатацию объект имеет следующие показатели: фактическая общая площадь 6071 кв. м, число этажей - 7, количество секций - 2, всего квартир - 55 (пункт 6 акта).
Распоряжением первого заместителя премьера Правительства Москвы N 503-РЗП от 25.03.1994 "О вводе в эксплуатацию в марте 1994 года жилых домов, имеющих встроенно-пристроенные помещения" разрешена сдача в эксплуатацию в марте 1994 года жилых домов, без встроенно-пристроенных помещений согласно приложению, которым установлен перечень объектов, имеющих встроенно-пристроенные помещения, в том числе жилой дом по пер. Сивцев Вражек, вл. 21 (название помещений - сооружение ГО, помещения ДЕЗ, комендантская, диспетчерская, служебные помещения для эксплуатации здания).
Распоряжением премьера Правительства Москвы N 461-РП от 29.04.1998 "О дополнительных мерах по завершению строительства жилого дома по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22" в целях завершения строительных работ и обустройства творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа общей площадью 1400 кв. м в жилом доме по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22 и использования для этого заказчиком - ООО "Домострой" заемных средств в размере 1,1 млн.руб., выделяемых общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество", поручено Москомимуществу после сдачи в эксплуатацию нежилых помещений подвала и 8-го (мансардного) этажа общей площадью 1400 кв. м заключить договор аренды на вышеуказанные помещения сроком на 25 лет с общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество".
Проектной организацией МТО "Архпроект" были разработаны задание на проектирование и проект планировки нежилых помещений подвала и 8-го этажа жилого дома под творческие архитектурные мастерские по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22, ЦАО, РУ "Арбат", согласованные, в том числе, уполномоченными государственными органами, Мосгосэкспертизой (письмо от 12.02.2001 N МГЭ-11/192) и Москомархитектурой.
В пункте 1.3 задания на проектирование указано, что здание построено по индивидуальному проекту, верхний 8-й этаж является мансардным и имеет 2 входа с лестниц жилой части дома через открытые балконы, подвальная часть имеет отдельный вход и возможность устройства окон в цоколе здания. Помещения планируются для размещения в них творческих архитектурных мастерских - на 8-ом этаже 13 блоков площадью 1100 кв. м, в подвальной части 2 блока площадью до 200 кв. м.
Согласно пояснительной записке проекта, жилой дом N 20 по пер. Сивцев Вражек был принят в эксплуатацию (жилая часть) в 1994 году по акту государственной комиссии N 190 от 30.03.1994. Строительство началось в 1986 г. по проекту мастерской N 5 Моспроект-2 и завершалось по N 31-РПП от 11.01.1994. Нежилые помещения дома в эксплуатацию одновременно с жилой частью дома сданы не были на основании распоряжения первого заместителя премьера N 503-РП от 25.03.1994. Проект перепланировки 8-го этажа и части подвала под творческие архитектурные мастерские в указанном доме выполняется по заказу РООА "Архитектурное творчество" на основании распоряжения премьера Правительства Москвы N 461-РП от 29.04.1998. Проектом предусмотрено устройство отдельных блоков мастерских, различных по площади и объединенных общими коридорами. Вход на 8-й этаж осуществляется через открытые балконные переходы с лестниц жилого дома. Вход в мастерские, расположенные в подвальной части, осуществляется по отдельной лестнице, изолированной от жилой части дома. Предусмотрено устройство оконных проемов для освещения 8-го этажа в наклонной металлической кровле на уличных фасадах и в кирпичных стенах на дворовом фасаде. Проемы для освещения подвальной части устраиваются в кирпичных стенах цоколя. Предусмотрена возможность устройства отдельных с/у в мастерских, а также с/у общего пользования. Общее количество мастерских на восьмом этаже - 13 блоков, в подвале - 2 блока.
Пояснительная записка подписана главным инженером проекта и содержит сведения о том, что технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий.
В проекте планировки (раздел 12: разрез 1-1) имеются сведения о наличии технического этажа.
В проекте планировки главным инженером также указано, что размещение мастерских в мансардном этаже не требует изменений в конструктивных решениях здания. Дополнительные нагрузки от мастерских в пределах несущей способности конструкций здания и не требуют их усиления. Существование мастерских в мансардном этаже не вызовет ухудшения качества эксплуатации, санитарно-бытовых и противопожарных условий здания.
Как следует из выписки из протокола Регламента рассмотрения проектных решений Главным архитектором г. Москвы N 31 от 29.11.2000, предлагается устройство 15 творческих мастерских в части подвала и на 8-ом техническом этаже жилого дома общей площадью 1243 кв. м. Перепланировка согласована распоряжением премьера Правительства Москвы N 461-РП от 29.04.1998 и авторами проекта жилого дома.
Во исполнение распоряжения премьера Правительства Москвы от 29.04.1998 N 461-РП, 12.09.1998 между Региональной общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество" (инвестор) и ООО "Домострой" (исполнитель) был заключен договор N 1-И, по условиям которого инвестор финансирует, а исполнитель использует выделенные инвестором средства в размере 1,1 млн.руб. в ценах 1998 г. для разработки проектно-сметной документации, выполнения строительных и отделочных работ по обустройству нежилых помещений II и III 8-го этажа и части помещений IV подвала жилого дома N 20 по пер. Сивцев Вражек, г. Москвы, для размещения творческих мастерских. Срок выполнения работ: III-IV квартал 2002 г.
Согласно договору N 1705 от 12.12.2000, заключенному между ООО "Домострой" и МТО "Архпроект", выполнение ведения авторского надзора строительством "Творческие архитектурные мастерские на 8-ом этаже и в подвале жилого дома" по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22 осуществляет ООО "Домострой".
Судом установлено, что 18.07.2001 Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы выдано застройщику ООО "Домострой" разрешение N 11002 на производство строительно-монтажных работ (реконструкция) творческих мастерских по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22.
В материалах дела имеется заключение Центра санэпиднадзора ЦАО г. Москвы N 2495/12к о согласовании проекта перепланировки, а также заключение главного государственного санитарного врача по ЦАО г. Москвы о вводе объекта в эксплуатацию N 111/15 от 26.04.2001, согласно которому реконструкция (новое строительство) творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го мансардного этажа по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22 выполнена в соответствии с проектом.
В ответ на обращение ООО "Домострой" по вопросу необходимости проведения экологической экспертизы материалов проекта планировки нежилых помещений подвала и 8-го этажа жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22, Департамент природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы письмом от 26.06.2002 исх. N 5-31-417/2 сообщил, что из состава заявленных материалов следует, что переоборудование нежилых помещений подвала и 8-го (мансардного) этажа существующего жилого дома (акт государственной комиссии от 30.03.1994 N 190) планируется осуществить в соответствии с распоряжением премьера Правительства Москвы. Предполагается только внутренняя перепланировка технических помещений под творческие архитектурные мастерские без изменения существующих габаритов строения (строительство пристроек и надстройка мансардного этажа не предусмотрена). Учитывая сохранение функционального существующего здания, отсутствия сверхнормативного воздействия на окружающую природную среду при осуществлении планируемого хозяйственного намерения, согласование Департаментом проекта перепланировки не требуется.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта от 25.07.2002 приемочной комиссией, назначенной решением от 10.01.2002 N 12, в составе председателя правления РООА "Архитектурное творчество", заказчика ООО "Домострой", исполнительного органа власти РУ "Арбат", генерального подрядчика ООО "Аркада-2001", генерального проектировщика ЗАО МТО "Архпроект", эксплуатирующей организации, территориального органа Госсанэпиднадзора, территориального органа государственной противопожарной службы, инспекции Госархстройнадзора и специально уполномоченного органа в области охраны окружающей среды принято решение о приемке творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа общей площадью 1240 кв. м в жилом доме по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22.
Распоряжением префекта ЦАО от 05.09.2002 N 4419-р "О вводе в эксплуатацию законченных строительством творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20" в связи с окончанием строительства и в соответствии с МГСН 8.01-00 "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденными постановлениями Правительства Москвы от 11.07.2000 N 530 "Об утверждении Московских городских строительных норм "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" предписано принять в эксплуатацию законченные строительством творческие мастерские в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20.
Дополнительным соглашением N 2 от 13.11.2002 к договору N 1-И от 12.09.1998 стороны договорились о следующем:
Строительные работы по обустройству творческих мастерских, расположенных в жилом доме по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20, в помещениях 8-го этажа: пом. II к. 1-74; пом. III к. 1-25; подвала: пом. IV, к. 13, 14, 15, 28, 29, 31 (документация БТИ от 10.11.2002) общей площадью 1240,8 кв. м выполнены в полном объеме.
Вышеперечисленные нежилые помещения творческих мастерских приняты в эксплуатацию согласно распоряжению префекта ЦАО N 4419-р от 05.09.2002.
Вышеперечисленные нежилые помещения творческих мастерских являются собственностью г. Москвы и передаются на баланс Департамента имущества г. Москвы.
Департамент имущества г. Москвы согласно распоряжению Премьера Правительства Москвы N 461-РП от 29.04.1998 после государственной регистрации права собственности передает вышеперечисленные нежилые помещения творческих мастерских в аренду сроком на 25 лет Региональной общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество".
Как следует из технической документации ТБТИ "Центральное" (выписка из технического паспорта на здание и экспликации) по состоянию на 06.11.2002, площадь нежилых помещений жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20 - подвала: пом. IV, к. 13, 14, 15, 28, 29, 31 и 8-го этажа: пом. II к. 1-74; пом. III к. 1-25 составляет 1240,8 кв. м.
Распоряжением префекта ЦАО N 4419-р от 05.09.2002 утвержден адрес жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями - пер. Сивцев Вражек, д. 20.
Вышеуказанные помещения площадью 1240,8 кв. м переданы Департаментом имущества г. Москвы в аренду третьему лицу, Региональной общественной организации архитекторов "Архитектурное творчество" по договору аренды от 21.12.2004 N 1-1081/04 на срок по 26.08.2029.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2006 и выписками из ЕГРП от 14.10.2013 N 11/031/2013-1791, от 23.12.2013 N 21/105/2013-953 нежилые помещения площадью 1240,8 кв. м (подвал пом. IV ком. 13-15, 28, 29, 31, этаж 8 пом. II ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III ком. 1-25) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20 принадлежат г. Москве, запись регистрации 77-77-11/266/2005-347. В качестве документов-оснований указано: акт приемки законченного строительством объекта от 30.03.1994 приемочной комиссии N 2013 от 25.07.2002, распоряжение префекта ЦАО N 4419-р от 05.09.2002.
В письме ГУП МосгорБТИ от 20.08.2012 N 5902, направленному председателю правления ТСЖ "Сивцев Вражек, д. 20" сообщено, что согласно архивным данным Центрального ТБТИ в технической документации объекта недвижимости по адресу: пер. Сивцев Вражек, 20 на дату первичной инвентаризации 24.01.1995 учтен технический этаж площадью 1198,5 кв. м (помещения N I комн. N 1-3 площадью 47,9 кв. м, N II комнаты N 1-5, 5а, 6-63, 63а площадью 1118,1 кв. м, кроме того площадь балконов 3,6 кв. м, N III комната N 1 площадью 32,5 кв. м) с функциональным назначением "прочие" и высотой 2,35 м. На основании представленного в Центральное ТБТИ распоряжения префекта ЦАО от 05.09.2002 N 4419-р "О вводе в эксплуатацию законченных строительством творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20" и рабочего проекта перепланировки международного творческого объединения "Архпроект", учтенная по состоянию на 16.06.1999 несанкционированная перепланировка технического этажа с обустройством помещений под творческие мастерские с высотой помещений 2,38 м учтена как санкционированная с этажностью здания - восьмиэтажный.
К данному письму приложены: технический паспорт на домовладение N 20 по пер. Сивцев Вражек, в котором указана этажность жилого дома - 7, а также технический паспорт, содержащий изменения в части этажности здания, согласно которому число этажей составляет 8.
На запрос суда Бауманское ТБТИ письмом от 27.08.2014 N 3966 направило копию откорректированного плана технического этажа по состоянию на 1993-1994-1995 гг., расположенного по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20, вместо отправленного ранее, на котором ошибочно указано наименование этажа как 8-й, вместо технического этажа.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в результате строительства был возведен 7-ми этажный жилой дом, имеющий техническое подполье (подвал) и технический этаж, которые позднее были реконструированы (переоборудованы) для размещения творческих мастерских, в связи с чем, технический этаж фактически стал 8-м этажом.
Изначально техническая документация по строительству жилого дома по пер. Сивцев Вражек. вл. 20-22 не предусматривала строительство 8-го этажа или последующее переоборудование подвальных помещений в творческие мастерские и технического этажа в 8-й этаж для размещения творческих мастерских.
Право собственности ответчика на спорное помещение было зарегистрировано в отсутствие решения собственников помещений данного многоквартирного дома на реконструкцию подвала и чердака под творческие мастерские, то есть в отсутствие решения всех собственников помещений дома об уменьшении общего имущества, принимаемого 100% голосов собственников в порядке пункта 3 статьи 36 ЖК РФ.
Также, в материалах дела имеется Договор аренды N 1-108/09 от 21.12.2004, заключенный Департамент имущества г. Москвы и РООА "Архитектурное творчество" на нежилое помещение площадью 1240,8 кв. м на срок с 27.08.2004 по 26.08.2029.
Согласно пункту 5.4.9 договора, арендатор обязан обеспечить доступ специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания. Таким образом, ответчик (арендодатель) и третье лицо РООА "Архитектурное творчество" (арендатор), подписавшие указанный договор, признают наличие в спорных помещениях подвала и чердака (технического этажа) коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения данного дома и соответственно, принадлежность их к общему имуществу всех собственников помещений многоквартирного дома.
Поскольку материалами дела подтверждается технический характер спорных помещений подвала и технического этажа, не выделенных для самостоятельного использования, что соответствует выводам судебной экспертизы, использование иных полезных свойств помещений, то есть, предоставление их в аренду, как указывает ответчик, не изменяет технического вспомогательного назначения этих помещений и использования их в целях, связанных с обслуживанием других помещений дома.
Таким образом, решение суда первой инстанции основано на взаимосвязи всех доказательств в совокупности, включая заключение экспертов, которым подтверждено техническое вспомогательное назначение спорных помещений подвала и чердака (технического этажа), то есть наличие признаков принадлежности их к общему имуществу многоквартирного дома, установленных нормами действующего законодательства РФ.
Доказательств нарушения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в материалы дела не представлено.
Материалами дела подтверждается, что в указанном здании фактически не проводились реконструктивные работы или капитальный ремонт спорных помещений с монтажом инженерных коммуникаций и оборудования ранее в них не располагавшихся, с даты его постройки 1994 года, на дату приватизации первой квартиры и по настоящее время.
Также, из представленных доказательств усматривается, что доступ в спорные помещения подвала и чердака невозможен без нарушения права общей долевой собственности всех собственников данного жилого дома.
В то же время, довод ответчика о передаче помещений в аренду не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку факт распоряжения имуществом г. Москвой в указанный период не изменяет правового режима спорных помещений, относящихся к общей долевой собственности многоквартирного дома с даты первой продажи квартиры в нем в августе 1994 года, с даты первой приватизации квартиры в нем в мае 1995 года.
Ссылка ответчика на передачу спорных помещений в аренду не является доказательством того, что на дату первой продажи квартиры в нем в августе 1994 года и первой приватизации в мае 1995 года, указанные помещения имели бы самостоятельное назначение и использовались в целях, не связанных с обслуживанием иных помещений в доме.
Спорные помещения самостоятельными объектами недвижимости не являются и самостоятельными объектами права быть не могут, соответственно, г. Москва (и/или кто-либо иной) был не вправе самостоятельно распоряжаться частью общего имущества всех собственников помещений данного многоквартирного дома.
Доводы ответчика о самостоятельном назначении спорных помещений не подтверждаются документально и опровергаются материалами дела.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 1457/11 отмечается, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество (то есть, в данном случае, собственности г. Москвы).
Нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности. Данное нарушение может проявляться в препятствовании осуществлению права всех собственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам.
Заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности фактически направлены именно на устранение нарушения права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРП записи об индивидуальном праве собственности ответчика.
Спорным имуществом фактически владеют собственники помещений данного дома, в лице Товарищества, представители которого имеют беспрепятственный доступ к помещениям подвала и технического этажа в связи с необходимостью обеспечения ежедневной эксплуатации находящихся в них инженерных систем и оборудования. Данный факт подтверждается материалами дела, а именно содержанием письма РООА "Архитектурное творчество" (т. 4 л.д. 30-33) и книги учета выдачи ключей ТСЖ "СВ-20" компаниям-арендаторам (т. 4 л.д. 34-44).
В этой связи подлежат отклонению доводы ответчика о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку доказательствами по делу подтверждается, что спорные помещения подвала и чердака находятся во владении собственников помещений данного дома, так как в них установлены и функционируют инженерное оборудование и коммуникации обслуживающие данный жилой дом, собственники помещений которого в лице истца, имеют и не могут не иметь беспрепятственный доступ в спорное помещение для снятия показаний приборов учета, для ремонта, обслуживания и контроля общедомового оборудования в соответствии с Правилами эксплуатации жилищного фонда.
Судебная коллегия признает ранее возникшее в 1994 году (дата первой продажи квартиры), в 1995 году (дата первой приватизации) право общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество в силу закона, в том числе на спорные технические помещения подвала и чердака (тех.этаж). В связи с тем, что истец обеспечивает жизнеобеспечение и эксплуатацию, в том числе, спорных помещений, имеет к ним постоянный доступ, иск о признании права собственности заявлен лицом, который помещениями владеет.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).
Девятый арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы ответчика и третьего лица, изложенные в апелляционных жалобах, поскольку при принятии судебного акта судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы ответчика и третьего лица, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку требование о признании права общей долевой собственности, являющееся с учетом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 и Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 надлежащим способом защиты права, заявленное участниками этого вида собственности, удовлетворены, решение по настоящему делу является основанием для внесения сведений в ЕГРП, в том числе и для внесения записи о прекращении права собственности г. Москвы и для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений данного дома на спорные помещения.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены судебного акта не имеется. Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года по делу N А40-177901/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2016 N 09АП-56659/2015-ГК, 09АП-58242/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-177901/13
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. N 09АП-56659/2015-ГК,
09АП-58242/2015-ГК
Дело N А40-177901/13
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей Д.В. Пирожкова, О.Н. Лаптевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Региональной общественной организации архитекторов "Архитектурное творчество" и
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года
по делу N А40-177901/2013, принятое судьей Е.Ю. Филиной,
по иску Товарищества собственников жилья "Сивцев Вражек дом 20"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Региональная общественная организация архитекторов "Архитектурное творчество"
о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20 на нежилые помещения площадью 1 240,8 кв. м (тех. подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех.этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25)
при участии в судебном заседании:
от истца: Жуков В.С. (доверенность от 19.01.2016), Апарина О.И. (протокол от 21.06.2015)
от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015), Стужина Т.А. (доверенность от 07.12.2015)
от третьих лиц: Региональная общественная организация архитекторов "Архитектурное творчество" - Ратничкина Е.А. (доверенность от 22.05.2014)
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - не явился, извещен
установил:
Товарищество собственников жилья "Сивцев Вражек дом 20" (далее - ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20", Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20 на нежилые помещения площадью 1 240,8 кв. м (тех.подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех.этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исковые требования заявлены на основании статей 11, 12, 131, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и указал, что спорные помещения являются общедолевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем, указанные помещения зарегистрированы на праве собственности за ответчиком, что нарушает права и законные интересы истца.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, РООА "Архитектурное творчество".
Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.10.2015 заявленные требования удовлетворены, за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме признано право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 1240,8 кв. м (тех.подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех.этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25), расположенные по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик и третье лицо - РООА "Архитектурное творчество" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалоб заявители указывают на неправильный выбор ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" способа защиты права. По мнению ответчика, истец является невладеющим собственником, в связи с чем вправе обратиться с виндикационным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. У ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" отсутствуют полномочия на представление интересов собственников помещений жилого дома в Арбитражном суде города Москвы. Суд первой инстанции не исследовал вопрос отнесения (неотнесения) спорных помещений к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, основания возникновения права собственности города не оспорены.
Кроме того, заявитель жалобы третье лицо - РООА "Архитектурное творчество" не согласен с выводами, изложенными в экспертном заключении ООО "Городское бюро ТехноПромАудит" и указывает, что судом принято решение по неотносимым и недопустимым доказательствам, судом не дана оценка рецензии на заключение экспертов, многочисленные экспликации, поэтажные планы БТИ, технические паспорта на различные даты, приобщенные в материалы дела, содержат противоречивую и недостоверную информацию, представленная в материалы дела незначительная часть возможной проектной документации не является тем окончательным вариантом проектно-сметной документации на основании которой жилая часть была построена и введена в эксплуатацию в 1994 году, при этом судом не исследован вопрос строительства и ввода в эксплуатацию помещений восьмого этажа, при этом спорные помещения проектировались и использовались в качестве самостоятельного объекта с момента строительства дома для организации творческих мастерских.
Информация о принятии апелляционных жалоб вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Представитель истца против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Представитель третьего лица РООА "Архитектурное творчество" поддержал апелляционную жалобу, просил ее удовлетворить.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещено надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителя Управления Росреестра по Москве.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2016 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, за г. Москвой зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 1240,8 кв. м, расположенное одновременно на техническом этаже и в подвале жилого многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек дом 20, введенного в эксплуатацию 30.03.1994, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.02.2006 сделана запись регистрации 77-77-11/266/2005-347.
В качестве основания для регистрации права указаны выписка из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы, Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление N 3020-1), Распоряжение Префекта ЦАО N 4419-р от 05.09.2002.
В соответствии с экспликацией спорные помещения учтены, как тех.подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех.этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25), общей площадью 1240,8 кв. м.
В указанном доме 17.01.2005 создано товарищество собственников жилья "Сивцев Вражек, дом 20".
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу этого собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.
На основании пункта 1 ст. 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Названная статья определяет, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
По ходатайству истца определением от 08.08.2014 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Городское бюро ТехноПромАудит", предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно экспертному заключению Рег. N 1014-126 в нежилых помещениях многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек дом 20:
площадью 1 240,8 кв. м (тех.подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29,; тех.этаж (8 этаж), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25) имеются ограждающие несущие конструкции здания (наружные и внутренние стены, перекрытия), общедомовые инженерные коммуникации (трубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутренней и ливневой канализации, каналы системы вентиляции), инженерное оборудование (запорная арматура, ревизии для прочистки), обслуживающие более одного помещения жилого многоквартирного дома.
К инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанных помещениях, требуется постоянный и периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, предупредительного ремонта, а в случае возникновения аварий, немедленный доступ для их устранения. Доступ в помещения II и III возможен только через вестибюль подъезда жилого дома и коридоры подъезда жилого дома, лифтовые холлы А1 и Б1, лифты, лестницы А и Б, проемы в несущих наружных стенах по балконам. Проемы и навесные балконы проектом не предусмотрены. Доступ в помещение IV возможен со стороны двора по лестнице В.
Необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанных помещениях для нужд других помещений в доме имеется.
Проектом предусмотрены технические помещения технического подполья (подвала) и технического этажа для размещения в них инженерных коммуникаций и оборудования, других хозяйственных и подсобных помещений. Указанные помещения не имеют самостоятельного назначения и являются вспомогательными по отношению к другим помещениям в жилом доме.
Помещение IV, ком. 13-15, 28, 29, является техническим подвалом. Помещение II, ком. 1-32, 32а, 33-74 и помещение III комнаты 1-25 расположены на чердаке и входят в состав технического этажа. Целевое назначение спорных помещений по состоянию на дату визуального осмотра 02.10.2014, на дату ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (1994 год), на дату приватизации первой квартиры в доме (1995 год) отражено в таблице 2 и характеризуется как "технические помещения", предусмотренные проектом.
Проектом не предусмотрено использование указанных помещений в качестве административных (офисных) - тех.подполье (подвал) помещения IV комнаты 13-15, 28, 29, тех. этаж (8 этаж), пом. II комнаты 1-32, 32а, 33-74, помещение III комнаты 1-25) и жилых (значительная часть тех.этажа (8 этажа) помещение II комнаты 1-32, 32а, 33-74, помещение III комнаты 1-25).
Определением от 20.02.2015 судом назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза.
По результатам проведенной дополнительной судебной экспертизы экспертами в заключении N 0415-108 (дополнение к заключению N 1014-126) сделаны следующие выводы:
В помещении тех.подполья (подвал), пом. IV, ком. 31 имеются ограждающие несущие конструкции здания (внутренние стены, перекрытия), обслуживающие более одного помещения жилого многоквартирного дома. Имеется инженерное оборудование (запорная арматура) и трубопроводы холодного и горячего водоснабжения и внутренней канализации, проложенные от общедомовых трубопроводов холодного и горячего водоснабжения и внутренней канализации, обслуживающих более одного помещения жилого многоквартирного дома.
К инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанном помещении, требуется периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, предупредительного ремонта, а в случае возникновения аварий, немедленный доступ для их устранения. Доступ в помещение IV комнату 31 возможен со стороны двора по лестнице В.
Необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанном помещении для нужд других помещений в доме имеется.
Проектом предусмотрены технические помещения технического подполья (подвала) для размещения в них инженерных коммуникаций и оборудования, других хозяйственных и подсобных помещений. Указанное помещение не имеет самостоятельного назначения и является вспомогательным по отношению к помещению IV. Помещение IV комната 31 является техническим подвалом. На дату ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (1994 год) и на дату приватизации первой квартиры в доме (1995 год) комнаты 31 помещения IV не существовало. На дату визуального осмотра в комнате 31 помещения IV расположен туалет и комната 31 является вспомогательной по отношению к помещению IV.
На дату продажи первой квартиры в данном доме 04.08.1994, на дату приватизации первых квартир 30.05.1995 спорные помещения общей площадью 1240,8 кв. м были предназначены (учтены) для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактически использовались домовладельцами в качестве общего имущества.
В спорных нежилых помещениях (площадью 1240,8 кв. м) имеются инженерные коммуникации (трубопроводы систем отопления, канализации, водоснабжения, шахты вентиляции), иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также ограждающие, несущие (наружные и внутренние стены и перекрытия) и ненесущие конструкции данного дома, являющиеся в силу ст. 36 ЖК РФ общим имуществом собственников помещений данного жилого дома.
К инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанных помещениях, требуется постоянный и периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, предупредительного ремонта, а в случае возникновения аварий, немедленный доступ для их устранения.
Экспертами подтверждено техническое вспомогательное назначение спорных помещений подвала и тех.этажа, то есть наличие признаков принадлежности их к общему имуществу многоквартирного дома, установленных нормами действующего законодательства, в связи с чем довод заявителей жалоб о том, что спорные помещения не относятся к общей долевой собственности, не может быть принят во внимание, ввиду его необоснованности.
Эксперт вызывался в судебное заседание, ответил на вопросы суда и лиц участвующих в деле (протокол от 24.04.2015).
Исследовав экспертное заключение, суд установил, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам, методика исследования раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком и третьим лицом не представлено, о фальсификации экспертного заключения в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ заявлено не было.
На основании представленных доказательств, а также экспертного заключения, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что помещения, зарегистрированные за г. Москвой являются общей долевой собственностью, истец доказал применение к спорным правоотношениям положений статьи 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно статье 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
В Определении ВАС РФ от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 указано, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Согласно пунктам 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит: обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Предъявляя в арбитражный суд иск, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09.
В силу пункта 1 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение об обращении в суд с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома 20 по пер. Сивцев Вражек, с наделением ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" полномочиями на представление интересов собственников было принято на общем собрании собственников помещений, что подтверждается пунктом 8 протокола от 10.06.2013.
Указанное решение принято в установленном порядке и никем не оспорено.
Также, согласно протоколу заседания правления ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" от 25.10.2013 принято решение поручить председателю правления Апариной О.И. подобрать представителя (юриста) для суда (в соответствии с принятым решением на общем собрании собственников от 10.06.2013) по помещениям чердака и подвала, незаконно оформленным Департаментом в собственность, а также подготовить вариант искового заявления.
Таким образом, доказательствами по делу подтверждены полномочия ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" на обращение в суд от имени и в интересах собственников многоквартирного дома.
Изложенные обстоятельства опровергают доводы Департамента о том, что у истца отсутствуют полномочия на представление интересов собственников помещений жилого дома. Исковые требования заявлены надлежащим истцом.
Согласно представленной в материалы дела документации, спорные нежилые помещения расположены на техническом этаже (чердаке) дома и в подвале (техническое подполье), используются для обслуживания иных помещений дома, как общее имущество, фактически находятся во владении собственников помещений данного дома в лице ТСЖ, осуществляющего обслуживание жилого дома, ремонт и контроль за работой общедомового инженерного оборудования и коммуникаций.
Из архивных копий технической документации на строительство жилого дома по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек дом 20, предоставленных Центром хранения научно-технической документации г. Москвы и "Моспроект-2" им.М.В. Посохина следует, что проектом предусматривалось строительство семи-этажного жилого дома с техническим (нежилым) подвалом и нежилым техническим этажом (чердаком).
Из представленных в материалы дела планов систем отопления, водоснабжения, вентиляции, канализации усматривается, что трубопроводы, проходящие через все этажи данного жилого дома, имеют узловые конструкции разводки как на техническом этаже (чердаке), так и в подвале.
Внешние стены подвала и технического этажа являются ограждающими несущими конструкциями здания.
Таким образом, из архивных документов по проектированию и строительству указанного 7-ми этажного дома с нежилым подвалом и техническом этажом следует, что спорные по настоящему делу помещения изначально предназначались для обслуживания данного жилого дома.
Таким образом, доказательствами по делу подтверждается, что спорные помещения отвечают признакам отнесения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, установленным статьей 290 ГК РФ, поскольку содержат несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; статьей 36 ЖК РФ, как помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), содержащие ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, содержащие аналогичные критерии отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома.
Вместе с тем, в определении ВАС РФ N ВАС-12537/09 от 21.10.2009 разъясняется, что не нуждается в доказывании факт размещения в подвале каждого жилого дома инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающих более одной квартиры.
Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О разъяснил, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Вследствие чего, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Из пункта 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, пункт 1 статьи 36 ЖК РФ не содержит.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 1457/11 разъясняется, что нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество; право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.
Заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи об индивидуальном праве собственности ответчика.
В пункте 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 указывается, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП; в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Как разъяснено в пункте 58, 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, лицо считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Иск о признании права, заявленный лицами, права которых в отношении спорного имущества не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ, то есть, как в данном случае, право общей долевой собственности было зарегистрировано одновременно с государственной регистрацией права на первую приобретенную 04.08.1994 в собственность квартиру в данном доме, на первую приватизированную 30.05.1995 квартиру в доме. По смыслу пункта 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, предусматривающей, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 разъяснено, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных и чердачных технических помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
По запросу суда первой инстанции Департамент жилищной политики и жилищного фонда сообщил, что в доме по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20 первыми были приватизированы квартиры N 49 и 53 (30.05.1995), что подтверждается договором передачи N 01В544-000001 от 30.05.1995 (квартира N 49), договором передачи N 01В544-000002 от 30.05.1995 (квартира N 53).
В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъясняется, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Согласно статье 289 ГК РФ, пункту 1 статьи 37 ЖК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Аналогичная норма установлена и статьей 135 ГК РФ, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Постановлением Верховного совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991 определено (пункт 2): объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Пунктом 1 Приложения 3 установлено, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящиеся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.
В то же время, в пункте 16 Постановления N 3020-1 указано, что установленный порядок разграничения государственной собственности не распространяется на объекты, ранее переданные в собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов, районов в порядке, установленном Законом РФ "О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям" на объекты, ранее находившиеся в государственной собственности и отчужденные в законном порядке в собственность граждан (то есть, в порядке приватизации).
Вместе с тем, порядок разграничения собственности, установленный указанным Постановлением N 3020-1 от 27.12.1991, не относится к данному многоквартирному дому, возведенному в марте 1994 года.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 разъяснено, что если на дату приватизации первой квартиры в доме спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
В Определении ВАС РФ от 12.09.2011 N ВАС-10188/11 подтверждается, что формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение кадастрового номера; согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем законодательные акты, включая Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от N 2275, статья 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ, лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново, как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09.
Так, статья 8 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и для его использования (ч. 1). Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (ч. 2).
Статья 3 Временного положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23.12.1993 N 2275, устанавливала, что общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие не несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.
К объектам общей собственности, не подлежащим отчуждению и передаче в пользование, относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, несущие и ограждающие не несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, а также все участки подъездных путей, пешеходных дорожек, другие места общего пользования, отчуждение или передача в пользование которых делают невозможным реализацию прав домовладельцев.
Иные объекты общей собственности могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу, являющемуся членом товарищества или не являющемуся таковым. Передача таких объектов в пользование допускается в случаях, когда пользование ими не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.
Из статьи 13 Временного положения следовало, что предметом деятельности товарищества, в том числе, является защита интересов домовладельцев и представление их общих интересов в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, в судах.
Принятыми в дальнейшем законодательными актами закреплялись следующие нормы.
Законом г. Москвы N 19-87 от 09.11.1994 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" уточнялся перечень объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений, не подлежащих отчуждению или использованию без их согласия, а в случае создания собственниками товариществ и приема ими домов в управление, подлежащих безвозмездной передаче в общую собственность.
К объектам, неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащих отчуждению, пунктом 18 указанного Закона отнесены технические этажи для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, расположенные, в том числе, в нижней части здания (техническое подполье).
Пунктом 13 Распоряжения Мэра Москвы N 275-РМ от 13.05.2002 "О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения" устанавливался запрет Департаменту имущества города Москвы и Префектурам административных округов на отчуждение нежилых помещений, являющихся объектами общего имущества (общей долевой собственности) в жилых домах.
В Постановлении Правительства Москвы от 20.09.2011 N 430-ПП "Об утверждении государственной программы г. Москвы "Имущественно-земельная политика г. Москвы на 2012-2016 гг." в редакции от 22.02.2012 N 64-ПП (ст. 1 Приложения) отмечено, что Регистрация права государственной собственности г. Москвы осуществлялась в том числе на объекты, которые в силу федерального законодательства не подлежат отнесению к собственности города, в частности, в городской собственности находятся помещения, необходимые для эксплуатации многоквартирных жилых домов (подвалы и др.), относящиеся к общей долевой собственности собственников жилых помещений этих домов.
Как следует из материалов дела, 04.08.1994 (дата продажи первой квартиры в данном доме), 30.05.1995 (дата приватизации первой квартиры в данном доме) прекратилось право государственной собственности на жилое здание, в том числе на спорные помещения подвала (тех.подполья) и чердака (тех.этажа), в связи с возникновением у собственников помещений в данном многоквартирном доме права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 4 статьи 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме (в том числе, г. Москва и/или кто-либо иной) не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество. Аналогичная норма установлена пунктом 2 статьи 290 ГК РФ.
Доказательств, подтверждавших бы факт отчуждения домовладельцами спорного имущества г. Москве, одним из установленных законом способов, в материалы дела не представлено.
В пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (пункт 7).
В материалы дела не представлено доказательств принятия собственниками помещений данного дома решения, в порядке, установленном статьями 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование ответчику общего имущества, в том числе, спорных помещений подвала (тех.подполья) и чердака (тех.этажа).
По данным проектной и технической документации "Моспроект-2" им. М.В. Посохина и ЦАНТД г. Москвы, Бауманского ТБТИ (ЦТБТИ) в 1982 году мастерской N 5 Моспроект-2 был разработан технический проект на строительство 7-ми этажного жилого дома со встроенно-пристроенными магазином "Оптика" и детским садом по пер. Сивцев Вражек. вл. 20-22. Проектно-сметная документация утверждена УД ЦК КПСС.
В пояснительной записке технического (технорабочего) проекта указано, что жилой дом по пер. Сивцев Вражек. вл. 20-22 со встроенно-пристроенными детским садом на 100 мест, магазином "Оптика" запроектирован на основании решения Мосгорисполкома о проектировании дома для УД ЦК КПСС N 1698 от 26.11.1979, разрешительного письма Управления регулирования застройки и отвода земель ГлавАПУ N 8/764 от 09.07.1979, задания УД ЦК КПСС от 02.08.1979, протокола рассмотрения в УД ЦК КПСС от 18.10.1982.
Распоряжением премьера Правительства Москвы от 11.01.1994 N 41-РП "О завершении строительства жилого дома по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22" функции заказчика и подрядчика для завершения строительства жилого дома возложены на ООО "Домострой". Предписано: Департаменту строительства обеспечить финансирование завершения строительства жилого дома; Департаменту муниципального жилья в жилом доме реализовать на аукционе одиннадцать квартир до сдачи дома в эксплуатацию с перечислением вырученных средств на расчетный счет в Мосстройэкономбанке с целью компенсации затрат на строительство дома; Передать Префектуре ЦАО 38 квартир для предоставления очередникам по месту жительства по категориям многодетных семей и семей инвалидов воинов-интернационалистов; Передать заказчику 6 квартир для продажи инвесторам, привлеченным к финансированию строительства жилого дома, до выхода настоящего распоряжения, по ценам, сопоставимым на аукционе.
Согласно акту государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30.03.1994 комиссией, утвержденной распоряжением первого заместителя префекта ЦАО от 16.03.1994 N 333р, в составе представителей заказчика (застройщика) ООО "Домострой", эксплуатационной организации ТУ "Арбат", генерального подрядчика, генерального проектировщика, органа государственного санитарного надзора, органа государственного пожарного надзора, территориального управления округа и инспекции Госархстройнадзора принято решение о приемке в эксплуатацию жилого дома (новое строительство) жилая часть по адресу: вл. 20-22 по пер. Сивцев Вражек.
В пункте 2 акта указано, что строительство осуществлено на основании распоряжения Правительства Москвы от 11.01.1994 N 41-РП и в соответствии с разрешением Инспекции Госархстройнадзора на производство строительно-монтажных работ от 01.03.1994 N 05050.
Предъявленный к приемке в эксплуатацию объект имеет следующие показатели: фактическая общая площадь 6071 кв. м, число этажей - 7, количество секций - 2, всего квартир - 55 (пункт 6 акта).
Распоряжением первого заместителя премьера Правительства Москвы N 503-РЗП от 25.03.1994 "О вводе в эксплуатацию в марте 1994 года жилых домов, имеющих встроенно-пристроенные помещения" разрешена сдача в эксплуатацию в марте 1994 года жилых домов, без встроенно-пристроенных помещений согласно приложению, которым установлен перечень объектов, имеющих встроенно-пристроенные помещения, в том числе жилой дом по пер. Сивцев Вражек, вл. 21 (название помещений - сооружение ГО, помещения ДЕЗ, комендантская, диспетчерская, служебные помещения для эксплуатации здания).
Распоряжением премьера Правительства Москвы N 461-РП от 29.04.1998 "О дополнительных мерах по завершению строительства жилого дома по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22" в целях завершения строительных работ и обустройства творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа общей площадью 1400 кв. м в жилом доме по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22 и использования для этого заказчиком - ООО "Домострой" заемных средств в размере 1,1 млн.руб., выделяемых общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество", поручено Москомимуществу после сдачи в эксплуатацию нежилых помещений подвала и 8-го (мансардного) этажа общей площадью 1400 кв. м заключить договор аренды на вышеуказанные помещения сроком на 25 лет с общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество".
Проектной организацией МТО "Архпроект" были разработаны задание на проектирование и проект планировки нежилых помещений подвала и 8-го этажа жилого дома под творческие архитектурные мастерские по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22, ЦАО, РУ "Арбат", согласованные, в том числе, уполномоченными государственными органами, Мосгосэкспертизой (письмо от 12.02.2001 N МГЭ-11/192) и Москомархитектурой.
В пункте 1.3 задания на проектирование указано, что здание построено по индивидуальному проекту, верхний 8-й этаж является мансардным и имеет 2 входа с лестниц жилой части дома через открытые балконы, подвальная часть имеет отдельный вход и возможность устройства окон в цоколе здания. Помещения планируются для размещения в них творческих архитектурных мастерских - на 8-ом этаже 13 блоков площадью 1100 кв. м, в подвальной части 2 блока площадью до 200 кв. м.
Согласно пояснительной записке проекта, жилой дом N 20 по пер. Сивцев Вражек был принят в эксплуатацию (жилая часть) в 1994 году по акту государственной комиссии N 190 от 30.03.1994. Строительство началось в 1986 г. по проекту мастерской N 5 Моспроект-2 и завершалось по N 31-РПП от 11.01.1994. Нежилые помещения дома в эксплуатацию одновременно с жилой частью дома сданы не были на основании распоряжения первого заместителя премьера N 503-РП от 25.03.1994. Проект перепланировки 8-го этажа и части подвала под творческие архитектурные мастерские в указанном доме выполняется по заказу РООА "Архитектурное творчество" на основании распоряжения премьера Правительства Москвы N 461-РП от 29.04.1998. Проектом предусмотрено устройство отдельных блоков мастерских, различных по площади и объединенных общими коридорами. Вход на 8-й этаж осуществляется через открытые балконные переходы с лестниц жилого дома. Вход в мастерские, расположенные в подвальной части, осуществляется по отдельной лестнице, изолированной от жилой части дома. Предусмотрено устройство оконных проемов для освещения 8-го этажа в наклонной металлической кровле на уличных фасадах и в кирпичных стенах на дворовом фасаде. Проемы для освещения подвальной части устраиваются в кирпичных стенах цоколя. Предусмотрена возможность устройства отдельных с/у в мастерских, а также с/у общего пользования. Общее количество мастерских на восьмом этаже - 13 блоков, в подвале - 2 блока.
Пояснительная записка подписана главным инженером проекта и содержит сведения о том, что технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий.
В проекте планировки (раздел 12: разрез 1-1) имеются сведения о наличии технического этажа.
В проекте планировки главным инженером также указано, что размещение мастерских в мансардном этаже не требует изменений в конструктивных решениях здания. Дополнительные нагрузки от мастерских в пределах несущей способности конструкций здания и не требуют их усиления. Существование мастерских в мансардном этаже не вызовет ухудшения качества эксплуатации, санитарно-бытовых и противопожарных условий здания.
Как следует из выписки из протокола Регламента рассмотрения проектных решений Главным архитектором г. Москвы N 31 от 29.11.2000, предлагается устройство 15 творческих мастерских в части подвала и на 8-ом техническом этаже жилого дома общей площадью 1243 кв. м. Перепланировка согласована распоряжением премьера Правительства Москвы N 461-РП от 29.04.1998 и авторами проекта жилого дома.
Во исполнение распоряжения премьера Правительства Москвы от 29.04.1998 N 461-РП, 12.09.1998 между Региональной общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество" (инвестор) и ООО "Домострой" (исполнитель) был заключен договор N 1-И, по условиям которого инвестор финансирует, а исполнитель использует выделенные инвестором средства в размере 1,1 млн.руб. в ценах 1998 г. для разработки проектно-сметной документации, выполнения строительных и отделочных работ по обустройству нежилых помещений II и III 8-го этажа и части помещений IV подвала жилого дома N 20 по пер. Сивцев Вражек, г. Москвы, для размещения творческих мастерских. Срок выполнения работ: III-IV квартал 2002 г.
Согласно договору N 1705 от 12.12.2000, заключенному между ООО "Домострой" и МТО "Архпроект", выполнение ведения авторского надзора строительством "Творческие архитектурные мастерские на 8-ом этаже и в подвале жилого дома" по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22 осуществляет ООО "Домострой".
Судом установлено, что 18.07.2001 Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы выдано застройщику ООО "Домострой" разрешение N 11002 на производство строительно-монтажных работ (реконструкция) творческих мастерских по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22.
В материалах дела имеется заключение Центра санэпиднадзора ЦАО г. Москвы N 2495/12к о согласовании проекта перепланировки, а также заключение главного государственного санитарного врача по ЦАО г. Москвы о вводе объекта в эксплуатацию N 111/15 от 26.04.2001, согласно которому реконструкция (новое строительство) творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го мансардного этажа по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22 выполнена в соответствии с проектом.
В ответ на обращение ООО "Домострой" по вопросу необходимости проведения экологической экспертизы материалов проекта планировки нежилых помещений подвала и 8-го этажа жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22, Департамент природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы письмом от 26.06.2002 исх. N 5-31-417/2 сообщил, что из состава заявленных материалов следует, что переоборудование нежилых помещений подвала и 8-го (мансардного) этажа существующего жилого дома (акт государственной комиссии от 30.03.1994 N 190) планируется осуществить в соответствии с распоряжением премьера Правительства Москвы. Предполагается только внутренняя перепланировка технических помещений под творческие архитектурные мастерские без изменения существующих габаритов строения (строительство пристроек и надстройка мансардного этажа не предусмотрена). Учитывая сохранение функционального существующего здания, отсутствия сверхнормативного воздействия на окружающую природную среду при осуществлении планируемого хозяйственного намерения, согласование Департаментом проекта перепланировки не требуется.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта от 25.07.2002 приемочной комиссией, назначенной решением от 10.01.2002 N 12, в составе председателя правления РООА "Архитектурное творчество", заказчика ООО "Домострой", исполнительного органа власти РУ "Арбат", генерального подрядчика ООО "Аркада-2001", генерального проектировщика ЗАО МТО "Архпроект", эксплуатирующей организации, территориального органа Госсанэпиднадзора, территориального органа государственной противопожарной службы, инспекции Госархстройнадзора и специально уполномоченного органа в области охраны окружающей среды принято решение о приемке творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа общей площадью 1240 кв. м в жилом доме по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22.
Распоряжением префекта ЦАО от 05.09.2002 N 4419-р "О вводе в эксплуатацию законченных строительством творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20" в связи с окончанием строительства и в соответствии с МГСН 8.01-00 "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденными постановлениями Правительства Москвы от 11.07.2000 N 530 "Об утверждении Московских городских строительных норм "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" предписано принять в эксплуатацию законченные строительством творческие мастерские в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20.
Дополнительным соглашением N 2 от 13.11.2002 к договору N 1-И от 12.09.1998 стороны договорились о следующем:
Строительные работы по обустройству творческих мастерских, расположенных в жилом доме по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20, в помещениях 8-го этажа: пом. II к. 1-74; пом. III к. 1-25; подвала: пом. IV, к. 13, 14, 15, 28, 29, 31 (документация БТИ от 10.11.2002) общей площадью 1240,8 кв. м выполнены в полном объеме.
Вышеперечисленные нежилые помещения творческих мастерских приняты в эксплуатацию согласно распоряжению префекта ЦАО N 4419-р от 05.09.2002.
Вышеперечисленные нежилые помещения творческих мастерских являются собственностью г. Москвы и передаются на баланс Департамента имущества г. Москвы.
Департамент имущества г. Москвы согласно распоряжению Премьера Правительства Москвы N 461-РП от 29.04.1998 после государственной регистрации права собственности передает вышеперечисленные нежилые помещения творческих мастерских в аренду сроком на 25 лет Региональной общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество".
Как следует из технической документации ТБТИ "Центральное" (выписка из технического паспорта на здание и экспликации) по состоянию на 06.11.2002, площадь нежилых помещений жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20 - подвала: пом. IV, к. 13, 14, 15, 28, 29, 31 и 8-го этажа: пом. II к. 1-74; пом. III к. 1-25 составляет 1240,8 кв. м.
Распоряжением префекта ЦАО N 4419-р от 05.09.2002 утвержден адрес жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями - пер. Сивцев Вражек, д. 20.
Вышеуказанные помещения площадью 1240,8 кв. м переданы Департаментом имущества г. Москвы в аренду третьему лицу, Региональной общественной организации архитекторов "Архитектурное творчество" по договору аренды от 21.12.2004 N 1-1081/04 на срок по 26.08.2029.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2006 и выписками из ЕГРП от 14.10.2013 N 11/031/2013-1791, от 23.12.2013 N 21/105/2013-953 нежилые помещения площадью 1240,8 кв. м (подвал пом. IV ком. 13-15, 28, 29, 31, этаж 8 пом. II ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III ком. 1-25) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20 принадлежат г. Москве, запись регистрации 77-77-11/266/2005-347. В качестве документов-оснований указано: акт приемки законченного строительством объекта от 30.03.1994 приемочной комиссии N 2013 от 25.07.2002, распоряжение префекта ЦАО N 4419-р от 05.09.2002.
В письме ГУП МосгорБТИ от 20.08.2012 N 5902, направленному председателю правления ТСЖ "Сивцев Вражек, д. 20" сообщено, что согласно архивным данным Центрального ТБТИ в технической документации объекта недвижимости по адресу: пер. Сивцев Вражек, 20 на дату первичной инвентаризации 24.01.1995 учтен технический этаж площадью 1198,5 кв. м (помещения N I комн. N 1-3 площадью 47,9 кв. м, N II комнаты N 1-5, 5а, 6-63, 63а площадью 1118,1 кв. м, кроме того площадь балконов 3,6 кв. м, N III комната N 1 площадью 32,5 кв. м) с функциональным назначением "прочие" и высотой 2,35 м. На основании представленного в Центральное ТБТИ распоряжения префекта ЦАО от 05.09.2002 N 4419-р "О вводе в эксплуатацию законченных строительством творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20" и рабочего проекта перепланировки международного творческого объединения "Архпроект", учтенная по состоянию на 16.06.1999 несанкционированная перепланировка технического этажа с обустройством помещений под творческие мастерские с высотой помещений 2,38 м учтена как санкционированная с этажностью здания - восьмиэтажный.
К данному письму приложены: технический паспорт на домовладение N 20 по пер. Сивцев Вражек, в котором указана этажность жилого дома - 7, а также технический паспорт, содержащий изменения в части этажности здания, согласно которому число этажей составляет 8.
На запрос суда Бауманское ТБТИ письмом от 27.08.2014 N 3966 направило копию откорректированного плана технического этажа по состоянию на 1993-1994-1995 гг., расположенного по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20, вместо отправленного ранее, на котором ошибочно указано наименование этажа как 8-й, вместо технического этажа.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в результате строительства был возведен 7-ми этажный жилой дом, имеющий техническое подполье (подвал) и технический этаж, которые позднее были реконструированы (переоборудованы) для размещения творческих мастерских, в связи с чем, технический этаж фактически стал 8-м этажом.
Изначально техническая документация по строительству жилого дома по пер. Сивцев Вражек. вл. 20-22 не предусматривала строительство 8-го этажа или последующее переоборудование подвальных помещений в творческие мастерские и технического этажа в 8-й этаж для размещения творческих мастерских.
Право собственности ответчика на спорное помещение было зарегистрировано в отсутствие решения собственников помещений данного многоквартирного дома на реконструкцию подвала и чердака под творческие мастерские, то есть в отсутствие решения всех собственников помещений дома об уменьшении общего имущества, принимаемого 100% голосов собственников в порядке пункта 3 статьи 36 ЖК РФ.
Также, в материалах дела имеется Договор аренды N 1-108/09 от 21.12.2004, заключенный Департамент имущества г. Москвы и РООА "Архитектурное творчество" на нежилое помещение площадью 1240,8 кв. м на срок с 27.08.2004 по 26.08.2029.
Согласно пункту 5.4.9 договора, арендатор обязан обеспечить доступ специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания. Таким образом, ответчик (арендодатель) и третье лицо РООА "Архитектурное творчество" (арендатор), подписавшие указанный договор, признают наличие в спорных помещениях подвала и чердака (технического этажа) коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения данного дома и соответственно, принадлежность их к общему имуществу всех собственников помещений многоквартирного дома.
Поскольку материалами дела подтверждается технический характер спорных помещений подвала и технического этажа, не выделенных для самостоятельного использования, что соответствует выводам судебной экспертизы, использование иных полезных свойств помещений, то есть, предоставление их в аренду, как указывает ответчик, не изменяет технического вспомогательного назначения этих помещений и использования их в целях, связанных с обслуживанием других помещений дома.
Таким образом, решение суда первой инстанции основано на взаимосвязи всех доказательств в совокупности, включая заключение экспертов, которым подтверждено техническое вспомогательное назначение спорных помещений подвала и чердака (технического этажа), то есть наличие признаков принадлежности их к общему имуществу многоквартирного дома, установленных нормами действующего законодательства РФ.
Доказательств нарушения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в материалы дела не представлено.
Материалами дела подтверждается, что в указанном здании фактически не проводились реконструктивные работы или капитальный ремонт спорных помещений с монтажом инженерных коммуникаций и оборудования ранее в них не располагавшихся, с даты его постройки 1994 года, на дату приватизации первой квартиры и по настоящее время.
Также, из представленных доказательств усматривается, что доступ в спорные помещения подвала и чердака невозможен без нарушения права общей долевой собственности всех собственников данного жилого дома.
В то же время, довод ответчика о передаче помещений в аренду не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку факт распоряжения имуществом г. Москвой в указанный период не изменяет правового режима спорных помещений, относящихся к общей долевой собственности многоквартирного дома с даты первой продажи квартиры в нем в августе 1994 года, с даты первой приватизации квартиры в нем в мае 1995 года.
Ссылка ответчика на передачу спорных помещений в аренду не является доказательством того, что на дату первой продажи квартиры в нем в августе 1994 года и первой приватизации в мае 1995 года, указанные помещения имели бы самостоятельное назначение и использовались в целях, не связанных с обслуживанием иных помещений в доме.
Спорные помещения самостоятельными объектами недвижимости не являются и самостоятельными объектами права быть не могут, соответственно, г. Москва (и/или кто-либо иной) был не вправе самостоятельно распоряжаться частью общего имущества всех собственников помещений данного многоквартирного дома.
Доводы ответчика о самостоятельном назначении спорных помещений не подтверждаются документально и опровергаются материалами дела.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 1457/11 отмечается, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество (то есть, в данном случае, собственности г. Москвы).
Нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности. Данное нарушение может проявляться в препятствовании осуществлению права всех собственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам.
Заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности фактически направлены именно на устранение нарушения права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРП записи об индивидуальном праве собственности ответчика.
Спорным имуществом фактически владеют собственники помещений данного дома, в лице Товарищества, представители которого имеют беспрепятственный доступ к помещениям подвала и технического этажа в связи с необходимостью обеспечения ежедневной эксплуатации находящихся в них инженерных систем и оборудования. Данный факт подтверждается материалами дела, а именно содержанием письма РООА "Архитектурное творчество" (т. 4 л.д. 30-33) и книги учета выдачи ключей ТСЖ "СВ-20" компаниям-арендаторам (т. 4 л.д. 34-44).
В этой связи подлежат отклонению доводы ответчика о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку доказательствами по делу подтверждается, что спорные помещения подвала и чердака находятся во владении собственников помещений данного дома, так как в них установлены и функционируют инженерное оборудование и коммуникации обслуживающие данный жилой дом, собственники помещений которого в лице истца, имеют и не могут не иметь беспрепятственный доступ в спорное помещение для снятия показаний приборов учета, для ремонта, обслуживания и контроля общедомового оборудования в соответствии с Правилами эксплуатации жилищного фонда.
Судебная коллегия признает ранее возникшее в 1994 году (дата первой продажи квартиры), в 1995 году (дата первой приватизации) право общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество в силу закона, в том числе на спорные технические помещения подвала и чердака (тех.этаж). В связи с тем, что истец обеспечивает жизнеобеспечение и эксплуатацию, в том числе, спорных помещений, имеет к ним постоянный доступ, иск о признании права собственности заявлен лицом, который помещениями владеет.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).
Девятый арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы ответчика и третьего лица, изложенные в апелляционных жалобах, поскольку при принятии судебного акта судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы ответчика и третьего лица, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку требование о признании права общей долевой собственности, являющееся с учетом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 и Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 надлежащим способом защиты права, заявленное участниками этого вида собственности, удовлетворены, решение по настоящему делу является основанием для внесения сведений в ЕГРП, в том числе и для внесения записи о прекращении права собственности г. Москвы и для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений данного дома на спорные помещения.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены судебного акта не имеется. Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года по делу N А40-177901/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)