Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Макаровой Н.В., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савина Д.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Мастер", Иблаева Мусы Ахмедовича, Резник Ирины Александровны и Останиной Светланы Алексеевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу N А63-11812/2014 по иску администрации города Ставрополя к ООО "Строймонтажгрупп", ООО "Мастер", третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - комитет градостроительства администрации города Ставрополя, об обязании привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 а в состояние, существующее до начала проведения строительных работ по реконструкции, и встречному иску ООО "Мастер" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв. м, степень готовности объекта - 35%, адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220 (судья Смоляков А.Ю.), при участии в судебном заседании: от ООО "Мастер": Лаптевой Е.В., Волошенко В.Р. (по доверенности от 21.06.2017); в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
администрация города Ставрополя (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" (впоследствии переименовано в ООО "Строймонтажгрупп", далее - общество) об обязании привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 а, в состояние, существующее до начала проведения строительных работ по реконструкции.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет градостроительства администрации города Ставрополя.
Определением от 15.01.2015 уточнено наименование ответчика - ООО "Строймонтажгрупп".
Определением от 23.07.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Мастер".
Определением от 30.07.2015 судом принят к рассмотрению встречный иск ООО "Мастер" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв. м, степень готовности объекта - 35%, адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220.
Решением от 10.11.2015 суд обязал ООО "Мастер" снести самовольную постройку - многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв. м, степень готовности объекта - 35%, адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220. В удовлетворении иска в части требований к ООО "Строймонтажгрупп" отказал. В удовлетворении встречного иска отказал. Взыскал с ООО "Мастер" в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Мастер" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции.
Определением суда от 26.04.2016 к производству приняты апелляционные жалобы Иблаева Мусы Ахмедовича и Резник Ирины Александровны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу N А63-11812/2014. Судебное разбирательство по указанным апелляционным жалобам назначено на 04.05.2016 на 11 часов 00 минут.
Определением от 10.05.2016 принял к производству арбитражного суда апелляционной инстанции, апелляционную жалобу Останиной Светланы Алексеевны.
В ходе судебного разбирательства ООО "Мастер" обратился с ходатайством о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Определением суда от 08.06.2016 по делу назначена строительно-техническая экспертиза.
Определением суда от 23.06..2017 производство по апелляционным жалобам ООО "Мастер", Иблаева Мусы Ахмедовича, Резник Ирины Александровны и Останиной Светланы Алексеевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу N А63-11812/2014 возобновлено.
В судебном заседании представители ООО "Мастер" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе с учетом представленных дополнений.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, дополнений к жалобам, отзывов на апелляционные жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что постановлением главы города Ставрополя от 17.10.2006 N 3537 утвержден акт выбора земельного участка, Голуб З.К. согласовано место размещения офисного здания по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а. Земельный участок площадью 1 470 кв. м с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, в квартале 341 предоставлен Голуб З.К. в аренду на три года для проектирования и строительства офисного здания.
Постановлением главы города Ставрополя от 28.12.2009 N 1881 Голуб З.К. предоставлен в аренду на 3 года земельный участок для продолжения строительства указанного здания.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и Голуб З.К. (арендатор) заключен договор от 20.01.2010 N 7977 аренды земельного участка для продолжения строительства офисного здания. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.03.2010.
29 марта 2010 года ООО "Стройкомивнест" приобрело у Голуб З.К. по договору нежилое здание литера "А" с инвентарным номером 37287, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 "а" общей площадью застройки 582,7 кв. м, степенью готовности 41%. Переход права собственности на указанное нежилое здание зарегистрирован в управлении Росреестра по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.07.2010 серия 26-АЗ 075806.
Голуб З.К. и ООО "Стройкомивест" заключили соглашение от 11.05.2010, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:02 22 18:156, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 "а", общество приняло на себя.
Обществу выдано разрешение от 24.06.2010 N RU 26309000-483-"с" на продолжение строительства офисного здания с характеристиками: общая площадь - 1459,6 кв. м, количество этажей - 2, строительный объем - 4 740 кв. м.
03 сентября 2010 года главным архитектором города Ставрополя согласован архитектурный раздел проекта 11-ти этажного многоквартирного жилого дома по тому же адресу.
24 ноября 2010 года ООО "Стройкоминвест" получено разрешение на строительство двухэтажного офисного здания N RU 26309000 - "988-С".
Постановлением администрации от 24.11.2010 N 3651 прежний вид разрешенного использования земельного участка "для продолжения строительства офисного здания и незавершенного строительством объекта" изменен на "использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом". Соответствующие изменения внесены в договор аренды путем заключения с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя дополнительного соглашения от 31.08.2011 N 235, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 24.11.2010 N 3651 изложен в новой редакции (с учетом измененного вида разрешенного использования арендуемого участка).
Согласно подготовленному комитетом градостроительства градостроительному плану земельного участка, предельная высота допустимого строительства в 5 этажей обусловлена нахождением земельного участка в зоне жилой застройки исторической части города Ставрополя.
16 февраля 2012 года автономным учреждением Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства" утверждено и выдано ООО "Стройкоминвест" положительное заключение проектной документации N 26-1-4-0029-12 по реконструкции объекта незавершенного строительства - офисного здания (литер А) под многоквартирный жилой дом.
На основании не вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2012 по делу N А63-8411/2012 обществу выдано разрешение от 06.07.2012 N RU 26309000-"00472-с" на реконструкцию объекта незавершенного строительства в многоквартирный многоэтажный жилой дом.
17 сентября 2012 года решением N 00572-с/о комитета градостроительства администрации города Ставрополя "Об отмене разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строения" разрешение на строительство отменено.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 по делу N А63-9834/2011 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 а - признан объектом самовольного строительства, на ООО "Стройкоминвест" возложена обязанность осуществить снос объекта.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 по делу N А63-9834/2011 решение суда первой инстанции отменено в части обязания ООО "Стройкоминвест" снести самовольную постройку. В остальной части судебный акт оставлен без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2014 и определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.2014 указанные судебные акты оставлены без изменения.
В постановлении от 18.09.2013 по делу N А63-9834/2011 суд установил, что на основании абзаца 2 пункта 28 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Доказательства, подтверждающие возможность приведения спорной постройки в состояние, существовавшее до начала производства работ по реконструкции объекта незавершенного строительства (офисного здания, литера А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом, в деле отсутствуют.
Реализуя полномочия собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском к ООО "Стройкоминвест" о сносе самовольной постройки и просило обязать ответчика привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 а, в состояние, существующее до начала проведения строительных работ по реконструкции.
В ходе рассмотрения спора застройщик - ООО "Строймонтажгрупп" по договору купли-продажи недвижимости от 20.05.2015 продало ООО "Мастер" объект незавершенного строительства Литер А степенью готовности 35%, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а.
По передаточному акту от 20.05.2015 объект передан покупателю - ООО "Мастер". Право собственности последнего на объект незавершенного строительства зарегистрировано 02.06.2015.
Являясь зарегистрированным владеющим собственником объекта незавершенного строительства, ООО "Мастер" заявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку.
Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 июня 2016 г. по настоящему делу была поручена судебная строительно-техническая экспертиза обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-юридической фирме ЩИТ" (г. Ставрополь, ул. Гражданская 8, офис 505). На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: "Возможно ли привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181 а в состояние, существующие до начала проведения строительных работ по реконструкции?".
Согласно выводам экспертизы N 141/СТ от 15 мая 2017 г. возможен частичный демонтаж существующего здания с целью приведения этажности в соответствие с этажностью здания в состоянии, существующем до начала проведения строительных работ по реконструкции, при условия соблюдения на всех этапах по частичному демонтажу здания требований Федерального закона Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 г.), градостроительного кодекса РФ (с изменениями на 07 марта 2017 г.); СП. 48.13330.2011 Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004 (с Изменением N 1), СТО НОСТРОЙ 2.33.53-2011 Организация строительного производства. Снос (Демонтаж) зданий и сооружений. При этом, демонтажу подлежат конструктивные элементы трех верхних этажей. В связи с текущими сложившимися инженерно-геологическими условиями, существующее здание (подземная его часть) является необходимым элементом стабильности грунтов прилегающей территории, следовательно, подземная часть здания не подлежит демонтажу, т.е. существующее здание не может быть снесено в полном объеме.
В силу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Согласно частям 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Апелляционная коллегия, изучив проведенную судом первой инстанции экспертизу и экспертизу, проведенную обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-юридической фирме ЩИТ", считает возможным принять выводы, изложенные в экспертном заключении 141/СТ от 15 мая 2017 г.
Из материалов дела следует, что действующим является разрешение от 24.11.2010 г. NRU26309000-"988-C" на строительство офисного двухэтажного здания.
Суд апелляционной инстанции, считает, что с учетом повторной судебной экспертизы здание, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181 а, может быть подвергнуто частичному демонтажу до состояния двухэтажного здания с количеством этажей четыре.
ООО "Мастер" обратился в администрации г. Ставрополя с целью получения согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181 а. в квартале 314.
Ответом администрации г. Ставрополя Комитетом по управлению муниципальным имуществом N 08/14-5426 от 07.07.2017 был дан отказ на продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181а. в квартале 314, в связи с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, согласно которой арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды.
Однако, согласно выписке из ЕГРП на участке с кадастровым номером: 26:12:022218:156 имеется объект незавершенного строительства с наименованием многоквартирный многоэтажный жилой дом с кадастровым номером 26:12:022218:220 на который имеется разрешение на строительство N 26309000-00412-0 от 16 июля 2012 г., выданное комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя.
Также у ответчика имеется постановление администрации г. Ставрополя от 29.03.2013 г. согласно которому обществу с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" выдано право на аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181а. в квартале 314 площадью 1470 кв. м (в том числе 169 кв. м с особым режимом использования) для продолжения строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома.
В материалах дела, также имеется положительное заключение государственной экспертизы от 16 февраля 2012 г. N 26-1-4-0029-12, согласно выводам которой проектная документация "Реконструкция объекта незавершенного строительства офисное здание (литер А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181 а соответствует требованиям нормативных документов, технических регламентов и результатам инженерных изысканий.
Согласно договору купли-продажи недвижимости от 25 мая 2015 г. право собственности на объект незавершенного строительства, многоквартирный, многоэтажный жилой дом с кадастровым(условным) номером 26-26-01/125/2012-456 назначение: нежилое здание по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181, кадастровый номер 26:12:022218:220, переходит от ООО "Строймонтажгрупп" ИНН: 2634058950, КПП: 263401001, ОГРН: 1032600958411 (продавец) к ООО "Мастер" ИНН: 2634806450, ОГРН: 1122651021822 (покупатель).
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином "этажность".
Приложениями Б и В СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Адрес спорного объекта определен следующим: г. Ставрополь, ул. Дзержинского 181 а, полагаем считать нулевой отметкой является ул. Дзержинского.
ООО "Мастер" в материалы дела представлен проект реконструкции незавершенного строительства многоэтажного жилого дома, расположенного в г. Ставрополе по ул. Дзержинского, 181а (проектная документация, ЗАКАЗ N 425/17-00), под двухэтажное офисное здание, после выполнения вышеописанных работ и окончания строительства, объем и порядок которого предусмотрен поименованным проектом, объект незавершенного строительства - многоквартирный многоэтажный жилой дом может быть в последующем реконструирован в двухэтажное офисное здание (с количеством этажей 4), находящееся по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 А, расположенного на земельном участке с кадастровым номером участка 26:12:022218:156, то есть может быть приведен в состояние до реконструкции в соответствии с ранее выданным и не отмененным разрешением от 24.11.2010 г. NRU26309000-"988-C" арбитражного суда по делу N А63-11812/2014 на строительство офисного двухэтажного здания.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу, что сохранению подлежат 4 этажа, в связи с чем необходимо произвести демонтаж этажей с отметки +9 до отметки +18 (лист 4, 353.ПСД.2017-ПОД-1.ПЗ) с учетом представленной в материалы дела проектной и разрешительной документации.
При этом, частичное удовлетворение персонального иска исключает удовлетворение встречного искового требования о признании права собственности, в связи с чем решение в данной части отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу N А63-11812/2014 в части обязания ООО "Мастер" снести самовольную постройку - многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв. м, степень готовности объекта - 35%, адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220 отменить, апелляционные жалобы в данной части удовлетворить.
Обязать ООО "Мастер" провести частичный демонтаж незавершенного строительства многоквартирного жилого дома с последующей реконструкцией в общественное (офисное) здание по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а, согласно проектной и разрешительной документации.
В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу N А63-11812/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2017 N 16АП-5181/2015 ПО ДЕЛУ N А63-11812/2014
Требование: Об обязании привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства в состояние, существующее до начала проведения строительных работ по реконструкции.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2017 г. по делу N А63-11812/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Макаровой Н.В., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савина Д.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Мастер", Иблаева Мусы Ахмедовича, Резник Ирины Александровны и Останиной Светланы Алексеевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу N А63-11812/2014 по иску администрации города Ставрополя к ООО "Строймонтажгрупп", ООО "Мастер", третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - комитет градостроительства администрации города Ставрополя, об обязании привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 а в состояние, существующее до начала проведения строительных работ по реконструкции, и встречному иску ООО "Мастер" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв. м, степень готовности объекта - 35%, адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220 (судья Смоляков А.Ю.), при участии в судебном заседании: от ООО "Мастер": Лаптевой Е.В., Волошенко В.Р. (по доверенности от 21.06.2017); в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
установил:
администрация города Ставрополя (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" (впоследствии переименовано в ООО "Строймонтажгрупп", далее - общество) об обязании привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 а, в состояние, существующее до начала проведения строительных работ по реконструкции.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет градостроительства администрации города Ставрополя.
Определением от 15.01.2015 уточнено наименование ответчика - ООО "Строймонтажгрупп".
Определением от 23.07.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Мастер".
Определением от 30.07.2015 судом принят к рассмотрению встречный иск ООО "Мастер" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв. м, степень готовности объекта - 35%, адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220.
Решением от 10.11.2015 суд обязал ООО "Мастер" снести самовольную постройку - многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв. м, степень готовности объекта - 35%, адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220. В удовлетворении иска в части требований к ООО "Строймонтажгрупп" отказал. В удовлетворении встречного иска отказал. Взыскал с ООО "Мастер" в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Мастер" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции.
Определением суда от 26.04.2016 к производству приняты апелляционные жалобы Иблаева Мусы Ахмедовича и Резник Ирины Александровны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу N А63-11812/2014. Судебное разбирательство по указанным апелляционным жалобам назначено на 04.05.2016 на 11 часов 00 минут.
Определением от 10.05.2016 принял к производству арбитражного суда апелляционной инстанции, апелляционную жалобу Останиной Светланы Алексеевны.
В ходе судебного разбирательства ООО "Мастер" обратился с ходатайством о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Определением суда от 08.06.2016 по делу назначена строительно-техническая экспертиза.
Определением суда от 23.06..2017 производство по апелляционным жалобам ООО "Мастер", Иблаева Мусы Ахмедовича, Резник Ирины Александровны и Останиной Светланы Алексеевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу N А63-11812/2014 возобновлено.
В судебном заседании представители ООО "Мастер" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе с учетом представленных дополнений.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, дополнений к жалобам, отзывов на апелляционные жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что постановлением главы города Ставрополя от 17.10.2006 N 3537 утвержден акт выбора земельного участка, Голуб З.К. согласовано место размещения офисного здания по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а. Земельный участок площадью 1 470 кв. м с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, в квартале 341 предоставлен Голуб З.К. в аренду на три года для проектирования и строительства офисного здания.
Постановлением главы города Ставрополя от 28.12.2009 N 1881 Голуб З.К. предоставлен в аренду на 3 года земельный участок для продолжения строительства указанного здания.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и Голуб З.К. (арендатор) заключен договор от 20.01.2010 N 7977 аренды земельного участка для продолжения строительства офисного здания. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.03.2010.
29 марта 2010 года ООО "Стройкомивнест" приобрело у Голуб З.К. по договору нежилое здание литера "А" с инвентарным номером 37287, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 "а" общей площадью застройки 582,7 кв. м, степенью готовности 41%. Переход права собственности на указанное нежилое здание зарегистрирован в управлении Росреестра по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.07.2010 серия 26-АЗ 075806.
Голуб З.К. и ООО "Стройкомивест" заключили соглашение от 11.05.2010, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:02 22 18:156, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 "а", общество приняло на себя.
Обществу выдано разрешение от 24.06.2010 N RU 26309000-483-"с" на продолжение строительства офисного здания с характеристиками: общая площадь - 1459,6 кв. м, количество этажей - 2, строительный объем - 4 740 кв. м.
03 сентября 2010 года главным архитектором города Ставрополя согласован архитектурный раздел проекта 11-ти этажного многоквартирного жилого дома по тому же адресу.
24 ноября 2010 года ООО "Стройкоминвест" получено разрешение на строительство двухэтажного офисного здания N RU 26309000 - "988-С".
Постановлением администрации от 24.11.2010 N 3651 прежний вид разрешенного использования земельного участка "для продолжения строительства офисного здания и незавершенного строительством объекта" изменен на "использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом". Соответствующие изменения внесены в договор аренды путем заключения с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя дополнительного соглашения от 31.08.2011 N 235, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 24.11.2010 N 3651 изложен в новой редакции (с учетом измененного вида разрешенного использования арендуемого участка).
Согласно подготовленному комитетом градостроительства градостроительному плану земельного участка, предельная высота допустимого строительства в 5 этажей обусловлена нахождением земельного участка в зоне жилой застройки исторической части города Ставрополя.
16 февраля 2012 года автономным учреждением Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства" утверждено и выдано ООО "Стройкоминвест" положительное заключение проектной документации N 26-1-4-0029-12 по реконструкции объекта незавершенного строительства - офисного здания (литер А) под многоквартирный жилой дом.
На основании не вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2012 по делу N А63-8411/2012 обществу выдано разрешение от 06.07.2012 N RU 26309000-"00472-с" на реконструкцию объекта незавершенного строительства в многоквартирный многоэтажный жилой дом.
17 сентября 2012 года решением N 00572-с/о комитета градостроительства администрации города Ставрополя "Об отмене разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строения" разрешение на строительство отменено.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 по делу N А63-9834/2011 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 а - признан объектом самовольного строительства, на ООО "Стройкоминвест" возложена обязанность осуществить снос объекта.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 по делу N А63-9834/2011 решение суда первой инстанции отменено в части обязания ООО "Стройкоминвест" снести самовольную постройку. В остальной части судебный акт оставлен без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2014 и определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.2014 указанные судебные акты оставлены без изменения.
В постановлении от 18.09.2013 по делу N А63-9834/2011 суд установил, что на основании абзаца 2 пункта 28 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Доказательства, подтверждающие возможность приведения спорной постройки в состояние, существовавшее до начала производства работ по реконструкции объекта незавершенного строительства (офисного здания, литера А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом, в деле отсутствуют.
Реализуя полномочия собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском к ООО "Стройкоминвест" о сносе самовольной постройки и просило обязать ответчика привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 а, в состояние, существующее до начала проведения строительных работ по реконструкции.
В ходе рассмотрения спора застройщик - ООО "Строймонтажгрупп" по договору купли-продажи недвижимости от 20.05.2015 продало ООО "Мастер" объект незавершенного строительства Литер А степенью готовности 35%, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а.
По передаточному акту от 20.05.2015 объект передан покупателю - ООО "Мастер". Право собственности последнего на объект незавершенного строительства зарегистрировано 02.06.2015.
Являясь зарегистрированным владеющим собственником объекта незавершенного строительства, ООО "Мастер" заявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку.
Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 июня 2016 г. по настоящему делу была поручена судебная строительно-техническая экспертиза обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-юридической фирме ЩИТ" (г. Ставрополь, ул. Гражданская 8, офис 505). На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: "Возможно ли привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181 а в состояние, существующие до начала проведения строительных работ по реконструкции?".
Согласно выводам экспертизы N 141/СТ от 15 мая 2017 г. возможен частичный демонтаж существующего здания с целью приведения этажности в соответствие с этажностью здания в состоянии, существующем до начала проведения строительных работ по реконструкции, при условия соблюдения на всех этапах по частичному демонтажу здания требований Федерального закона Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 г.), градостроительного кодекса РФ (с изменениями на 07 марта 2017 г.); СП. 48.13330.2011 Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004 (с Изменением N 1), СТО НОСТРОЙ 2.33.53-2011 Организация строительного производства. Снос (Демонтаж) зданий и сооружений. При этом, демонтажу подлежат конструктивные элементы трех верхних этажей. В связи с текущими сложившимися инженерно-геологическими условиями, существующее здание (подземная его часть) является необходимым элементом стабильности грунтов прилегающей территории, следовательно, подземная часть здания не подлежит демонтажу, т.е. существующее здание не может быть снесено в полном объеме.
В силу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Согласно частям 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Апелляционная коллегия, изучив проведенную судом первой инстанции экспертизу и экспертизу, проведенную обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-юридической фирме ЩИТ", считает возможным принять выводы, изложенные в экспертном заключении 141/СТ от 15 мая 2017 г.
Из материалов дела следует, что действующим является разрешение от 24.11.2010 г. NRU26309000-"988-C" на строительство офисного двухэтажного здания.
Суд апелляционной инстанции, считает, что с учетом повторной судебной экспертизы здание, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181 а, может быть подвергнуто частичному демонтажу до состояния двухэтажного здания с количеством этажей четыре.
ООО "Мастер" обратился в администрации г. Ставрополя с целью получения согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181 а. в квартале 314.
Ответом администрации г. Ставрополя Комитетом по управлению муниципальным имуществом N 08/14-5426 от 07.07.2017 был дан отказ на продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181а. в квартале 314, в связи с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, согласно которой арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды.
Однако, согласно выписке из ЕГРП на участке с кадастровым номером: 26:12:022218:156 имеется объект незавершенного строительства с наименованием многоквартирный многоэтажный жилой дом с кадастровым номером 26:12:022218:220 на который имеется разрешение на строительство N 26309000-00412-0 от 16 июля 2012 г., выданное комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя.
Также у ответчика имеется постановление администрации г. Ставрополя от 29.03.2013 г. согласно которому обществу с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" выдано право на аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181а. в квартале 314 площадью 1470 кв. м (в том числе 169 кв. м с особым режимом использования) для продолжения строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома.
В материалах дела, также имеется положительное заключение государственной экспертизы от 16 февраля 2012 г. N 26-1-4-0029-12, согласно выводам которой проектная документация "Реконструкция объекта незавершенного строительства офисное здание (литер А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181 а соответствует требованиям нормативных документов, технических регламентов и результатам инженерных изысканий.
Согласно договору купли-продажи недвижимости от 25 мая 2015 г. право собственности на объект незавершенного строительства, многоквартирный, многоэтажный жилой дом с кадастровым(условным) номером 26-26-01/125/2012-456 назначение: нежилое здание по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского д. 181, кадастровый номер 26:12:022218:220, переходит от ООО "Строймонтажгрупп" ИНН: 2634058950, КПП: 263401001, ОГРН: 1032600958411 (продавец) к ООО "Мастер" ИНН: 2634806450, ОГРН: 1122651021822 (покупатель).
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином "этажность".
Приложениями Б и В СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Адрес спорного объекта определен следующим: г. Ставрополь, ул. Дзержинского 181 а, полагаем считать нулевой отметкой является ул. Дзержинского.
ООО "Мастер" в материалы дела представлен проект реконструкции незавершенного строительства многоэтажного жилого дома, расположенного в г. Ставрополе по ул. Дзержинского, 181а (проектная документация, ЗАКАЗ N 425/17-00), под двухэтажное офисное здание, после выполнения вышеописанных работ и окончания строительства, объем и порядок которого предусмотрен поименованным проектом, объект незавершенного строительства - многоквартирный многоэтажный жилой дом может быть в последующем реконструирован в двухэтажное офисное здание (с количеством этажей 4), находящееся по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181 А, расположенного на земельном участке с кадастровым номером участка 26:12:022218:156, то есть может быть приведен в состояние до реконструкции в соответствии с ранее выданным и не отмененным разрешением от 24.11.2010 г. NRU26309000-"988-C" арбитражного суда по делу N А63-11812/2014 на строительство офисного двухэтажного здания.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу, что сохранению подлежат 4 этажа, в связи с чем необходимо произвести демонтаж этажей с отметки +9 до отметки +18 (лист 4, 353.ПСД.2017-ПОД-1.ПЗ) с учетом представленной в материалы дела проектной и разрешительной документации.
При этом, частичное удовлетворение персонального иска исключает удовлетворение встречного искового требования о признании права собственности, в связи с чем решение в данной части отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу N А63-11812/2014 в части обязания ООО "Мастер" снести самовольную постройку - многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв. м, степень готовности объекта - 35%, адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220 отменить, апелляционные жалобы в данной части удовлетворить.
Обязать ООО "Мастер" провести частичный демонтаж незавершенного строительства многоквартирного жилого дома с последующей реконструкцией в общественное (офисное) здание по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, д. 181 а, согласно проектной и разрешительной документации.
В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу N А63-11812/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
Н.В.МАКАРОВА
Е.Г.СОМОВ
Н.В.МАКАРОВА
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)