Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.
судей Савиной Е.В., Фуркало О.В.
при ведении протокола судебного заседания: Тутаевым В.В.
при участии:
от истца (заявителя): Чернова Б.С. по доверенности от 24.11.2014
от ответчика (должника): Качанова Д.Ю. по доверенности от 01.07.2017
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16751/2017) ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2017 по делу N А56-81578/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску (заявлению) ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания"
к ТСЖ "Ленинское"
о взыскании
закрытое акционерное общество "Северо-Западная инвестиционная компания" (далее - ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания", истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с товарищества собственников жилья "Ленинское" (далее - ТСЖ "Ленинское", ответчик) 2 879 400 руб. задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2017 исковые требования удовлетворены частично.
С ТСЖ "Ленинское" в пользу ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания" взыскано 240 333 руб. задолженности.
В остальной части в иске отказано.
В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального права, просит решение суда изменить, взыскав с ответчика в пользу истца 2 879 400 руб. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции необоснованно взыскал задолженность по аренде из расчета 7000 руб. в месяц, основываясь на договоре аренды от 18.05.2009, так как в пункте 1.3 данного договора указано, что он действует только до 18.04.2010. Пролонгация действия договора не предусмотрена. Кроме того, по мнению истца, суд без каких-либо мотивировок отверг доказательства, представленные истцом, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость аренды помещения составляет не менее 39 000 руб. в год.
Истец также полагает, что суд неправомерно применил срок исковой давности.
В отзыве на апелляционную жалобу, ответчик, согласившись с выводом суда о том, что если аренда помещения продолжилась, то условия договора аренды сохранились, так как сторонами не были согласованы иные условия, считает судебный акт законным и обоснованным. Вместе с тем отмечает, что судом не был правильно оценен тот факт, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, так как доказательства, подтверждающие направление досудебной претензии отсутствуют, а следовательно, у суда имелись основания для оставления искового заявления без рассмотрения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.
Судом апелляционной инстанции объявлен перерыв в судебном заседании до 13 час. 55 мин. 31.08.2017. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда с участием представителей сторон.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 18.05.2009 между ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания" (арендодатель) и ТСЖ "Ленинское" (арендатор) заключен договор аренды N ЛП-79/8 нежилого помещения N 9, являющегося частью помещения 3-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 79, корп. 3, лит. А, сроком до 18.04.2010.
Помещение освобождено арендатором 10.10.2016.
В связи с наличием задолженности по арендной плате за период 77 месяцев 18 дней в размере 2 879 400 руб., оставление ТСЖ "Ленинское" претензии без удовлетворения, ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания" обратилось в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, исходя из того, что истцом пропущен срок исковой давности, о чем заявлено ответчиком, за период с 19.04.2010 до декабря 2013 года, удовлетворил исковые требования за период с декабря 2013 года по 10.10.2016 в сумме 240 333 руб., из расчета 7000 руб. в месяц.
Выслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда от 11.05.2017 подлежит изменению в связи со следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 названной статьи).
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 той же статьи).
Проанализировав условия договора аренды от 18.05.2009, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что договор прекратил свое действие по окончании его срока в соответствии с пунктом 1.3 договора. Условиями договора четко определен его срок, прочие условия договора не предусматривают его пролонгацию. Таким образом положения статьи 621 ГК РФ не могут быть применены ввиду смысла и содержания условий договора (раздел 5 договора).
В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что арендатор не представил доказательств возврата арендодателю арендуемого имущества после окончания срока действия договора (18.04.2010) и погашения задолженности по арендной плате за спорный период. При этом суд апелляционной инстанции находит вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию за период с апреля 2010 года по ноябрь 2013 года (с учетом срока исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком) обоснованным и правомерным.
Истцом, доказательств опровергающих вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал неисполненной обязанность ответчика по внесению платы за фактическое пользование спорным помещением.
Удовлетворяя исковые требования частично за период с декабря 2013 по 10.10.2016 (срок фактического освобождения помещения), суд применил размер оплаты, исходя из условий договора - 7000 руб. в месяц. Однако, указанная цена согласована сторонами в договоре на 2009 год, сроком до 18.04.2010 года. Договор сторонами не пролонгировался и таких условий не содержал.
Таким образом с 19.04.2010 между сторонами установились фактические отношения по передаче в пользование спорного нежилого помещения, плату за которое ответчик не вносил.
При указанных обстоятельствах истец, правомерно ссылается на свое письмо от 24.11.2014, в котором он уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы до 39 000 руб. в месяц. В случае несогласия арендатора с указанной платой истец просил освободить нежилое помещение в срок до 31.12.2014 года. Поскольку ответчик в указанный срок помещение не освободил, то можно считать указанное условие об оплате принятым.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что расчет задолженности должен быть произведен в следующем порядке.
С декабря 2013 года по декабрь 2014 года (13 месяцев) из расчета 7000 руб. в месяц = 91 000 руб., с января 2015 года по октябрь 2016 года (22 месяца) из расчета 39 000 руб. в месяц = 858 000 руб., итого 949 000 руб.
В связи с тем, что ответчик не представил доказательства погашения им задолженности по арендной плате за период с декабря 2013 года по октябрь 2016 года в сумме 949 000 руб., либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства, считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению.
Доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, отклоняется судом апелляционной инстанции, как противоречащий материалам дела. При подаче искового заявления истцом представлена как претензия от 07.10.2016, так и почтовая квитанция о ее направлении в адрес ТСЖ "Ленинское" от 07.10.2016.
При изложенных обстоятельствах решение арбитражного суда от 11.05.2017 подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2017 по делу N А56-81578/2016 изменить, изложив в следующей редакции.
Взыскать с ТСЖ "Ленинское" в пользу ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания" 949 100 руб. задолженности.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ТСЖ "Ленинское" в доход федерального бюджета 12 325 руб. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 N 13АП-16751/2017 ПО ДЕЛУ N А56-81578/2016
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. N 13АП-16751/2017
Дело N А56-81578/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.
судей Савиной Е.В., Фуркало О.В.
при ведении протокола судебного заседания: Тутаевым В.В.
при участии:
от истца (заявителя): Чернова Б.С. по доверенности от 24.11.2014
от ответчика (должника): Качанова Д.Ю. по доверенности от 01.07.2017
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16751/2017) ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2017 по делу N А56-81578/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску (заявлению) ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания"
к ТСЖ "Ленинское"
о взыскании
установил:
закрытое акционерное общество "Северо-Западная инвестиционная компания" (далее - ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания", истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с товарищества собственников жилья "Ленинское" (далее - ТСЖ "Ленинское", ответчик) 2 879 400 руб. задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2017 исковые требования удовлетворены частично.
С ТСЖ "Ленинское" в пользу ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания" взыскано 240 333 руб. задолженности.
В остальной части в иске отказано.
В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального права, просит решение суда изменить, взыскав с ответчика в пользу истца 2 879 400 руб. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции необоснованно взыскал задолженность по аренде из расчета 7000 руб. в месяц, основываясь на договоре аренды от 18.05.2009, так как в пункте 1.3 данного договора указано, что он действует только до 18.04.2010. Пролонгация действия договора не предусмотрена. Кроме того, по мнению истца, суд без каких-либо мотивировок отверг доказательства, представленные истцом, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость аренды помещения составляет не менее 39 000 руб. в год.
Истец также полагает, что суд неправомерно применил срок исковой давности.
В отзыве на апелляционную жалобу, ответчик, согласившись с выводом суда о том, что если аренда помещения продолжилась, то условия договора аренды сохранились, так как сторонами не были согласованы иные условия, считает судебный акт законным и обоснованным. Вместе с тем отмечает, что судом не был правильно оценен тот факт, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, так как доказательства, подтверждающие направление досудебной претензии отсутствуют, а следовательно, у суда имелись основания для оставления искового заявления без рассмотрения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.
Судом апелляционной инстанции объявлен перерыв в судебном заседании до 13 час. 55 мин. 31.08.2017. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда с участием представителей сторон.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 18.05.2009 между ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания" (арендодатель) и ТСЖ "Ленинское" (арендатор) заключен договор аренды N ЛП-79/8 нежилого помещения N 9, являющегося частью помещения 3-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 79, корп. 3, лит. А, сроком до 18.04.2010.
Помещение освобождено арендатором 10.10.2016.
В связи с наличием задолженности по арендной плате за период 77 месяцев 18 дней в размере 2 879 400 руб., оставление ТСЖ "Ленинское" претензии без удовлетворения, ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания" обратилось в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, исходя из того, что истцом пропущен срок исковой давности, о чем заявлено ответчиком, за период с 19.04.2010 до декабря 2013 года, удовлетворил исковые требования за период с декабря 2013 года по 10.10.2016 в сумме 240 333 руб., из расчета 7000 руб. в месяц.
Выслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда от 11.05.2017 подлежит изменению в связи со следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 названной статьи).
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 той же статьи).
Проанализировав условия договора аренды от 18.05.2009, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что договор прекратил свое действие по окончании его срока в соответствии с пунктом 1.3 договора. Условиями договора четко определен его срок, прочие условия договора не предусматривают его пролонгацию. Таким образом положения статьи 621 ГК РФ не могут быть применены ввиду смысла и содержания условий договора (раздел 5 договора).
В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что арендатор не представил доказательств возврата арендодателю арендуемого имущества после окончания срока действия договора (18.04.2010) и погашения задолженности по арендной плате за спорный период. При этом суд апелляционной инстанции находит вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию за период с апреля 2010 года по ноябрь 2013 года (с учетом срока исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком) обоснованным и правомерным.
Истцом, доказательств опровергающих вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал неисполненной обязанность ответчика по внесению платы за фактическое пользование спорным помещением.
Удовлетворяя исковые требования частично за период с декабря 2013 по 10.10.2016 (срок фактического освобождения помещения), суд применил размер оплаты, исходя из условий договора - 7000 руб. в месяц. Однако, указанная цена согласована сторонами в договоре на 2009 год, сроком до 18.04.2010 года. Договор сторонами не пролонгировался и таких условий не содержал.
Таким образом с 19.04.2010 между сторонами установились фактические отношения по передаче в пользование спорного нежилого помещения, плату за которое ответчик не вносил.
При указанных обстоятельствах истец, правомерно ссылается на свое письмо от 24.11.2014, в котором он уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы до 39 000 руб. в месяц. В случае несогласия арендатора с указанной платой истец просил освободить нежилое помещение в срок до 31.12.2014 года. Поскольку ответчик в указанный срок помещение не освободил, то можно считать указанное условие об оплате принятым.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что расчет задолженности должен быть произведен в следующем порядке.
С декабря 2013 года по декабрь 2014 года (13 месяцев) из расчета 7000 руб. в месяц = 91 000 руб., с января 2015 года по октябрь 2016 года (22 месяца) из расчета 39 000 руб. в месяц = 858 000 руб., итого 949 000 руб.
В связи с тем, что ответчик не представил доказательства погашения им задолженности по арендной плате за период с декабря 2013 года по октябрь 2016 года в сумме 949 000 руб., либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства, считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению.
Доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, отклоняется судом апелляционной инстанции, как противоречащий материалам дела. При подаче искового заявления истцом представлена как претензия от 07.10.2016, так и почтовая квитанция о ее направлении в адрес ТСЖ "Ленинское" от 07.10.2016.
При изложенных обстоятельствах решение арбитражного суда от 11.05.2017 подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2017 по делу N А56-81578/2016 изменить, изложив в следующей редакции.
Взыскать с ТСЖ "Ленинское" в пользу ЗАО "Северо-Западная инвестиционная компания" 949 100 руб. задолженности.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ТСЖ "Ленинское" в доход федерального бюджета 12 325 руб. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.А.МЕЛЬНИКОВА
Н.А.МЕЛЬНИКОВА
Судьи
Е.В.САВИНА
О.В.ФУРКАЛО
Е.В.САВИНА
О.В.ФУРКАЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)