Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Отказ мотивирован отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок и несоответствием проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Любченко И.С., судей Александровой Е.Н. и Асмыковича А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Рентбилд" Фурсова А.В. (доверенность от 04.12.2015), от Зориной С.А. и Зорина Е.В. Фурсова А.В. (доверенности от 09.06.2015 N 7-3-1505 и 7-3-1506), рассмотрев 01.08.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лес-Альянс" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2015 (судья Зинченко С.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016 (судьи Зотеева Л.В., Протас Н.И., Толкунов В.М.) по делу N А21-5454/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рентбилд" (место нахождения: 236040, город Калининград, улица Сергеева, дом 14, офис 403, ОГРН 1103925025313, ИНН 3906221967; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) о признании незаконным отказа Комитета архитектуры и строительства Администрации городского округа "Город Калининград" (место нахождения: 236040, город Калининград, площадь Победы, дом 1, офис 453, ОГРН 1083925027702, ИНН 3904603262; далее - Комитет) от 24.06.2015 в выдаче заявителю разрешения на реконструкцию здания по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100, и обязании Администрации городского округа "Город Калининград" (место нахождения: 236006, город Калининград, площадь Победы, дом 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790; далее - Администрация) выдать Обществу разрешение на реконструкцию названного объекта капитального строительства под многоквартирный жилой дом.
Определением от 23.09.2015 суд первой инстанции в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек Комитет к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
В соответствии со статьей 51 АПК РФ суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное образование городского округа "Город Калининград" в лице Администрации, общество с ограниченной ответственностью "Эко-Офис" (место нахождения: 236022, город Калининград, Коммунальная улица, дом 2, ОГРН 1023900761444, ИНН 3905038239; далее - ООО "Эко-Офис"), общество с ограниченной ответственностью "Лес-Альянс" (место нахождения: 232038, город Калининград, Аэропортная улица, дом 1, ОГРН 1023901017161, ИНН 3906089130; далее - ООО "Лес-Альянс"), Лямина Эдуарда Александровича, Зорина Евгения Вячеславовича, Зорину Светлану Александровну, Трифонова Владимира Николаевича, Матвееву Наталью Васильевну, Деменицкую Ольгу Михайловну, Трифонову Ларису Геннадьевну, Бординовскую Эллину Викторовну и Белецкую Тамару Владимировну.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016, признан незаконным отказ Комитета в выдаче заявителю разрешения на реконструкцию, суд первой инстанции обязал Комитет выдать Обществу разрешение на реконструкцию здания по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100 под многоквартирный дом.
В кассационной жалобе ООО "Лес-Альянс" просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение, ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, которым, по мнению подателя жалобы, судами двух инстанций не дана надлежащая оценка в их совокупности. По мнению подателя жалобы, оспариваемый ненормативный акт соответствует положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и не нарушает права и законные интересы Общества.
В судебном заседании представитель Общества, Зориной С.А. и Зорина Е.В. возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Комитет, Администрация, ООО "Эко-Офис", ООО "Лес-Альянс", Лямин Э.А., Трифонов В.Н., Матвеева Н.В., Деменицкая О.М., Трифонова Л.Г., Бординовская Э.В. и Белецкая Т.В. о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что Общество (покупатель) и Администрация (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимости 07.02.2011 N 976, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилые помещения подвала, первого, второго, третьего этажей и мансарды, расположенные в здании по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2, литера III из литера А, общей площадью 1600,6 кв. м. Установленная договором цена объекта не включает стоимость земельного участка, на котором расположен объект, покупатель приобретает право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством (абзац 2 пункта 2.1 договора). По акту приема-передачи недвижимости от 16.03.2011 N 976 названный объект передан Обществу.
Общество (заказчик) заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Архитектурно-проектная мастерская "СКИФ" (подрядчик) договор от 04.05.2011 N 6/11 на выполнение комплекта проектной документации для реконструкции жилого дома по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2. Сторонами договора подписан акт от 29.01.2013 N 20, подтверждающий выполнение работ по разработке проектной документации.
В соответствии с протоколом от 12.07.2011 N 30 общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2, собственниками принято решение о проведении реконструкции многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по указанному адресу. Представителю собственников Лямину Э.А. поручено разработать проект реконструкции нежилого здания в многоквартирный жилой дом и получить положительное заключение экспертизы проектной документации, провести изменение адреса строения на адрес "проспект Мира, дом 100", произвести межевание общего земельного участка в целях постановки на кадастровый учет участка под многоквартирным жилым домом, произвести кадастровый учет образованного земельного участка, а после проведения реконструкции заказать техническое описание (технический паспорт) с присвоением номеров квартир и нежилых помещений.
Решением Центрального районного суда города Калининграда от 29.10.2014, оставленным без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 25.02.2015 по делу N 33-609/2015, отказано в удовлетворении заявлений ООО "Лес-Альянс" и Огородникова Ю.В. о признании незаконным решения общего собрания собственников нежилых помещений от 12.07.2011.
Общество (заказчик) 18.07.2011 заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Цезарь" (подрядчик) договор на выполнение работ по реконструкции, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик обязуется выполнить строительные работы по реконструкции нежилого здания по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2 в многоквартирном доме. Строительные работы включают в себя демонтаж полуразрушенных стен здания (несущих и внутренних) и возведение стен взамен демонтированных на 1, 2 и 3 этажах здания. 12.12.2012 сторонами договора подписан акт приемки законченного строительством объекта капитального строительства (после проведенной реконструкции) - многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по указанному адресу.
На основании решения городского Совета депутатов Калининграда от 15.10.2013 N 385 утвержден акт N 13-35 изменения адреса объекта "Нежилое здание" с кадастровым номером 39:15:121548:43 с "город Калининград, Коммунальная улица, 2" на "город Калининград, проспект Мира, 100" (постановление Администрации от 12.04.2013 N 452).
В 2013 году Ляминым Э.А. поручены технические условия на присоединение спорного объекта к газораспределительной сети природного газа, заключен договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ и по заказу Лямина Э.А. обществом с ограниченной ответственностью "Негосударственная экспертиза" подготовлено положительное заключение экспертизы от 18.11.2013 N 2-1-1-0099-13 объекта капитального строительства "Реконструкция здания под многоквартирный жилой дом по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100".
03.06.2013 зданию присвоен кадастровый номер 39:15:121548-216, оно является многоквартирным домом, его строительство завершено в 2013 году, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121548:218, что следует из кадастрового паспорта реконструированного здания от 04.09.2015 N 39/15-ВС-314180.
01.07.2013 земельному участку по адресу, на котором расположен многоквартирный дом N 100, присвоен кадастровый номер 39:15:121548:216, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под многоквартирный среднеэтажный дом; правообладателями земельного участка на праве общей долевой собственности являются собственники помещений в многоквартирном доме (кадастровая выписка о земельном участке от 04.09.2015 N 39/15-ВС-314625).
Решением Центрального районного суда от 11.04.2014 по делу N 2-176/2014, 2-324/14, оставленным без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 09.06.2014 по делу N 33-2977/2014, исковое заявление Зорина Е.В., Зориной С.А., Лямина Э.А., Трифонова В.Н., Трифоновой Л.Г., Матвеева Н.В. и ООО "Эко-Офис" о признании права собственности на новые доли и встречное исковое требование ООО "Лес-Альянс" о признании реконструкции объекта недвижимого имущества незаконной оставлены без удовлетворения. При этом суды пришли к выводу о ненадлежащем способе защиты права, ввиду того, что признание за истцами права собственности невозможно без полученного в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию), либо обжалования отказа в его получении в установленном порядке.
16.06.2015 Общество как лицо, осуществляющее реконструкцию (заказчик и застройщик), обратилось в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания под многоквартирный дом по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100. Указанное заявление подписано директором Общества Ляминым Э.А. и к нему приложены следующие документы: градостроительный план земельного участка, пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, конструктивные и объемно-планировочные решения, сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения и сведения об их подключении, проект организации строительства, проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации с копией свидетельства об аккредитации экспертной организации, протокол общего собрания собственников помещений, содержащий решение о реконструкции здания.
Комитет в письме от 24.06.2015 отказал Обществу в выдаче разрешения на реконструкцию, указав на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок и несоответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка от 01.08.2013 N RU393011000-4236, так как здание размещено за границами кадастрового земельного участка (со стороны проспекта Мира), за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений; входные крыльца со стороны проспекта Мира расположены за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений, в охранной зоне инженерных коммуникаций.
Общество оспорило отказ Комитета в судебном порядке.
Суды первой и апелляционной инстанций признали незаконным отказ Комитета в выдаче заявителю разрешения на реконструкцию здания и обязали Комитет выдать заявителю разрешение на реконструкцию здания под многоквартирный дом, придя к выводу об отсутствии у Комитета правовых и фактических оснований для отказа в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых для получения такого разрешения документов в порядке, установленном частью 7 статьи 51 ГрК РФ.
Согласно части 11 статьи 51 ГрК РФ орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводит проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Исходя из положений части 13 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 названной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Из оспариваемого Обществом отказа Комитета усматривается, что одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на реконструкцию здания под многоквартирный дом послужило непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок, которое правомерно признано судами двух инстанций необоснованным в связи со следующим.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании части 2 статьи 36 ЖК РФ, статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Судами двух инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что на общем собрании собственников нежилых помещений принято решение от 12.07.2011 о проведении реконструкции в многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, законность которого подтверждена судебными актами. 20.03.2013 Калининградским филиалом ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" выдан технический паспорт на созданный в результате реконструкции здания объект - многоквартирный жилой дом, согласно которому спорное здание является многоквартирным домом и располагается в пределах земельного участка с кадастровым номером 39:15:121548:218, который сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием под многоквартирный среднеэтажный дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статей 65 и 71 АПК РФ, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:121548:218, на котором расположено реконструированное здание, в силу закона является общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в нем, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что отказ Комитета в выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта ввиду непредставления правоустанавливающего документа на земельный участок нельзя признать основанным на законе.
При этом в материалы дела представлено положительное заключение негосударственной экспертизы N 2-1-1-0099-13 проектной документации "Реконструкция здания под многоквартирный жилой дом по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100" на предмет оценки соответствия градостроительным и техническим регламентам, градостроительному плану земельного участка, национальным стандартам, нормативным техническим документам, результатам инженерных изысканий и заданию на проектирование, в соответствии с которым решения проекта соответствуют условиям разрешенного использования земельного участка, изложенным в ГПЗУ, здание находится в пределах границ допустимого размещения зданий, строений, сооружений, указанных на чертеже ГПЗУ (листы 7 - 9 заключения). Здание, а равно и входные крыльца со стороны проспекта Мира, является ранее существовавшим (постройка до 1945 года), изначально эксплуатировалось как жилое, затем (в 50-е годы XX века) переоборудовано и эксплуатировалось как административное. Наружная стена, ближайшая к красным линиям (со стороны проспекта Мира), является несущей стеной, обеспечивающей устойчивость и геометрическую неизменяемость здания.
Приняв во внимание документы о согласовании реконструкции с собственником телефонных сетей (ОАО "Ростелеком"), письмо собственника газопровода низкого давления, проходящего вдоль здания по проспекту Мира, дом 100 (ОАО "Калининградгазификация") от 05.05.2015 N 3792, согласно которому существующие входные крыльца в здании не попадают в охранную зону вышеуказанного газопровода низкого давления, суды первой и апелляционной инстанции установили, что по данным государственного кадастра недвижимости спорный объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 39:15:121548:218, что подтверждается также представленным в материалы дела инженерно-топографическим планом территории, согласно которому объект находится в пределах границ допустимого размещения здания.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ Комитета не соответствует вышеназванным нормативным положениям и нарушает права и законные интересы заявителя.
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела такая обязанность обоснованно возложена на Комитет судом, поскольку реализация положений статьи 201 АПК РФ основана на установленных судом обстоятельствах, обеспечивает скорое и эффективное восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя, отвечает задачам судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ) и специфике административного судопроизводства.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции как противоречащие материалам дела и имеющимся доказательствам. Более того, приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом детального исследования и оценки при рассмотрении настоящего дела в судах двух инстанций и правомерно признаны судами несоответствующими вышеназванным нормативным положениям и обстоятельствам дела.
Дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах, а потому кассационная инстанция, исходя из полномочий, установленных статьей 287 АПК РФ, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016 по делу N А21-5454/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лес-Альянс" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 04.08.2016 N Ф07-4037/2016 ПО ДЕЛУ N А21-5454/2015
Требование: О признании незаконным отказа Комитета по архитектуре и строительству в выдаче разрешения на реконструкцию здания под многоквартирный дом.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Отказ мотивирован отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок и несоответствием проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу N А21-5454/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Любченко И.С., судей Александровой Е.Н. и Асмыковича А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Рентбилд" Фурсова А.В. (доверенность от 04.12.2015), от Зориной С.А. и Зорина Е.В. Фурсова А.В. (доверенности от 09.06.2015 N 7-3-1505 и 7-3-1506), рассмотрев 01.08.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лес-Альянс" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2015 (судья Зинченко С.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016 (судьи Зотеева Л.В., Протас Н.И., Толкунов В.М.) по делу N А21-5454/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рентбилд" (место нахождения: 236040, город Калининград, улица Сергеева, дом 14, офис 403, ОГРН 1103925025313, ИНН 3906221967; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) о признании незаконным отказа Комитета архитектуры и строительства Администрации городского округа "Город Калининград" (место нахождения: 236040, город Калининград, площадь Победы, дом 1, офис 453, ОГРН 1083925027702, ИНН 3904603262; далее - Комитет) от 24.06.2015 в выдаче заявителю разрешения на реконструкцию здания по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100, и обязании Администрации городского округа "Город Калининград" (место нахождения: 236006, город Калининград, площадь Победы, дом 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790; далее - Администрация) выдать Обществу разрешение на реконструкцию названного объекта капитального строительства под многоквартирный жилой дом.
Определением от 23.09.2015 суд первой инстанции в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек Комитет к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
В соответствии со статьей 51 АПК РФ суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное образование городского округа "Город Калининград" в лице Администрации, общество с ограниченной ответственностью "Эко-Офис" (место нахождения: 236022, город Калининград, Коммунальная улица, дом 2, ОГРН 1023900761444, ИНН 3905038239; далее - ООО "Эко-Офис"), общество с ограниченной ответственностью "Лес-Альянс" (место нахождения: 232038, город Калининград, Аэропортная улица, дом 1, ОГРН 1023901017161, ИНН 3906089130; далее - ООО "Лес-Альянс"), Лямина Эдуарда Александровича, Зорина Евгения Вячеславовича, Зорину Светлану Александровну, Трифонова Владимира Николаевича, Матвееву Наталью Васильевну, Деменицкую Ольгу Михайловну, Трифонову Ларису Геннадьевну, Бординовскую Эллину Викторовну и Белецкую Тамару Владимировну.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016, признан незаконным отказ Комитета в выдаче заявителю разрешения на реконструкцию, суд первой инстанции обязал Комитет выдать Обществу разрешение на реконструкцию здания по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100 под многоквартирный дом.
В кассационной жалобе ООО "Лес-Альянс" просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение, ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, которым, по мнению подателя жалобы, судами двух инстанций не дана надлежащая оценка в их совокупности. По мнению подателя жалобы, оспариваемый ненормативный акт соответствует положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и не нарушает права и законные интересы Общества.
В судебном заседании представитель Общества, Зориной С.А. и Зорина Е.В. возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Комитет, Администрация, ООО "Эко-Офис", ООО "Лес-Альянс", Лямин Э.А., Трифонов В.Н., Матвеева Н.В., Деменицкая О.М., Трифонова Л.Г., Бординовская Э.В. и Белецкая Т.В. о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что Общество (покупатель) и Администрация (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимости 07.02.2011 N 976, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилые помещения подвала, первого, второго, третьего этажей и мансарды, расположенные в здании по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2, литера III из литера А, общей площадью 1600,6 кв. м. Установленная договором цена объекта не включает стоимость земельного участка, на котором расположен объект, покупатель приобретает право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством (абзац 2 пункта 2.1 договора). По акту приема-передачи недвижимости от 16.03.2011 N 976 названный объект передан Обществу.
Общество (заказчик) заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Архитектурно-проектная мастерская "СКИФ" (подрядчик) договор от 04.05.2011 N 6/11 на выполнение комплекта проектной документации для реконструкции жилого дома по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2. Сторонами договора подписан акт от 29.01.2013 N 20, подтверждающий выполнение работ по разработке проектной документации.
В соответствии с протоколом от 12.07.2011 N 30 общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2, собственниками принято решение о проведении реконструкции многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по указанному адресу. Представителю собственников Лямину Э.А. поручено разработать проект реконструкции нежилого здания в многоквартирный жилой дом и получить положительное заключение экспертизы проектной документации, провести изменение адреса строения на адрес "проспект Мира, дом 100", произвести межевание общего земельного участка в целях постановки на кадастровый учет участка под многоквартирным жилым домом, произвести кадастровый учет образованного земельного участка, а после проведения реконструкции заказать техническое описание (технический паспорт) с присвоением номеров квартир и нежилых помещений.
Решением Центрального районного суда города Калининграда от 29.10.2014, оставленным без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 25.02.2015 по делу N 33-609/2015, отказано в удовлетворении заявлений ООО "Лес-Альянс" и Огородникова Ю.В. о признании незаконным решения общего собрания собственников нежилых помещений от 12.07.2011.
Общество (заказчик) 18.07.2011 заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Цезарь" (подрядчик) договор на выполнение работ по реконструкции, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик обязуется выполнить строительные работы по реконструкции нежилого здания по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2 в многоквартирном доме. Строительные работы включают в себя демонтаж полуразрушенных стен здания (несущих и внутренних) и возведение стен взамен демонтированных на 1, 2 и 3 этажах здания. 12.12.2012 сторонами договора подписан акт приемки законченного строительством объекта капитального строительства (после проведенной реконструкции) - многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по указанному адресу.
На основании решения городского Совета депутатов Калининграда от 15.10.2013 N 385 утвержден акт N 13-35 изменения адреса объекта "Нежилое здание" с кадастровым номером 39:15:121548:43 с "город Калининград, Коммунальная улица, 2" на "город Калининград, проспект Мира, 100" (постановление Администрации от 12.04.2013 N 452).
В 2013 году Ляминым Э.А. поручены технические условия на присоединение спорного объекта к газораспределительной сети природного газа, заключен договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ и по заказу Лямина Э.А. обществом с ограниченной ответственностью "Негосударственная экспертиза" подготовлено положительное заключение экспертизы от 18.11.2013 N 2-1-1-0099-13 объекта капитального строительства "Реконструкция здания под многоквартирный жилой дом по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100".
03.06.2013 зданию присвоен кадастровый номер 39:15:121548-216, оно является многоквартирным домом, его строительство завершено в 2013 году, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121548:218, что следует из кадастрового паспорта реконструированного здания от 04.09.2015 N 39/15-ВС-314180.
01.07.2013 земельному участку по адресу, на котором расположен многоквартирный дом N 100, присвоен кадастровый номер 39:15:121548:216, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под многоквартирный среднеэтажный дом; правообладателями земельного участка на праве общей долевой собственности являются собственники помещений в многоквартирном доме (кадастровая выписка о земельном участке от 04.09.2015 N 39/15-ВС-314625).
Решением Центрального районного суда от 11.04.2014 по делу N 2-176/2014, 2-324/14, оставленным без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 09.06.2014 по делу N 33-2977/2014, исковое заявление Зорина Е.В., Зориной С.А., Лямина Э.А., Трифонова В.Н., Трифоновой Л.Г., Матвеева Н.В. и ООО "Эко-Офис" о признании права собственности на новые доли и встречное исковое требование ООО "Лес-Альянс" о признании реконструкции объекта недвижимого имущества незаконной оставлены без удовлетворения. При этом суды пришли к выводу о ненадлежащем способе защиты права, ввиду того, что признание за истцами права собственности невозможно без полученного в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию), либо обжалования отказа в его получении в установленном порядке.
16.06.2015 Общество как лицо, осуществляющее реконструкцию (заказчик и застройщик), обратилось в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания под многоквартирный дом по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100. Указанное заявление подписано директором Общества Ляминым Э.А. и к нему приложены следующие документы: градостроительный план земельного участка, пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, конструктивные и объемно-планировочные решения, сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения и сведения об их подключении, проект организации строительства, проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации с копией свидетельства об аккредитации экспертной организации, протокол общего собрания собственников помещений, содержащий решение о реконструкции здания.
Комитет в письме от 24.06.2015 отказал Обществу в выдаче разрешения на реконструкцию, указав на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок и несоответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка от 01.08.2013 N RU393011000-4236, так как здание размещено за границами кадастрового земельного участка (со стороны проспекта Мира), за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений; входные крыльца со стороны проспекта Мира расположены за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений, в охранной зоне инженерных коммуникаций.
Общество оспорило отказ Комитета в судебном порядке.
Суды первой и апелляционной инстанций признали незаконным отказ Комитета в выдаче заявителю разрешения на реконструкцию здания и обязали Комитет выдать заявителю разрешение на реконструкцию здания под многоквартирный дом, придя к выводу об отсутствии у Комитета правовых и фактических оснований для отказа в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых для получения такого разрешения документов в порядке, установленном частью 7 статьи 51 ГрК РФ.
Согласно части 11 статьи 51 ГрК РФ орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводит проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Исходя из положений части 13 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 названной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Из оспариваемого Обществом отказа Комитета усматривается, что одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на реконструкцию здания под многоквартирный дом послужило непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок, которое правомерно признано судами двух инстанций необоснованным в связи со следующим.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании части 2 статьи 36 ЖК РФ, статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Судами двух инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что на общем собрании собственников нежилых помещений принято решение от 12.07.2011 о проведении реконструкции в многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, законность которого подтверждена судебными актами. 20.03.2013 Калининградским филиалом ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" выдан технический паспорт на созданный в результате реконструкции здания объект - многоквартирный жилой дом, согласно которому спорное здание является многоквартирным домом и располагается в пределах земельного участка с кадастровым номером 39:15:121548:218, который сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием под многоквартирный среднеэтажный дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статей 65 и 71 АПК РФ, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:121548:218, на котором расположено реконструированное здание, в силу закона является общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в нем, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что отказ Комитета в выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта ввиду непредставления правоустанавливающего документа на земельный участок нельзя признать основанным на законе.
При этом в материалы дела представлено положительное заключение негосударственной экспертизы N 2-1-1-0099-13 проектной документации "Реконструкция здания под многоквартирный жилой дом по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100" на предмет оценки соответствия градостроительным и техническим регламентам, градостроительному плану земельного участка, национальным стандартам, нормативным техническим документам, результатам инженерных изысканий и заданию на проектирование, в соответствии с которым решения проекта соответствуют условиям разрешенного использования земельного участка, изложенным в ГПЗУ, здание находится в пределах границ допустимого размещения зданий, строений, сооружений, указанных на чертеже ГПЗУ (листы 7 - 9 заключения). Здание, а равно и входные крыльца со стороны проспекта Мира, является ранее существовавшим (постройка до 1945 года), изначально эксплуатировалось как жилое, затем (в 50-е годы XX века) переоборудовано и эксплуатировалось как административное. Наружная стена, ближайшая к красным линиям (со стороны проспекта Мира), является несущей стеной, обеспечивающей устойчивость и геометрическую неизменяемость здания.
Приняв во внимание документы о согласовании реконструкции с собственником телефонных сетей (ОАО "Ростелеком"), письмо собственника газопровода низкого давления, проходящего вдоль здания по проспекту Мира, дом 100 (ОАО "Калининградгазификация") от 05.05.2015 N 3792, согласно которому существующие входные крыльца в здании не попадают в охранную зону вышеуказанного газопровода низкого давления, суды первой и апелляционной инстанции установили, что по данным государственного кадастра недвижимости спорный объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 39:15:121548:218, что подтверждается также представленным в материалы дела инженерно-топографическим планом территории, согласно которому объект находится в пределах границ допустимого размещения здания.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ Комитета не соответствует вышеназванным нормативным положениям и нарушает права и законные интересы заявителя.
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела такая обязанность обоснованно возложена на Комитет судом, поскольку реализация положений статьи 201 АПК РФ основана на установленных судом обстоятельствах, обеспечивает скорое и эффективное восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя, отвечает задачам судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ) и специфике административного судопроизводства.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции как противоречащие материалам дела и имеющимся доказательствам. Более того, приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом детального исследования и оценки при рассмотрении настоящего дела в судах двух инстанций и правомерно признаны судами несоответствующими вышеназванным нормативным положениям и обстоятельствам дела.
Дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах, а потому кассационная инстанция, исходя из полномочий, установленных статьей 287 АПК РФ, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016 по делу N А21-5454/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лес-Альянс" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.С.ЛЮБЧЕНКО
Судьи
Е.Н.АЛЕКСАНДРОВА
А.В.АСМЫКОВИЧ
И.С.ЛЮБЧЕНКО
Судьи
Е.Н.АЛЕКСАНДРОВА
А.В.АСМЫКОВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)