Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Риб Л.Х.,
судей Варакса Н.В., Муравьевой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Безденежных М.К.,
при участии:
- от заявителя - закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Екатеринбург" (ОГРН 1116672023027, ИНН 6672351459): не явились;
- от заинтересованного лица - Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ОГРН 1076670011131, ИНН 6670169564): не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 апреля 2016 года по делу N А60-5394/2016,
принятое судьей Присухиной Н.Н.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Екатеринбург"
к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области
о признании недействительным предписания,
установил:
Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Екатеринбург" (далее - общество, ЗАО "УК "Екатеринбург") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным предписания Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент) N 29-04-10-981 от 29.12.2015.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.04.2016 (резолютивная часть решения объявлена 11.04.2016) заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В апелляционной жалобе заинтересованное лицо приводит доводы о законности выданного предписания ввиду отсутствия надлежащего решения общего собрания собственников помещений в доме о выборе ЗАО "УК "Екатеринбург" в качестве управляющей компании. Свою позицию обосновывает принятием решения лицами, являющимися владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве, не зарегистрировавших свои права на дату проведения общего собрания 30.10.2015. Отмечает, что по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению указанным домом на основании протокола от 28.12.2015 управляющей организацией признана ООО "УК "Твой Дом".
Заявитель письменный отзыв на жалобу не представил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, с целью рассмотрения обращения жителя многоквартирного дома по адресу г. Екатеринбург, ул. Е.Савкова, д. 54 (вх. N 29-01-01-12160/1 от 18.11.2015), на основании приказа от 30.11.2015 N 29-04-08-981 Департаментом в отношении ЗАО "УК "Екатеринбург" проведена внеплановая документарная проверка соблюдения требований, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110) в части соблюдения обязательных требований к порядку заключения договора управления многоквартирным домом, выбора управляющей организации ЗАО "УК "Екатеринбург" для управления многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, ул. Е.Савкова, д. 54.
По результатам проверки составлен акт от 29.12.2015 N 29-04-09-981, послуживший основанием для выдачи обществу предписание N 2 9-04-10-981 с требованием прекратить управление многоквартирным домом N 54 по ул. Е.Савкова в г. Екатеринбурге до 10.02.2016 ввиду отсутствия надлежащего решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 54 по ул. Е.Савкова г. Екатеринбург о выборе ЗАО "УК "Екатеринбург" в качестве управляющей компании (нарушены требованиям ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Не согласившись с выданным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Принимая решение об удовлетворении требований общества, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для признания предписания Департамента недействительным.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из системного толкования статей 198, 201 АПК РФ следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.
На основании пункта 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право, выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований.
Следовательно, оспариваемое предписание выдано уполномоченным органом.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
В силу части 13 статьи 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Частью 4 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Как установлено судом, собственники квартир многоквартирного дома N 54 по ул. Е.Савкова в г. Екатеринбурге провели общее собрание в форме очно-заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом от 30.10.2015, т.е. до проведения конкурса по отбору управляющей организации, результаты которого, согласно доводам жалобы, оформлены протоколом от 28.12.2015.
Согласно Протоколу от 30.10.2015 по вопросу N 3 о выборе способа управления многоквартирным домом принято решение - управление управляющей организацией, по вопросу N 4 о выборе управляющей организации и утверждении условий договора управления - управляющей компанией выбрано ЗАО "УК "Екатеринбург"; утверждены условия договора управления, который впоследствии заключен между собственниками и выбранной ими управляющей организацией.
Доводы, приведенные в обоснование правомерности выданного предписания об отсутствии надлежащего решения собственников, мотивированные тем, что в голосовании приняли участие лица, являющиеся владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения общего собрания, апелляционным судом отклонены.
В соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
Согласно статье 8 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
При этом, как следует из приведенных выше норм жилищного законодательства, волеизъявление правообладателей помещений в многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества. Обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
Таким образом, нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с части 6 статьи 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, в том числе, в случаях выявления нарушений порядка выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения, с заявлениями о признании договора управления многоквартирным домом и соответствующего решения собственников недействительными.
Доказательств оспаривания в установленном порядке законности решения общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом и заключения договора управления, оформленного протоколом от 30.10.2015, в материалы дела не представлено.
В соответствии с действующим жилищным законодательством общество не вправе в одностороннем порядке отказаться от управления общим имуществом многоквартирного дома. В силу положений статей 161-162 ЖК РФ только собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Разрешение административным путем принятия властно-распорядительного документа, возникшего между физическими лицами спора недопустимо, поскольку это является компетенцией суда общей юрисдикции.
При этом суд апелляционной инстанции считает, что, поскольку вопрос определения обслуживающей организации (управляющей компании) является прерогативой общего собрания граждан (собственников помещений многоквартирного дома), результат его разрешения влечет необходимость заключения договора, одной из сторон которого также выступают граждане, разрешение возникающих при этом спорных вопросов невозможно путем применения административных мер, как в рассматриваемом случае - путем вынесения предписания, являющегося ненормативным правовым актом, обладающим властно-распорядительным характером, отменяющим права и обязанности не только исполнителя услуг, но и получателей услуг (согласно решению общего собрания).
Таким образом, Департамент, предписывая ЗАО "УК "Екатеринбург" прекратить управление многоквартирным домом по вышеобозначенному адресу, вышел за пределы своих полномочий, вмешавшись в гражданско-правовые отношения собственников помещений в многоквартирном доме и управляющей организации в отсутствие доказательств признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений по этому вопросу.
Следовательно, предписание, которым обществу предложено прекратить управление многоквартирным домом в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников, доказательств признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений, избравших управляющую организацию, является незаконным.
Предписание органа, осуществляющего государственный надзор, должно содержать только законные требования, то есть на юридическое лицо (индивидуального предпринимателя, должностное лицо, гражданина) может быть возложена обязанность по устранению лишь тех нарушений, соблюдение которых обязательно для них в силу закона. При этом в предписании должны быть указаны законные и обоснованные меры для их устранения, данные меры должны быть реальными и исполнимыми.
Судами первой и апелляционной инстанций установлена совокупность оснований, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ для признания оспариваемого предписания Департамента недействительным.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
На основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 апреля 2016 года по делу N А60-5394/2016 06 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.Х.РИБ
Судьи
Н.В.ВАРАКСА
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.07.2016 N 17АП-7644/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-5394/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2016 г. N 17АП-7644/2016-ГК
Дело N А60-5394/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Риб Л.Х.,
судей Варакса Н.В., Муравьевой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Безденежных М.К.,
при участии:
- от заявителя - закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Екатеринбург" (ОГРН 1116672023027, ИНН 6672351459): не явились;
- от заинтересованного лица - Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ОГРН 1076670011131, ИНН 6670169564): не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 апреля 2016 года по делу N А60-5394/2016,
принятое судьей Присухиной Н.Н.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Екатеринбург"
к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области
о признании недействительным предписания,
установил:
Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Екатеринбург" (далее - общество, ЗАО "УК "Екатеринбург") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным предписания Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент) N 29-04-10-981 от 29.12.2015.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.04.2016 (резолютивная часть решения объявлена 11.04.2016) заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В апелляционной жалобе заинтересованное лицо приводит доводы о законности выданного предписания ввиду отсутствия надлежащего решения общего собрания собственников помещений в доме о выборе ЗАО "УК "Екатеринбург" в качестве управляющей компании. Свою позицию обосновывает принятием решения лицами, являющимися владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве, не зарегистрировавших свои права на дату проведения общего собрания 30.10.2015. Отмечает, что по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению указанным домом на основании протокола от 28.12.2015 управляющей организацией признана ООО "УК "Твой Дом".
Заявитель письменный отзыв на жалобу не представил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, с целью рассмотрения обращения жителя многоквартирного дома по адресу г. Екатеринбург, ул. Е.Савкова, д. 54 (вх. N 29-01-01-12160/1 от 18.11.2015), на основании приказа от 30.11.2015 N 29-04-08-981 Департаментом в отношении ЗАО "УК "Екатеринбург" проведена внеплановая документарная проверка соблюдения требований, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110) в части соблюдения обязательных требований к порядку заключения договора управления многоквартирным домом, выбора управляющей организации ЗАО "УК "Екатеринбург" для управления многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, ул. Е.Савкова, д. 54.
По результатам проверки составлен акт от 29.12.2015 N 29-04-09-981, послуживший основанием для выдачи обществу предписание N 2 9-04-10-981 с требованием прекратить управление многоквартирным домом N 54 по ул. Е.Савкова в г. Екатеринбурге до 10.02.2016 ввиду отсутствия надлежащего решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 54 по ул. Е.Савкова г. Екатеринбург о выборе ЗАО "УК "Екатеринбург" в качестве управляющей компании (нарушены требованиям ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Не согласившись с выданным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Принимая решение об удовлетворении требований общества, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для признания предписания Департамента недействительным.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из системного толкования статей 198, 201 АПК РФ следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.
На основании пункта 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право, выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований.
Следовательно, оспариваемое предписание выдано уполномоченным органом.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
В силу части 13 статьи 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Частью 4 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Как установлено судом, собственники квартир многоквартирного дома N 54 по ул. Е.Савкова в г. Екатеринбурге провели общее собрание в форме очно-заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом от 30.10.2015, т.е. до проведения конкурса по отбору управляющей организации, результаты которого, согласно доводам жалобы, оформлены протоколом от 28.12.2015.
Согласно Протоколу от 30.10.2015 по вопросу N 3 о выборе способа управления многоквартирным домом принято решение - управление управляющей организацией, по вопросу N 4 о выборе управляющей организации и утверждении условий договора управления - управляющей компанией выбрано ЗАО "УК "Екатеринбург"; утверждены условия договора управления, который впоследствии заключен между собственниками и выбранной ими управляющей организацией.
Доводы, приведенные в обоснование правомерности выданного предписания об отсутствии надлежащего решения собственников, мотивированные тем, что в голосовании приняли участие лица, являющиеся владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения общего собрания, апелляционным судом отклонены.
В соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
Согласно статье 8 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
При этом, как следует из приведенных выше норм жилищного законодательства, волеизъявление правообладателей помещений в многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества. Обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
Таким образом, нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с части 6 статьи 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, в том числе, в случаях выявления нарушений порядка выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения, с заявлениями о признании договора управления многоквартирным домом и соответствующего решения собственников недействительными.
Доказательств оспаривания в установленном порядке законности решения общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом и заключения договора управления, оформленного протоколом от 30.10.2015, в материалы дела не представлено.
В соответствии с действующим жилищным законодательством общество не вправе в одностороннем порядке отказаться от управления общим имуществом многоквартирного дома. В силу положений статей 161-162 ЖК РФ только собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Разрешение административным путем принятия властно-распорядительного документа, возникшего между физическими лицами спора недопустимо, поскольку это является компетенцией суда общей юрисдикции.
При этом суд апелляционной инстанции считает, что, поскольку вопрос определения обслуживающей организации (управляющей компании) является прерогативой общего собрания граждан (собственников помещений многоквартирного дома), результат его разрешения влечет необходимость заключения договора, одной из сторон которого также выступают граждане, разрешение возникающих при этом спорных вопросов невозможно путем применения административных мер, как в рассматриваемом случае - путем вынесения предписания, являющегося ненормативным правовым актом, обладающим властно-распорядительным характером, отменяющим права и обязанности не только исполнителя услуг, но и получателей услуг (согласно решению общего собрания).
Таким образом, Департамент, предписывая ЗАО "УК "Екатеринбург" прекратить управление многоквартирным домом по вышеобозначенному адресу, вышел за пределы своих полномочий, вмешавшись в гражданско-правовые отношения собственников помещений в многоквартирном доме и управляющей организации в отсутствие доказательств признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений по этому вопросу.
Следовательно, предписание, которым обществу предложено прекратить управление многоквартирным домом в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников, доказательств признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений, избравших управляющую организацию, является незаконным.
Предписание органа, осуществляющего государственный надзор, должно содержать только законные требования, то есть на юридическое лицо (индивидуального предпринимателя, должностное лицо, гражданина) может быть возложена обязанность по устранению лишь тех нарушений, соблюдение которых обязательно для них в силу закона. При этом в предписании должны быть указаны законные и обоснованные меры для их устранения, данные меры должны быть реальными и исполнимыми.
Судами первой и апелляционной инстанций установлена совокупность оснований, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ для признания оспариваемого предписания Департамента недействительным.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
На основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 апреля 2016 года по делу N А60-5394/2016 06 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.Х.РИБ
Судьи
Н.В.ВАРАКСА
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)