Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец полагал, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным ему для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Нагимуллина И.Р., Смоленского И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Бессалова А.В. (доверенность от 27.10.2014)
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.06.2015 (судья Зотова Н.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Лыткина О.В., Шалкин В.Б.)
по делу N А12-45645/2014
по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области к закрытому акционерному обществу "ЮНИЖ-СТРОЙ", г. Волгоград (ОГРН 1023402979654, ИНН 3443040350) о взыскании 68 046 руб. 88 коп. долга и 2 245 руб. 55 коп. пеней,
установил:
Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к закрытому акционерному обществу "ЮНИЖ-СТРОЙ" (далее - ответчик, ЗАО "ЮНИЖ-СТРОЙ") о взыскании 68 046 руб. 88 коп. долга и 2 245 руб. 55 коп. пеней.
Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 330, 425, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 24.01.2011 N 9542 АЗ аренды земельного участка по ул. Оломоуцкой, 23 г. Волжска Волгоградской области, площадью 5 439 кв. м, вид разрешенного использования - земли под домами многоэтажной застройки (для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой) и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанности по уплате арендной платы за пользование земельным участком в порядке и сроки, предусмотренные договором, в период с 01.08.2014 по 30.11.2014.
Определением от 22.12.2014 Арбитражный суд Волгоградской области принял исковое заявление к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Определением от 18.02.2015 тот же суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Истец до принятия решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил сумму долга до 319 834 руб. 04 коп. за период с 01.08.2014 по 30.11.2014 и уменьшил сумму пеней до 64 981 руб. 17 коп. за период с 11.08.2014 по 11.12.2014.
Решением от 11.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015, Арбитражный суд Волгоградской области в иске отказал.
В кассационной жалобе Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что многоквартирный жилой дом введен к эксплуатацию 17.03.2015, в связи с чем регистрация 06.05.2014 права собственности на незавершенный строительством объект - однокомнатную квартиру N 29 в этом доме - не является основанием для признания договора аренды прекратившим свое действие в спорный период.
В судебном заседании 10.12.2015 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 16.12.2015 до 11 часов 30 минут, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же судебном составе. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате в период с 01.08.2014 по 30.11.2014, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке 71 АПК РФ и руководствуясь пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктами 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что момент возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого земельного участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.
При этом суд принял во внимание факт ввода 17.03.2015 в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, а также факт государственной регистрации 06.05.2014 права собственности Лазутиной Т.А. на незавершенную строительством однокомнатную квартиру N 29 в жилом многоквартирном доме по ул. Оломоуцкая, дом N 1 г. Волжский (л.д. 95).
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
Между тем, как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен ответчику для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой.
Ответчиком 17.03.2015 получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома N 1, построенного на спорном земельном участке (л.д. 94).
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса).
В статье 1 Градостроительного кодекса даны основные понятия, используемые в кодексе.
Так, пункты 10, 13 этой статьи дают понятие объекта капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства) и понятие строительства - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Следовательно, только с момента ввода к эксплуатацию и постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) цель договора аренды земельного участка может считаться достигнутой.
В силу пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Исходя из части 1 статьи 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения, в том числе по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений.
Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).
Следовательно, объектами жилищных прав не могут являться незавершенные строительством жилые помещения (квартиры).
В связи с этим вывод суда о том, что с момента регистрации (06.05.2014) права собственности на незавершенную строительством квартиру договор аренды должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, не соответствует закону.
В материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 92 - 93) о регистрации 24.04.2015 права собственности Спириной Н.В. на квартиру N 17 дома N 23 по ул. Оломоуцкой г. Волжска.
Однако оценка данному факту судами обеих инстанций не дана.
При таких условиях судебные акты не являются достаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку факту регистрации 24.04.2015 права собственности на квартиру (л.д. 92 - 93), выяснить, является ли эта регистрация регистрацией права собственности на помещения первого лица, и в зависимости от установленного разрешить спор с учетом норм права, подлежащих применению.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.06.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по делу N А12-45645/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.Н.КОРОЛЕВА
Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 23.12.2015 N Ф06-3753/2015 ПО ДЕЛУ N А12-45645/2014
Требование: О взыскании долга по договору аренды земельного участка и пени.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец полагал, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным ему для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2015 г. N Ф06-3753/2015
Дело N А12-45645/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Нагимуллина И.Р., Смоленского И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Бессалова А.В. (доверенность от 27.10.2014)
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.06.2015 (судья Зотова Н.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Лыткина О.В., Шалкин В.Б.)
по делу N А12-45645/2014
по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области к закрытому акционерному обществу "ЮНИЖ-СТРОЙ", г. Волгоград (ОГРН 1023402979654, ИНН 3443040350) о взыскании 68 046 руб. 88 коп. долга и 2 245 руб. 55 коп. пеней,
установил:
Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к закрытому акционерному обществу "ЮНИЖ-СТРОЙ" (далее - ответчик, ЗАО "ЮНИЖ-СТРОЙ") о взыскании 68 046 руб. 88 коп. долга и 2 245 руб. 55 коп. пеней.
Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 330, 425, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 24.01.2011 N 9542 АЗ аренды земельного участка по ул. Оломоуцкой, 23 г. Волжска Волгоградской области, площадью 5 439 кв. м, вид разрешенного использования - земли под домами многоэтажной застройки (для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой) и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанности по уплате арендной платы за пользование земельным участком в порядке и сроки, предусмотренные договором, в период с 01.08.2014 по 30.11.2014.
Определением от 22.12.2014 Арбитражный суд Волгоградской области принял исковое заявление к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Определением от 18.02.2015 тот же суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Истец до принятия решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил сумму долга до 319 834 руб. 04 коп. за период с 01.08.2014 по 30.11.2014 и уменьшил сумму пеней до 64 981 руб. 17 коп. за период с 11.08.2014 по 11.12.2014.
Решением от 11.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015, Арбитражный суд Волгоградской области в иске отказал.
В кассационной жалобе Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что многоквартирный жилой дом введен к эксплуатацию 17.03.2015, в связи с чем регистрация 06.05.2014 права собственности на незавершенный строительством объект - однокомнатную квартиру N 29 в этом доме - не является основанием для признания договора аренды прекратившим свое действие в спорный период.
В судебном заседании 10.12.2015 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 16.12.2015 до 11 часов 30 минут, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же судебном составе. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате в период с 01.08.2014 по 30.11.2014, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке 71 АПК РФ и руководствуясь пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктами 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что момент возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого земельного участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.
При этом суд принял во внимание факт ввода 17.03.2015 в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, а также факт государственной регистрации 06.05.2014 права собственности Лазутиной Т.А. на незавершенную строительством однокомнатную квартиру N 29 в жилом многоквартирном доме по ул. Оломоуцкая, дом N 1 г. Волжский (л.д. 95).
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
Между тем, как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен ответчику для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой.
Ответчиком 17.03.2015 получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома N 1, построенного на спорном земельном участке (л.д. 94).
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса).
В статье 1 Градостроительного кодекса даны основные понятия, используемые в кодексе.
Так, пункты 10, 13 этой статьи дают понятие объекта капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства) и понятие строительства - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Следовательно, только с момента ввода к эксплуатацию и постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) цель договора аренды земельного участка может считаться достигнутой.
В силу пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Исходя из части 1 статьи 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения, в том числе по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений.
Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).
Следовательно, объектами жилищных прав не могут являться незавершенные строительством жилые помещения (квартиры).
В связи с этим вывод суда о том, что с момента регистрации (06.05.2014) права собственности на незавершенную строительством квартиру договор аренды должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, не соответствует закону.
В материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 92 - 93) о регистрации 24.04.2015 права собственности Спириной Н.В. на квартиру N 17 дома N 23 по ул. Оломоуцкой г. Волжска.
Однако оценка данному факту судами обеих инстанций не дана.
При таких условиях судебные акты не являются достаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку факту регистрации 24.04.2015 права собственности на квартиру (л.д. 92 - 93), выяснить, является ли эта регистрация регистрацией права собственности на помещения первого лица, и в зависимости от установленного разрешить спор с учетом норм права, подлежащих применению.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.06.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по делу N А12-45645/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.Н.КОРОЛЕВА
Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)