Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-33862/2017

Требование: О признании недействительным решения об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости, признании недействительным кадастрового паспорта помещения (квартиры), признании недействительным акта приема-передачи квартиры.

Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в ходе обследования инженерных коммуникаций были выявлены факты самовольной перепланировки и присоединения ответчиком к своей квартире части технического этажа, которая относится к общему имуществу многоквартирного дома, ответчик произвел незаконную государственную регистрацию права собственности квартиры с присоединенным помещением, что привело к уменьшению размера общего имущества многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2017 г. по делу N 33-33862


Судья Шайхутдинова А.С.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе:
председательствующего Самохиной Н.А.,
и судей Федерякиной Е.Ю., Ефимовой И.Е.
при секретаре М.П.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю.
дело по апелляционной жалобе ответчика М.А. на решение Никулинского районного суда города Москвы от 17 апреля 2017 года, которым постановлено: признать недействительным решение ФГБУ "ФКП Росреестра" об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости, согласно которому к жилому помещению (квартире) N.., расположенному по адресу.., принадлежащему М.А. на праве собственности, присоединены помещения, поименованные как "Чердак", фактически находящиеся на техническом этаже многоквартирного дома по адресу.
Признать недействительным кадастровый паспорт помещения (квартиры), расположенного по адресу.., составленные Московским городской филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", содержащий измененные сведения об увеличении состава и площади жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: ...
Признать отсутствующим в многоквартирном доме по адресу: .. объект недвижимого имущества (помещение) с кадастровым номером.. (чердак).
Признать отсутствующим у М.А. право собственности на объект недвижимого имущества (помещение) в многоквартирном доме по адресу: .. с кадастровым номером.. (чердак).
Признать отсутствующим у М.А. право собственности на используемое ей помещение N.. площадью 137,5 кв. м, находящееся на техническом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: .., согласно Поэтажному плану технического этажа Территориального БТИ ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 27.07.2015 г.
Обязать М.А. привести помещение N.., расположенное на техническом этаже многоквартирного дома по адресу.. в первоначальное состояние, соответствующее поэтажному плану Профсоюзного ТБТИ ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 13.03.2006 г., восстановив до состояния, существовавшего до произведенной перепланировки (переоборудования).
Признать недействительным акт приема-передачи квартиры N.. по адресу: .., заключенный между М.А. и ООО "Амсолит".
Взыскать с М.А., АО Ростехинвентаризация, ФГБУ "ФКП Росреестра" в равных долях расходы по оплате госпошлины в размере 36 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., расходы на проведение экспертного исследования 10 000 руб.

установила:

Истец ТСЖ "Пырьева 9-3" обратился в суд с иском к ответчикам М.А., АО Ростехинвентаризация, ФГБУ "ФКП Росреестра", в котором просил признать недействительным кадастровый паспорт помещения (квартиры), расположенного по адресу: .., составленные Московским городским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", содержащий измененные сведения об увеличении состава и площади жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу.., признать недействительным и отменить решение ФГБУ "ФКП Росреестра" об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости, согласно которому к жилому помещению (квартире) N.., расположенному по адресу.., принадлежащему М.А. на праве собственности, присоединены помещения, поименованные как "Чердак", фактически находящиеся на техническом этаже многоквартирного дома по адресу.., признать отсутствующим в многоквартирном доме по адресу: .. объекта недвижимого имущества (помещение) с кадастровым номером.., признать отсутствующим у М.А. право собственности на объект недвижимого имущества (помещение) в многоквартирном доме по адресу: .. с кадастровым номером.., признать отсутствующим у М.А. право собственности на используемое ей помещение N.. площадью 137,5 кв. м, находящееся на техническом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: .., согласно поэтажному плану технического этажа Территориального БТИ ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 27.07.2015 г., обязать М.А. привести помещение N.., расположенное на техническом этаже многоквартирного дома по адресу.. в первоначальное состояние, соответствующее поэтажному плану Профсоюзного ТБТИ ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 13.03.2006 г., восстановив до состояния, существовавшего до произведенной перепланировки (переоборудования), в том числе: демонтировать (снести) самовольные перегородки, возведенные на техническом этаже, восстановить прежние технические характеристики перекрытия между 22 этажом и техническим этажом (..), устранив проем в перекрытии при объединении этих этажей по вертикали, устранить (заделать) проемы в капитальных стенах с демонтажем установленной железной двери, восстановить доступ ко всем инженерным системам и коммуникациям в помещении N.. на техническом этаже, убрать за собой и вывезти мусор, образовавшийся при приведении в первоначальное состояние помещения N.. расположенного на техническом этаже многоквартирного дома по адресу.., в места для хранения соответствующих отходов. В случае неисполнения постановления суда в течение 3-х календарных месяцев с момента вступления его в силу, предоставить истцу право самостоятельно совершить действия по приведению помещения N.., расположенного на техническом этаже многоквартирного дома по адресу.. в первоначальное состояние, соответствующее поэтажному плану Профсоюзного ТБТИ ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 13.03.2006 г., восстановив до состояния, существовавшего до произведенной перепланировки (переоборудования), с последующей компенсацией понесенных расходов за счет ответчика. В обоснование истец указывает, что ТСЖ "Пырьева 9-3", в ходе обследования комиссией инженерных коммуникаций, расположенных на техническом этаже был выявлен факт самовольной перепланировки и присоединения к своей квартире собственником квартиры N.., М.А., части технического этажа площадью 137,5 кв. м, расположенной над квартирой N.. и 22 этажом, которая, как и весь технический этаж, относится к общему имуществу Многоквартирного дома. Самовольная перепланировка и использование в собственных целях общего имущества выражены в устройстве на техническом этаже Многоквартирного дома пяти отделяющих перегородок - стен из бетона, которые препятствуют доступу собственников и эксплуатирующих организаций к общим помещениям многоквартирного дома, инженерным коммуникациям и оборудованию. Кроме того, М.А. произведена незаконная государственная регистрация права собственности квартиры с присоединенным помещением (объектом общего имущества Многоквартирного дома), что привело к уменьшению размера общего имущества Многоквартирного дома не менее чем на 137,5 кв. м и увеличению площади квартиры N.., которая стала двухэтажной. На техническом этаже Многоквартирного дома над квартирой М.А. образовано изолированное помещение путем перепланировки (переоборудования) технического этажа без предоставления документов, подтверждающих согласование такой перепланировки (переоборудование), в результате чего площадь квартиры М.А. увеличилась с 125,6 кв. м до 248,3 кв. м, а площадь технического этажа уменьшилась не менее чем на 137,5 кв. м. В соответствии с повторным свидетельством о государственной регистрации права от 29.07.2011 года, выданном взамен свидетельства от 25.01.2010 г., М.А. является собственником объекта недвижимости со следующими характеристиками: "..". Однако, в соответствии с актом от 24.05.2007 г. "О результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части жилой и нежилой площади, согласно инвестиционному контракту от 12.09.2005 г. N 13-066158-5701-0081-00001-05, в редакции дополнительного соглашения от 15.03.2007 г. по строительству жилого дома по адресу: .., квартира N.. Многоквартирного дома имеет площадь 130,0 кв. м. Первоначальное свидетельство о государственной регистрации права серии.. от 25.01.2010 г. подтверждало наличие у М.А. права собственности на ту же квартиру N..., но общей площадью 125,6 кв. м, и находящуюся 22 этаже многоквартирного дома по указанному адресу. Таким образом, на техническом этаже многоквартирного дома, произведена не согласованная в установленном порядке перепланировка (переоборудование) помещения технического этажа, в результате которой на техническом этаже над квартирой N.. 22-го этажа образовалось изолированное помещение N.. площадью 137,5 кв. м, соединенное с квартирой N.., помещение N.. площадью 5,4 кв. м, а также помещение N.. площадью 93,6 кв. м технического этажа. По мнению истца, в кадастровый паспорт, составленный Московским городским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", внесены ложные сведения, искажающие действительное содержание кадастрового учета здания, в результате чего в регистрационном деле появились сведения о несуществующем объекте недвижимости с условным номером.., включающим в себя помещение "Чердак". В связи с чем, кадастровый паспорт, составленный Московским городским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" не может являться действительным, так как, по всей видимости, не содержит подлинных сведений об объекте недвижимости. Недействительным, по мнению истца, в этой связи также является и решение ФГБУ "ФКП Росреестра" об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости, согласно которому к жилому помещению (квартире) N.., площадью 125,6 кв. м, расположенному по адресу.., с инвентарным номером (ранее присвоенным учетным номером)... присоединены помещения, поименованные как "Чердак", фактически находящиеся на Техническом этаже (Х) многоквартирного дома по адресу г.., в результате чего образовалось новое помещение с кадастровым номером.. (условный номер..), общей площадью 248,3 кв. м. Проведенная М.А. перепланировка (переоборудование) технического помещения N.., создает угрозу безопасности жизни и здоровья граждан-жителей Многоквартирного дома, затрудняет доступ к инженерным коммуникациям, выполнена с нарушением действующего законодательства.
14.12.2016 года от представителя истца поступило уточнение к исковым требованиям, в которых также просил признать недействительным акт приема-передачи квартиры N.. (чердак) по адресу: .., заключенный между М.А. и ООО "Амсолит".
Представитель истца в настоящем судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика М.А. исковые требования не признал, в удовлетворении просил отказать, указав на пропуск срока исковой давности, кроме того пояснив, что ТСЖ "Пырьева 9-3" не является стороной по договору уступки прав требования N АМС-005 (..) от 26.04.2003 г. в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2003 года, в связи с чем, требования истца о признании акта приема-передачи квартиры N.. (чердак) от 12.07.2011 г. недействительным удовлетворению не подлежат.
Представитель ответчика АО "Ростехинвентариация - Федеральное БТИ" в судебном заседании в удовлетворении требований просил отказать.
Представители ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра", третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по г. Москве, ГБУ "МосгорБТИ", ООО "Амсолит" в судебное заседание не явились, извещены судом о дате рассмотрения дела.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого как незаконного просит ответчик М.А. по доводам апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца по доверенностям Н., Я., представителя ответчика М.А. по доверенности К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства.
Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: .., проведенного в форме заочного голосования в период с 05.01. - 05.02.2012 года, утверждено решение о создание ТСЖ "Пырьева 9-3", выбран способ управления - управление ТСЖ "Пырьева 9-3". 22.03.2012 года ТСЖ "Пырьева 9-3" поставлен на учет ОГРН <...>.
Согласно ответа Тендерного комитета Департамента г. Москвы по конкурентной политике, в ЕАИСТ зарегистрирован Инвестиционный контракт от 12.09.2005 года, заключенный между Правительством г. Москвы и ООО "Амсолит" на строительство жилых домов и объектов социального назначения в районе Раменки. К указанному контракту зарегистрирован акт от 24.05.2007 года о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части жилой и нежилой площади жилого дома по адресу: ...
В соответствии с п. 4 Акта реализации, распределение инвестору общей площади квартир производилась в соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 13.04.2005 г. N 604-РП и в числе 168 квартир инвестору передана квартира N.. общей площадью 130 м кв., находящаяся на 22 этаже.
Согласно п. 5 Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части жилой и нежилой площади, нежилая площадь объекта подлежит следующему распределению: 100% или 755,0 кв. м нежилой площади передается инвестору. Инвестор обязуется предоставить ТСЖ в установленном порядке нежилое помещение для реализации уставной деятельности.
В п. 6 Акта реализации инвестиционного проекта содержится перечень помещений общего имущества, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта, в числе которых указаны помещения технического этажа (имеет условное обозначение - Х), а именно: помещения.
Также судом установлено, что 26.04.2001 года между ООО "Амсолит" и Б. (инвестор) заключен инвестиционный договор (предварительный) N АМС-005 (АМС-5-1-165), в соответствии с которым, инвестор принимает участие в долевом строительстве дома, доля инвестора соразмерна общей площади квартиры N.., общей площадью 124, 08 кв. м.
26.04.2003 года между ООО "Амсолит", Б., и М.А. заключено дополнительное соглашение к инвестиционному договору (предварительный) N АМС-005 (..), в соответствии с которым инвестором квартиры N.. (чердак) по ул...: чердак считать М.А.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 14.06.2007 года за М.А. признано право собственности на квартиру N.., общей площадью 125,6 кв. м, расположенной по адресу:.
12.07.2011 года, между ООО "Амсолит" и М.А. заключен акт приема-передачи квартиры N.. по адресу: .., в соответствии с которым общество передает, а инвестор принимает квартиру N.. общей площадью 123 кв. м, жилой площадью 92, 3 кв. м, расположенную на чердаке, совмещенную с 22 этажом.
28.01.2016 года ТСЖ "Пырьева 9-3", в составе комиссии: председателя ТСЖ, главного инженера, электрика, технического специалиста проведено обследование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ... В ходе осмотра комиссией установлено, что на техническом этаже, расположенном над 22 этажом, расположены внутридомовые коммуникации, техническое и иное оборудование, предназначенное для обеспечения деятельности дома. Кроме того, установлено наличие бетонных перегородок не предусмотренных техническим планом, которыми отгорожена часть технического этажа. В одной из капитальных стен, образующих отгороженную часть технического этажа, продела 2 проема (не предусмотренные техническим планом), в одном из проемов установлена металлическая дверь. За этой дверью находится отгороженная часть технического этажа. Дверь, оборудованная врезным замком, заперта.
В материалах регистрационного дела, предоставленного Управлением Росреестра г. Москвы по запросу суда, имеется копия кадастрового паспорта помещения от 20.07.2011 года, в соответствии с которым квартира N.. имеет общую площадь 257, 3 кв. м, состоит из помещений, расположенных на 22 этаже, общей площадью 129,7 кв. м и чердака, общей площадью 127, 6 кв. м.
Согласно ответу МосгорБТИ на запрос суда, по первичная техническая инвентаризация проведена 13.03.2006 года, на 22 этаже дома по адресу: .. учтена трехкомнатная квартира N.., общей площадью 125, 6 кв. м. Последующее обследование квартиры учреждением не проводилось, сведения о перепланировки объекта в технической документации отсутствуют. Изготовление кадастрового паспорта и экспликации на указанную квартиру в рамках оформленного на основании данных технической инвентаризации жилого дома без проведения текущего обследования.
Согласно ответу МосгорБТИ на запрос суда о предоставлении архивной документации на спорный объект недвижимости по адресу: .. следует, что сведения в отношении чердака по данному адресу в ГБУ "МосгорБТИ" отсутствуют. При этом, согласно представленной архивной копии экспликации на 22 этаж и технический этаж по состоянию на 13.03.2006 года следует, что техническое помещение.., имевшее площадь 236, 5 кв. м, переоборудовано, согласно, исправленным от руки, данным имеет площадь 137, 5 кв. м, при этом разрешение на переоборудование не представлено.
В ходе рассмотрения дела, судом назначена строительно-техническая экспертиза в АНО "Юридекс".
В соответствии заключением эксперта N 2-90/17, по результатам проведенного натурального осмотра технического этажа в многоквартирном доме по адресу: .. установлено, что на техническом этаже имеется изолированное помещение, доступ до указанного изолированного помещения сторонами не обеспечен. При проведении осмотра квартиры N.., находящейся непосредственно под изолированным помещением установлено, что связи между указанными помещениями не имеется. Изолированное помещение располагается в границах указанных на плане технического этажа по состоянию на 27.07.2015 года. По результатам проведенного исследования квартиры N.. установлено, что в квартире N.. отсутствует проем в перекрытии над квартирой N.. между 22 и техническим этажом. Объединение указанных этажей отсутствует. По результатам анализа нормативной документации установлено, что проведенные работы не соответствуют требованиям Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 года N 508-ПП "Об организациях переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах". По результатам проведенного натурального исследования технического этажа, установлено, что на техническом этаже имеется следующее оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, а именно: система вентиляции с управляющей аппаратурой, выходы стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения с запорной арматурой, разводка сети холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации и внутреннего водостока.
Согласно письма ООО "Амсолит" N 27 от 25.03.2007 года, предоставленного в ходе судебного заседания представителем ответчика М.А., следует, что общество собственными и привлеченными силами запроектировало квартиру N.. в двух уровнях с выделенным периметром из общей площади чердака. В настоящее время выполняются работы по выносу коммуникаций и устройству межэтажного проема. В периметре квартиры N.. на чердаке выполнены работы по стеновому ограждению в проектном варианте.
Частью 7 статьи 51 ГрК РФ, установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 названной статьи органы.
Государственный строительный надзор, выдачу разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства осуществляет Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгорстройнадзор), что предусмотрено Положением, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 16.06.2011 г. N 272-ПП.
Вместе с тем, согласно ответа Мосгорстройнадзора на запрос суда, застройщик в Мосгорстройнадзор с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) технического этажа (чердака) многоквартирного дома по адресу: .. не обращался. Разрешение на перепланировку и/или реконструкцию технического этажа не оформлялось.
Согласно ответа Мосжилинспекции от 13.01.2017 года на запрос суда, Мосжилинспекцией решение о согласовании переустройства и перепланировки технического этажа в указанном многоквартирном доме не выдавалось.
Более того, из экспертного заключения АНО "Юридекс" следует, что в квартире N.. отсутствует проем в перекрытии над квартирой N.. между 22 и техническим этажом.
Вместе с тем, согласно технического и кадастрового паспорта на квартиру N.., предоставленному по запросу суда Московским городским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", жилое помещение - квартира N.. по адресу: .. расположена на 22 и техническом этаже многоквартирного дома. Кроме того, на странице 8 технического паспорта указано, что общая этажность здания - 22 этажа.
На основании ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В соответствии с разделом IV технического паспорта на домовладение N.., .., наружные и внутренние капитальные стены, перегородки, междуэтажные перекрытия, крыша относятся к конструктивным элементам многоквартирного дома.
В соответствии с пп. 2.2.3 и 2.2.8 п. 2 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 26.12.2012 N 840-ПП "О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы", устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц и устройство перегородок, относятся к работам по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме.
В соответствии с п. 11 Требований, "при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не допускается:
- ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан (пп. 11.1).
- нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение (пп. 11.3).
- переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 11.14)".
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что акт приема-передачи квартиры (чердак) по адресу.., которым общество передало М.И. квартиру N.. является недействительным, поскольку согласно акту реализации инвестиционного проекта, помещения технического этажа также не передавались инвестору, напротив, технический этаж, согласно п. 6 акта реализации, является общей долевой собственностью, общим имуществом, инженерным помещением, неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения многоквартирного дома. Согласно п. 11 акта реализации инвестиционного проекта, настоящий акт является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями ст. 36, 40 ЖК РФ и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Требования законодательства, установленные вышеуказанными нормами, выполнены не были, никаких документов, подтверждающих законность увеличения квартиры N 165 за счет технического этажа в материалы дела не представлено. Следовательно, действия инвестора (застройщика) ООО "Амсолит" по самовольному распоряжению помещениями технического этажа, самовольной их реконструкции, изменению их технических характеристик являются незаконными, поскольку распоряжаться имуществом, прямо отнесенном в акте реализации к нежилым помещениям общего пользования и инженерного назначения застройщик не мог.
В соответствии со ст. 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, поскольку действия ответчика привели к уменьшению общего имущества собственников многоквартирного дома, постольку суд правомерно пришел к выводу, что доводы представителя ответчика о том, что ТСЖ "Пырьева 9-3" не является стороной по договору уступки прав требования N АМС-005 (..) от 26.04.2003 года, в связи с чем, не может требовать признания сделки недействительной являются необоснованными.
29.07.2011 года, М.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права, повторно, взамен свидетельства от 25.01.2010 года, в соответствии с которым, М.А. является собственником жилого помещения общей площадью 248, 3 кв. м, этаж 22, чердак, по адресу: ...
Согласно копии правоустанавливающих документов, предоставленных Управлением Росреестра г. Москвы на запрос суда о предоставлении документов, послуживших основанием для повторной выдачи свидетельства на объект недвижимости по адресу: .., следует, что 21.07.2011 года в Управление Росреестра поступило заявление о выдаче свидетельства о государственной регистрации права в связи с изменением технических характеристик объекта недвижимого имущества (увеличение площади). К заявлению приложен кадастровый паспорт от даты 20.07.2011 года, в соответствии с которым кв. N.. имеет общую площадь 248,3 кв. м, при этом 123 кв. м находятся на чердаке.
Вместе с тем, в соответствии с копией технического паспорта по состоянию на 16.06.2011 года, на объект недвижимости по адресу.., предоставленной по запросу суда, кв. N 165 имеет общую площадь 248,3 кв. м, при этом 123 кв. м находятся на техническом этаже. Согласно кадастрового паспорта помещения на дату 20.07.2011 года, жилое помещение имеет общую площадь 243, 3 кв. м. В примечаниях кадастрового паспорта указано, что дата последней инвентаризации 16.06.2011 года, сведения о перепланировке, выполненной без разрешения - не имеются.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции от 18.07.2011 года), кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Таким образом, предусмотренное п. 25 названной статьи Закона N 221-ФЗ изменение основной характеристики объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) (в редакции от 18.07.2011 года), определяемой порядком ведения государственного кадастра недвижимости, является правовым основанием для внесения изменений в кадастровый учет.
В соответствии со ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции от 18.07.2011 года), технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, необходимые для постановки на учет такого здания, сведения о части или частях здания либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о здании, которому присвоен кадастровый номер.
В соответствии с п. 8 ст. 41 указанного Федерального закона сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости, земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта таких объектов недвижимости.
Согласно проектной документации, предоставленной из Центрального Государственного Архива города Москвы, согласованный проект многоквартирного дома по адресу: .. не предполагал наличие на техническом этаже каких-либо частей квартиры N.. и/или его с ней объединения, равно как и увеличения за счет технического этажа площади спорной квартиры, равно как и устройство проема в капитальной стене, а также наличия на нем перегородок, отмеченных красными линиями на поэтажном плане технического этажа ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 29.07.2015 г.
Более того, наличие каких-либо частей кв. N.. не предусмотрено и актом реализации инвестиционного проекта, являющимся основанием для оформления имущественных прав сторон.
Присоединенная к 22 этажу часть квартиры N.. фактически находится в помещении.. которое, согласно акту реализации инвестиционного проекта, а также поэтажному плану и экспликации ГБУ МосгорБТИ находится на техническом этаже.., и, следовательно, входит в состав имущества, неразрывно связанного с системами жизнеобеспечения жилой части объекта, является общей долевой собственностью и, согласно акту реализации, передаче инвестору не подлежит.
Таким образом, в кадастровый паспорт, составленный Московским городским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", внесены сведения, искажающие действительное содержание кадастрового учета здания, в результате чего в регистрационном деле появились сведения о несуществующем объекте недвижимости с условным номером.., включающим в себя помещение "Чердак", в связи с чем кадастровый паспорт, составленный Московским городским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" не может являться действительным, так как, не содержит подлинных сведений об объекте недвижимости.
Недействительным, в этой связи, также является и решение ФГБУ "ФКП Росреестра" об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости, согласно которому к жилому помещению (квартире) N.., площадью 125,6 кв. м, расположенному по адресу.., с инвентарным номером (ранее присвоенным учетным номером).. присоединены помещения, поименованные как "Чердак", фактически находящиеся на техническом этаже (Х) многоквартирного дома по адресу..., в результате чего образовалось новое помещение с кадастровым номером.., общей площадью 248,3 кв. м.
Кроме того, сведения, содержащиеся в техническом паспорте, представленном в Управление Росреестра для получения повторного свидетельства, не соответствуют сведениям, технического паспорта, предоставленного МосгорБТИ по запросу суда.
Увеличение площади жилого помещения, указанные в спорном кадастровом паспорте послужили основанием для повторной выдачи свидетельства о государственной регистрации права от 29.07.2011 года, в соответствии с которым, М.А. является собственником жилого помещения общей площадью 248, 3 кв. м, этаж 22, чердак, по адресу: ... Право собственности зарегистрировано 29.07.2011 г. свидетельство о государственной регистрации права...
Из указанного свидетельства о праве собственности на квартиру N.. не следует, что М.А. обладает какими-либо правами на помещение (часть помещения) N.. технического этажа или помещения (части помещений) N.., образованные после проведенной перепланировки.
Договор, на основании которого происходило увеличение квартиры N.., заключен в 2003 году.
Вместе с тем, акт реализации, на основании которого к ООО "Амсолит" перешли права на жилые помещения дома, был подписан ООО "Амсолит" и Правительством Москвы 24.05.2007 г. Квартира N.., переданная инвестору, согласно акту реализации имеет площадь 130,0 кв. м и расположена только на 22 этаже.
Каких-либо иных правоустанавливающих документов на занятие части технического этажа ответчиком М.И. не представлено.
Следовательно, поскольку отсутствует такой объект многоквартирного дома по адресу: .., как помещение с присвоенным ему кадастровым номером.., расположенное на этаже 22 и чердаке с объединением их по вертикали и лестничным проемом, общей площадью 248,3 кв. м, а также в указанном многоквартирном доме отсутствует помещение, поименованное как "Чердак", не может существовать и право собственности на несуществующий объект с кадастровым номером...
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Фактом, на основании которого можно оспорить зарегистрированное право, является недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием к такой регистрации.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что запись в Едином государственном реестре прав о праве собственности М.И. на спорное помещение, находящееся на техническом этаже дома, была произведена в нарушение действующего законодательства, поскольку отсутствовали основания, предусмотренные статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент регистрации), что в свою очередь подтверждает законность и обоснованность исковых требований ТСЖ о признании отсутствующим объекта с кадастровым номером.., так же как и права собственности на него.
Поскольку факт незаконности произведенных перепланировок был установлен истцом 28.01.2016 года при осмотре технического этажа с привлечением специалиста, что зафиксировано Актом осмотра от 28.01.2016 г., а также экспертным исследованием N 5-0498 от 28.01.2016 г., постольку судом сделан правомерный вывод о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.
По общему правилу, в соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Кроме того, согласно ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Как установлено судом, произведенная в квартире N.. перепланировка (переустройство) не согласована, разрешение на переоборудование не представлено.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца".
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство, представляющее собой, согласно ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, и (или) перепланировка, представляющая собой в силу ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (пункт 1.7.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
Согласно частям 1, 3 статьи 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Доказательств, указывающих на такое основание, равно как и разрешительных документов о реконструкции чердака над квартирой N.., в материалы гражданского дела не представлено.
С учетом указанных обстоятельств, суд пришел к правомерному выводу о том, что помещение технического этажа жилого дома по адресу: .., является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, каковым оно было запроектировано и используется для размещения технологического оборудования, обслуживающего весь дом; указанное помещение не изменяло своего назначения с момента постройки дома, не переоборудовалось для жилых целей и являлся нежилым помещением; своего согласия на переоборудование и присоединение технического этажа к квартире жители многоквартирного дома ответчику не давали, общих собраний жильцов по этому вопросу не проводилось.
Учитывая, что ответчиком совершены действия, направленные не только на самовольное занятие спорного помещения, но и на изменение его состояния, необходимого для использования в собственных интересах, без соответствующего на то согласия всех членов товарищества, необходимого в силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, суд пришел к правильному выводу о необходимости возложения на ответчика обязанности по приведению спорного помещения в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, основанными на имеющихся в деле доказательствах, оценка которым дана судом в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционной жалобы не нуждаются в дополнительной проверке, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции, нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Никулинского районного суда города Москвы от 17 апреля 2017 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А. - без удовлетворения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)