Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор об участии в жилищно-строительном кооперативе. Свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, однако до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Черныш Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Мареевой Е.Ю., Мищенко О.А.,
при секретаре И.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца С. по доверенности П. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2017 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска С. к ЖСК "Новые Черемушки, 8" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства отказать",
установила:
С. обратилась в суд с иском к ответчику ЖСК "Новые Черемушки, 8" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
В обоснование иска указала, что 25 января 2012 года между ней и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ - N 155 и Компания", являющимся поверенным и действующим от имени ЖСК "Новые Черемушки, 8", заключен договор об участии в ЖСК N 102011/Ж01174, в соответствии с которым истец вступила в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: *******, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной квартиры, расположенной в жилом доме по указанному строительному адресу, имеющей следующие проектные характеристики: квартира расположена на 31 этаже, секция 1, условный номер 4, ориентировочной площадью (с учетом балкона и /или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 112,28 кв. м. Свои обязательства по договору истец исполнила в полном объеме. Согласно договору, срок окончания строительства - не позднее декабря 2013 года (п. 1.6). Однако до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен. Истец просит суд признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: г. Москва, район Новые Черемушки, кв-л 10С, корпус 8, в виде квартиры, расположенной по строительному адресу *******, имеющей следующие проектные характеристики: расположена на 31 этаже, секция 1, условный номер 4, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 112,28 кв. м.
Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные требования полностью поддержал, пояснил, что признание права собственности на объект незавершенного строительства истцу необходимо для закрепления своего права.
Представители ответчиков, третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого и принятии нового решения об удовлетворении иска просит представитель истца С. - П. в апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца С. - П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, к надлежащему извещению которых о дате, времени и месте судебного заседания предпринимались необходимые меры, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на объект может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Объекты незавершенного строительства пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, указанных в названной статье.
По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которого в материалы дела не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу пункта 2 названной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Рассматривая дело, суд установил, что 25 января 2012 года между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ - N 155 и Компания", являющимся поверенным и действующим от имени ЖСК "Новые Черемушки, 8" и С. заключен договор об участии в ЖСК N 102011/Ж01174, согласно п. 1.1 которого истец в целях удовлетворения потребностей в жилье вступила в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: *------, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной квартиры со следующими характеристиками: квартира, расположена на 31 этаже, секция 1, условный номер 4, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 112,28 кв. м (п. 1.5).
Согласно п. п. 1.2 и 1.3 договора пайщик принял на себя обязательства по оплате вступительного, членского, паевого взносов в размере, порядке и сроки, установленные Уставом, внутренними положениями ЖСК и договором, а ЖСК принял на себя обязательство по участию в инвестировании строительства вышеуказанного жилого дома на основании Договора инвестирования N СУ-ЖСК/НЧ. 8 от 27 апреля 2011 года, заключенного ЖСК с ЗАО "СУ N 155".
Как следует из представленных в материалы дела платежных документов, истцом были исполнены обязательства по указанному договору в полном объеме.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что ЖСК в нарушение условий договора жилое помещение истцу не передал, в отношении ответчика АО "СУ N 155" - застройщика объекта - введена процедура банкротства.
Согласно п. 1.6 договора об участии в ЖСК N 102011/Ж01174 от 25 января 2012 года, ориентировочный срок окончания строительства жилого дома, в котором будет расположена квартира, не позднее декабря 2013 года.
В силу п. 1.7 указанного договора срок, указанный в п. 1.6 настоящего договора, может быть изменен в случае издания соответствующего распорядительного акта органа власти (местного самоуправления) либо соглашения застройщика с иными инвесторами по соответствующему договору (контракту).
Согласно п. 3.1.2 договора, в срок не позднее 30 (тридцати) рабочих дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, ЖСК обязался уведомить об этом пайщика, сообщив при этом номер квартиры, почтовый адрес жилого дома, а также дату, сроки, порядок передачи квартиры пайщику.
Также судом установлено, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 04.06.1996 N 480 "О комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек (Юго-Западный административный округ)" принято решение о проведении комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек за счет привлеченных инвестиций. В целях реализации Постановления был заключен Генеральный договор о совместной деятельности по комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек (Юго-Западный административный округ г. Москвы) от 21.02.1997 г. N 45/97-И.
Между Префектурой ЮЗАО и ЗАО "Строительное управление N 155" (АО "СУ-155") был заключен инвестиционный контракт от 13 января 1999 г. N 04/99-И, согласно которому инвестор обязуется профинансировать и осуществить в полном объеме проектирование и строительство: (а) жилых домов по адресу: г. Москва, Новые Черемушки, кв. 10-С корп. 1А, 1Б, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 общей площадью ориентировочно 120 833 кв. м, в т.ч. жилого дома по индивидуальному проекту корп. 8 - 40 000 кв. м (б) детского сада (корп. 10) на 140 мест и школы (корп. П) на 844 места.
В рамках реализации инвестиционного проекта АО "СУ N 155" было осуществлено строительство и ввод в 1991 - 2001 годах жилых домов в эксплуатацию, кроме корпуса 8. Согласно дополнительному соглашению от 03 июня 2014 года срок реализации инвестиционного проекта установлен до 31.12.2015 г.
Распределение долей жилых помещений, предусмотрено контрактом в соотношении: 30% - Префектуре, 70% - в собственность АО "СУ-155".
Распоряжением Правительства Москвы от 13.10.2009 N 2678-РП "О дальнейшей реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции квартала 10-С района Новые Черемушки", принятым в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27 марта 2007 г. N 196-ПП "О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении", принято решение продлить АО "Строительное управление N 155" (АО "СУ-155") срок строительства жилого дома по адресу: район Новые Черемушки, квартал ЮС, корп. 8 до 01 января 2012 года. Исключить из предмета инвестиционного контракта строительство школы по адресу: район Новые Черемушки, квартал 10-С, корп. 11.
Распоряжением Правительства Москвы N 766-РП от 04.12.2012 года "О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 13.10.2009 года N 2678-РП" в п. 1 слова до 01 января 2012 года были заменены словами до 07 октября 2013 года и внесены изменения в соотношение машино-мест объекта (20% в собственность города Москвы, 80% - в собственность ЗАО "СУ-155").
Распоряжением Правительства Москвы от 30.04.2014 года N 214-РП ЗАО "СУ-155" был продлен срок строительства и ввода в эксплуатацию (второй этап реализации инвестиционного проекта) жилого адресу: район Новые Черемушки, квартал 10-С, корп. 8, до 31 декабря 2015 г.
Строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 77:06:02008:1004, площадью 20400 кв. м, предоставленном ЗАО "СУ-155" на период проектирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого комплекса по Договору краткосрочной аренды земельного участка N М-06-508549 от 04.12.2006 года, в редакции Дополнительного соглашения N М-06-501 от 26.05.2010 года, на основании Разрешения на строительство N RU77101000-006122 от 07 июня 2011 года жилого дома 26-30-34 этажей, общей площадью 62750 кв. м, по строительному адресу: *******.
До настоящего времени акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта не подписан, не подписан и акт реализации инвестконтракта. На вышеуказанном объекте возведены несущие монолитные конструкции трех секций. В ходе надзорных мероприятий установлено увеличение технико-экономических показателей объекта, поскольку этажность здания увеличена с 34 этажей 1 секции до 36 этажей и один технический этаж, 30 этажей второй секции до 36 этажей и два технических этажа, 26 этажей - 3 секции до 36 этажей. К работам по устройству фасада, внутренних стен, монтажу внутренних инженерных систем, отделке мест общего пользования и прокладке наружных коммуникаций не приступали. Строительная готовность объекта составила около 50%.
На основании постановления от 12 марта 2015 года N 36775/13/11/77/СД судебного пристава К. инвестиционному контракту от 13 января 1999 года N 04/99-И в ЕАИСТ присвоен статус "заблокирован".
Разрешая спор и отказывая С. в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав. При этом суд указал, что в соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 года и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 года N 13534/10, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Таким образом, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Таким образом, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Также судом указано, что государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передаче доли в незавершенном строительством объекте не представлено. Кроме того, строительство жилого дома не завершено. В рассматриваемом случае отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет и соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил.
При этом квартира органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства не учтена. Государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передаче доли в незавершенном строительством объекте не представлено. Строительство жилого дома не завершено. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию также не выдавалось. Не подписывались также протоколы распределения жилой площади между участниками реализации инвестиционного контракта.
В связи с указанным суд лишен возможности проверить, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещением, на которое претендует истец в объекте строительства.
Таким образом, право требования истца передачи квартиры в его собственность возникает после ввода объекта в эксплуатацию, то есть после возникновения самого предмета договора, а именно квартиры, указанной в п. 1.5 договора об участии в ЖСК.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неверно применены положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не могут повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, поскольку основаны на неверном толковании положений данных норм права к установленным судом фактическим обстоятельствам спора.
Указание в жалобе на то, что не имеет правового значения для разрешения спора то обстоятельство, что ЖСК "Черемушки, 8" не является застройщиком, а лишь инвестором, также не может быть принято во внимание при достоверно установленном судом обстоятельстве того, что объект (жилой дом) не достроен и не введен в эксплуатацию.
Ссылка в жалобе на то, что на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда, а также доводы жалобы о том, что то обстоятельство, что строительство дома не завершено, не может повлиять на отказ истцу в признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, в данном случае не являются предусмотренным положениями ст. 330 ГПК РФ основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку как было установлено судом, между сторонами сложись правоотношения по поводу участия истца в ЖСК, которые не регулируются законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Таким образом, суд первой инстанции фактически пришел к выводу о том, что ЖСК "Новые Черемушки, 8" привлекало денежные средства граждан для осуществления начатого строительством многоквартирного дома. Член ЖСК застройщиком не является, право собственности его производно от права создателя объекта незавершенного строительства. Вещные права на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала строительства, а только после государственной регистрации права на эти объекты (ст. 219 ГК РФ). Спорные объекты не прошли государственную регистрацию. Распределение жилой и нежилой площади между участниками строительства, инвесторами не производилось.
Таким образом, на момент заключения договора участие в ЖСК и внесения паевого взноса у истца не имелось права претендовать на спорное помещение, в связи с чем не представляется возможным установить сам факт строительства объекта с обозначенными в исковом заявлении индивидуально определенными характеристиками. Доказательств выполнения ЖСК своих обязательств по договору об участии в строительстве жилого дома в качестве инвестора ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции представлено не было.
Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению позиции стороны ответчика по заявленным требованиям по делу и переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, не содержат каких-либо подтверждений, которые могли бы послужить основаниями принятия судом иного решения, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда. Суд первой инстанции в своем решении оценил достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Оснований для иной оценки доказательств, представленных при разрешении спора, судебная коллегия не усматривает.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца С. по доверенности П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-8765/2017
Требование: О признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор об участии в жилищно-строительном кооперативе. Свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, однако до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. по делу N 33-8765/2017
Судья Черныш Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Мареевой Е.Ю., Мищенко О.А.,
при секретаре И.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца С. по доверенности П. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2017 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска С. к ЖСК "Новые Черемушки, 8" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства отказать",
установила:
С. обратилась в суд с иском к ответчику ЖСК "Новые Черемушки, 8" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
В обоснование иска указала, что 25 января 2012 года между ней и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ - N 155 и Компания", являющимся поверенным и действующим от имени ЖСК "Новые Черемушки, 8", заключен договор об участии в ЖСК N 102011/Ж01174, в соответствии с которым истец вступила в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: *******, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной квартиры, расположенной в жилом доме по указанному строительному адресу, имеющей следующие проектные характеристики: квартира расположена на 31 этаже, секция 1, условный номер 4, ориентировочной площадью (с учетом балкона и /или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 112,28 кв. м. Свои обязательства по договору истец исполнила в полном объеме. Согласно договору, срок окончания строительства - не позднее декабря 2013 года (п. 1.6). Однако до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен. Истец просит суд признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: г. Москва, район Новые Черемушки, кв-л 10С, корпус 8, в виде квартиры, расположенной по строительному адресу *******, имеющей следующие проектные характеристики: расположена на 31 этаже, секция 1, условный номер 4, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 112,28 кв. м.
Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные требования полностью поддержал, пояснил, что признание права собственности на объект незавершенного строительства истцу необходимо для закрепления своего права.
Представители ответчиков, третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого и принятии нового решения об удовлетворении иска просит представитель истца С. - П. в апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца С. - П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, к надлежащему извещению которых о дате, времени и месте судебного заседания предпринимались необходимые меры, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на объект может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Объекты незавершенного строительства пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, указанных в названной статье.
По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которого в материалы дела не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу пункта 2 названной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Рассматривая дело, суд установил, что 25 января 2012 года между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ - N 155 и Компания", являющимся поверенным и действующим от имени ЖСК "Новые Черемушки, 8" и С. заключен договор об участии в ЖСК N 102011/Ж01174, согласно п. 1.1 которого истец в целях удовлетворения потребностей в жилье вступила в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: *------, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной квартиры со следующими характеристиками: квартира, расположена на 31 этаже, секция 1, условный номер 4, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 112,28 кв. м (п. 1.5).
Согласно п. п. 1.2 и 1.3 договора пайщик принял на себя обязательства по оплате вступительного, членского, паевого взносов в размере, порядке и сроки, установленные Уставом, внутренними положениями ЖСК и договором, а ЖСК принял на себя обязательство по участию в инвестировании строительства вышеуказанного жилого дома на основании Договора инвестирования N СУ-ЖСК/НЧ. 8 от 27 апреля 2011 года, заключенного ЖСК с ЗАО "СУ N 155".
Как следует из представленных в материалы дела платежных документов, истцом были исполнены обязательства по указанному договору в полном объеме.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что ЖСК в нарушение условий договора жилое помещение истцу не передал, в отношении ответчика АО "СУ N 155" - застройщика объекта - введена процедура банкротства.
Согласно п. 1.6 договора об участии в ЖСК N 102011/Ж01174 от 25 января 2012 года, ориентировочный срок окончания строительства жилого дома, в котором будет расположена квартира, не позднее декабря 2013 года.
В силу п. 1.7 указанного договора срок, указанный в п. 1.6 настоящего договора, может быть изменен в случае издания соответствующего распорядительного акта органа власти (местного самоуправления) либо соглашения застройщика с иными инвесторами по соответствующему договору (контракту).
Согласно п. 3.1.2 договора, в срок не позднее 30 (тридцати) рабочих дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, ЖСК обязался уведомить об этом пайщика, сообщив при этом номер квартиры, почтовый адрес жилого дома, а также дату, сроки, порядок передачи квартиры пайщику.
Также судом установлено, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 04.06.1996 N 480 "О комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек (Юго-Западный административный округ)" принято решение о проведении комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек за счет привлеченных инвестиций. В целях реализации Постановления был заключен Генеральный договор о совместной деятельности по комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек (Юго-Западный административный округ г. Москвы) от 21.02.1997 г. N 45/97-И.
Между Префектурой ЮЗАО и ЗАО "Строительное управление N 155" (АО "СУ-155") был заключен инвестиционный контракт от 13 января 1999 г. N 04/99-И, согласно которому инвестор обязуется профинансировать и осуществить в полном объеме проектирование и строительство: (а) жилых домов по адресу: г. Москва, Новые Черемушки, кв. 10-С корп. 1А, 1Б, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 общей площадью ориентировочно 120 833 кв. м, в т.ч. жилого дома по индивидуальному проекту корп. 8 - 40 000 кв. м (б) детского сада (корп. 10) на 140 мест и школы (корп. П) на 844 места.
В рамках реализации инвестиционного проекта АО "СУ N 155" было осуществлено строительство и ввод в 1991 - 2001 годах жилых домов в эксплуатацию, кроме корпуса 8. Согласно дополнительному соглашению от 03 июня 2014 года срок реализации инвестиционного проекта установлен до 31.12.2015 г.
Распределение долей жилых помещений, предусмотрено контрактом в соотношении: 30% - Префектуре, 70% - в собственность АО "СУ-155".
Распоряжением Правительства Москвы от 13.10.2009 N 2678-РП "О дальнейшей реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции квартала 10-С района Новые Черемушки", принятым в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27 марта 2007 г. N 196-ПП "О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении", принято решение продлить АО "Строительное управление N 155" (АО "СУ-155") срок строительства жилого дома по адресу: район Новые Черемушки, квартал ЮС, корп. 8 до 01 января 2012 года. Исключить из предмета инвестиционного контракта строительство школы по адресу: район Новые Черемушки, квартал 10-С, корп. 11.
Распоряжением Правительства Москвы N 766-РП от 04.12.2012 года "О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 13.10.2009 года N 2678-РП" в п. 1 слова до 01 января 2012 года были заменены словами до 07 октября 2013 года и внесены изменения в соотношение машино-мест объекта (20% в собственность города Москвы, 80% - в собственность ЗАО "СУ-155").
Распоряжением Правительства Москвы от 30.04.2014 года N 214-РП ЗАО "СУ-155" был продлен срок строительства и ввода в эксплуатацию (второй этап реализации инвестиционного проекта) жилого адресу: район Новые Черемушки, квартал 10-С, корп. 8, до 31 декабря 2015 г.
Строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 77:06:02008:1004, площадью 20400 кв. м, предоставленном ЗАО "СУ-155" на период проектирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого комплекса по Договору краткосрочной аренды земельного участка N М-06-508549 от 04.12.2006 года, в редакции Дополнительного соглашения N М-06-501 от 26.05.2010 года, на основании Разрешения на строительство N RU77101000-006122 от 07 июня 2011 года жилого дома 26-30-34 этажей, общей площадью 62750 кв. м, по строительному адресу: *******.
До настоящего времени акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта не подписан, не подписан и акт реализации инвестконтракта. На вышеуказанном объекте возведены несущие монолитные конструкции трех секций. В ходе надзорных мероприятий установлено увеличение технико-экономических показателей объекта, поскольку этажность здания увеличена с 34 этажей 1 секции до 36 этажей и один технический этаж, 30 этажей второй секции до 36 этажей и два технических этажа, 26 этажей - 3 секции до 36 этажей. К работам по устройству фасада, внутренних стен, монтажу внутренних инженерных систем, отделке мест общего пользования и прокладке наружных коммуникаций не приступали. Строительная готовность объекта составила около 50%.
На основании постановления от 12 марта 2015 года N 36775/13/11/77/СД судебного пристава К. инвестиционному контракту от 13 января 1999 года N 04/99-И в ЕАИСТ присвоен статус "заблокирован".
Разрешая спор и отказывая С. в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав. При этом суд указал, что в соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 года и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 года N 13534/10, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Таким образом, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Таким образом, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Также судом указано, что государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передаче доли в незавершенном строительством объекте не представлено. Кроме того, строительство жилого дома не завершено. В рассматриваемом случае отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет и соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил.
При этом квартира органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства не учтена. Государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передаче доли в незавершенном строительством объекте не представлено. Строительство жилого дома не завершено. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию также не выдавалось. Не подписывались также протоколы распределения жилой площади между участниками реализации инвестиционного контракта.
В связи с указанным суд лишен возможности проверить, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещением, на которое претендует истец в объекте строительства.
Таким образом, право требования истца передачи квартиры в его собственность возникает после ввода объекта в эксплуатацию, то есть после возникновения самого предмета договора, а именно квартиры, указанной в п. 1.5 договора об участии в ЖСК.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неверно применены положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не могут повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, поскольку основаны на неверном толковании положений данных норм права к установленным судом фактическим обстоятельствам спора.
Указание в жалобе на то, что не имеет правового значения для разрешения спора то обстоятельство, что ЖСК "Черемушки, 8" не является застройщиком, а лишь инвестором, также не может быть принято во внимание при достоверно установленном судом обстоятельстве того, что объект (жилой дом) не достроен и не введен в эксплуатацию.
Ссылка в жалобе на то, что на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда, а также доводы жалобы о том, что то обстоятельство, что строительство дома не завершено, не может повлиять на отказ истцу в признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, в данном случае не являются предусмотренным положениями ст. 330 ГПК РФ основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку как было установлено судом, между сторонами сложись правоотношения по поводу участия истца в ЖСК, которые не регулируются законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Таким образом, суд первой инстанции фактически пришел к выводу о том, что ЖСК "Новые Черемушки, 8" привлекало денежные средства граждан для осуществления начатого строительством многоквартирного дома. Член ЖСК застройщиком не является, право собственности его производно от права создателя объекта незавершенного строительства. Вещные права на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала строительства, а только после государственной регистрации права на эти объекты (ст. 219 ГК РФ). Спорные объекты не прошли государственную регистрацию. Распределение жилой и нежилой площади между участниками строительства, инвесторами не производилось.
Таким образом, на момент заключения договора участие в ЖСК и внесения паевого взноса у истца не имелось права претендовать на спорное помещение, в связи с чем не представляется возможным установить сам факт строительства объекта с обозначенными в исковом заявлении индивидуально определенными характеристиками. Доказательств выполнения ЖСК своих обязательств по договору об участии в строительстве жилого дома в качестве инвестора ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции представлено не было.
Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению позиции стороны ответчика по заявленным требованиям по делу и переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, не содержат каких-либо подтверждений, которые могли бы послужить основаниями принятия судом иного решения, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда. Суд первой инстанции в своем решении оценил достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Оснований для иной оценки доказательств, представленных при разрешении спора, судебная коллегия не усматривает.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца С. по доверенности П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)