Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец не согласен с установленной кадастровой стоимостью участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,
при секретаре У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-465/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Западная долина" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года,
- Общество с ограниченной ответственностью "Западная долина" обратилось в Московский городской суд с заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2013 года кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: город Москва, поселение Марушкинское, вблизи дер. Большое Свинорье: с кадастровым номером 50:26:170408:271, общей площадью 98 459 кв. м в размере *** рублей; с кадастровым номером 50:26:170408:328 общей площадью 35 445 кв. м в размере *** рублей;
- с кадастровым номером 50:26:170408:351 общей площадью 17 377 кв. м в размере *** рублей; с кадастровым номером 50:26:170408:330 общей площадью 26 651 кв. м в размере *** рублей; с кадастровым номером 50:26:170408:354 общей площадью 37 837 кв. м в размере *** рублей;
- с кадастровым номером 50:26:170408:355 общей площадью 131 243 кв. м в размере *** рублей; с кадастровым номером 50:26:170408:357 общей площадью 34 382 кв. м в размере *** рублей; с кадастровым номером 50:26:170408:359 общей площадью 91 524 кв. м в размере *** рублей.
В обосновании заявленных требований административный истец указывает, что постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждена кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:355 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:357 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:359 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:354 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:271 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:330 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:351 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:328 в размере *** руб. Ссылаясь на положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности", административный истец считает возможным воспользоваться своим правом на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной, в подтверждение которой представляет отчет об оценке N ФН-1406197/1, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Агентство финансовых консультаций "Экспертиза".
Представитель административного истца по доверенности Г.Е. по изложенным в иске основаниям поддержал исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года.
Представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенности В. возражал против удовлетворения административных исковых требований, заявил о несогласии с представленным отчетом.
Представители Правительства Москвы, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.
В адрес суда от представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, а также возражения, в которых содержится просьба об отказе в удовлетворении заявленных требований.
С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.
Выслушав объяснения представителей истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
По смыслу части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, административный истец как собственник земельных участков и плательщик налога на землю вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости этих участков соответствующей рыночной на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость. При этом, проверка достоверности установленной в отношении данных объектов недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В этой связи, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
В судебном заседании установлено, что административный истец является собственником земельных участков, расположенных по адресу: город Москва, поселение Марушкинское, вблизи дер. Большое Свинорье: с кадастровыми номерами 50:26:170408:271, общей площадью 98 459 кв. м, 50:26:170408:328, общей площадью 35 445 кв. м, 50:26:170408:351, общей площадью 17 377 кв. м, 50:26:170408:330, общей площадью 26 651 кв. м, 50:26:170408:354, общей площадью 37 837 кв. м, 50:26:170408:355, общей площадью 131 243 кв. м, 50:26:170408:357, общей площадью 34 382 кв. м, 50:26:170408:359, общей площадью 91 524 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Административным истцом представлен отчет об оценке N ФН-1406197/1 от 03 июля 2014 года об оценке рыночной стоимости указанных выше объектов недвижимости, подготовленный ООО "Агентство финансовых консультаций "Экспертиза" (оценщик Ю., полис страхования ответственности ГО-ОЦ-296/14 от 14 мая 2014 года, свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация Российское общество оценщиков" от 05 апреля 2010 года, регистрационный N 006491), согласно которому, рыночная стоимость составила:
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:271 в размере **** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:328 в размере **** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:351 в размере *** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:330 в размере **** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:354 в размере *** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:355 в размере *** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:357 в размере *** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:359 в размере *** руб.
На данный отчет получено положительное экспертное заключение N 080/2014/ общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", из содержания которого следует, что отчет об оценке N ФН-1406197/1 от 03 июля 2014 года, выполненный ООО "АФК "Экспертиза" оценщиком Ю., соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 210, заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта являются обоснованными. С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости общество с ограниченной ответственностью "Западная долина" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве 8 декабря 2014 года.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве от 23 декабря 2014 года обществу с ограниченной ответственностью "Западная долина" отказано в удовлетворении данного заявления.
Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Суд, оценив представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков N ФН-1406197/1 от 03 июля 2014 года, выполненный ООО "АФК "Экспертиза", приходит к выводу, что этот отчет отвечает требованиям, предъявляемым к такого рода отчетам, установленным Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3).
Отчет выполнен в соответствии с заданием на оценку, содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения рыночной стоимости объектов оценки, в том числе информация существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки.
Форма отчета также соответствует требованиям, установленным ФСО N 3, отчет подготовлен на бумажном носителе, пронумерован постранично, прошит, подписан, а также скреплен личной печатью юридического лица, содержит дату составления отчета и его номер, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; применяемые стандарты оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков).
В разделах 4 и 5 отчета содержатся допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, информация о применяемых стандартах оценочной деятельности и порядку проведения оценочных работ.
В 6 разделе подробно описаны объекты оценки с приведением количественных и качественных его характеристик; юридического, экономического и строительно-технического описания.
Указанный отчет об оценке содержит раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на его стоимость (7). В разделе анализа рынка представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Анализу наиболее эффективного использования объектов оценки отведен раздел 8 отчета.
В отчете приведено обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объектов в рамках сравнительного подхода и методов в рамках этого подхода, а также приведены соответствующие расчеты.
При этом описание, изложенное в отчете, позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объектам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В отчете содержится описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по сравнительному подходу.
В приложении к отчету об оценке содержатся копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
В тексте отчета об оценке имеются ссылки на источники информации.
Итоговая величина стоимости содержится в разделе 10 отчета и представлена в виде конкретных чисел с округлением по математическим правилам округления.
Представленный административным истцом отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, проведен соответствующий анализ рынка и подбор объектов-аналогов. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.
Определяя рыночную стоимость объектов недвижимости, оценщик правомерно использовал сравнительный подход, при этом отказ от затратного и доходного подхода в отчете обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода.
Соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением, которое является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.
В ходе рассмотрения дела судом в качестве свидетеля был допрошен оценщик Г.В., который опроверг доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества Москвы, изложенные в письменных пояснениях.
Ссылки представителей Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы на некорректность выбранных оценщиком объектов-аналогов не подтверждены документально, отсутствует указание на категорию и вид разрешенного использования земельных участков, что давало бы возможность суду проверить обоснованность указанных возражений. Один из объектов-аналогов, заявленных представителями ответчика, относится к садовому коммерческому товариществу, в то время как оцениваемые земельные участки относятся к земельным участкам населенных пунктов и имеют вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. Другой объект-аналог, не сопоставим с оцениваемым объектом, поскольку является земельным участком, расположенным в элитном коттеджном поселке, полностью обеспеченным коммуникациями, в том числе магистральным газопроводом, электроснабжением, собственными системами водозабора и канализации, на территории поселка работает торгово-развлекательный центр и теннисный корт. В то время как объект оценки не содержит подобных характеристик.
Доводы ответчиков относительно того, что при выполнении отчета не было принято во внимание наличие на земельных участках с кадастровыми номерами 50:26:0170408:357, 50:26:0170408:355 объектов, которые могли бы повлиять на рыночную стоимость этих земельных участков, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку как следует из материалов дела, объекты индивидуального жилищного строительства на участках отсутствуют, а имеются фундаменты и полуразрушенные остатки разрушенных строений сельскохозяйственного назначения. В целях приведения земельных участков в состояние, соответствующее их назначению, обществом заключены договоры на проведение работ по разбору остатков разрушенных строений, а также вывозу строительного мусора, копии которых приобщены к материалам дела.
Доказательств того, что при составлении отчета оценщиком допущены нарушения Федеральных стандартов оценки, суду административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. Имеющиеся в деле пояснения не могут служить таким доказательством, поскольку отсутствуют сведения, подтверждающие, что лицо, подписавшее пояснения, обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности.
В этой связи оснований для вывода о недостоверности отчета N ФН-1406197/1 от 03 июля 2014 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "АФК "Экспертиза" об определении рыночной стоимости земельного участка, у суда не имеется.
Таким образом, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 247 - 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельных участков выполнена, а административными ответчиками не доказано, что отчет N ФН-1406197/1 от 03 июля 2014 года, выполненный общества с ограниченной ответственностью "АФК "Экспертиза", имеет существенные недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета, отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков по состоянию на 1 января 2013 года подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости и на основании отчета ООО "АФК "Экспертиза".
В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2014 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Западная долина" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.10.2013 года удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость в размере рыночной, подлежащую применению на период с 1 января 2014 года и до 31 декабря 2014 года, земельных участков, расположенных по адресу: город Москва, поселение Марушкинское, вблизи дер. Большое Свинорье:
- с кадастровым номером 50:26:170408:271 общей площадью 98 459 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:328 общей площадью 35 445 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:351 общей площадью 17 377 кв. м в размере **** рублей;
- с кадастровым номером 50:26:170408:330 общей площадью 26 651 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:354 общей площадью 37 837 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:355 общей площадью 131 243 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:357 общей площадью 34 382 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:359 общей площадью 91 524 кв. м в размере *** руб.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Западная долина" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве считать 8 декабря 2014 г.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков земельных участков, расположенных по адресу: город Москва, поселение Марушкинское, вблизи дер. Большое Свинорье, с кадастровыми номерами 50:26:170408:271, общей площадью 98 459 кв. м, 50:26:170408:328, общей площадью 35 445 кв. м, 50:26:170408:351, общей площадью 17 377 кв. м, 50:26:170408:330, общей площадью 26 651 кв. м, 50:26:170408:354, общей площадью 37 837 кв. м, 50:26:170408:355, общей площадью 131 243 кв. м, 50:26:170408:357, общей площадью 34 382 кв. м, 50:26:170408:359, общей площадью 91 524 кв. м, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 31.03.2016 ПО ДЕЛУ N 3А-465/2016
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец не согласен с установленной кадастровой стоимостью участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. по делу N 3а-465/2016
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,
при секретаре У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-465/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Западная долина" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года,
установил:
- Общество с ограниченной ответственностью "Западная долина" обратилось в Московский городской суд с заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2013 года кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: город Москва, поселение Марушкинское, вблизи дер. Большое Свинорье: с кадастровым номером 50:26:170408:271, общей площадью 98 459 кв. м в размере *** рублей; с кадастровым номером 50:26:170408:328 общей площадью 35 445 кв. м в размере *** рублей;
- с кадастровым номером 50:26:170408:351 общей площадью 17 377 кв. м в размере *** рублей; с кадастровым номером 50:26:170408:330 общей площадью 26 651 кв. м в размере *** рублей; с кадастровым номером 50:26:170408:354 общей площадью 37 837 кв. м в размере *** рублей;
- с кадастровым номером 50:26:170408:355 общей площадью 131 243 кв. м в размере *** рублей; с кадастровым номером 50:26:170408:357 общей площадью 34 382 кв. м в размере *** рублей; с кадастровым номером 50:26:170408:359 общей площадью 91 524 кв. м в размере *** рублей.
В обосновании заявленных требований административный истец указывает, что постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждена кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:355 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:357 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:359 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:354 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:271 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:330 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:351 в размере *** руб.; земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:328 в размере *** руб. Ссылаясь на положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности", административный истец считает возможным воспользоваться своим правом на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной, в подтверждение которой представляет отчет об оценке N ФН-1406197/1, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Агентство финансовых консультаций "Экспертиза".
Представитель административного истца по доверенности Г.Е. по изложенным в иске основаниям поддержал исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года.
Представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенности В. возражал против удовлетворения административных исковых требований, заявил о несогласии с представленным отчетом.
Представители Правительства Москвы, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.
В адрес суда от представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, а также возражения, в которых содержится просьба об отказе в удовлетворении заявленных требований.
С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.
Выслушав объяснения представителей истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
По смыслу части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, административный истец как собственник земельных участков и плательщик налога на землю вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости этих участков соответствующей рыночной на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость. При этом, проверка достоверности установленной в отношении данных объектов недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В этой связи, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
В судебном заседании установлено, что административный истец является собственником земельных участков, расположенных по адресу: город Москва, поселение Марушкинское, вблизи дер. Большое Свинорье: с кадастровыми номерами 50:26:170408:271, общей площадью 98 459 кв. м, 50:26:170408:328, общей площадью 35 445 кв. м, 50:26:170408:351, общей площадью 17 377 кв. м, 50:26:170408:330, общей площадью 26 651 кв. м, 50:26:170408:354, общей площадью 37 837 кв. м, 50:26:170408:355, общей площадью 131 243 кв. м, 50:26:170408:357, общей площадью 34 382 кв. м, 50:26:170408:359, общей площадью 91 524 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Административным истцом представлен отчет об оценке N ФН-1406197/1 от 03 июля 2014 года об оценке рыночной стоимости указанных выше объектов недвижимости, подготовленный ООО "Агентство финансовых консультаций "Экспертиза" (оценщик Ю., полис страхования ответственности ГО-ОЦ-296/14 от 14 мая 2014 года, свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация Российское общество оценщиков" от 05 апреля 2010 года, регистрационный N 006491), согласно которому, рыночная стоимость составила:
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:271 в размере **** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:328 в размере **** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:351 в размере *** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:330 в размере **** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:354 в размере *** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:355 в размере *** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:357 в размере *** руб.,
- земельного участка с кадастровым номером 50:26:170408:359 в размере *** руб.
На данный отчет получено положительное экспертное заключение N 080/2014/ общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", из содержания которого следует, что отчет об оценке N ФН-1406197/1 от 03 июля 2014 года, выполненный ООО "АФК "Экспертиза" оценщиком Ю., соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 210, заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта являются обоснованными. С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости общество с ограниченной ответственностью "Западная долина" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве 8 декабря 2014 года.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве от 23 декабря 2014 года обществу с ограниченной ответственностью "Западная долина" отказано в удовлетворении данного заявления.
Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Суд, оценив представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков N ФН-1406197/1 от 03 июля 2014 года, выполненный ООО "АФК "Экспертиза", приходит к выводу, что этот отчет отвечает требованиям, предъявляемым к такого рода отчетам, установленным Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3).
Отчет выполнен в соответствии с заданием на оценку, содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения рыночной стоимости объектов оценки, в том числе информация существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки.
Форма отчета также соответствует требованиям, установленным ФСО N 3, отчет подготовлен на бумажном носителе, пронумерован постранично, прошит, подписан, а также скреплен личной печатью юридического лица, содержит дату составления отчета и его номер, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; применяемые стандарты оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков).
В разделах 4 и 5 отчета содержатся допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, информация о применяемых стандартах оценочной деятельности и порядку проведения оценочных работ.
В 6 разделе подробно описаны объекты оценки с приведением количественных и качественных его характеристик; юридического, экономического и строительно-технического описания.
Указанный отчет об оценке содержит раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на его стоимость (7). В разделе анализа рынка представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Анализу наиболее эффективного использования объектов оценки отведен раздел 8 отчета.
В отчете приведено обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объектов в рамках сравнительного подхода и методов в рамках этого подхода, а также приведены соответствующие расчеты.
При этом описание, изложенное в отчете, позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объектам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В отчете содержится описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по сравнительному подходу.
В приложении к отчету об оценке содержатся копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
В тексте отчета об оценке имеются ссылки на источники информации.
Итоговая величина стоимости содержится в разделе 10 отчета и представлена в виде конкретных чисел с округлением по математическим правилам округления.
Представленный административным истцом отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, проведен соответствующий анализ рынка и подбор объектов-аналогов. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.
Определяя рыночную стоимость объектов недвижимости, оценщик правомерно использовал сравнительный подход, при этом отказ от затратного и доходного подхода в отчете обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода.
Соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением, которое является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.
В ходе рассмотрения дела судом в качестве свидетеля был допрошен оценщик Г.В., который опроверг доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества Москвы, изложенные в письменных пояснениях.
Ссылки представителей Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы на некорректность выбранных оценщиком объектов-аналогов не подтверждены документально, отсутствует указание на категорию и вид разрешенного использования земельных участков, что давало бы возможность суду проверить обоснованность указанных возражений. Один из объектов-аналогов, заявленных представителями ответчика, относится к садовому коммерческому товариществу, в то время как оцениваемые земельные участки относятся к земельным участкам населенных пунктов и имеют вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. Другой объект-аналог, не сопоставим с оцениваемым объектом, поскольку является земельным участком, расположенным в элитном коттеджном поселке, полностью обеспеченным коммуникациями, в том числе магистральным газопроводом, электроснабжением, собственными системами водозабора и канализации, на территории поселка работает торгово-развлекательный центр и теннисный корт. В то время как объект оценки не содержит подобных характеристик.
Доводы ответчиков относительно того, что при выполнении отчета не было принято во внимание наличие на земельных участках с кадастровыми номерами 50:26:0170408:357, 50:26:0170408:355 объектов, которые могли бы повлиять на рыночную стоимость этих земельных участков, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку как следует из материалов дела, объекты индивидуального жилищного строительства на участках отсутствуют, а имеются фундаменты и полуразрушенные остатки разрушенных строений сельскохозяйственного назначения. В целях приведения земельных участков в состояние, соответствующее их назначению, обществом заключены договоры на проведение работ по разбору остатков разрушенных строений, а также вывозу строительного мусора, копии которых приобщены к материалам дела.
Доказательств того, что при составлении отчета оценщиком допущены нарушения Федеральных стандартов оценки, суду административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. Имеющиеся в деле пояснения не могут служить таким доказательством, поскольку отсутствуют сведения, подтверждающие, что лицо, подписавшее пояснения, обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности.
В этой связи оснований для вывода о недостоверности отчета N ФН-1406197/1 от 03 июля 2014 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "АФК "Экспертиза" об определении рыночной стоимости земельного участка, у суда не имеется.
Таким образом, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 247 - 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельных участков выполнена, а административными ответчиками не доказано, что отчет N ФН-1406197/1 от 03 июля 2014 года, выполненный общества с ограниченной ответственностью "АФК "Экспертиза", имеет существенные недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета, отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков по состоянию на 1 января 2013 года подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости и на основании отчета ООО "АФК "Экспертиза".
В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2014 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Западная долина" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.10.2013 года удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость в размере рыночной, подлежащую применению на период с 1 января 2014 года и до 31 декабря 2014 года, земельных участков, расположенных по адресу: город Москва, поселение Марушкинское, вблизи дер. Большое Свинорье:
- с кадастровым номером 50:26:170408:271 общей площадью 98 459 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:328 общей площадью 35 445 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:351 общей площадью 17 377 кв. м в размере **** рублей;
- с кадастровым номером 50:26:170408:330 общей площадью 26 651 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:354 общей площадью 37 837 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:355 общей площадью 131 243 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:357 общей площадью 34 382 кв. м в размере **** руб.;
- с кадастровым номером 50:26:170408:359 общей площадью 91 524 кв. м в размере *** руб.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Западная долина" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве считать 8 декабря 2014 г.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков земельных участков, расположенных по адресу: город Москва, поселение Марушкинское, вблизи дер. Большое Свинорье, с кадастровыми номерами 50:26:170408:271, общей площадью 98 459 кв. м, 50:26:170408:328, общей площадью 35 445 кв. м, 50:26:170408:351, общей площадью 17 377 кв. м, 50:26:170408:330, общей площадью 26 651 кв. м, 50:26:170408:354, общей площадью 37 837 кв. м, 50:26:170408:355, общей площадью 131 243 кв. м, 50:26:170408:357, общей площадью 34 382 кв. м, 50:26:170408:359, общей площадью 91 524 кв. м, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья
Московского городского суда
Т.Д.МИХАЛЕВА
Московского городского суда
Т.Д.МИХАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)