Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собственник жилого дома хочет в индивидуальном порядке расторгнуть договор управления с управляющей организацией, избранной решением собрания собственников поселка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иванова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Курочкиной О.А., Кнышевой Т.В.,
при секретаре И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Курочкиной О.А. дело по апелляционной жалобе Х. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2017 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Ходорковской Ю.А. к Некоммерческой организации "Территориальное общественное самоуправление "Поселок Сокол" о расторжении договоров управления домовладением и обязании не предоставлять услуги по управлению домовладением - отказать.
Истец Х. обратилась в суд с иском к ответчику Некоммерческой организации "Территориальное общественное самоуправление "Поселок Сокол" о расторжении договора управления домовладением по адресу: ******, заключенного в 2011 г., о признании договора управления расторгнутым с января 2014 г.
В уточненном исковом заявлении сторона истец просила суд расторгнуть договор управления между истцом и ТОС без указания на дату заключенного договора и момента, с которого просит расторгнуть договор, а также просит обязать ТОС не предоставлять никаких услуг, связанных с управлением домовладением истца по адресу: ******7, ссылаясь на то, что 03.12.2013 г. истец подала в ТОС заявление о расторжении договора управления в связи с несогласием. В качестве правовых оснований расторжения указаны нормы статей 16 Закона "О защите прав потребителей" о недействительности условий договоров, ущемляющих права потребителей, ст. ст. 10, 12 о праве потребителя на расторжение договора при не предоставлении информации о товаре (услуге), ст. 29 о праве потребителя на расторжение договора при обнаружении недостатков работ (услуг), ст. 32 о праве потребителя отказаться от договора на выполнение работ (оказание услуг) в любое время, а также ст. 450.1. ГК РФ об отказе от договора.
В судебное заседание суда первой инстанции истец Х. не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности Ф.
Представитель истца по доверенности Ф. в судебное заседание суда первой инстанции явилась, заявленные уточненные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика по доверенности Б. в судебное заседание суда первой инстанции явился, просил в удовлетворении исковых требований отказать, по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Представители третьих лиц Управления Роспотребнадзора по г. Москве, Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы, ДГИ г. Москвы, ГБУ "Жилищник района Сокол", Мосжилинспекции в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещались судом.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит заявитель по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, обсудив доводы жалобы, изучив возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ТОС "Поселок Сокол" является управляющей организацией, осуществляющей на законных основаниях управление домовладениями поселка "Сокол", включая жилой дом истца.
ТОС является управляющей организацией, согласно п. 3.2. Устава ТОС управление в качестве управляющей организации жилым и нежилым фондом поселка "Сокол" является основной уставной задачей ТОС.
Жилые дома поселка "Сокол", включая дом истца, не являются многоквартирными домами, для управления ими получение лицензии не требуется. ТОС включено в реестр управляющих организаций г. Москвы.
Согласно письма Управы района Сокол от 23.06.2016 N 13-7-392/6 и приложенного к нему перечню жилых домов жилые дома поселка "Сокол", включая домовладение истца, находятся в управлении ТОС как управляющей организации.
ТОС осуществляет управление всеми домовладениями, включая жилой дом истца, на территории объекта культурного наследия регионального значения "Архитектурно-планировочный комплекс поселка "Сокол", на основании решения Ленинградского районного Совета народных депутатов от 29.06.90 "О передаче на баланс Совета самоуправления поселка "Сокол" строений, расположенных на территории архитектурно-градостроительного комплекса поселок "Сокол".
Согласно данному решению на баланс Совета общественного самоуправления поселка "Сокол" были переданы строения и относящиеся к ним инженерно-технические сооружения, находившиеся на балансе эксплуатирующей организации ПРЭО Ленинградского района и расположенные на территории архитектурно-градостроительного комплекса поселка "Сокол".
Перечни жилых и нежилых строений, входящих в состав памятника градостроительства "Поселок Сокол", переданных на баланс Совета "Сокол" указаны в приложениях N 1 и 2 к данному решению Совета от 29.06.90. Жилой дом истца указан в пункте 42 Перечня жилых строений, входящих в памятник градостроительства "Поселок Сокол".
Решением исполкома Ленинградского районного Совета народных депутатов г. Москвы от 03.10.90 N 637, изданным во исполнение указанного решения, был утвержден акт о передаче жилых и нежилых помещений поселка "Сокол" на баланс Совета общественного самоуправления поселка "Сокол" (п. 1), Совету общественного самоуправления было предписано перезаключить договоры с соответствующими организациями по обслуживанию инженерных коммуникаций поселка "Сокол" (п. 3.2.), в п. 3.3, указано, что эксплуатация жилого фонда поселка "Сокол" будет осуществляться Советом самоуправления с 01.10.1990 г. В числе передаваемых по названному акту жилых домов указан и жилой дом истца.
Таким образом, на основании вышеуказанных распорядительных документов жилой дом истца по адресу: ****** наряду с другими жилыми и нежилыми строениями согласно указанным Перечнем находится на территории и входит в состав объекта культурного наследия "Архитектурно-планировочного комплекса поселка "Сокол", является одним из элементов архитектурного ансамбля поселка "Сокол" и с 01.10.1990 г. по настоящее время жилой дом истца наравне с другими жилыми домами поселка эксплуатируется (управляется) ТОС "Поселок Сокол".
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления.
Также правовым основанием для управления ТОС жилыми домами поселка "Сокол" является решение общего собрания собственников жилья в поселке "Сокол" в форме заочного голосования (протокол N 1 от 25.12.2008 г.), которым в соответствии с требованиями ст. 161 ЖК РФ собственниками единогласно выбран способ управления домовладениями - управление управляющей организацией ТОС "Поселок Сокол". Этим же решением был утвержден договор управления домовладением.
До настоящего времени избранный решением собрания собственников от 25.12.2008 г. способ управления домовладениями поселка "Сокол" и управляющая организация не изменялись.
На момент принятия решения от 25.12.2008 г. о выборе ТОС управляющей компанией истец являлась собственником жилого дома 17 по ул. Поленова.
На основании решения собрания от 25.12.2008 г. ТОС заключил договоры управления с собственниками домовладений поселка "Сокол", в том числе с истцом в отношении принадлежащего ей жилого дома.
Решение собрания собственников о выборе управляющей организации в соответствии с ч. 5 ст. 46 и ч. 3 ст. 161 ЖФ РФ является для истца обязательным, как и для всех других собственников жилых помещений в поселке "Сокол", в том числе тех, которые не участвовали в голосовании.
Суд отметил, что истец как отдельно взятый собственник согласно ч. 1, ст. 162 ЖК РФ не вправе в индивидуальном порядке расторгать договор управления с управляющей организацией, избранной решением собрания собственников поселка "Сокол". Решения собрания собственников о прекращении договора управления с ТОС "Поселок Сокол" не принималось.
Управление многоквартирным домом в соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ст. 7 (аналогия закона) ЖК РФ нормы Кодекса, касающиеся управления многоквартирными жилыми домами применяются по аналогии к отношениям по управлению комплексами индивидуальных жилых домов (поселками), имеющими общую инфраструктуру.
Договор управления является отдельным видом договоров, который заключается в особом порядке и расторгается (прекращается) по специальным основаниям, определенным ЖК РФ (ст. 161, 162 ЖК РФ).
Согласно ст. ст. 161, 162 ЖК РФ заключению договора управления предшествует принятие общим собранием собственников решения о выборе способа управления и управляющей организации.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления, при этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Таким образом, на стороне собственников жилья как одна сторона договора управления с правами стороны по договору, включая право на его расторжение, выступает не каждый отдельно взятый собственник, а собственники, обладающие в совокупности более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Право на расторжение договора управления реализуется собственниками в том же порядке, что и заключение договора - на основании решения общего собрания собственников о расторжении договора (отказе от договора) (ч. ч. 8.1., 8.2. ст. 162 ЖК РФ), а не индивидуально каждым собственником по своей воле.
Собственники жилых помещений в поселке "Сокол" на общем собрании не принимали решений о расторжении (прекращении) договора управления с ТОС "Поселок Сокол", выборе иной управляющей организации или иного способа управления.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что договор управления не может быть расторгнут (считаться расторгнутым) на основании заявления одного из собственников, в данном случае истца, так как договор управления согласно ЖК РФ прекращается по решению общего собрания собственников, принятому большинством голосов.
Также суд указал, что нормы статей 12, 29, 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" об основаниях и порядке отказа от исполнения от договора бытового заказа работ (услуг) не применимы к договорам управления в связи со следующим.
Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел о защите прав потребителей" если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Согласно п. 8 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ управление многоквартирными домами (и по аналогии комплексами жилых домов) относится к жилищным правоотношениям и регулируется нормами жилищного законодательства.
Частью 1 ст. 7 ЖК РФ установлен приоритет норм жилищного законодательства перед нормами гражданского и иного законодательства в применении к жилищным правоотношениям.
Части 8.1. и 8.2. ст. 162 ЖК РФ содержат прямое регулирование вопросов отказа от договора управления по инициативе собственников, устанавливают специальные основания и порядок такого отказа.
Согласно ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Согласно ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Данные нормы ч. 8.1. и 8.2. ст. 162 ЖК РФ в силу ч. 1 ст. 7 ЖК РФ и специального характера этих норм (принцип "специальный закон отменяет действие общего закона") подлежат приоритетному применению перед нормами гражданского законодательства и законодательства о защите прав потребителей об отказе от договора, на которые указывает сторона истца.
Таким образом, суд правомерно указал, что других оснований отказа от договора управления, чем установленные частями 8.1. и 8.2. ст. 162 ЖК РФ, Жилищный кодекс РФ не предусматривает.
При таких обстоятельствах, вне зависимости от оснований прекращения договора управления право собственников как стороны договора управления на прекращение договора (отказ от договора) может быть реализовано в порядке, предусмотренном ст. ст. 161, 162 ЖК РФ ЖК РФ - исключительно путем принятия общим собранием собственников решения о прекращении договора.
Общее собрание собственников жилья поселка "Сокол" не принимало решений о прекращении (расторжении) договора управления с ТОС, выборе иной управляющей организации или иного способа управления.
То обстоятельство, что собственники квартир (жилых домов) в отношениях с управляющими организациями обладают правами потребителей, в частности, правом на оказание услуг надлежащего качества, на оказание услуг в установленный срок, не означает, что сами договоры управления, порядок их заключения и расторжения подчиняются нормам Закона "О защите прав потребителей".
При этом суд также указал, что нормы ст. 450.1 ГК РФ помимо вышеуказанных оснований неприменимости в силу приоритета норм жилищного законодательства, также не подлежит применению также по данному делу в связи со следующим.
Ст. 450.1. ГК РФ введена в действие Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившим в законную силу 01 июня 2015 года, и не действовала на момент подачи заявления истца о расторжении договора от 02 декабря 2013 г., в связи с чем, истец не вправе на нее ссылаться как на правовое основание расторжения договора.
Кроме того, согласно ч. 5 ст. 450.1. ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции также исходил из того, что после подачи заявления о прекращении договора от 02 декабря 2013 г. до настоящего времени истец регулярно подтверждает действие договора путем оплаты услуг ТОС по управления домовладением (в части предоставления коммунальных услуг).
Суд отметил, что заключенный между ТОС и истцом договор управления, о расторжении которого заявлено, предусматривает право на его расторжение в одностороннем порядке по инициативе собственника (истца) только в двух случаях: при отчуждении принадлежащего собственнику жилого помещения или принятия конференцией жителей ТОС "Поселок Сокол" решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации.
Других оснований для расторжения по инициативе собственника договор управления не содержит.
Таким образом, суд пришел к выводу, что заявление истца о расторжении договора управления от 02 декабря 2013 г. не соответствует порядку и условиям расторжения договора управления, предусмотренным ст. 162 ЖК РФ, данное заявление не может подтверждать расторжение договора или служить основанием для признания договора управления расторгнутым, собственники жилья в поселке "Сокол" не принимали на общем собрании решения о расторжении (прекращении) договора управления домовладениями с ТОС "Поселок Сокол", в связи с чем, оснований для удовлетворения требования о расторжении договора управления, заключенного между ТОС и истцом, не имеется.
Требование об обязании ТОС не предоставлять никаких услуг, связанных с управлением домовладением истца по адресу: ******, т.е. по существу об освобождении ТОС от обязанности по управлению, а истца от обязанности по оплате услуг по управлению, су признал противоречащими требованиям закона.
Решение собрания собственников о выборе управляющей организации в соответствии с ч. 5 ст. 46 и ч. 3 ст. 161 ЖФ РФ является для истца обязательным, как и для всех других собственников жилых помещений в поселке "Сокол".
Согласно ч. 1, 4 ст. 162 ЖК РФ стороной договора управления являются собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников, условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 2.3. ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Согласно ч. 12, 16 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обязана обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
Таким образом, ТОС, будучи выбранной управляющей организацией, обязано в полном объеме оказывать истцу услуги по содержанию (технической эксплуатации) и коммунальные услуги на основании договоров с ресурсоснабжающими организациями и не может отказаться (быть освобождено) от этих обязанностей.
В силу указанных требований ЖК РФ между ТОС и истцом не допускается существование или установление особых правоотношений, отличающихся от правоотношений между ТОС и другими собственниками жилых домов поселка "Сокол", в частности, прекращение отношений управления между ТОС и истцом при одновременном сохранении этих отношений между ТОС и остальными собственниками жилья поселка "Сокол", или в части выбора способа управления - непосредственное управление жилым домом истца и управление ТОС остальными жилыми домами поселка "Сокол".
В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст. ст. 153, 154, 159 ЖК РФ истец несет бремя содержания принадлежащего ей жилого дома, обязана своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги и жилое помещение, в том числе за содержание и ремонт (техническую эксплуатацию) жилого помещения.
Вопреки доводам стороны истца, она до настоящего времени оплачивает услуги ТОС по управлению домовладением (в части предоставления коммунальных услуг), несмотря на заявление о расторжении договора управления.
Кроме того, решением Савеловского районного суда г. Москвы от 30.08.2016 по делу 2-2807/16 полностью удовлетворен иск ТОС о взыскании с истца задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.01.2014 по 31.10.2015 в сумме 240 720, 06 рублей и пени за просрочку внесения жилищно-коммунальных платежей в сумме 18 996, 74 рублей.
Исходя из изложенного, руководствуясь указанными нормами закона, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора управления домовладением и обязании не предоставлять услуг по управлению домовладением не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.
Доводы жалобы о несогласии с действиями суда по оценке доказательств не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения, так как согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Иных доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержит обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Х. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-34082/2017
Требование: О расторжении договоров управления домовладением и обязании не предоставлять услуги по управлению домовладением.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собственник жилого дома хочет в индивидуальном порядке расторгнуть договор управления с управляющей организацией, избранной решением собрания собственников поселка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2017 г. по делу N 33-34082
Судья Иванова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Курочкиной О.А., Кнышевой Т.В.,
при секретаре И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Курочкиной О.А. дело по апелляционной жалобе Х. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2017 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Ходорковской Ю.А. к Некоммерческой организации "Территориальное общественное самоуправление "Поселок Сокол" о расторжении договоров управления домовладением и обязании не предоставлять услуги по управлению домовладением - отказать.
установила:
Истец Х. обратилась в суд с иском к ответчику Некоммерческой организации "Территориальное общественное самоуправление "Поселок Сокол" о расторжении договора управления домовладением по адресу: ******, заключенного в 2011 г., о признании договора управления расторгнутым с января 2014 г.
В уточненном исковом заявлении сторона истец просила суд расторгнуть договор управления между истцом и ТОС без указания на дату заключенного договора и момента, с которого просит расторгнуть договор, а также просит обязать ТОС не предоставлять никаких услуг, связанных с управлением домовладением истца по адресу: ******7, ссылаясь на то, что 03.12.2013 г. истец подала в ТОС заявление о расторжении договора управления в связи с несогласием. В качестве правовых оснований расторжения указаны нормы статей 16 Закона "О защите прав потребителей" о недействительности условий договоров, ущемляющих права потребителей, ст. ст. 10, 12 о праве потребителя на расторжение договора при не предоставлении информации о товаре (услуге), ст. 29 о праве потребителя на расторжение договора при обнаружении недостатков работ (услуг), ст. 32 о праве потребителя отказаться от договора на выполнение работ (оказание услуг) в любое время, а также ст. 450.1. ГК РФ об отказе от договора.
В судебное заседание суда первой инстанции истец Х. не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности Ф.
Представитель истца по доверенности Ф. в судебное заседание суда первой инстанции явилась, заявленные уточненные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика по доверенности Б. в судебное заседание суда первой инстанции явился, просил в удовлетворении исковых требований отказать, по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Представители третьих лиц Управления Роспотребнадзора по г. Москве, Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы, ДГИ г. Москвы, ГБУ "Жилищник района Сокол", Мосжилинспекции в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещались судом.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит заявитель по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, обсудив доводы жалобы, изучив возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ТОС "Поселок Сокол" является управляющей организацией, осуществляющей на законных основаниях управление домовладениями поселка "Сокол", включая жилой дом истца.
ТОС является управляющей организацией, согласно п. 3.2. Устава ТОС управление в качестве управляющей организации жилым и нежилым фондом поселка "Сокол" является основной уставной задачей ТОС.
Жилые дома поселка "Сокол", включая дом истца, не являются многоквартирными домами, для управления ими получение лицензии не требуется. ТОС включено в реестр управляющих организаций г. Москвы.
Согласно письма Управы района Сокол от 23.06.2016 N 13-7-392/6 и приложенного к нему перечню жилых домов жилые дома поселка "Сокол", включая домовладение истца, находятся в управлении ТОС как управляющей организации.
ТОС осуществляет управление всеми домовладениями, включая жилой дом истца, на территории объекта культурного наследия регионального значения "Архитектурно-планировочный комплекс поселка "Сокол", на основании решения Ленинградского районного Совета народных депутатов от 29.06.90 "О передаче на баланс Совета самоуправления поселка "Сокол" строений, расположенных на территории архитектурно-градостроительного комплекса поселок "Сокол".
Согласно данному решению на баланс Совета общественного самоуправления поселка "Сокол" были переданы строения и относящиеся к ним инженерно-технические сооружения, находившиеся на балансе эксплуатирующей организации ПРЭО Ленинградского района и расположенные на территории архитектурно-градостроительного комплекса поселка "Сокол".
Перечни жилых и нежилых строений, входящих в состав памятника градостроительства "Поселок Сокол", переданных на баланс Совета "Сокол" указаны в приложениях N 1 и 2 к данному решению Совета от 29.06.90. Жилой дом истца указан в пункте 42 Перечня жилых строений, входящих в памятник градостроительства "Поселок Сокол".
Решением исполкома Ленинградского районного Совета народных депутатов г. Москвы от 03.10.90 N 637, изданным во исполнение указанного решения, был утвержден акт о передаче жилых и нежилых помещений поселка "Сокол" на баланс Совета общественного самоуправления поселка "Сокол" (п. 1), Совету общественного самоуправления было предписано перезаключить договоры с соответствующими организациями по обслуживанию инженерных коммуникаций поселка "Сокол" (п. 3.2.), в п. 3.3, указано, что эксплуатация жилого фонда поселка "Сокол" будет осуществляться Советом самоуправления с 01.10.1990 г. В числе передаваемых по названному акту жилых домов указан и жилой дом истца.
Таким образом, на основании вышеуказанных распорядительных документов жилой дом истца по адресу: ****** наряду с другими жилыми и нежилыми строениями согласно указанным Перечнем находится на территории и входит в состав объекта культурного наследия "Архитектурно-планировочного комплекса поселка "Сокол", является одним из элементов архитектурного ансамбля поселка "Сокол" и с 01.10.1990 г. по настоящее время жилой дом истца наравне с другими жилыми домами поселка эксплуатируется (управляется) ТОС "Поселок Сокол".
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления.
Также правовым основанием для управления ТОС жилыми домами поселка "Сокол" является решение общего собрания собственников жилья в поселке "Сокол" в форме заочного голосования (протокол N 1 от 25.12.2008 г.), которым в соответствии с требованиями ст. 161 ЖК РФ собственниками единогласно выбран способ управления домовладениями - управление управляющей организацией ТОС "Поселок Сокол". Этим же решением был утвержден договор управления домовладением.
До настоящего времени избранный решением собрания собственников от 25.12.2008 г. способ управления домовладениями поселка "Сокол" и управляющая организация не изменялись.
На момент принятия решения от 25.12.2008 г. о выборе ТОС управляющей компанией истец являлась собственником жилого дома 17 по ул. Поленова.
На основании решения собрания от 25.12.2008 г. ТОС заключил договоры управления с собственниками домовладений поселка "Сокол", в том числе с истцом в отношении принадлежащего ей жилого дома.
Решение собрания собственников о выборе управляющей организации в соответствии с ч. 5 ст. 46 и ч. 3 ст. 161 ЖФ РФ является для истца обязательным, как и для всех других собственников жилых помещений в поселке "Сокол", в том числе тех, которые не участвовали в голосовании.
Суд отметил, что истец как отдельно взятый собственник согласно ч. 1, ст. 162 ЖК РФ не вправе в индивидуальном порядке расторгать договор управления с управляющей организацией, избранной решением собрания собственников поселка "Сокол". Решения собрания собственников о прекращении договора управления с ТОС "Поселок Сокол" не принималось.
Управление многоквартирным домом в соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ст. 7 (аналогия закона) ЖК РФ нормы Кодекса, касающиеся управления многоквартирными жилыми домами применяются по аналогии к отношениям по управлению комплексами индивидуальных жилых домов (поселками), имеющими общую инфраструктуру.
Договор управления является отдельным видом договоров, который заключается в особом порядке и расторгается (прекращается) по специальным основаниям, определенным ЖК РФ (ст. 161, 162 ЖК РФ).
Согласно ст. ст. 161, 162 ЖК РФ заключению договора управления предшествует принятие общим собранием собственников решения о выборе способа управления и управляющей организации.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления, при этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Таким образом, на стороне собственников жилья как одна сторона договора управления с правами стороны по договору, включая право на его расторжение, выступает не каждый отдельно взятый собственник, а собственники, обладающие в совокупности более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Право на расторжение договора управления реализуется собственниками в том же порядке, что и заключение договора - на основании решения общего собрания собственников о расторжении договора (отказе от договора) (ч. ч. 8.1., 8.2. ст. 162 ЖК РФ), а не индивидуально каждым собственником по своей воле.
Собственники жилых помещений в поселке "Сокол" на общем собрании не принимали решений о расторжении (прекращении) договора управления с ТОС "Поселок Сокол", выборе иной управляющей организации или иного способа управления.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что договор управления не может быть расторгнут (считаться расторгнутым) на основании заявления одного из собственников, в данном случае истца, так как договор управления согласно ЖК РФ прекращается по решению общего собрания собственников, принятому большинством голосов.
Также суд указал, что нормы статей 12, 29, 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" об основаниях и порядке отказа от исполнения от договора бытового заказа работ (услуг) не применимы к договорам управления в связи со следующим.
Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел о защите прав потребителей" если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Согласно п. 8 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ управление многоквартирными домами (и по аналогии комплексами жилых домов) относится к жилищным правоотношениям и регулируется нормами жилищного законодательства.
Частью 1 ст. 7 ЖК РФ установлен приоритет норм жилищного законодательства перед нормами гражданского и иного законодательства в применении к жилищным правоотношениям.
Части 8.1. и 8.2. ст. 162 ЖК РФ содержат прямое регулирование вопросов отказа от договора управления по инициативе собственников, устанавливают специальные основания и порядок такого отказа.
Согласно ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Согласно ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Данные нормы ч. 8.1. и 8.2. ст. 162 ЖК РФ в силу ч. 1 ст. 7 ЖК РФ и специального характера этих норм (принцип "специальный закон отменяет действие общего закона") подлежат приоритетному применению перед нормами гражданского законодательства и законодательства о защите прав потребителей об отказе от договора, на которые указывает сторона истца.
Таким образом, суд правомерно указал, что других оснований отказа от договора управления, чем установленные частями 8.1. и 8.2. ст. 162 ЖК РФ, Жилищный кодекс РФ не предусматривает.
При таких обстоятельствах, вне зависимости от оснований прекращения договора управления право собственников как стороны договора управления на прекращение договора (отказ от договора) может быть реализовано в порядке, предусмотренном ст. ст. 161, 162 ЖК РФ ЖК РФ - исключительно путем принятия общим собранием собственников решения о прекращении договора.
Общее собрание собственников жилья поселка "Сокол" не принимало решений о прекращении (расторжении) договора управления с ТОС, выборе иной управляющей организации или иного способа управления.
То обстоятельство, что собственники квартир (жилых домов) в отношениях с управляющими организациями обладают правами потребителей, в частности, правом на оказание услуг надлежащего качества, на оказание услуг в установленный срок, не означает, что сами договоры управления, порядок их заключения и расторжения подчиняются нормам Закона "О защите прав потребителей".
При этом суд также указал, что нормы ст. 450.1 ГК РФ помимо вышеуказанных оснований неприменимости в силу приоритета норм жилищного законодательства, также не подлежит применению также по данному делу в связи со следующим.
Ст. 450.1. ГК РФ введена в действие Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившим в законную силу 01 июня 2015 года, и не действовала на момент подачи заявления истца о расторжении договора от 02 декабря 2013 г., в связи с чем, истец не вправе на нее ссылаться как на правовое основание расторжения договора.
Кроме того, согласно ч. 5 ст. 450.1. ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции также исходил из того, что после подачи заявления о прекращении договора от 02 декабря 2013 г. до настоящего времени истец регулярно подтверждает действие договора путем оплаты услуг ТОС по управления домовладением (в части предоставления коммунальных услуг).
Суд отметил, что заключенный между ТОС и истцом договор управления, о расторжении которого заявлено, предусматривает право на его расторжение в одностороннем порядке по инициативе собственника (истца) только в двух случаях: при отчуждении принадлежащего собственнику жилого помещения или принятия конференцией жителей ТОС "Поселок Сокол" решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации.
Других оснований для расторжения по инициативе собственника договор управления не содержит.
Таким образом, суд пришел к выводу, что заявление истца о расторжении договора управления от 02 декабря 2013 г. не соответствует порядку и условиям расторжения договора управления, предусмотренным ст. 162 ЖК РФ, данное заявление не может подтверждать расторжение договора или служить основанием для признания договора управления расторгнутым, собственники жилья в поселке "Сокол" не принимали на общем собрании решения о расторжении (прекращении) договора управления домовладениями с ТОС "Поселок Сокол", в связи с чем, оснований для удовлетворения требования о расторжении договора управления, заключенного между ТОС и истцом, не имеется.
Требование об обязании ТОС не предоставлять никаких услуг, связанных с управлением домовладением истца по адресу: ******, т.е. по существу об освобождении ТОС от обязанности по управлению, а истца от обязанности по оплате услуг по управлению, су признал противоречащими требованиям закона.
Решение собрания собственников о выборе управляющей организации в соответствии с ч. 5 ст. 46 и ч. 3 ст. 161 ЖФ РФ является для истца обязательным, как и для всех других собственников жилых помещений в поселке "Сокол".
Согласно ч. 1, 4 ст. 162 ЖК РФ стороной договора управления являются собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников, условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 2.3. ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Согласно ч. 12, 16 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обязана обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
Таким образом, ТОС, будучи выбранной управляющей организацией, обязано в полном объеме оказывать истцу услуги по содержанию (технической эксплуатации) и коммунальные услуги на основании договоров с ресурсоснабжающими организациями и не может отказаться (быть освобождено) от этих обязанностей.
В силу указанных требований ЖК РФ между ТОС и истцом не допускается существование или установление особых правоотношений, отличающихся от правоотношений между ТОС и другими собственниками жилых домов поселка "Сокол", в частности, прекращение отношений управления между ТОС и истцом при одновременном сохранении этих отношений между ТОС и остальными собственниками жилья поселка "Сокол", или в части выбора способа управления - непосредственное управление жилым домом истца и управление ТОС остальными жилыми домами поселка "Сокол".
В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст. ст. 153, 154, 159 ЖК РФ истец несет бремя содержания принадлежащего ей жилого дома, обязана своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги и жилое помещение, в том числе за содержание и ремонт (техническую эксплуатацию) жилого помещения.
Вопреки доводам стороны истца, она до настоящего времени оплачивает услуги ТОС по управлению домовладением (в части предоставления коммунальных услуг), несмотря на заявление о расторжении договора управления.
Кроме того, решением Савеловского районного суда г. Москвы от 30.08.2016 по делу 2-2807/16 полностью удовлетворен иск ТОС о взыскании с истца задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.01.2014 по 31.10.2015 в сумме 240 720, 06 рублей и пени за просрочку внесения жилищно-коммунальных платежей в сумме 18 996, 74 рублей.
Исходя из изложенного, руководствуясь указанными нормами закона, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора управления домовладением и обязании не предоставлять услуг по управлению домовладением не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.
Доводы жалобы о несогласии с действиями суда по оценке доказательств не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения, так как согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Иных доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержит обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Х. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)