Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Малых Е.Г., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2015 по делу N А82-8528/2015, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛЕЕР" (ИНН: 7605015870, ОГРН: 1027600787081)
к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН: 7604016214, ОРГН: 1027600691469),
с привлечением третьего лица: Мэрии города Ярославля (ИНН: 7601001234, ОГРН: 1027600683824)
о признании договора купли-продажи недействительным, о взыскании 661 355 рублей 12 копеек,
общество с ограниченной ответственностью "ЛЕЕР" (далее - ООО "ЛЕЕР", истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого имущества от 24.09.2009 N 1-а/09, заключенного между Департаментом и ООО "ЛЕЕР", об обязании возвратить уплаченные по договору денежные средства - 661 355 руб. 12 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена мэрия г. Ярославля.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2015 исковые требования удовлетворены.
Департамент с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на отсутствие умышленного введения истца в заблуждение относительно приобретаемого имущества. В подтверждение чего представлен отчет от 04.07.2009 N 9313-О об оценке рыночной стоимости имущества, подготовленный на основании данных технического паспорта ГУПТИ и УН от 20.09.2006 N 12885. В охранном обязательстве тоже отсутствовали сведения о том, что здание, в котором расположены помещения, является аварийным. Истцу также не было известно техническое состояние имущества в течение 5 лет до момента получения требования принять решение об участии в реконструкции дома N 63 по ул. Стачек. Акт от 16.11.2004 об отнесении жилого многоквартирного дома к категории аварийного не может свидетельствовать о том, что Департамент должен был обладать информацией о результатах решения комиссии, поскольку представитель Департамента не входил в состав комиссии, решения комиссии направляются в орган местного самоуправления, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом. Поскольку выкупная цена изымаемого имущества определяется, исходя из многих факторов, возможно размер предложенной выкупной цены был бы равнозначным цене имущества по договору купли-продажи.
ООО "ЛЕЕР" в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонило, указав, что решение суда считает законным и обоснованным. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Мэрия г. Ярославля отзыв на апелляционную жалобу не представила.
Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.09.1992 Постановлением Правительства Российской Федерации N 698 принято решение о передаче в государственную собственность Ярославской области государственных предприятий, организаций и учреждений, в том числе арендного предприятия комбинат технических тканей "Красный перекоп" г. Ярославль.
08.07.1999 распоряжением Департамента по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области N 510 принято решение о передаче в муниципальную собственность г. Ярославля жилого фонда приватизируемого арендного предприятия "Красный перекоп".
Пункт 8 плана приватизации АО "Красный перекоп" дополнен следующим текстом: передать в муниципальную собственность г. Ярославля жилой фонд и объекты инженерной инфраструктуры, в том числе здание 63 по ул. Стачек г. Ярославля, за исключением нежилых помещений: 68,4 кв. м - офис, 35 кв. м - фотосалон, 46,5 кв. м - приемная депутата областной Думы.
07.02.2001 произведена государственная регистрация права собственности Ярославской области на нежилые помещения 1 этажа дома 63 по ул. Стачек г. Ярославля N 14-18,106 площадью 142,4 кв. м, свидетельство серия 76 N 23 197594.
16.11.2004 комиссией, созданной в соответствии с постановлением Администрации Ярославской области от 21.10.2003 N 227 при участии заместителя губернатора области, директора департамента ЖКХ и инфраструктуры Администрации Ярославской области, первого заместителя директора департамента градостроительства и архитектуры Ярославской области, составлен акт N 44 об отнесении жилого дома к категории непригодного для проживания.
15.08.2006 между Департаментом по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области (в настоящее время ответчик, арендодатель) и ООО "ЛЕЕР" (арендатор) заключен договор аренды N 159-ОАП на срок с 15.08.2006 по 14.08.2011, по условиям которого арендодатель передав во временное пользование, а арендатор принял нежилые помещения 1 этажа N 14-18,106 площадью 142,40 кв. м, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Стачек, 63 и обязался ежемесячно оплачивать арендную плату.
По акту приема-передачи от 15.08.2006 имущества передано Арендатору. Согласно данному акту сданные в аренду помещения расположены в кирпичном здании 1874 года постройки, являющемся архитектурным памятником, износ здания свыше 60%. Арендатором с Департаментом культуры и туризма Администрации Ярославской области заключено охранное обязательство на "Дом жилой служащих Ярославской Большой мануфактуры".
Согласно акту обследования технического состояния памятника от 11.04.2006 состояние сданных в аренду помещений признано удовлетворительным. Рекомендовано поддерживать надлежащее техническое и санитарное состояние занимаемых помещений.
23.03.2009 распоряжением Департамента по управлению государственным имуществом Ярославской области N 150-1 включено в состав казны Ярославской области объекты недвижимого имущества: нежилые помещения 1 этажа дома 63 по ул. Стачек г. Ярославля N 14-18,106 площадью 142,4 кв. м.
24.08.2009 Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области принято распоряжение N 376-р о приватизации нежилых помещений 1 этажа N 14-18,106 площадью 142,40 кв. м, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Стачек, 63 в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества ООО "ЛЕЕР" с рассрочкой платежа на 5 лет, с установлением стоимости объекта 3187000 руб.
24.09.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений (Продавец) и ООО "ЛЕЕР (Покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемых помещений 1 этажа N 14-18,106 площадью 142,40 кв. м, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Стачек, 63. Стоимость выкупаемого имущества определена в сумме 3 187 000 руб. с рассрочкой платежа на 5 лет согласно графику платежей.
Стоимость помещений определена на основании отчета об оценке 9313-О Ярославского центра недвижимости по состоянию на 04.07.2009 в сумме 3187 000 руб. Износ здания определен оценщиком - 57%, сведений о том, что помещения расположены в аварийном доме, не имеется.
По акту приема-передачи от 05.10.2009 помещения переданы покупателю.
30.10.2009 истцом произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорные нежилые помещения.
По состоянию на 04.06.2014 истцом произведена оплата по договору купли-продажи в сумме 661 355 руб. 12 коп.
24.04.2013 мэрией г. Ярославля принято Постановление N 934, согласно которому необходимо обеспечить расселение жилых помещений в срок до 2015 года в доме N 63 по ул. Стачек, организовать предъявление к собственникам помещений требований о реконструкции и провести работу по получению согласия на изъятие и выкуп помещений, в том числе с предоставлением помещений с зачетом их стоимости в выкупную цену.
02.04.2014 Мэрией г. Ярославля в адрес истца направлено требование принять решение об участии в реконструкции дома 63 по ул. Стачек г. Ярославля, в связи признанием актом областной межведомственной комиссии N 44 от 16.11.2004 здания аварийным.
Истец, указывая, что при заключении договора купли-продажи был введен в заблуждение относительно приобретаемого недвижимого имущества со стороны собственника имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, в редакции, действовавшей на дату заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Абзац второй пункта 1 той же статьи говорит о том, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 1, л.д. 71) собственником спорных помещений являлась Ярославская область.
В связи с чем, участие в составлении акта от 16.11.2004 N 44 представителей органов государственной власти субъекта Российской Федерации - Ярославской области (заместитель губернатора, заместители директора департамента ЖКХ и инфраструктуры, заместитель директора департамента градостроительства и архитектуры Ярославской области), подтверждает осведомленность собственника помещений об их аварийном состоянии.
Как следует из Положения о Департаменте, последний является правопреемником Департамента по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах, собственник имущества в лице органа государственной власти субъекта Ярославская область обязан был, проявляя должную по характеру обязательства добросовестность, сообщить покупателю об аварийном состоянии дома, в котором расположены помещения.
Однако, материалы дела таких доказательств не содержат, что свидетельствует о наличии у истца заблуждения относительно качеств объекта договора, которые, как указано в пункте 1 статьи 178 ГК РФ, значительно снижают возможности его использования по назначению.
Пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2013 года N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что обман при совершении сделки (статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки (пункт 9 названного Информационного письма).
Как указано в охранном обязательстве по использованию недвижимого памятника истории и культуры от 11.04.2006 (т. 1, л.д. 21), помещения используются под торговую и административную деятельность.
Поскольку признанный аварийным дом подлежит сносу, возможность использования помещений в соответствии с деловой целью утрачивается. Следовательно, указанное истцом обстоятельство - наличие акта комиссии о признании дома аварийным - существенно влияет на намерение покупателя приобрести арендуемое помещение. Вместе с тем, о наличии данного обстоятельства собственник имущества - Ярославская область в лице уполномоченного органа обязан было известить покупателя.
Следует также отметить следующее.
В соответствии с пунктом 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение), признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
На момент заключения договора аренды уже было установлено, что жилой дом, в котором расположено спорное нежилое помещение, не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности.
В соответствии с пунктом 50 Положения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.
Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для арендаторов нежилых помещений в таком доме законодательством прямо не урегулированы.
При отсутствии возможности использования таких помещений, в отношении нежилых помещений должен применяться аналогичный порядок.
Заключение договоров аренды и купли-продажи в отношении нежилых помещений в жилом доме, не позволяющем обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, не может быть признано соответствующим требованиям закона.
При указанных обстоятельствах исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы ответчика о возможном размере компенсации носят предположительный характер, соответствующими доказательствами не подтверждены, в связи с чем не могут быть приняты во внимание.
Прочие доводы апелляционной жалобы не влияют на оценку правильности решения, принятого арбитражным судом первой инстанции, и не являются основанием для его отмены или изменения.
Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2015 по делу N А82-8528/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.03.2016 N 02АП-814/2016 ПО ДЕЛУ N А82-8528/2015
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2016 г. по делу N А82-8528/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Малых Е.Г., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2015 по делу N А82-8528/2015, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛЕЕР" (ИНН: 7605015870, ОГРН: 1027600787081)
к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН: 7604016214, ОРГН: 1027600691469),
с привлечением третьего лица: Мэрии города Ярославля (ИНН: 7601001234, ОГРН: 1027600683824)
о признании договора купли-продажи недействительным, о взыскании 661 355 рублей 12 копеек,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЛЕЕР" (далее - ООО "ЛЕЕР", истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого имущества от 24.09.2009 N 1-а/09, заключенного между Департаментом и ООО "ЛЕЕР", об обязании возвратить уплаченные по договору денежные средства - 661 355 руб. 12 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена мэрия г. Ярославля.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2015 исковые требования удовлетворены.
Департамент с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на отсутствие умышленного введения истца в заблуждение относительно приобретаемого имущества. В подтверждение чего представлен отчет от 04.07.2009 N 9313-О об оценке рыночной стоимости имущества, подготовленный на основании данных технического паспорта ГУПТИ и УН от 20.09.2006 N 12885. В охранном обязательстве тоже отсутствовали сведения о том, что здание, в котором расположены помещения, является аварийным. Истцу также не было известно техническое состояние имущества в течение 5 лет до момента получения требования принять решение об участии в реконструкции дома N 63 по ул. Стачек. Акт от 16.11.2004 об отнесении жилого многоквартирного дома к категории аварийного не может свидетельствовать о том, что Департамент должен был обладать информацией о результатах решения комиссии, поскольку представитель Департамента не входил в состав комиссии, решения комиссии направляются в орган местного самоуправления, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом. Поскольку выкупная цена изымаемого имущества определяется, исходя из многих факторов, возможно размер предложенной выкупной цены был бы равнозначным цене имущества по договору купли-продажи.
ООО "ЛЕЕР" в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонило, указав, что решение суда считает законным и обоснованным. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Мэрия г. Ярославля отзыв на апелляционную жалобу не представила.
Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.09.1992 Постановлением Правительства Российской Федерации N 698 принято решение о передаче в государственную собственность Ярославской области государственных предприятий, организаций и учреждений, в том числе арендного предприятия комбинат технических тканей "Красный перекоп" г. Ярославль.
08.07.1999 распоряжением Департамента по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области N 510 принято решение о передаче в муниципальную собственность г. Ярославля жилого фонда приватизируемого арендного предприятия "Красный перекоп".
Пункт 8 плана приватизации АО "Красный перекоп" дополнен следующим текстом: передать в муниципальную собственность г. Ярославля жилой фонд и объекты инженерной инфраструктуры, в том числе здание 63 по ул. Стачек г. Ярославля, за исключением нежилых помещений: 68,4 кв. м - офис, 35 кв. м - фотосалон, 46,5 кв. м - приемная депутата областной Думы.
07.02.2001 произведена государственная регистрация права собственности Ярославской области на нежилые помещения 1 этажа дома 63 по ул. Стачек г. Ярославля N 14-18,106 площадью 142,4 кв. м, свидетельство серия 76 N 23 197594.
16.11.2004 комиссией, созданной в соответствии с постановлением Администрации Ярославской области от 21.10.2003 N 227 при участии заместителя губернатора области, директора департамента ЖКХ и инфраструктуры Администрации Ярославской области, первого заместителя директора департамента градостроительства и архитектуры Ярославской области, составлен акт N 44 об отнесении жилого дома к категории непригодного для проживания.
15.08.2006 между Департаментом по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области (в настоящее время ответчик, арендодатель) и ООО "ЛЕЕР" (арендатор) заключен договор аренды N 159-ОАП на срок с 15.08.2006 по 14.08.2011, по условиям которого арендодатель передав во временное пользование, а арендатор принял нежилые помещения 1 этажа N 14-18,106 площадью 142,40 кв. м, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Стачек, 63 и обязался ежемесячно оплачивать арендную плату.
По акту приема-передачи от 15.08.2006 имущества передано Арендатору. Согласно данному акту сданные в аренду помещения расположены в кирпичном здании 1874 года постройки, являющемся архитектурным памятником, износ здания свыше 60%. Арендатором с Департаментом культуры и туризма Администрации Ярославской области заключено охранное обязательство на "Дом жилой служащих Ярославской Большой мануфактуры".
Согласно акту обследования технического состояния памятника от 11.04.2006 состояние сданных в аренду помещений признано удовлетворительным. Рекомендовано поддерживать надлежащее техническое и санитарное состояние занимаемых помещений.
23.03.2009 распоряжением Департамента по управлению государственным имуществом Ярославской области N 150-1 включено в состав казны Ярославской области объекты недвижимого имущества: нежилые помещения 1 этажа дома 63 по ул. Стачек г. Ярославля N 14-18,106 площадью 142,4 кв. м.
24.08.2009 Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области принято распоряжение N 376-р о приватизации нежилых помещений 1 этажа N 14-18,106 площадью 142,40 кв. м, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Стачек, 63 в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества ООО "ЛЕЕР" с рассрочкой платежа на 5 лет, с установлением стоимости объекта 3187000 руб.
24.09.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений (Продавец) и ООО "ЛЕЕР (Покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемых помещений 1 этажа N 14-18,106 площадью 142,40 кв. м, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Стачек, 63. Стоимость выкупаемого имущества определена в сумме 3 187 000 руб. с рассрочкой платежа на 5 лет согласно графику платежей.
Стоимость помещений определена на основании отчета об оценке 9313-О Ярославского центра недвижимости по состоянию на 04.07.2009 в сумме 3187 000 руб. Износ здания определен оценщиком - 57%, сведений о том, что помещения расположены в аварийном доме, не имеется.
По акту приема-передачи от 05.10.2009 помещения переданы покупателю.
30.10.2009 истцом произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорные нежилые помещения.
По состоянию на 04.06.2014 истцом произведена оплата по договору купли-продажи в сумме 661 355 руб. 12 коп.
24.04.2013 мэрией г. Ярославля принято Постановление N 934, согласно которому необходимо обеспечить расселение жилых помещений в срок до 2015 года в доме N 63 по ул. Стачек, организовать предъявление к собственникам помещений требований о реконструкции и провести работу по получению согласия на изъятие и выкуп помещений, в том числе с предоставлением помещений с зачетом их стоимости в выкупную цену.
02.04.2014 Мэрией г. Ярославля в адрес истца направлено требование принять решение об участии в реконструкции дома 63 по ул. Стачек г. Ярославля, в связи признанием актом областной межведомственной комиссии N 44 от 16.11.2004 здания аварийным.
Истец, указывая, что при заключении договора купли-продажи был введен в заблуждение относительно приобретаемого недвижимого имущества со стороны собственника имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, в редакции, действовавшей на дату заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Абзац второй пункта 1 той же статьи говорит о том, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 1, л.д. 71) собственником спорных помещений являлась Ярославская область.
В связи с чем, участие в составлении акта от 16.11.2004 N 44 представителей органов государственной власти субъекта Российской Федерации - Ярославской области (заместитель губернатора, заместители директора департамента ЖКХ и инфраструктуры, заместитель директора департамента градостроительства и архитектуры Ярославской области), подтверждает осведомленность собственника помещений об их аварийном состоянии.
Как следует из Положения о Департаменте, последний является правопреемником Департамента по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах, собственник имущества в лице органа государственной власти субъекта Ярославская область обязан был, проявляя должную по характеру обязательства добросовестность, сообщить покупателю об аварийном состоянии дома, в котором расположены помещения.
Однако, материалы дела таких доказательств не содержат, что свидетельствует о наличии у истца заблуждения относительно качеств объекта договора, которые, как указано в пункте 1 статьи 178 ГК РФ, значительно снижают возможности его использования по назначению.
Пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2013 года N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что обман при совершении сделки (статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки (пункт 9 названного Информационного письма).
Как указано в охранном обязательстве по использованию недвижимого памятника истории и культуры от 11.04.2006 (т. 1, л.д. 21), помещения используются под торговую и административную деятельность.
Поскольку признанный аварийным дом подлежит сносу, возможность использования помещений в соответствии с деловой целью утрачивается. Следовательно, указанное истцом обстоятельство - наличие акта комиссии о признании дома аварийным - существенно влияет на намерение покупателя приобрести арендуемое помещение. Вместе с тем, о наличии данного обстоятельства собственник имущества - Ярославская область в лице уполномоченного органа обязан было известить покупателя.
Следует также отметить следующее.
В соответствии с пунктом 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение), признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
На момент заключения договора аренды уже было установлено, что жилой дом, в котором расположено спорное нежилое помещение, не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности.
В соответствии с пунктом 50 Положения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.
Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для арендаторов нежилых помещений в таком доме законодательством прямо не урегулированы.
При отсутствии возможности использования таких помещений, в отношении нежилых помещений должен применяться аналогичный порядок.
Заключение договоров аренды и купли-продажи в отношении нежилых помещений в жилом доме, не позволяющем обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, не может быть признано соответствующим требованиям закона.
При указанных обстоятельствах исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы ответчика о возможном размере компенсации носят предположительный характер, соответствующими доказательствами не подтверждены, в связи с чем не могут быть приняты во внимание.
Прочие доводы апелляционной жалобы не влияют на оценку правильности решения, принятого арбитражным судом первой инстанции, и не являются основанием для его отмены или изменения.
Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2015 по делу N А82-8528/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
А.Б.САВЕЛЬЕВ
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
С.Г.ПОЛЯКОВА
Е.Г.МАЛЫХ
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)