Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 14 октября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от товарищества собственников жилья "Челюскинцев, 32" - председателя Бунтина А.Г., Сухих А.В. по доверенности от 01.08.2016, от общества с ограниченной ответственностью "Перевозчик" - Котова А.В. по доверенности от 18.01.2016, Галасимовой М.А. по доверенности от 05.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы товарищества собственников жилья "Челюскинцев, 32" и общества с ограниченной ответственностью "Перевозчик" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2016 года по делу N А13-1777/2016 (судья Свиридовская М.Б.),
товарищество собственников жилья "Челюскинцев, 32" (место нахождения: 160009, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32; ОГРН 1123525009970, ИНН 3525281371, далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перевозчик" (место нахождения: 160009, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32; ОГРН 1063525024727, ИНН 3525161370, далее - Общество) об обязании ответчика не чинить истцу препятствий в эксплуатации инженерного оборудования, расположенного в подвале жилого дома по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32, а именно: обеспечить доступ в помещение электрощитовой (помещение N 9), тепловому узлу (помещение N 10) через помещение N 13 (коридор); в помещение насосной (помещение N 17) через помещения N 13 и N 18 (коридоры); в помещение электрощитовой (помещение N 31) через помещение N 32 (коридор), в помещение вентиляционной камеры (помещение N 6) через помещение N 26 (лестница 1 этажа), помещение N 24 (лестница подвала) помещения N 22, N 23 (коридоры). Кроме того, просит обязать ответчика обеспечить доступ истца в помещения NN 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35, принадлежащие на праве собственности ответчику, для доступа к стоякам канализации и отопления (с учетом уточнения исковых требований (том 2, листы 10 - 11).
Решением от 12 июля 2016 года суд обязал Общество не чинить Товариществу препятствий в эксплуатации инженерного оборудования, расположенного в подвале жилого дома по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32, а именно: обеспечить доступ в помещение электрощитовой (помещение N 9), тепловому узлу (помещение N 10) через помещение N 13 (коридор); в помещение насосной (помещение N 17) через помещения N 13 и N 18 (коридоры); в помещение электрощитовой (помещение N 31) через помещение N 32 (коридор), в помещение вентиляционной камеры (помещение N 6) через помещение N 26 (лестница 1 этажа), помещение N 24 (лестница подвала) помещения N 22, N 23 (коридоры). В удовлетворении остальной части иска отказано. С Общества в пользу Товарищества взыскано 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Товарищество и Общество с решением суда не согласились и обратились с апелляционными жалобами.
Товарищество в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к следующему. Доступ к спорным помещениям необходим истцу в целях обслуживания жилого дома. Технический паспорт, в принципе не может отражать расположение в спорных помещениях стояков канализации и отопления. Данная информация содержится в рабочем проекте строительства многоквартирного жилого по адресу г. дома Вологодская область, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32.
Общество в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение суда изменить. Жалобу мотивирует тем, что права ответчика, как собственника, не были защищены судом, вопрос об установлении платы за пользование помещениями ответчика не разрешен.
В судебном заседании представители апеллянтов поддержали изложенные в жалобах доводы.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция считает, что жалоба Товарищества подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 19.01.2011 участниками строительства здания по адресу: г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32 было заключено соглашение о выделении доли в натуре, по которому Общество получило в собственность 669,8 кв. м помещений 1 этажа и подвала.
Право собственности Общества на помещения - номера на поэтажном плане 1 - 5, 7, 8, 13 - 30, 32, 34, 35 подвала, 26 первого этажа по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 35-СК N 885914.
Из технического паспорта на дом следует, что в помещение электрощитовой (помещение N 9), тепловой узел (помещение N 10) возможно пройти только через помещение ответчика N 13 (коридор); в помещение насосной (помещение N 17) возможно пройти только через помещения ответчика N 13 и N 18 (коридоры); в помещение электрощитовой (помещение N 31) возможно пройти только через помещение ответчика N 32 (коридор), в помещение вентиляционной камеры (помещение N 6) возможно пройти только через помещение ответчика N 26 (лестница 1 этажа), помещение N 24 (лестница подвала) помещения N 22, N 23 (коридоры). Кроме того, для обслуживания и ремонта стояков канализации и отопления Товариществу необходим доступ в помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35, принадлежащие на праве собственности ответчику.
Данный факт подтверждается актами осмотра от 17.01.2013 (том 1, лист 73) и от 07.04.2015 (том 1, листы 52 - 63) и ответчиком не отрицается.
В добровольном порядке доступ в указанные помещения ответчиком не предоставляется (письмо Общества от 01.12.2015 (том 1, лист 122), акт об отказе в доступе от 04.02.2016 (том 2, лист 80), что приводит к аварийным ситуациям в жилом доме. Данный факт Обществом также по существу не оспаривается.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Товарищества с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их подлежащими удовлетворению частично. В обоснование отказа в обеспечении доступа истца в помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35, сослался на то, что из технического паспорта на дом не следует, что в данных помещениях расположено какое-либо имущество, относящееся к общей собственности и необходимое для обслуживания всего дома.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда в части отказа в удовлетворении иска не согласен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 138 ЖК РФ ТСЖ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Как установлено судом, доступ в помещения (котельная, электрощитовая, другое инженерное оборудование), которые являются общедомовой собственностью и необходимы для обслуживания всего дома, возможен только через помещения (коридоры и лестницы), принадлежащие на праве собственности ответчику.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Жилищным законодательством, регулирующим отношения, связанные и использованием общего имущества собственниками помещений (пункт 4 части 1 статьи 4 ЖК РФ), определено понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Статьей 304 ГК РФ предусмотрено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Данным правом обладают также лица, хотя и не являющиеся собственниками, но владеющие имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Негаторный иск может быть удовлетворен при наличии доказательств того, что препятствия, чинимые ответчиком, носят реальный характер. Способы защиты по негаторному иску должны быть разумными и соразмерными.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Товарищество сослалось на необходимость доступа в подвал дома, а именно в помещение N 9 (электрощитовая), в помещении N 10 (тепловой узел), в помещении N 17 (насосная), в помещении N 31 (электрощитовая), в помещении N 6 (вентиляционная камера) и к инженерному оборудованию, необходимому для его эксплуатации.
Акты об отказе в доступе к инженерному оборудованию правильно квалифицированы судом в качестве доказательств, позволяющих установить факт создания ответчиком препятствий в доступе истца в подвальные помещения для обслуживания и эксплуатации общедомового инженерного оборудования.
При таких обстоятельствах, требование истца о возложении на ответчика обязанности не чинить Товариществу препятствия в эксплуатации инженерного оборудования, расположенного в подвале жилого дома, признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в соответствии со статьей 304 ГК РФ.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что в удовлетворении остальной части требований судом отказано неправомерно.
Действительно, технический паспорт на дом не содержит информации о том, что в помещениях NN 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35 расположены стояки канализации и отопления всего дома, поскольку указанный документ отображает результаты проведения технической инвентаризации и содержит только основных технические характеристики объекта недвижимости, экспликацию помещений и поэтажные планы.
Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений входит в состав проектной документации объектов капитального строительства (статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно представленным в суд апелляционной инстанции разделам рабочего проекта строительства многоквартирного жилого по адресу: г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32, а именно лист 2 "Отопление", лист 2 раздела "Водоснабжение и канализация", лист 7 "Вентиляция", в помещениях NN 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30. 32. 34, 35 подвала имеется санитарно-техническое оборудование, а именно стояки отопления и канализации жилого дома, осмотр и обслуживание которых, в целях обеспечения их безаварийной эксплуатации, является прямой функцией Товарищества.
Так, как уже указывалось ранее, в силу положений статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Ответчик в суде апелляционной инстанции, ознакомившись с представленной истцом проектной документацией, по существу факт наличия указанного оборудования в спорных помещениях не оспорил. Более того, на вопрос суда пояснил, что знал о его нахождении при приобретении помещений, но полагал, что доступ в помещение будет предоставляться им на возмездной основе.
Между тем вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома и предоставления собственникам помещений в доме коммунальных услуг с использованием общего имущества регулируются специальными правилами, которые утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии со статьями 39, 157 ЖК РФ и которыми устанавливаются определенные обязанности всех собственников помещений в доме, в том числе и ответчика в отношении общедомового имущества.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.
Поскольку Обществу при подаче апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, с него надлежит взыскать в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2016 года по делу N А13-1777/2016 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания:
"Обязать общество с ограниченной ответственностью "Перевозчик" обеспечить доступ представителей товарищества собственников жилья "Челюскинцев, 32" в помещения 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35 для осмотра и обслуживания стояков канализации и отопления.".
В остальной части решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2016 года по делу N А13-1777/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перевозчик" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Перевозчик" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Перевозчик" в пользу товарищества собственников жилья "Челюскинцев, 32" 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы товарищества собственников жилья "Челюскинцев, 32".
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2016 ПО ДЕЛУ N А13-1777/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2016 г. по делу N А13-1777/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 14 октября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от товарищества собственников жилья "Челюскинцев, 32" - председателя Бунтина А.Г., Сухих А.В. по доверенности от 01.08.2016, от общества с ограниченной ответственностью "Перевозчик" - Котова А.В. по доверенности от 18.01.2016, Галасимовой М.А. по доверенности от 05.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы товарищества собственников жилья "Челюскинцев, 32" и общества с ограниченной ответственностью "Перевозчик" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2016 года по делу N А13-1777/2016 (судья Свиридовская М.Б.),
установил:
товарищество собственников жилья "Челюскинцев, 32" (место нахождения: 160009, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32; ОГРН 1123525009970, ИНН 3525281371, далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перевозчик" (место нахождения: 160009, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32; ОГРН 1063525024727, ИНН 3525161370, далее - Общество) об обязании ответчика не чинить истцу препятствий в эксплуатации инженерного оборудования, расположенного в подвале жилого дома по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32, а именно: обеспечить доступ в помещение электрощитовой (помещение N 9), тепловому узлу (помещение N 10) через помещение N 13 (коридор); в помещение насосной (помещение N 17) через помещения N 13 и N 18 (коридоры); в помещение электрощитовой (помещение N 31) через помещение N 32 (коридор), в помещение вентиляционной камеры (помещение N 6) через помещение N 26 (лестница 1 этажа), помещение N 24 (лестница подвала) помещения N 22, N 23 (коридоры). Кроме того, просит обязать ответчика обеспечить доступ истца в помещения NN 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35, принадлежащие на праве собственности ответчику, для доступа к стоякам канализации и отопления (с учетом уточнения исковых требований (том 2, листы 10 - 11).
Решением от 12 июля 2016 года суд обязал Общество не чинить Товариществу препятствий в эксплуатации инженерного оборудования, расположенного в подвале жилого дома по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32, а именно: обеспечить доступ в помещение электрощитовой (помещение N 9), тепловому узлу (помещение N 10) через помещение N 13 (коридор); в помещение насосной (помещение N 17) через помещения N 13 и N 18 (коридоры); в помещение электрощитовой (помещение N 31) через помещение N 32 (коридор), в помещение вентиляционной камеры (помещение N 6) через помещение N 26 (лестница 1 этажа), помещение N 24 (лестница подвала) помещения N 22, N 23 (коридоры). В удовлетворении остальной части иска отказано. С Общества в пользу Товарищества взыскано 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Товарищество и Общество с решением суда не согласились и обратились с апелляционными жалобами.
Товарищество в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к следующему. Доступ к спорным помещениям необходим истцу в целях обслуживания жилого дома. Технический паспорт, в принципе не может отражать расположение в спорных помещениях стояков канализации и отопления. Данная информация содержится в рабочем проекте строительства многоквартирного жилого по адресу г. дома Вологодская область, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32.
Общество в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение суда изменить. Жалобу мотивирует тем, что права ответчика, как собственника, не были защищены судом, вопрос об установлении платы за пользование помещениями ответчика не разрешен.
В судебном заседании представители апеллянтов поддержали изложенные в жалобах доводы.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция считает, что жалоба Товарищества подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 19.01.2011 участниками строительства здания по адресу: г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32 было заключено соглашение о выделении доли в натуре, по которому Общество получило в собственность 669,8 кв. м помещений 1 этажа и подвала.
Право собственности Общества на помещения - номера на поэтажном плане 1 - 5, 7, 8, 13 - 30, 32, 34, 35 подвала, 26 первого этажа по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 35-СК N 885914.
Из технического паспорта на дом следует, что в помещение электрощитовой (помещение N 9), тепловой узел (помещение N 10) возможно пройти только через помещение ответчика N 13 (коридор); в помещение насосной (помещение N 17) возможно пройти только через помещения ответчика N 13 и N 18 (коридоры); в помещение электрощитовой (помещение N 31) возможно пройти только через помещение ответчика N 32 (коридор), в помещение вентиляционной камеры (помещение N 6) возможно пройти только через помещение ответчика N 26 (лестница 1 этажа), помещение N 24 (лестница подвала) помещения N 22, N 23 (коридоры). Кроме того, для обслуживания и ремонта стояков канализации и отопления Товариществу необходим доступ в помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35, принадлежащие на праве собственности ответчику.
Данный факт подтверждается актами осмотра от 17.01.2013 (том 1, лист 73) и от 07.04.2015 (том 1, листы 52 - 63) и ответчиком не отрицается.
В добровольном порядке доступ в указанные помещения ответчиком не предоставляется (письмо Общества от 01.12.2015 (том 1, лист 122), акт об отказе в доступе от 04.02.2016 (том 2, лист 80), что приводит к аварийным ситуациям в жилом доме. Данный факт Обществом также по существу не оспаривается.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Товарищества с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их подлежащими удовлетворению частично. В обоснование отказа в обеспечении доступа истца в помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35, сослался на то, что из технического паспорта на дом не следует, что в данных помещениях расположено какое-либо имущество, относящееся к общей собственности и необходимое для обслуживания всего дома.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда в части отказа в удовлетворении иска не согласен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 138 ЖК РФ ТСЖ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Как установлено судом, доступ в помещения (котельная, электрощитовая, другое инженерное оборудование), которые являются общедомовой собственностью и необходимы для обслуживания всего дома, возможен только через помещения (коридоры и лестницы), принадлежащие на праве собственности ответчику.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Жилищным законодательством, регулирующим отношения, связанные и использованием общего имущества собственниками помещений (пункт 4 части 1 статьи 4 ЖК РФ), определено понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Статьей 304 ГК РФ предусмотрено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Данным правом обладают также лица, хотя и не являющиеся собственниками, но владеющие имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Негаторный иск может быть удовлетворен при наличии доказательств того, что препятствия, чинимые ответчиком, носят реальный характер. Способы защиты по негаторному иску должны быть разумными и соразмерными.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Товарищество сослалось на необходимость доступа в подвал дома, а именно в помещение N 9 (электрощитовая), в помещении N 10 (тепловой узел), в помещении N 17 (насосная), в помещении N 31 (электрощитовая), в помещении N 6 (вентиляционная камера) и к инженерному оборудованию, необходимому для его эксплуатации.
Акты об отказе в доступе к инженерному оборудованию правильно квалифицированы судом в качестве доказательств, позволяющих установить факт создания ответчиком препятствий в доступе истца в подвальные помещения для обслуживания и эксплуатации общедомового инженерного оборудования.
При таких обстоятельствах, требование истца о возложении на ответчика обязанности не чинить Товариществу препятствия в эксплуатации инженерного оборудования, расположенного в подвале жилого дома, признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в соответствии со статьей 304 ГК РФ.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что в удовлетворении остальной части требований судом отказано неправомерно.
Действительно, технический паспорт на дом не содержит информации о том, что в помещениях NN 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35 расположены стояки канализации и отопления всего дома, поскольку указанный документ отображает результаты проведения технической инвентаризации и содержит только основных технические характеристики объекта недвижимости, экспликацию помещений и поэтажные планы.
Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений входит в состав проектной документации объектов капитального строительства (статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно представленным в суд апелляционной инстанции разделам рабочего проекта строительства многоквартирного жилого по адресу: г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 32, а именно лист 2 "Отопление", лист 2 раздела "Водоснабжение и канализация", лист 7 "Вентиляция", в помещениях NN 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30. 32. 34, 35 подвала имеется санитарно-техническое оборудование, а именно стояки отопления и канализации жилого дома, осмотр и обслуживание которых, в целях обеспечения их безаварийной эксплуатации, является прямой функцией Товарищества.
Так, как уже указывалось ранее, в силу положений статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Ответчик в суде апелляционной инстанции, ознакомившись с представленной истцом проектной документацией, по существу факт наличия указанного оборудования в спорных помещениях не оспорил. Более того, на вопрос суда пояснил, что знал о его нахождении при приобретении помещений, но полагал, что доступ в помещение будет предоставляться им на возмездной основе.
Между тем вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома и предоставления собственникам помещений в доме коммунальных услуг с использованием общего имущества регулируются специальными правилами, которые утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии со статьями 39, 157 ЖК РФ и которыми устанавливаются определенные обязанности всех собственников помещений в доме, в том числе и ответчика в отношении общедомового имущества.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.
Поскольку Обществу при подаче апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, с него надлежит взыскать в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2016 года по делу N А13-1777/2016 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания:
"Обязать общество с ограниченной ответственностью "Перевозчик" обеспечить доступ представителей товарищества собственников жилья "Челюскинцев, 32" в помещения 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 13, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35 для осмотра и обслуживания стояков канализации и отопления.".
В остальной части решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2016 года по делу N А13-1777/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перевозчик" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Перевозчик" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Перевозчик" в пользу товарищества собственников жилья "Челюскинцев, 32" 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы товарищества собственников жилья "Челюскинцев, 32".
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)